Como usar os Dados da Vizinhança para análise do mercado local?

Precificar sua propriedade é uma tarefa que exige atenção. É preciso considerar vários fatores para maximizar seu potencial no mercado e garantir uma experiência incrível para os hóspedes. Analisar dados relevantes é fundamental para administrar um negócio de aluguel de temporada com sucesso. É aqui que os Dados da Vizinhança para aluguéis de temporada se tornam indispensáveis para uma análise eficaz do mercado local.

Ao aproveitar dados hiperlocais, os Dados da Vizinhança oferecem uma análise de mercado rápida e eficiente, adaptada à sua região com base em anúncios semelhantes. Entender as particularidades do seu bairro pode influenciar bastante sua estratégia de preços. A demanda local, as comodidades e as tendências do mercado são fatores essenciais para definir o preço certo da sua propriedade e maximizar a ocupação e a receita.

Com os dados certos, você pode tomar decisões embasadas que aumentam o apelo da sua propriedade e se alinham às expectativas dos hóspedes em constante mudança. Adotar essa abordagem baseada em dados para sua estratégia de preços vai te ajudar a aproveitar as oportunidades do mercado de forma eficaz.

Na visualização 'Revisar Preços', clique na aba 'Dados da Vizinhança' ao lado do 'Calendário' para acessar dados hiperlocais na sua moeda.

Os Dados da Vizinhança estão no painel Revisar Preços

Analise a eficácia da sua estratégia de preços

Digamos que você acabou de alterar seu preço base ou adicionou um desconto de última hora. Você vai querer saber se ainda está competitivo analisando o mercado local. Os Dados da Vizinhança para aluguéis de temporada podem te ajudar com isso. Sempre que fizer uma alteração no PriceLabs, clique em 'Salvar e Atualizar'. Isso vai salvar as mudanças apenas no PriceLabs, sem enviá-las para as plataformas de reserva ou o PMS conectado.

Defina seus preços na tabela de configuração de preços

Em seguida, acesse os Dados da Vizinhança e entenda como essas mudanças vão afetar seus preços futuros. Consulte os gráficos abaixo para a análise do mercado local:

Use o gráfico de preços futuros para avaliar a eficácia dos seus preços

Use o gráfico de preços futuros para avaliar a eficácia da sua estratégia de preços

O preço base deste anúncio agora é €244. Para entender se essa precificação é viável, vou ao gráfico de preços futuros e analiso a curva do preço final. Por exemplo, em 29 de novembro, o preço que seria aplicado seria de €290 para o meu anúncio. Se estiver tudo certo, você pode seguir em frente; caso contrário, será preciso voltar e fazer os ajustes necessários.

O gráfico do preço final vai te ajudar a entender a evolução dos seus preços

As Perspectivas de IA te ajudam a interpretar facilmente os dados principais dos nossos gráficos

Se interpretar o gráfico parece complicado, você pode usar nosso recurso lançado recentemente, as 'Perspectivas de IA'. As Perspectivas de IA interpretam os dados de forma inteligente, ajudando você a entender as tendências de preços e a análise do mercado local para o período selecionado. Elas podem te ajudar a:

1. Converter gráficos em frases fáceis de entender
2. Obter informações-chave em segundos!

As Perspectivas de IA fornecem uma análise rápida e fácil de entender de cada gráfico nos Dados da Vizinhança.

Compare seus preços com os das propriedades já reservadas para aquela data

O preço de mercado reservado vai te ajudar a entender como as diversas propriedades no seu mercado estão sendo precificadas.

Essas informações nos nossos Dados da Vizinhança gratuitos te ajudam a estimar o preço médio pelo qual anúncios semelhantes na sua área foram reservados, especialmente em feriados ou eventos. Isso permite que você ajuste sua estratégia de revenue management de acordo com a antecedência da reserva para uma análise precisa do mercado local. Esse recurso está em 'Mais Opções' no gráfico de preços futuros. Ao selecionar essa opção, uma linha marrom escura vai aparecer no gráfico, indicando o preço mediano (percentil 50) pelo qual os anúncios do mercado foram reservados para cada data.

