Czym jest RevPAR? Jak go obliczyć? RevPAR czy ADR: co wybrać?

Era danych i analityki zrewolucjonizowała branżę turystyczną. Aby w pełni wykorzystać wartość danych do obliczenia RevPAR, musisz zrozumieć kluczowe aspekty punktów danych, które chcesz śledzić. Odpowiednie wskaźniki najmu wakacyjnego pozwolą ci lepiej zrozumieć swoją działalność i opracować lepszą, skuteczniejszą strategię cenową. Wgląd w liczbę rezerwowanych pokoi jest ważny, aby analizować przychód generowany z tych rezerwacji.

Czym jest RevPAR?

Załóżmy, że w danym okresie masz bardzo wysoką średnią stawkę dzienną (ADR). Oznacza ona średnią stawkę najmu rezerwowaną każdego dnia. Jednocześnie zauważasz, że w tym samym okresie masz niski wskaźnik obłożenia. W innym okresie masz znacznie niższe ADR, ale wyższy wskaźnik obłożenia.

Który scenariusz oznacza lepsze wyniki? Niekoniecznie któryś z nich. Analiza ADR i wskaźnika obłożenia razem daje pełniejszy obraz wydajności.

ADR pokazuje dzienny zysk twojego obiektu, natomiast RevPAR pokazuje, jak skutecznie zapełniasz noce przy tej stawce. Ta metryka łączy dzienny zysk i obłożenie w jednym wskaźniku.

Warto też przeczytać: Jakie są zadania i obowiązki Revenue Managera?

Dlaczego RevPAR jest ważny?

Analiza RevPAR pomaga zrozumieć wydajność oferty

RevPAR to kluczowa metryka dla właścicieli najmu wakacyjnego, ponieważ daje cenny wgląd w ogólną wydajność ich obiektów. RevPAR pokazuje jednak jedynie migawkę generowanych przychodów i nie uwzględnia bezpośrednio rentowności. Mimo tych ograniczeń RevPAR pozostaje ważnym benchmarkiem do śledzenia wzrostu i wykrywania trendów w przychodach z najmu.

Aby lepiej zrozumieć rentowność i wzrost w branży najmu wakacyjnego, właściciele mogą sięgnąć po alternatywne wskaźniki KPI. Uwzględniają one takie czynniki, jak koszty operacyjne, wskaźnik obłożenia czy średnia wartość rezerwacji. Włączenie tych dodatkowych metryk do analizy pozwala podejmować lepsze decyzje, optymalizować przychody i maksymalizować marże zysku. Niezależnie od wybranych metryk cel pozostaje ten sam: zwiększenie przychodów i rentowności. Właściciele najmu wakacyjnego mogą to osiągnąć, wdrażając odpowiednie strategie. Chodzi o zwiększanie obłożenia, optymalizację cen, poprawę satysfakcji gości i usprawnianie działań operacyjnych. Łącząc różne wskaźniki wydajności z celowymi działaniami, właściciele mogą w pełni wykorzystać potencjał przychodowy swoich obiektów.

Warto też przeczytać: Raporty przychodów z najmu wakacyjnego: które metryki mają znaczenie?

Jak obliczyć RevPAR?

Aby obliczyć RevPAR, pomnóż ADR przez wskaźnik obłożenia: RevPAR = ADR × Wskaźnik obłożenia. Jeśli ADR wynosi $150, a obłożenie 75%, RevPAR wynosi $112,50.

Jak obliczyć RevPAR?

Możesz też podzielić całkowity przychód z pokoi przez liczbę dostępnych pokoi: RevPAR = Całkowity przychód z pokoi ÷ Liczba dostępnych pokoi. Na przykład, jeśli hotel zarabia $10 000 przy 100 pokojach, RevPAR wynosi $100. Lub,

Z całkowitej liczby dostępnych nocy musisz odjąć wszystkie blokady konserwacyjne i blokady właściciela. W obu przypadkach obiekt nie był dostępny do rezerwacji dla gości, więc nie wchodził w zakres podaży.

Aby obliczyć to dokładnie, musisz uwzględnić rzeczywisty przychód z pokoi. Ta wartość nie obejmuje podatków, opłat za sprzątanie ani innych dodatkowych opłat.

Śledząc tę metrykę, pamiętaj, że pokazuje ona wydajność twojego obiektu, a nie jego kondycję finansową.

Kondycja finansowa to zdolność twojego obiektu do zamiany przychodu w zysk. Ta metryka pokazuje wpływy do obiektu, nie uwzględniając kosztów, takich jak prowizje, media, materiały czy praca.

