Airbnb Revenue Manager: Wann sollten Sie einen einstellen und worauf kommt es an?

Precedence Research prognostiziert, dass der Markt für Kurzzeitvermietung zwischen 2025 und 2034 mit einer CAGR von 10,70 % wachsen wird – mit einem Umsatzpotenzial von bis zu 344,06 Milliarden Dollar. Auch Sie können von diesem Wachstum profitieren – mit der Unterstützung eines dedizierten Airbnb Revenue Managers.

Denn wie in jedem Geschäft ist es auch bei der Kurzzeitvermietung nicht einfach, kontinuierlich Einnahmen zu erzielen. Um eine Revenue-Management-Strategie zu planen und umzusetzen, müssen Sie die Besonderheiten der lokalen Airbnb-Märkte verstehen. Mit einem wachsenden Portfolio wird es zunehmend schwierig, die Preise für jedes Objekt so anzupassen, dass Sie rentabel bleiben – erst recht, wenn sich der Markt laufend verändert.

WieChetan Patel (Digital- und CRM-Spezialist im Gastgewerbe) es treffend formulierte: „Die halbe Miete ist gewonnen, wenn die Preisgestaltung stimmt.“

Die Einstellung eines Revenue Managers ist daher unerlässlich, um das Beste aus Ihrer Investition herauszuholen.

Wer ist der Airbnb Revenue Manager?

Ein Airbnb Revenue Manager (RM) unterstützt Immobilienverwalter dabei, die finanzielle Performance ihrer Objekte zu optimieren. Er setzt analytische Fähigkeiten und Problemlösungskompetenz ein, um effektive Preisanpassungen vorzunehmen und die Renditeziele in der Ferienvermietung zu erreichen.

Wann brauchen Sie einen Revenue Manager für Ihre Ferienvermietung? Die wichtigsten Signale

Diese Signale sind ein klarer Hinweis darauf, dass Sie das Revenue Management auslagern sollten.

Wann brauchen Sie einen Airbnb Revenue Manager?

1. Portfolio-Wachstum

Ihr eigenständiger Ansatz im Revenue Management mag für ein einzelnes Objekt in der Kurzzeitvermietung funktionieren, aber nicht für mehrere Immobilien gleichzeitig. Die Preisstrategie, die für ein Marktsegment Ihres Airbnb-Portfolios geeignet ist, passt möglicherweise nicht für ein anderes. Ein Unternehmen mit einem umfangreichen Portfolio und einer breiteren Zielgruppe benötigt in der Regel differenziertere und flexiblere Preispläne.

Sie brauchen also einen Revenue Manager in Vollzeit, der Preisentscheidungen trifft, die allen Ihren potenziellen Gästen gerecht werden. Kompetente Airbnb-RMs betrachten Ihr Portfolio durch eine rein finanziell orientierte Brille. Sie beobachten lokale Mitbewerber und die Portfolio-Performance, um einen maßgeschneiderten Airbnb-Geschäftsplan zu entwickeln – basierend auf der einzigartigen Wertpositionierung jedes Objekts.

Darüber hinaus sorgen diese Fachleute für präzise Maßnahmen für jede Immobilie, wie Objekt-Optimierung, Social-Media-Marketingstrategie, Verbesserung des Gästeerlebnisses, Sammeln von Bewertungen und vieles mehr. Ihre fundierten Empfehlungen ermöglichen es Ihnen, Ihr Portfolio in der Kurzzeitvermietung auszubauen.

Mehr dazu: Wie optimiert man ein Airbnb-Objekt?

2. Ungleichmäßige Auslastungsraten

Kämpfen Sie häufig mit unvorhersehbaren Nachfragemustern und Stornierungen? In solchen Situationen sind die strategischen Preisentscheidungen eines Revenue Managers mehr als notwendig, um Ihre Auslastungsraten zu verbessern.

