Theoharis opowiada własnymi słowami, jak zaoszczędził czas i zmaksymalizował przychody dla swoich ponad 75 obiektów w Grecji.

Niedawno rozmawialiśmy z Theoharisem, właścicielem ponad 75 obiektów w Grecji. Przeczytaj fragment naszej rozmowy i dowiedz się, jak PriceLabs pomógł mu zaoszczędzić czas i zmaksymalizować przychody.

Richie Khandelwal: Bardzo dziękuję, że jesteś dziś z nami w PriceLabs! Harris, prowadzisz wynajem willi w Grecji i jesteś klientem PriceLabs od około półtora roku. Opowiedz nam o wynajmie willi w Grecji oraz o sobie i swojej firmie.

Theoharis: Zacząłem zajmować się najmem wakacyjnym, gdy budowałem własny dom letni. Mój plan był taki, żeby postawić cztery wille. Trzy miałem sprzedać, a jedną zatrzymać dla siebie jako dom letni. Szybko zorientowałem się, że nie uda mi się ich sprzedać. Wtedy, w 2009 roku, przeszedłem na wynajem. Pracowałem wtedy na pełny etat jako kierownik projektów IT, a wynajmem zajmowałem się po godzinach. W 2016 roku przez pomyłkę przyjąłem podwójną rezerwację na booking.com. Szukałem wtedy kolejnej willi na drugą rezerwację. Zapytałem sąsiada, który miał pięć willi, czy mogę wynająć jedną w jego imieniu. Dał mi wszystkie pięć willi i poprosił, żebym je wynajmował i zarabiał dla niego pieniądze. I tak wszedłem w model agencyjny! Kontynuowałem ten model przez kilka lat i zacząłem widzieć wzrost. W końcu, w 2017 roku, rzuciłem pracę biurową!

Zacząłem pracować na pełny etat w najmie wakacyjnym i krótkoterminowym. Obecnie mamy około 80 obiektów w całej Grecji. Prawdę mówiąc, wszystkie same do mnie trafiły! Posłuchaj historii, jak zdobyłem dwa z moich najlepszych obiektów. Siedziałem w kawiarni w centrum Aten i przedstawiałem ofertę znajomemu. Po naszej rozmowie mężczyzna przy sąsiednim stoliku zapytał, czy zajmujemy się obiektami w Atenach. Poprosił o moją wizytówkę, zadzwonił kilka tygodni później i dał mi dwa świetne apartamenty. To było naprawdę niesamowite!

Nie mamy więc bezpośredniego procesu sprzedaży, w którym gonilibyśmy za właścicielami! Wygląda to tak: piszą do nas, a potem przechodzą przez określony proces wdrożenia.

Celem był rozwój działalności, liczyła się jakość, a nie ilość, i na tym się skupialiśmy. Zainwestowaliśmy dużo czasu i wysiłku w zdobycie wiedzy o najlepszych praktykach zarządzania przychodami oraz najlepszym sposobie konfiguracji profilu. Braliśmy przy tym pod uwagę algorytmy stosowane przez booking.com, Airbnb i inne platformy OTA. Na podstawie naszych badań opracowaliśmy strategie i staliśmy się jednym z czołowych graczy na rynku w marcu, jeszcze przed Covid.

Richie Khandelwal: Ostatnio rozmawiałem z trzema klientami i wszyscy byli kierownikami projektów IT! Może kierownicy projektów IT są dobrymi menedżerami nieruchomości?

Theoharis: Myślę, że to dlatego, że technologia odgrywa tu ogromną rolę. Gdy zacząłem obserwować środowisko menedżerów nieruchomości, zauważyłem, że większość z nich to brytyjscy emeryci po sześćdziesiątce. Wielu z nich posiadało obiekty w całej Europie. Mieli świetne umiejętności obsługi klienta. Brakowało im jednak wiedzy potrzebnej do korzystania z różnych narzędzi technicznych dostępnych na rynku. Byłem tego świadomy, dlatego zadbałem o to, żeby mieć dostęp do najnowszej technologii i narzędzi. System PMS wdrożyłem już pierwszego dnia. Zadbałem o to, żeby korzystać ze wszystkich dostępnych narzędzi. Pomagają one oszczędzać czas i pieniądze, na przykład PriceLabs. Uważam, że jeśli dobrze opanujesz technologię w najmie wakacyjnym, jesteś o krok przed resztą!

