Belegung vs. ADR: Welche Kennzahl sollten Sie verfolgen?

Als Immobilienverwalter kennen Sie dieses Dilemma sicher: Belegung oder ADR? Welche Kennzahl sollten Sie verfolgen und verbessern, um mehr Umsatz zu erzielen? Einerseits wirkt eine hohe Auslastung wie Erfolg – doch führt sie wirklich zu mehr Einnahmen, wenn der durchschnittliche Tagespreis Ihrer Ferienvermietung niedrig ist?

Die Auswertung von Auslastung und ADR hilft Immobilienverwaltern bei der Rentabilitätsanalyse, strategischen Planung, dem revenue management und dem Wettbewerbsvergleich. Das richtige Gleichgewicht zwischen diesen Kennzahlen zu finden, zieht mehr Gäste an und verbessert die Gewinnmargen Ihrer Ferienvermietungen.

Bevor wir den Sieger der Debatte Belegung vs. ADR bestimmen, klären wir zunächst, was diese Begriffe bedeuten

Was ist die Auslastungsrate?

Die Auslastungsrate zeigt den prozentualen Anteil der vermieteten Einheiten in einem bestimmten Zeitraum. Diese Kennzahl ist ein wichtiger Indikator dafür, wie oft Ihre Unterkunft gebucht wird, und zeigt, ob Sie Ihre Airbnb-Belegungsrate künftig steigern müssen.

Eine höhere Auslastungsrate bedeutet mehr Einnahmen und die Möglichkeit, Ihr Ferienvermietungs-Portfolio zu erweitern.

Wichtigste Gründe, die Auslastungsrate Ihrer Unterkunft zu berechnen:

• Saisonale Schwankungen der Belegung erkennen
• Umsatz und Marketingstrategien
• Nachtpreise an Markttrends anpassen
• Chancen und Verbesserungspotenziale identifizieren

Ein Reddit-Nutzer beispielsweise hat eine Zwei-Zimmer-Wohnung als Ein-Zimmer-Wohnung angeboten, um basierend auf der Marktnachfrage häufiger gebucht zu werden. Diese Strategie half dem Eigentümer, die Auslastung auf 90 % zu steigern.

Quelle: Ein Reddit-Nutzer optimierte seine Marketingstrategie, um die Belegung seiner Einheit zu verbessern

Wie berechnet man die Auslastungsrate?

Formel zur Auslastungsrate

Angenommen, Ihre Ferienvermietung hat sechs Einheiten, von denen im September nur drei gebucht wurden.

Auslastungsrate = (3 / 6) x 100 % = 0,5 bzw. 50 %

Ihre Ferienvermietung war im September also zu etwa 50 % ausgelastet.

Weitere Lektüre: Revenue Management für Ferienvermietungen: Der vollständige Leitfaden für Gastgeber und Immobilienverwalter

Was ist ADR (durchschnittlicher Tagespreis)?

Der ADR ermöglicht es Ihnen, den durchschnittlichen Mietumsatz pro belegter Einheit/Zimmer in einem bestimmten Zeitraum zu berechnen. Einfach ausgedrückt: Er zeigt, wie viel Sie im Durchschnitt pro Vermietung verdienen.

Da der ADR die Auslastungsraten und den Umsatz direkt beeinflusst, hilft die regelmäßige Überwachung dieser Kennzahl dabei, die finanzielle Leistung Ihrer Ferienvermietung zu bewerten.

Wichtigste Gründe, den ADR Ihrer Unterkunft zu berechnen:

• Buchungspreise optimieren
• Mit Wettbewerbern im Markt vergleichen
• Feststellen, ob Sie zu niedrig oder zu hoch kalkulieren
• Optimale Preise für Hoch- und Nebensaison ermitteln

Wie berechnet man den ADR?

Formel zum ADR

Angenommen, eine Ferienvermietung hat am 24. September 3 Einheiten vermietet und 2.100 $ eingenommen.

Gesamtumsatz = 2.100 $

Gesamt vermietete Einheiten = 3

ADR = 2.100 $ / 3 = 700 $

Jede belegte Einheit der Ferienvermietung hat in diesem Monat also im Durchschnitt 700 $ pro Nacht eingebracht.