Considere as comissões na sua precificação

O recurso de markup vai te ajudar a entender como seus preços vão evoluir levando em conta também as taxas das diversas plataformas de reserva.

Você pode aplicar um markup em diferentes canais de reserva ou PMSs para cobrir taxas ao gerenciar seus anúncios. Por exemplo, você pode adicionar um markup de 15% no Airbnb e de 8% no Vrbo para compensar as taxas de serviço do Airbnb e as taxas de host do Vrbo. Essa diferença de preços pode dificultar o entendimento de onde você está em relação à concorrência.

Para simplificar, o recurso de markup/markdown nos gráficos de preços futuros e do Calendário da Concorrência nos nossos Dados da Vizinhança gratuitos permite visualizar seus preços com um ajuste fixo ou percentual. Assim, você pode simular diferentes cenários e ver onde fica sua diária, incluindo o markup, no mercado.

Uma vez ativado, ele também vai aparecer no nosso Calendário da Concorrência (mais sobre isso abaixo). Isso te dá uma visão mais clara do seu posicionamento competitivo e facilita a comparação direta na análise do mercado local.

No calendário da concorrência você pode comparar seus preços com os dos concorrentes, incluindo os preços com markup.

Faça uma análise aprofundada da concorrência para decisões baseadas em dados

Compare sua precificação com a dos seus concorrentes diretos

Ao precificar sua propriedade, é importante escolher bem os concorrentes para usar como referência de benchmark.

Compare o desempenho do seu anúncio com o de anúncios próximos de sua escolha.

Você pode usar uma das duas opções disponíveis nos nossos Dados da Vizinhança para aluguéis de temporada:

1. Anúncios próximos – essa é a configuração padrão do PriceLabs. Analisamos mais de 350 anúncios na sua localidade semelhantes à sua propriedade.
2. Market Dashboard: se você já criou Market Dashboards, pode selecionar um deles aqui e filtrá-lo para que analisemos um grupo concorrente específico dentro daquele dashboard.

Digamos que você criou um grupo concorrente personalizado no Market Dashboard. Nesse caso, pode usá-lo para comparar tarifas de uma nova propriedade diferenciada nos Dados da Vizinhança (ND), especialmente quando os métodos tradicionais de Portfolio Analytics (PA) ainda não são viáveis antes de uma reserva ser feita. Isso é particularmente útil para propriedades com comodidades específicas, como piscinas, ou propriedades gerenciadas profissionalmente. Além disso, agora você pode incluir concorrentes de uma área mais ampla no Compare Competitor Calendar (CCC), mesmo que essas propriedades estivessem anteriormente muito distantes nos Dados da Vizinhança para aluguéis de temporada para comparações relevantes na análise do seu mercado local.

Compare o calendário dos seus concorrentes com o seu

O Calendário da Concorrência vai te ajudar a comparar o desempenho do seu anúncio com o dos seus concorrentes.

Depois de escolher um anúncio no menu suspenso, vai aparecer uma tabela com seus detalhes. Algumas colunas estão em uma cor diferente porque correspondem aos dias de fim de semana definidos para esta propriedade (sexta-feira, sábado).

Também adicionamos uma opção de miniatura para você verificar rapidamente se selecionou o anúncio certo sem precisar trocar de aba a cada vez.

Na miniatura do anúncio você vai encontrar a foto de capa daquele anúncio.

Compare suas taxas com as dos seus concorrentes

Você também pode comparar a taxa de serviço do Airbnb e as taxas de limpeza dos seus concorrentes com as suas.

Talvez você tenha notado uma diferença entre o preço que aplicamos e o que aparece no Airbnb ou Vrbo. Isso pode acontecer por causa das taxas de limpeza e outras taxas de serviço. Esse problema se resolve com a opção de Markup. Também adicionamos uma opção para você entender as taxas que seus concorrentes cobram pela propriedade deles.