Richie Khandelwal: Możesz krótko opisać, jakie masz obiekty? Czy wszystkie to wille, czy masz też inne typy?

Theoharis: Poza 27 obiektami w Atenach, wszystkie pozostałe to wille. Większość z nich znajduje się na wybrzeżu, przy plaży. Jeden z nich to trzypiętrowy dom miejski w średniowiecznym mieście na południu Grecji.

Richie Khandelwal: Skupiasz się na segmencie luksusowym czy na obiektach średniej klasy?

Theoharis: Myślę, że to mieszanka obiektów średniej i wyższej klasy. Dlatego zacząłem też przyglądać się serwisom z ofertami luksusowymi i próbuję tam prezentować swoją ofertę.

Richie Khandelwal: Opowiedz mi trochę, jak promujesz te wille? Na jakich platformach OTA jesteś obecny? Jakie są, twoim zdaniem, najlepsze praktyki?

Theoharis: Jeśli masz system PMS i channel managera, jesteś praktycznie obecny na wszystkich platformach OTA. Na początku próbowałem selekcjonować, ale zrozumiałem, że nie ma to sensu, skoro obecność jest darmowa. Nigdy nie wiesz, co zadziała, a co nie!

Richie Khandelwal: Czy dzięki świetnej nazwie domeny dostajesz dużo rezerwacji bezpośrednich?

Theoharis: Mamy listę mailingową liczącą kilka tysięcy osób, którą co roku aktualizuję, i wciąż rośnie. Stamtąd pochodzi większość naszych rezerwacji. Dużo rezerwacji bezpośrednich dostaję też przez naszą stronę internetową.

Richie Khandelwal: Co sprawiło, że trafiłeś do PriceLabs? Co robiłeś, zanim zacząłeś korzystać z PriceLabs?

Theoharis: Robiłem to ręcznie!

Richie Khandelwal: Gdy mówisz 'ręcznie', jaki proces stosowałeś? Czy nadal robisz to tak w przypadku willi?

Theoharis: To proste, bo w przypadku willi mamy pięciomiesięczny sezon. Mamy arkusz Excel, w którym zapisujemy wszystkie ceny po rozmowie z właścicielami. Ten arkusz wprowadzamy do systemu PMS. Następnie w samym PMS ustawiamy zniżki na podstawie trendów rynkowych.

Dla naszych apartamentów w Atenach stosujemy jednak ceny dynamiczne, bo większość rezerwacji przychodzi z Airbnb. Zanim zaczęliśmy korzystać z PriceLabs, musieliśmy na bieżąco śledzić trendy rynkowe i odpowiednio zmieniać ceny. Algorytm Airbnb podnosi pozycję ofert, w których ceny są często zmieniane. Ponieważ większość rezerwacji przychodziła właśnie z Airbnb, mieliśmy pracownika, który codziennie ręcznie zmieniał ceny na wszystkie dostępne terminy. Szczerze mówiąc, sam nie mogę uwierzyć, że tak to robiliśmy.

Ale odkąd korzystamy z PriceLabs, jestem pewien, że zarabiamy więcej niż wcześniej. Dobrze pamiętam jeden przypadek, kiedy odbywała się u nas konferencja kardiochirurgów. Jesteśmy blisko centrum konferencyjnego, więc PriceLabs zaproponował wyższe ceny na ten okres i zdobyliśmy świetne rezerwacje. Mieliśmy cenę bazową 80 euro, a rezerwacje szły nawet po 220 euro.