Choć to ważny wskaźnik KPI do śledzenia, ma on spore ograniczenia.

Przykłady obliczania RevPAR

Rozważmy obiekt najmu wakacyjnego z 50 jednostkami, ze średnim wskaźnikiem obłożenia na poziomie 80%. Przy średniej stawce za noc wynoszącej $150 za jednostkę, menedżer nieruchomości chce obliczyć RevPAR, aby dokładnie ocenić wydajność.

RevPAR oblicza się w następujący sposób:

($150 za noc × 80% obłożenia) = $120

RevPAR tego najmu wakacyjnego wynosi więc $120 dziennie. Aby obliczyć RevPAR miesięczny lub kwartalny, wystarczy pomnożyć dzienny RevPAR przez liczbę dni w danym okresie.

To obliczenie zakłada jednolite ceny we wszystkich jednostkach. Analizując RevPAR, menedżer nieruchomości może ocenić, jak skutecznie zapełniane są jednostki i czy średnia stawka za noc jest odpowiednia. Jeśli RevPAR spada poniżej średniej stawki za noc, warto rozważyć korekty, na przykład obniżenie stawek, aby zoptymalizować obłożenie i przychody.

Warto też przeczytać: Sekrety zarządzania przychodami na Airbnb: sprawdzone strategie maksymalizacji zarobków na każdym rynku

Jaki jest problem z RevPAR?

Ograniczenia RevPAR są widoczne przy zastosowaniu do najmu wakacyjnego, ponieważ metryka ta pomija pewne kluczowe czynniki.

Przede wszystkim RevPAR pomija koszty związane z każdą zajętą jednostką, określane jako CPOR (koszt na zajętą jednostkę). Z tego powodu nie może być wiarygodną miarą rentowności, czyli podstawowego celu właścicieli najmu wakacyjnego.

Co więcej, RevPAR nie uwzględnia dodatkowych źródeł przychodu. Chodzi tu o usługi towarzyszące, takie jak opłaty za sprzątanie, opłaty parkingowe czy dodatkowe doświadczenia dla gości. To sprawia, że metryka ta nie daje pełnego obrazu wyników finansowych obiektu.

Warto też przeczytać: Optymalizacja przychodów: kompletny przewodnik dla menedżerów nieruchomości

RevPAR czy ADR: co wybrać?

ADR to średnia cena zarezerwowanych obiektów najmu wakacyjnego w danym dniu. RevPAR to przychód na dostępny obiekt w ujęciu dziennym, miesięcznym lub rocznym.

Warto pamiętać, że dopóki wskaźnik obłożenia nie wynosi 100%, RevPAR będzie niższy niż ADR.

Porównanie obliczeń obu metryk:

Do obliczenia RevPAR możesz użyć dowolnego z tych wzorów. Jak pokazano w powyższym przykładzie, oba wzory dają ten sam wynik.

Jednak jako standard branżowy częściej stosuje się poniższy wzór.

RevPAR = Wskaźnik obłożenia x ADR

Wynika to z tego, że ta metryka pozwala spojrzeć na równowagę między obłożeniem a ADR.

Kiedy ADR = RevPAR?

Obie metryki są sobie równe tylko wtedy, gdy wskaźnik obłożenia wynosi 100%.

RevPAR = 100% x ADR

= wskaźnik obłożenia x ADR

= 1 x ADR

RevPAR = ADR

Niekoniecznie musi to być korzystne dla twojego obiektu. Im częściej jest rezerwowany, tym bardziej jest eksploatowany, co nieuchronnie zwiększa koszty utrzymania. To nigdy nie jest dobre. Tworząc strategię cenową, pamiętaj też o uwzględnieniu kosztów utrzymania i sprzątania. Musisz doliczyć odpowiednią opłatę za sprzątanie obok swojego ADR.

Kolejnym czynnikiem do rozważenia jest to, czy ustalasz ceny prawidłowo. Czy może ustalasz je zbyt nisko, przez co obiekt staje się bardzo łatwo dostępny dla gości? Dlatego śledzenie tej metryki jest kluczowe dla twojej strategii cenowej.

Wróćmy do powyższego przykładu i zmodyfikujmy go, aby zobaczyć, jak ta metryka pomaga maksymalizować przychody.

Obliczenie maksymalizujące zysk

Spróbujmy zwiększyć ADR o $20 dla tego samego obiektu. Podnosząc ADR, możesz zaobserwować nieco niższy wskaźnik obłożenia.