Belegung vs. ADR

Hier ein kurzer Vergleich der Kennzahlen Auslastungsrate und ADR für Ferienvermietungen:

Wie balanciert man Auslastungsrate und ADR?

Eine hohe Auslastungsrate ist nur dann vorteilhaft, wenn Sie nicht zu günstig kalkulieren. Allerdings erhöht eine hohe Auslastung auch den Verschleiß Ihrer Einheiten, was Kosten und Wartungsaufwand steigert. Ein Inserat mit hohem ADR, aber niedriger Auslastung wird wahrscheinlich rentabel sein, wenn Sie Ihre Ausgaben decken.

Andererseits bedeutet ein hoher durchschnittlicher Tagespreis mehr Einnahmen pro belegter Nacht. Allerdings sinkt die Auslastungsrate, wenn der ADR einer Ferienvermietung zu hoch ist.

Belegung und ADR sind also umgekehrt proportional. Was ist dann die Lösung?

Ihr Hauptziel zur Verbesserung Ihrer revenue management-Strategie liegt im Ausgleich beider Kennzahlen. Diese Kombination aus Auslastungsrate und ADR wird als RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) bezeichnet.

Denken Sie daran, dass verschiedene Faktoren Buchungen und durchschnittliche Airbnb-Mieteinnahmen beeinflussen, darunter Lage, saisonale Nachfrage, Unterkunftstyp, Gästeerlebnis, Ausstattung und Wettbewerbspreise. Ein pragmatischer Ansatz, der Marktdynamiken und externe Ereignisse berücksichtigt, ist dabei unerlässlich.

Nutzen Sie PriceLabs Portfolio Analytics, um Ihre Leistung zu verfolgen und den optimalen Punkt zwischen Auslastungsrate und ADR Ihrer Ferienvermietung zu finden. Diese Ferienvermietungs-Software ermöglicht es Immobilienverwaltern, ein gewünschtes Auslastungsniveau anzusteuern, indem der ADR an hyper-lokale Markttrends angepasst wird, wie etwa Saisonalität bei Ferienvermietungen, Nachfrage, bevorstehende Feiertage und Wettbewerbspreise.

Darüber hinaus bietet das Vergleichsdiagramm zwischen Vorjahr und aktuellem Jahr einen detaillierten Umsatzbericht für Ihr Inserat. Die Reporting-Tools von PriceLabs ermöglichen es Immobilienverwaltern, ihre Vertriebs- und Umsatzstrategien für zukünftige Buchungen zu optimieren. PriceLabs bietet zum Beispiel Last-Minute-Rabatte auf unbesetzte Einheiten basierend auf Echtzeit-Buchungsmustern.

Häufig gestellte Fragen

1. Was ergibt ADR multipliziert mit der Auslastungsrate?

Wenn Sie den ADR mit der Auslastungsrate multiplizieren, erhalten Sie den RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer). Der RevPAR berücksichtigt sowohl die Anzahl der vermieteten Einheiten als auch den durchschnittlichen Umsatz pro Einheit. Damit ist er ein genauerer Leistungsindikator für das Umsatzpotenzial einer Ferienvermietung.

2. Was ist angepasste Belegung?

Die angepasste Belegung schließt nicht umsatzgenerierende Tage aus, um die tatsächliche Leistung einer Ferienvermietung zu bewerten. Diese Kennzahl berücksichtigt spezifische Faktoren, die das verfügbare Inventar beeinflussen, wie Aufenthalte der Eigentümer, Wartung, Renovierungen usw.

Angepasste Auslastungsrate = (Anzahl bezahlter Übernachtungen / Anzahl verfügbarer Übernachtungen) x 100 %

3. Was ist die beste Auslastungsrate bei Airbnb?

Idealerweise hat ein gut performendes Inserat auf Airbnb eine Auslastungsrate von mindestens 80 %.

Fazit: Ausgewogene Belegung und ADR führen zu besserem ROI

Auslastungsrate und durchschnittlicher Tagespreis sind das Herzstück jedes erfolgreichen Ferienvermietungsgeschäfts. Die Auswertung dieser Leistungskennzahlen für Ferienvermietungen ermöglicht Immobilienverwaltern fundierte Entscheidungen. Eine ausgewogene Strategie, die hohe Auslastung und optimale Preisgestaltung in den Vordergrund stellt, sichert einen besseren Return on Investment.