Richie Khandelwal: Świetnie! Pamiętasz, co skłoniło cię do decyzji o skorzystaniu z PriceLabs?

Theoharis: Jednym z powodów jest to, że łatwo się to integruje z naszym systemem PMS. Integracja z PriceLabs przebiegła bezproblemowo, bez żadnych komplikacji. Bardzo pomógł też oferowany przez was miesięczny darmowy okres próbny. Ponieważ na rynku jest tak wiele opcji, chciałem mieć pewność, że będę mógł na tym zarobić.

Richie Khandelwal: Jakie funkcje lubisz najbardziej?

Theoharis: Dane dla okolicy są bardzo przydatne. Kodowanie kolorami też bardzo pomaga. Dzięki kolorom w kalendarzu, od zielonego do niebieskiego, można zorientować się w trendach rynkowych. Na przykład teraz widzę, że większość moich obiektów ma wyższe ceny w pierwszym tygodniu listopada. To ma sens, bo odbywa się wtedy Athens Spiral. To jedno z wydarzeń, dla których wcześniej ręcznie zmienialiśmy ceny. Mieliśmy problemy, bo rezerwacje przychodziły, zanim zdążyliśmy zmienić ceny! Ale teraz, korzystając z PriceLabs, widzę, że moje obiekty z ceną bazową 60 euro są na ten weekend wycenione na 120 euro. To niesamowite!

Richie Khandelwal: Jesteś z PriceLabs nieco ponad rok. Jak oceniasz swoje doświadczenia, jeśli chodzi o produkt i wsparcie?

Theoharis: Było dobrze! Zawsze, gdy potrzebowałem pomocy, dostawałem odpowiedź od waszego zespołu. Byłem na kilku waszych webinarach o strategiach na czas Covid. Wszystkie nowe funkcje, które wydajecie, są przydatne, zwłaszcza Market Dashboards. Naprawdę bardzo pomagają.

Richie Khandelwal: Możesz opowiedzieć, jak PriceLabs wpłynął na twoją działalność?

Theoharis: Pomaga na wiele sposobów, głównie dlatego, że codzienna zmiana cen sprawia, że oferta jest bardziej atrakcyjna zarówno dla platform, jak i dla gości. Dzięki temu, oprócz większej liczby rezerwacji i wyższego obłożenia, nie tracimy żadnych pieniędzy.

Richie Khandelwal: Wspomniałeś też, że ktoś z twojego zespołu codziennie ręcznie aktualizował ceny. Teraz, gdy to jest zautomatyzowane, oszczędza to też sporo ręcznej pracy!

Theoharis: Zdecydowanie! Prowadzimy tu bardzo zorganizowaną działalność, a to oszczędza mnóstwo czasu.

Richie Khandelwal: Słyszymy od wielu właścicieli, że wahają się, czy korzystać z narzędzia do wyceny. Co byś im doradził?

Theoharis: Powiem im to samo, co przekonało mnie: miesięczny darmowy okres próbny. Mogą użyć narzędzia do wyceny na jednym obiekcie, na drugim zostawić ręczną kontrolę cen i porównać wyniki.

Richie Khandelwal: Co możemy zrobić lepiej, żeby ci pomóc?

Theoharis: To, czego mi brakuje i co byłoby ciekawe, to widok cen rezerwacji obok cen rekomendowanych na waszym kalendarzu. Ta informacja mogłaby się przydać.

Richie Khandelwal: To jest w naszych planach, Harris. Zamierzamy wkrótce wprowadzić tę funkcję.

Harris, jeśli chcesz, umówmy się na 30-45 minut indywidualnego szkolenia z PriceLabs. Możemy przejść z tobą przez różne funkcje PriceLabs. Czy to by pomogło?

Theoharis: To byłoby bardzo pomocne.

Richie Khandelwal: Dziękuję za poświęcony czas!

Theoharis: Dziękuję. Miło było porozmawiać!