Isso te permite comparar o preço total e as taxas específicas que seus concorrentes cobram pela propriedade deles, tornando sua análise do mercado local mais completa.

Compare as restrições de estadia mínima dos seus concorrentes

Você também pode comparar as restrições de noites mínimas dos seus concorrentes com as suas.

Confira as configurações de estadia mínima dos seus concorrentes a cada noite e ajuste suas próprias configurações conforme necessário. Isso vai te ajudar a entender melhor as mudanças que você pode precisar fazer na sua estratégia de análise do mercado local.

Dica Pro: Se você fica de olho em uma propriedade específica no Airbnb e gostaria de ter o mesmo desempenho, adicione esse anúncio ao nosso Calendário da Concorrência para fazer benchmark do seu desempenho em relação a ele.

Se não encontrar um concorrente na lista, você também pode adicioná-lo à nossa lista.

Depois de adicionar o link daquele anúncio, verifique-o e adicione-o ao seu calendário da concorrência.

Faça uma análise de vizinhança rápida e eficiente

Depois de analisar o desempenho da sua propriedade e compará-lo com o das outras propriedades do seu bairro, é importante entender como o mercado como um todo está se saindo.

Use a seção de Histórico do mercado para entender o desempenho dos principais indicadores do mercado

O gráfico de Histórico do mercado mostra a taxa de ocupação, a Janela de Reserva, o Preço Médio Da Diária (ADR) e a duração da estadia do seu mercado. Por padrão, o gráfico mostra dados do último ano, mas pode ser ajustado para mostrar os dados dos dois anos anteriores.

Para ver cada indicador, clique na opção no topo do gráfico. Por padrão, fornecemos dados do último ano, mas você pode optar por visualizar os dados dos últimos dois anos.

Na aba de Histórico do mercado, você pode consultar os principais indicadores de desempenho do seu mercado.

Os indicadores que você pode analisar por meio deste gráfico:

1. Taxa de ocupação do mercado: Mostra a taxa de ocupação média (média aritmética) de outros anúncios na sua área para cada mês dos últimos 12 ou 24 meses. Você pode usá-la para comparar seu desempenho com o dos concorrentes em termos de ocupação.
2. Janela de Reserva do mercado: Mostra o número de dias entre a data da reserva e a data de início da estadia. Você pode usá-la para entender seu prazo de antecedência, o que vai te ajudar a preparar sua propriedade para cada estadia.
3. Duração da estadia do mercado: Mostra o número de noites que os hóspedes ficam por reserva. O indicador apresentado aqui é a mediana de quanto tempo os clientes ficam por reserva.
4. ADR do mercado: O Preço Médio Da Diária (ADR) é a receita total dividida pelo número de noites reservadas. Este gráfico mostra a mediana do preço da diária médio dos anúncios no seu bairro.

Encontre a contagem precisa de anúncios e seus preços médios

Esta tabela fornece a contagem precisa de anúncios por número de quartos.

Este gr��fico traz a contagem precisa de anúncios por número de quartos e exibe os preços médios baixo, médio e alto para esses anúncios, considerando os preços dos últimos 180 dias e dos próximos 180 dias. Entre os 35 anúncios de quatro quartos nessa área, o preço mediano é €135, o preço na faixa mais baixa é €96, e na faixa mais alta é €270.

Precificar sua propriedade é importante: a gente entende isso!

Quando os hóspedes estão considerando um aluguel de temporada, o preço é um fator decisivo no processo de escolha, o que torna essencial oferecer tarifas competitivas. Se seus preços forem muito altos, você corre o risco de não lotar sua propriedade com a frequência desejada. Por outro lado, tarifas muito baixas podem garantir ocupação, mas também significar perda de receita potencial. Para adotar uma estratégia de preços eficaz, você precisa analisar em detalhes os KPIs-chave de aluguel de temporada. O objetivo é encontrar o ponto ideal em que sua estratégia de preços atraia hóspedes enquanto maximiza seus ganhos.