Der sich ständig verändernde Ferienvermietungsmarkt wirkt sich auf die Auslastungsraten Ihrer Immobilien aus. Einen Monat sind Sie ausgebucht, im nächsten haben Sie 50 % Leerstand. Ein Airbnb-RM hilft Ihnen, die Ursachen dieser Schwächephasen zu ermitteln.

Auf seinem YouTube-Kanal empfiehlt James Svetec, „ein Tool für dynamische Preisgestaltung oder eine Tabellenkalkulation zu nutzen, um zu prüfen, ob die Preise zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind, und entsprechende Korrekturen vorzunehmen.

Gezieltes Tracking ist entscheidend, um relevante auslastungsbasierte Preispläne vorschlagen zu können, wenn Buchungen in der Kurzzeitvermietung rückläufig sind. Wenn Ihre Ferienvermietung zum Beispiel sonntags schnell ausgebucht ist, samstags oder montags jedoch nicht, wird ein RM eine Mindestaufenthaltsbeschränkung von zwei Nächten einführen, um die Auslastung zu steigern.

Die eingehende Analyse der Auslastung Ihrer Objekte liefert somit die Grundlage für intelligentere Lösungen, um mehr Buchungen zu erzielen.

3. Niedrige oder sinkende Einnahmen

Eine Einnahmenstrategie auf Autopilot zu fahren, funktioniert im Ferienvermietungsgeschäft nie. Wer das glaubt, wird langfristig mit niedrigen Erlösen rechnen müssen.

Der Einnahmenfluss Ihrer Immobilie schwankt aufgrund verschiedener Faktoren: Zimmerpreise, durchschnittliche Auslastung, Gästeverhalten und Markttrends. Ein Airbnb-RM sucht nach den Ursachen sinkender Einnahmen und identifiziert potenzielle Einnahmemöglichkeiten, um Ihre Kurzzeitmieten profitabel zu halten.

Angenommen, Sie planen, die letzten sechs freien Einheiten mit einem Gruppenrabatt zu verkaufen, um die Auslastung zu steigern. Ein Revenue Manager würde stattdessen empfehlen, die Preise für diese Einheiten zu erhöhen – in der Erwartung einer hohen Nachfrage aufgrund eines bevorstehenden Events in Ihrer Region.

Ein Revenue Manager findet den optimalen Preis, um Kapazitäten zu verkaufen, ohne durch reduzierte Übernachtungspreise Verluste zu machen. Sein Ziel ist es, OR und ADR ins Gleichgewicht zu bringen für maximale Gewinnmargen.

4. Zeitmangel für die Marktanalyse

Lässt Ihnen die Ferienvermietung kaum Zeit? Mit dem knappen Zeitbudget werden Sie entweder nur eine oberflächliche Marktanalyse durchführen oder gar keine. Das wäre ein schwerwiegender Fehler für jedes Ferienvermietungsgeschäft.

Genau hier kommt ein Revenue Manager ins Spiel: Er trifft und aktualisiert regelmäßig Preisentscheidungen entsprechend den aktuellen Marktanforderungen. RMs nehmen Anpassungen auf Basis von Daten und ihrer persönlichen Branchenerfahrung vor – immer dann, wenn es angebracht erscheint.

So beobachtet jemand kontinuierlich den Markt und überwacht die Einnahmen Ihrer Objekte. Diese Person erledigt die aufwendige Arbeit in Ihrem Namen und verschafft Ihnen genug Zeit für andere Aufgaben rund um Ihre Kurzzeitvermietung.