Różnica w zysku między obydwoma scenariuszami – $4015

Gwałtowny wzrost ADR może prowadzić do spadku obłożenia, a mimo to zwiększyć twój ogólny przychód. To właśnie siła równoważenia ADR i obłożenia. Ta równowaga stanowi sedno naszego kompletnego przewodnika po zarządzaniu przychodami z najmu wakacyjnego.

Czym jest indeks RevPAR?

Indeks RevPAR porównuje RevPAR danego obiektu z RevPAR grupy obiektów lub zestawu porównawczego.

Dzięki tej metryce możesz wyciągnąć trzy wnioski:

1. Jeśli twój indeks RevPAR wynosi =100, oznacza to, że jesteś na poziomie rynku.
2. Jeśli twój indeks RevPAR wynosi < 100, oznacza to, że wypadasz gorzej niż rynek
3. Jeśli twój indeks RevPAR wynosi > 100, oznacza to, że wypadasz lepiej niż rynek

Indeks RevPAR = (twój RevPAR / RevPAR zestawu porównawczego) x 100

Dzięki tej metryce możesz zrozumieć:

1. pozycjonowanie swojego obiektu
2. popyt rynkowy

Ważne jest, aby dokładnie dobrać zestaw porównawczy. Wybieraj obiekty podobne do twojego pod następującymi względami:

1. Charakterystyka obiektu, np. liczba sypialni, łazienek itp.
2. Udogodnienia
3. Lokalizacja
4. Ceny

Pamiętaj, że przed obliczeniem RevPAR ważne jest dokładne zebranie wszystkich potrzebnych danych. Ręczne śledzenie tych metryk może być żmudne. Właśnie w tym pomaga usługa taka jak Pricelabs Portfolio Analytics. Śledzimy za ciebie wszystko w czasie rzeczywistym, dostarczając cennych informacji w jednej platformie.

Pricelabs Portfolio Analytics zapewnia system raportowania w czasie rzeczywistym, który śledzi kluczowe metryki twojego obiektu. Dzięki niemu szybko sprawdzisz kondycję finansową obiektu. Idziemy jeszcze dalej, dostarczając wglądu w wydajność i metryki na poziomie poszczególnych ofert. Nasze dane pomogą ci podejmować świadome decyzje podczas tworzenia strategii cenowej.

Dzięki Portfolio Analytics oraz Market Dashboard, porównasz swój obiekt z innymi w okolicy.

Jakie są alternatywy dla RevPAR?

Choć RevPAR jest szeroko stosowany w branży hotelarskiej, ma ograniczenia w dokładnym mierzeniu rentowności najmu wakacyjnego. Dlatego powstały alternatywne metryki, które dają pełniejszy obraz wydajności.

TrevPAR

TrevPAR (całkowity przychód na dostępny obiekt) uwzględnia łączny przychód ze wszystkich źródeł. Obejmuje to usługi towarzyszące, takie jak opłaty za sprzątanie, opłaty parkingowe czy dodatkowe doświadczenia. Podobnie jak RevPAR, TrevPAR nie uwzględnia jednak kosztów ani obłożenia, co ogranicza jego przydatność w analizie rentowności.

ARPAR

ARPAR (skorygowany przychód na dostępny obiekt) to bardziej precyzyjne podejście, uwzględniające zarówno przychody, jak i koszty przypadające na zajętą jednostkę. Odejmuje ona koszty zmienne, takie jak sprzątanie, zużycie energii czy materiały, od przychodu z każdej zajętej jednostki. Dzięki temu ARPAR daje jaśniejszy obraz rentowności.

GOPPAR

GOPPAR (zysk operacyjny brutto na dostępny obiekt) ocenia zysk operacyjny brutto we wszystkich jednostkach, niezależnie od obłożenia. GOPPAR daje wgląd w ogólną wydajność. Uwzględnia jednak też koszty stałe, takie jak rachunki za internet czy wyposażenie, na które menedżerowie nie zawsze mają bezpośredni wpływ.

Te alternatywne metryki dają właścicielom najmu wakacyjnego pełniejszy obraz wyników finansowych obiektu. Pomagają im podejmować świadome decyzje w celu maksymalizacji rentowności.

Jak poprawić RevPAR?

