Pass The Keys: +37% nocy i +28% przychodu z PriceLabs

Podsumowanie

Pass The Keys to jedna z brytyjskich firm zarządzających najmem krótkoterminowym. Firma prowadzi profesjonalnie zarządzane portfolio ofert na Airbnb i platformach najmu krótkoterminowego w imieniu właścicieli obiektów. Po zsynchronizowaniu swojego londyńskiego portfolio z PriceLabs w celu ustalania cen dynamicznych, zespół zaobserwował skokową zmianę kluczowych wskaźników w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

+36% Przychód na ofertę (Post-PL vs Pre-PL) | +42% Zarezerwowane noce na ofertę (Post-PL vs Pre-PL)

Co istotne — ponieważ portfolio PTK już przed dołączeniem do PriceLabs osiągało lepsze wyniki niż w tym samym okresie rok wcześniej (o ~5% w przypadku zarezerwowanych nocy i ~8% w przypadku przychodu) — zespół wyodrębnił porównywalny wzrost, który można przypisać PriceLabs:

+37% Porównywalny wzrost zarezerwowanych nocy | +28% Porównywalny wzrost przychodu

Ta druga liczba zasługuje na szczególną uwagę większości operatorów. Pomija ona wcześniejszy rozpęd PTK i pokazuje, co dały same ceny dynamiczne, zastosowane w firmie, która już wcześniej działała bardzo dobrze.

O firmie Pass The Keys

Pass The Keys to firma zarządzająca najmem krótkoterminowym z siedzibą w Wielkiej Brytanii. Świadczy usługi zarządzania ofertami na Airbnb i najmu krótkoterminowego dla właścicieli obiektów i jest obecna w wielu brytyjskich miastach.

Wyzwanie: ustalanie cen w dużym portfolio wielu ofert

Prowadzenie najmu krótkoterminowego na skalę, w jakiej działa Pass The Keys, wiąże się z problemem cenowym, z którym nie mierzą się gospodarze pojedynczych obiektów: każda oferta wymaga własnej logiki cenowej, dostosowanej do swojego mikrorynku, a zespół zarządzający portfolio nie jest w stanie ręcznie zmieniać cen każdej z nich codziennie.

Analiza PriceLabs wykazała dwa wzorce obecne w portfolio przed optymalizacją:

Ceny bazowe odbiegające powyżej mediany rynkowej. Około jednej czwartej ofert miało ceny wyższe od lokalnej mediany o ~22%, co wymuszało poleganie na nadpisaniach dla konkretnych dat (DSO) w celu obniżenia stawek do poziomu umożliwiającego rezerwacje. To sposób mniej efektywny niż prawidłowe ustawienie cen bazowych od samego początku.

Niedostatecznie wykorzystane okresy szczytowe. Zarówno portfolio, jak i rynek londyński wykazywały potencjał obłożenia na poziomie ~80% w okresach szczytowych przy dłuższym, ~40-dniowym oknie rezerwacji. Jednak korekty na podstawie obłożenia (OBA) nie były ustawione wystarczająco agresywnie, aby skutecznie wykorzystać ten popyt.

Jak Pass The Keys korzysta z PriceLabs

Analiza wykazała cztery funkcje PriceLabs, które zespół aktywnie wykorzystuje do zarządzania portfolio:

Dopasowanie ceny bazowej do percentyla

Ustawienie cen bazowych zgodnie z 50. percentylem lokalnego rynku ogranicza konieczność stosowania nadpisań na późniejszym etapie i już u źródła zbliża stawki do poziomu umożliwiającego rezerwacje. W analizie z 24 listopada zalecono zaostrzenie tego dopasowania dla ofert, których ceny nadal odbiegały powyżej mediany.

Nazwa oferty: 45D Gunter Grove, Sw10

Nadpisania dla konkretnych dat (DSO)

Służą do delikatnego korygowania cen w odpowiedzi na sygnały popytu. Szerszy wniosek z analizy: nadpisania dla konkretnych dat sprawdzają się najlepiej jako mechanizm precyzyjnego dostrajania, a nie jako podstawowy sposób sprowadzania przecenionych ofert z powrotem do poziomu rynkowego. Tym właśnie zespół zajmuje się teraz systematycznie.

Korekty na podstawie obłożenia (OBA) w okresach szczytowych

Portfolio optymalizuje teraz korekty na podstawie obłożenia, aby osiągnąć wyższe obłożenie w miesiącach szczytowych. Zespół stosuje agresywne lub niestandardowe ustawienia, które mają zwiększyć obłożenie do ~90% w oknie 0–15 dni i do ~40–50% w oknie 30–60 dni, zgodnie z naturalnym oknem rezerwacji szczytu sezonu w Londynie.

Nazwa rynku: Londyn

Dane dla okolicy i Portfolio Analytics

Funkcja PriceLabs – Dane dla okolicy – daje zespołowi wgląd w czasie rzeczywistym w obłożenie i ceny w całym Londynie, oferta po ofercie. Portfolio Analytics to z kolei warstwa, która ujawniła porównanie Pre-PL vs Post-PL — oraz porównywalną przewagę wynikową — na której opierają się wyniki przedstawione w tym studium przypadku.

Wyniki

Portfolio Pass The Keys było monitorowane w tym samym okresie kalendarzowym przed i po wdrożeniu PriceLabs, z okresem sprzed roku jako punktem odniesienia. Poniższe dane pochodzą bezpośrednio z PriceLabs Portfolio Analytics dla portfolio zespołu.

Kluczowe wyniki — Post-PL vs Pre-PL

+42% Zarezerwowane noce na ofertę | +36% Przychód na ofertę

Analiza wyników: Pre-PL vs Post-PL

W 34 porównywalnych ofertach okres po wdrożeniu PriceLabs przyniósł 2 691 zarezerwowanych nocy i 459 470 £ przychodu, w porównaniu z 1 892 zarezerwowanymi nocami i 337 822 £ w tym samym okresie przed wdrożeniem PriceLabs.

Porównywalny wzrost — czytelniejszy obraz

Oto element kluczowy dla wiarygodności: portfolio PTK osiągało już lepsze wyniki niż w tym samym okresie rok wcześniej, zanim PriceLabs pojawił się w obrazie — o ~5% w przypadku zarezerwowanych nocy i ~8% w przypadku przychodu. Pominięcie tego wcześniejszego rozpędu pozwala wyodrębnić rzeczywisty wkład cen dynamicznych:

+37% Porównywalny wzrost zarezerwowanych nocy | +28% Porównywalny wzrost przychodu

Innymi słowy, nawet po uwzględnieniu faktu, że PTK prowadził w 2025 roku lepiej działającą firmę niż w 2024 roku, same ceny dynamiczne dodały 28 punktów procentowych przychodu i 37 punktów procentowych zarezerwowanych nocy na ofertę ponad to.

W porównaniu z rynkiem

Porównywalne oferty PTK osiągnęły w zakresie obłożenia wynik lepszy od rynku londyńskiego o ~1 punkt procentowy w całym okresie analizy (przy czym w dwóch miesiącach — sierpniu i wrześniu — wyniki były słabsze, co wynikało z rozruchu wielu nowo wdrożonych ofert).

Źródła

Dane dotyczące wyników portfolio pochodzą z PriceLabs Portfolio Analytics dla Pass The Keys (konto 15067), stan na 24 listopada 2025 r. Okres: Post-PL vs Pre-PL, z oknem odniesienia z poprzedniego roku.