„Sie arbeiten hinter den Kulissen, jonglieren mit Tabellen und konkurrierenden Prioritäten – und kämpfen dabei ständig gegen die Zeit, um jede Einnahmemöglichkeit zu nutzen.“

– Anders Johansson, Revenue-Management-Experte

Herausforderungen, die ein Airbnb Revenue Manager löst

Maximieren Sie das ganzjährige Einnahmenpotenzial Ihrer Immobilie, indem Sie einen Revenue Manager beauftragen, diese zentralen Herausforderungen der Ferienvermietung anzugehen:

1. Marktanalyse und KPIs im Griff behalten

Das Messen von Immobilienverwaltungs-KPIs (Key Performance Indicators) ist Ihr Fahrplan zum Erfolg. Airbnb Revenue Manager antizipieren Geschäftsflüsse, indem sie Ihre Airbnb-KPIs wie ADR, RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer), OR, durchschnittliche Aufenthaltsdauer, Wiederholungsbuchungen usw. regelmäßig verfolgen. Diese Erkenntnisse helfen ihnen zu verstehen, wie Ihre Objekte in Bezug auf Buchungen und Gästezufriedenheit performen.

RMs erstellen außerdem monatliche Prognoseberichte zur künftigen Nachfrage auf Basis historischer Daten, Buchungstrends, Marktbedingungen und saisonaler Schwankungen. So liegen beispielsweise die Übernachtungspreise in Indio während des Coachella und Stagecoach deutlich höher als zu anderen Jahreszeiten.

Die Analyse von Marktdaten und Leistungskennzahlen ermöglicht es ihnen, die notwendigen Maßnahmen zur Verbesserung der Rentabilität zu ergreifen. Sie denken wie Unternehmer: Welche Auswirkungen hat diese Preisentscheidung heute, nächste Woche und langfristig?

Marktanalyse und KPIs im Griff behalten

2. Saisonale Strategieanpassungen

Der Preis, den Sie für Ihre Berghütte in der Hochwintersaison ansetzen, ist möglicherweise nicht der richtige für Frühling oder Regenzeit.

Wenn die Nachfrage nach Ihrem Airbnb in bestimmten Jahreszeiten sinkt, entwickelt ein Revenue Manager neue Marketing- und Preisstrategien, um in der Nebensaison mehr Gäste zu gewinnen. Er nutzt dabei auch Revenue-Management-Software wie PriceLabs, um optimale Saisonpreise basierend auf den Buchungstrends in Ihrer Region festzulegen.

Quelle: Nutzerbericht auf Reddit über PriceLabs

Revenue Manager streben daher danach, den richtigen Preis zur richtigen Zeit anzubieten – damit Ihre Ferienvermietung für jede saisonale Nachfragesituation gerüstet ist.

3. Preisoptimierung

Mit starren Preisen lässt sich ein Portfolio nicht erfolgreich skalieren. Dynamische Preisgestaltung hingegen steigert die Einnahmen in Hochphasen und erhöht die Buchungszahlen in schwächeren Zeiträumen.

"Traditionell setzten Airbnb-Gastgeber auf feste Übernachtungspreise, die sie gelegentlich nach eigenem Ermessen anpassten. Dieses statische Preismodell wurde jedoch überholt, als die Nachfrage zunehmend unvorhersehbar schwankte."

–David Michael, CEO von Booking Ninjas

Die Einnahmenstrategie eines Revenue Managers basiert auf Angebots- und Nachfragedaten der Gäste. Er nutzt Software für dynamische Preisgestaltung wie PriceLabs, um datenbasierte Entscheidungen zu treffen und die Nachfrage über alle Ihre Objekte hinweg zu steuern. So können beispielsweise Sonderrabatte für Last-Minute-Buchungen oder Langzeitaufenthalte angeboten werden, um mehr Buchungen zu generieren.

4. Wettbewerbsanalyse

Reisende vergleichen Ihre Angebote mit denen der Konkurrenz, wenn sie nach Unterkünften suchen. Der Vergleich Ihrer Objekte mit anderen Immobilien in Ihrer Region ist daher ein weiterer zentraler Schritt, um Trends zu erkennen und Einnahmenstrategien zu optimieren.

Mit einer regelmäßigen Wettbewerbsanalyse im Market Dashboard von PriceLabs behalten RMs in Echtzeit den Überblick über andere Airbnb-Objekte in Ihrer Region. Sie können prüfen:

• Was machen die Mitbewerber?
• Wie viel sind die Zielgäste bereit zu zahlen?
• Warum wählen Zielgäste die Konkurrenz?
• Haben Mitbewerber Sonderaktionen oder besondere Angebote?
• Wie bewerten Gäste die Kurzzeitmietobjekte der Konkurrenz?

