Ocupação vs ADR: qual métrica acompanhar?

Como gestor de propriedades, você certamente já enfrentou esse dilema: ocupação ou ADR? Qual métrica acompanhar e melhorar para aumentar sua receita? Por um lado, estar com tudo ocupado parece sucesso — mas isso realmente se traduz em ganhos financeiros se o Preço Médio Da Diária do seu aluguel de temporada for baixo?

Avaliar a taxa de ocupação e o ADR ajuda os gestores de propriedades na análise de rentabilidade, no planejamento estratégico, no revenue management e no benchmarking competitivo. Encontrar o equilíbrio entre essas métricas vai atrair mais hóspedes e melhorar as margens de lucro dos seus aluguéis de temporada.

Antes de descobrir quem vence o debate ocupação vs ADR, vamos primeiro entender o que cada um desses termos significa

O que é taxa de ocupação?

A taxa de ocupação mostra o percentual de unidades alugadas em um período específico. Essa métrica é um indicador essencial de com que frequência sua propriedade é reservada e se você precisa melhorar a taxa de ocupação no Airbnb no futuro.

Uma taxa de ocupação mais alta significa mais receita e a possibilidade de expandir seu portfólio de aluguel de temporada.

Principais motivos para calcular a taxa de ocupação da sua propriedade:

• Identificar variações sazonais na ocupação
• Otimizar a receita e as estratégias de marketing
• Ajustar as diárias com base nas tendências do mercado
• Identificar oportunidades e áreas de melhoria

Por exemplo, um usuário do Reddit anunciou um apartamento de dois quartos como se fosse de um quarto para receber mais reservas com base na demanda do mercado. Essa estratégia ajudou o proprietário a melhorar a taxa de ocupação para 90%.

Fonte: usuário do Reddit otimizou a estratégia de marketing para melhorar a ocupação da unidade

Como calcular a taxa de ocupação?

Fórmula da taxa de ocupação

Por exemplo, seu aluguel de temporada tem seis unidades, mas apenas três foram reservadas em setembro.

Taxa de ocupação = (3 / 6) x 100% = 0,5 ou 50%

Portanto, sua propriedade de aluguel de temporada ficou com aproximadamente 50% de ocupação em setembro.

Leitura complementar: Revenue Management para Aluguel de Temporada: O Guia Completo para Anfitriões e Gestores de Propriedades

O que é ADR (Preço Médio Da Diária)?

O ADR permite calcular a receita média de aluguel por unidade/quarto ocupado em um período determinado. Em outras palavras, mostra quanto você ganha por aluguel, em média.

Como o ADR influencia diretamente as taxas de ocupação e a receita, monitorar essa métrica regularmente ajuda a avaliar o desempenho financeiro do seu aluguel de temporada.

Principais motivos para calcular o ADR da sua propriedade:

• Otimizar os preços de reserva
• Comparar-se com os concorrentes do mercado
• Verificar se você está cobrando menos ou mais do que deveria
• Identificar as tarifas ideais para períodos de alta e baixa temporada

Como calcular o ADR?

Fórmula do ADR

Por exemplo, uma propriedade de aluguel de temporada vendeu 3 unidades no dia 24 de setembro e gerou $2.100.

Receita total = $2.100

Total de unidades vendidas = 3

ADR = $2.100 / 3 = $700

Portanto, cada unidade de aluguel de temporada ocupada gerou em média $700 por noite durante aquele mês.

Ocupação vs ADR

Veja uma comparação rápida entre as métricas de taxa de ocupação e ADR para aluguéis de temporada:

Como equilibrar taxa de ocupação e ADR?

Uma taxa de ocupação alta só é vantajosa se você não estiver cobrando um valor muito baixo. No entanto, alta ocupação também aumenta o desgaste das suas unidades, elevando as despesas e os custos de manutenção. Um anúncio com ADR alto mas baixa taxa de ocupação provavelmente será lucrativo se cobrir os custos.

Por outro lado, um Preço Médio Da Diária alto significa mais receita por noite ocupada. Porém, a taxa de ocupação vai cair se o ADR do seu aluguel de temporada for muito alto.

Portanto, ocupação e ADR são inversamente proporcionais. Qual é então a solução?

Seu principal objetivo para melhorar sua estratégia de revenue management depende de equilibrar ambas as métricas. Essa combinação de taxa de ocupação e ADR é chamada de Receita por unidade disponível (RevPAR).

Lembre-se: vários fatores impactam as reservas e a receita de aluguel no Airbnb, incluindo localização, demanda sazonal, tipo de propriedade, experiência do hóspede, comodidades e tarifas dos concorrentes. É fundamental adotar uma abordagem prática que considere as dinâmicas do mercado e os eventos externos.

Use PriceLabs Portfolio Analytics para monitorar o desempenho e encontrar o ponto ideal entre a taxa de ocupação e o ADR do seu aluguel de temporada. Esse software de aluguel de temporada permite que os gestores de propriedades atinjam o nível de ocupação desejado ajustando o ADR de acordo com as tendências hiper-locais do mercado, como a sazonalidade dos aluguéis de temporada, a demanda, os feriados próximos e as tarifas dos concorrentes.

Além disso, o gráfico de comparação entre o ano anterior e o atual fornece um relatório detalhado de receita para o seu anúncio de aluguel de temporada. As ferramentas de relatórios do PriceLabs permitem que os gestores de propriedades otimizem suas estratégias promocionais e de receita para reservas futuras. Por exemplo, o PriceLabs oferece descontos de última hora em unidades desocupadas com base nos padrões de reserva em tempo real.

Perguntas frequentes

1. O que é ADR multiplicado pela taxa de ocupação?

Ao multiplicar o ADR pela taxa de ocupação, você obtém a Receita por unidade disponível (RevPAR). O RevPAR considera tanto o número de unidades vendidas quanto a receita média por unidade. Por isso, é um indicador de desempenho mais preciso do potencial de receita de um aluguel de temporada.

2. O que é ocupação ajustada?

A ocupação ajustada exclui os dias sem geração de receita para avaliar o desempenho real de um aluguel de temporada. Essa métrica considera fatores específicos que impactam o inventário disponível, como estadias dos proprietários, manutenção, reformas, etc.

Taxa de ocupação ajustada = (Número de noites pagas / Número de noites disponíveis) x 100%

3. Qual é a melhor taxa de ocupação para o Airbnb?

O ideal é que um anúncio bem posicionado no Airbnb tenha pelo menos 80% de taxa de ocupação.

Conclusão: equilíbrio entre ocupação e ADR leva a um ROI melhor

A taxa de ocupação e o Preço Médio Da Diária são a base de qualquer negócio de aluguel de temporada bem-sucedido. Avaliar esses Indicadores de Performance de aluguéis de temporada permite que os gestores de propriedades tomem decisões bem fundamentadas. Uma estratégia equilibrada que priorize alta ocupação e precificação otimizada garante um ROI melhor.