Poprawa RevPAR (przychodu na dostępny obiekt) w najmie wakacyjnym polega na maksymalizacji przychodu generowanego przez każdy dostępny obiekt. Oto strategie stworzone specjalnie z myślą o najmie wakacyjnym:

Optymalizuj strategię cenową:

Korzystaj z oprogramowania do cen dynamicznych, aby dostosowywać stawki do popytu, sezonowości i lokalnych wydarzeń. Analizuj trendy rynkowe i ceny konkurencji, aby ustalać konkurencyjne stawki, które maksymalizują przychody, nie zniechęcając gości do rezerwacji.

Wydłużaj pobyty:

Zachęcaj do dłuższych pobytów, oferując zniżki lub inne korzyści gościom rezerwującym na dłuższy czas. Dostosuj wymagania dotyczące pobytu minimalnego, aby wykorzystać dłuższe rezerwacje i ograniczyć rotację oraz związane z nią koszty.

Maksymalizuj obłożenie:

Prowadź kampanie marketingowe, aby przyciągnąć więcej gości w okresach niskiego popytu lub wypełnić luki w kalendarzu rezerwacji. Oferuj specjalne promocje, oferty last minute lub elastyczne warunki rezerwacji, aby zoptymalizować wskaźnik obłożenia przez cały rok.

Popraw prezentację obiektu:

Zainwestuj w profesjonalne zdjęcia, aranżację wnętrz i optymalizację oferty, aby pokazać obiekt w jak najlepszym świetle. Podkreślaj unikalne cechy, udogodnienia i lokalne atrakcje, aby przyciągnąć potencjalnych gości i zwiększyć liczbę rezerwacji.

Zapewniaj wyjątkowe doświadczenia gościom:

Skup się na doskonałej obsłudze klienta i spersonalizowanych doświadczeniach, aby zwiększyć satysfakcję gości i zachęcić do pozytywnych opinii. Szybko reaguj na pytania, prośby i problemy gości, aby budować lojalność i zachęcać do kolejnych rezerwacji.

Oferuj dodatkowe usługi:

Stosuj sprzedaż dodatkową (upsell) usług lub udogodnień, aby zwiększyć wydatki gości podczas pobytu. Mogą to być na przykład dodatkowe sprzątanie, transfer z lotniska, dostawa zakupów czy lokalne atrakcje dopasowane do preferencji gości.

Wykorzystaj platformy internetowe:

Korzystaj z platform rezerwacyjnych, stron najmu wakacyjnego i mediów społecznościowych, aby dotrzeć do szerszego grona potencjalnych gości. Optymalizuj oferty za pomocą szczegółowych opisów, zdjęć wysokiej jakości i pozytywnych opinii, aby zwiększyć widoczność i wiarygodność.

Wdrażaj system zbierania opinii gości:

Zbieraj opinie gości, aby zidentyfikować obszary do poprawy i szybko reagować na wszelkie problemy. Wykorzystuj opinie i oceny gości, aby udoskonalać ofertę, udogodnienia i ogólne doświadczenie pobytu.

Usprawniaj działania operacyjne:

Zainwestuj w oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami lub platformy do zarządzania najmem wakacyjnym. Pomoże ci to usprawnić działania, zautomatyzować zadania i zwiększyć efektywność. Obejmuje to zarządzanie rezerwacjami, obsługę płatności, harmonogramy sprzątania i zgłoszenia konserwacyjne.

Monitoruj metryki wydajności:

Śledź kluczowe wskaźniki KPI, takie jak wskaźnik obłożenia, ADR (średnia stawka dzienna) i RevPAR. Pozwoli ci to oceniać skuteczność strategii i wykrywać możliwości optymalizacji. Wykorzystuj analizę danych, aby podejmować świadome decyzje i dostosowywać ceny lub działania marketingowe.

Wdrażając te strategie, właściciele i menedżerowie najmu wakacyjnego mogą skutecznie poprawić RevPAR i maksymalizować przychody ze swoich obiektów.

Metryki, które składają się na RevPAR

Aby poznać poszczególne składowe, zapoznaj się z naszymi przewodnikami: jak obliczyć wskaźnik obłożenia oraz jak równoważyć ADR i obłożenie. Aby poznać szerszy zestaw metryk najmu wakacyjnego wykraczających poza sam RevPAR, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po metrykach przychodów z najmu wakacyjnego.

Jeśli zarządzasz wieloma obiektami, nasz przewodnik po wskaźnikach KPI w zarządzaniu nieruchomościami obejmuje perspektywę całego portfolio, a nasz przewodnik po metrykach rentowności kanałów analizuje wyniki w podziale na kanały rezerwacyjne.