Diese Vergleichskennzahlen helfen ihnen zu entscheiden, welche Übernachtungspreise sie wann anwenden, wann Preisanpassungen sinnvoll sind und wann Aufenthaltsbeschränkungen gelockert oder verschärft werden sollten.

Wie findet man den richtigen Revenue Manager?

Um zu beurteilen, wie verlässlich ein Revenue Manager für Ihr Airbnb-Management-Unternehmen sein wird, achten Sie auf folgende Fähigkeiten, Expertise und Vertragsbedingungen.

Wie findet man den richtigen Airbnb Revenue Manager?

1. Erfahrung auf Ihrem lokalen Markt

Sie brauchen jemanden, der Ihre Region in- und auswendig kennt. Ein Revenue Manager mit lokalem Tiefenwissen optimiert die Preisgestaltung dynamisch, antizipiert Marktveränderungen und vermeidet kostspielige Fehler.

Fragen Sie die Kandidaten daher nach bestimmten Stadtteilen oder wichtigen lokalen Events, die die Nachfrage in Ihrer Region ankurbeln. Wenn sie nicht einmal ein Beispiel nennen können, schauen Sie weiter.

2. Sicherer Umgang mit dem Tech-Stack

Technologie ist ein wesentlicher Bestandteil des Tagesgeschäfts eines Airbnb Revenue Managers. Sie sollten daher einen Fachmann mit technologischer Expertise einstellen, der Strategien zur Einnahmenoptimierung planen kann.

Ein technisch versierter Revenue Manager muss in der Lage sein, folgende Systeme einzusetzen:

• Revenue-Management-Lösung zur Festlegung optimaler Preise für bessere Auslastung und höhere Einnahmen
• Marktanalyse-Dashboard für Einblicke in KPIs, Marktbedarf und Mitbewerberpreise
• Channel Manager zur Übertragung von Verfügbarkeiten und aktualisierten Preisen an OTA-Plattformen

Ein kompetenter Revenue Manager kennt die Feinheiten jedes dieser Systeme.

3. Kundenbewertungen prüfen

Prüfen Sie die bisherigen Leistungen der Kandidaten sorgfältig. Lesen Sie nicht nur Bewertungen, sondern verifizieren Sie deren Erfolgsbilanz. Bitten Sie um 3 bis 5 Referenzen von Airbnb-Gastgebern oder Immobilienverwaltern, mit denen sie bereits zusammengearbeitet haben.

Nehmen Sie anschließend direkt Kontakt zu diesen früheren Kunden auf und fragen Sie:

• Haben sie die Einnahmenziele kontinuierlich erreicht?
• Haben sie Strategien proaktiv angepasst?
• Wie haben sie Nebensaisons oder Stornierungen gehandhabt?

Es geht nicht nur um positives Feedback, sondern auch darum, wie der Manager mit schwierigen Phasen oder Krisen umgeht.

4. Vertragsbedingungen festlegen

Schützen Sie Ihr Unternehmen, indem Sie Erwartungen und Leistungsumfang im Vertrag klar definieren: Arbeitsumfang, messbare Ergebnisse, Datentransparenz, Vertragslaufzeit und Kündigungsklauseln.

Kostenüberlegungen und Honorarmodelle

Bei einem kleinen Portfolio zahlen Sie in der Regel eine Provision von 5 % bis 8 % des Gesamtumsatzes; bei größeren Portfolios liegt diese zwischen 1 % und 3 %.

Sie können auch ein pauschales Monatshonorar in Betracht ziehen, wenn Sie einen Airbnb Revenue Manager engagieren. Die Kosten hängen von der Komplexität Ihres Marktes und der Größe Ihres Portfolios ab.

Vergessen Sie nicht, nach versteckten Kosten wie Softwareabonnements oder Einrichtungsgebühren zu fragen.

Fragebogen für das Vorstellungsgespräch mit einem Airbnb Revenue Manager

Nutzen Sie diesen Fragenkatalog, um die Expertise eines Revenue Managers, sein analytisches Denkvermögen und seine Eignung für Ihr Unternehmen zu bewerten:

1. Erläutern Sie mir, wie Sie Trends in Ihrer Region analysieren und sich kontinuierlich auf dem Laufenden halten.
2. Welche Strategien haben Sie eingesetzt, um die Einnahmen von Objekten in der Nebensaison zu maximieren?
3. Welche Faktoren berücksichtigen Sie bei Ihrer Prognosearbeit?
4. Welche Tools nutzen Sie, um den lokalen Wettbewerb zu beobachten?
5. Welche Kennzahlen verfolgen Sie täglich im Vergleich zu wöchentlich, und wie nutzen Sie diese, um Ihre Einnahmenoptimierungsstrategie anzupassen?
6. Wie gehen Sie mit Situationen um, in denen Ihre Strategie nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt?
7. Ein Kunde beklagt, dass seine Auslastungsrate im Jahresvergleich um 20 % gesunken ist. Wie würden Sie das Problem diagnostizieren und beheben?
8. Wie würden Sie auf eine plötzliche Änderung im Airbnb-Algorithmus reagieren, die die Sichtbarkeit beeinträchtigt?
9. Wie haben Sie eine Meinungsverschiedenheit bezüglich der Preisstrategie mit einem Immobilienverwalter gelöst?
10. In welcher Frequenz und in welchem Format berichten Sie Ihren Kunden bevorzugt über die Ergebnisse?

Häufig gestellte Fragen

1. Was macht ein Airbnb Revenue Manager?

Zu den Aufgaben eines Airbnb Revenue Managers gehören die Analyse von Markttrends, die Erstellung von Prognosen, die Verwaltung von Kapazitäten und die Optimierung der Vertriebskanäle – mit dem Ziel, eine optimale finanzielle Performance und ein nachhaltiges Einnahmenwachstum sicherzustellen.

2. Wie berechnet man, ob sich Airbnb rentiert?

Um die Gewinnmargen Ihres Airbnb-Objekts zu ermitteln, berechnen Sie den jährlichen Bruttoumsatz, indem Sie den durchschnittlichen Tagespreis (ADR) mit der Auslastungsrate (OR) und der Anzahl verfügbarer Nächte multiplizieren. Ziehen Sie anschließend die Betriebskosten ab, um Ihr Nettoeinkommen zu erhalten.

3. Wie steigert man die Einnahmen bei Airbnb?

Nutzen Sie die Software für dynamische Preisgestaltung von PriceLabs, um Ihre Preise auf Basis historischer Daten und aktueller Markteinblicke anzupassen. Bieten Sie außerdem einzigartige Erlebnisse und Ausstattungsmerkmale an und optimieren Sie Ihre Objekte auf OTA-Plattformen, um mehr Gäste zu gewinnen.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt zu handeln

Überlassen Sie Ihre Airbnb-Einnahmenziele nicht dem Zufall! Auch wenn Sie sich bei der Preisanpassung Ihrer Unterkunft sicher fühlen, werden Sie nicht genug Zeit haben, um den zeitaufwendigen Marktanalyseprozess vollständig zu durchlaufen.

Erfolgreiche Airbnb-Immobilienverwalter erledigen nicht alles selbst. Sie lagern die Revenue-Management-Aufgaben zum richtigen Zeitpunkt aus, um rentabel zu bleiben. Ob Mitbewerber-Tracking, Analyse von Nachfragetrends oder Portfolio-Performance-Analyse – ein Airbnb Revenue Manager sucht kontinuierlich nach neuen Wegen, um Übernachtungspreise zu aktualisieren und Einnahmen zu steigern.