Wie die Maui-Waldbrände den Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina verändert haben

Mithilfe interner PriceLabs-Daten für Lahaina lässt sich in Zahlen nachvollziehen, was viele Gastgeber/Gastgeberinnen vor Ort seit den Waldbränden im August 2023 spüren: ein Markt, der praktisch über Nacht einen Schock erlitten hat, sich dann langsam mit weniger Inseraten und weniger gebuchten Nächten erholt hat – aber mit überraschend stabiler Preissetzungsstärke.

Dieser Artikel beleuchtet, was sich bei Angebot, Nachfrage, Umsatz und Preisgestaltung verändert hat – und was Gastgeber/Gastgeberinnen in Märkten mit ähnlichen Störungen oder regulatorischen Einschränkungen aus Lahaina lernen können.

Wie wir die Daten betrachten

Für diese Analyse haben wir monatliche Daten für Lahaina über drei 12-Monats-Zeiträume genutzt:

• 2022–23 – Ausgangslage vor den Waldbränden
• 2023–24 – Das erste Jahr nach den Waldbränden
• 2024–25 – Das zweite Jahr der Anpassung und erste Erholungszeichen

Worauf Sie beim Lesen dieses Artikels achten sollten

1. Ein massiver Angebotsschock: die Inserate in Lahaina wurden halbiert

Die erste und deutlichste Auswirkung der Waldbrände betrifft das Angebot.

Im Zeitraum 2022–23 verzeichnete Lahaina durchschnittlich etwa 536 aktive Inserate. In 2023–24 sank diese Zahl auf rund 245 Inserate – ein Rückgang von 54 % beim verfügbaren Angebot. Bis 2024–25 fiel die Zahl weiter auf etwa 209, ein Rückgang von 61 % gegenüber dem Jahr vor den Waldbränden.

Anzahl der Inserate auf dem Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina

Betrachtet man einzelne Monate, wirkt die Kontraktion noch deutlicher:

• Im August gingen die Inserate von 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25) zurück.
• Über einen Großteil des Jahres liegt das Angebot 2024–25 um 60–65 % niedriger als vor den Waldbränden.

Das zeigt uns zwei wichtige Dinge:

1. Lahaina operiert mit einem strukturell kleineren Bestand an Kurzzeitvermietungen.
   Schäden, Vorschriften und langfristige Wohnprioritäten haben alle dazu beigetragen, dass es weniger Kurzzeitvermietungen gibt.
2. Jede/r Gastgeber/in, der/die noch aktiv ist, bewegt sich heute in einem völlig anderen Wettbewerbsumfeld.ist
   Sie konkurrieren nicht mehr in einem dichten, touristisch geprägten Markt mit Hunderten ähnlicher Inserate; Sie bewegen sich in einem kleineren, angebotsknapperen Umfeld, in dem jedes aktive Inserat stärker ins Gewicht fällt.

2. Auch die Nachfrage ist eingebrochen – gebuchte Nächte liegen noch immer ~85 % unter dem Vorkrisenstand

Als das Angebot zurückging, hat sich die Nachfrage nicht einfach «umverteilt». Auch die Buchungen brachen stark ein.

Die durchschnittlich gebuchten Nächte pro Monat fielen von etwa 9.486 (2022–23)
→ 1.914 (2023–24)
→ 1.349 (2024–25)

Trends bei gebuchten Nächten auf dem Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina

Das entspricht ungefähr:

• -80 % gebuchte Nächte in 2023–24 vs. Vorkrisenstand
• -86 % in 2024–25 vs. 2022–23

Auch im zweiten Jahr nach den Waldbränden liegt die Gesamtzahl gebuchter Nächte noch immer bei weniger als 20 % des früheren Wertes.

Das spiegelt wider:

• Weniger aktive Objekte
• Insgesamt geringere Tourismusnachfrage in Lahaina
• Längere Aufenthalte und Wohnprioritäten verdrängen Kurzzeitvermietungsbuchungen

Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes aktive Inserat «leer» steht.

3. Die Belegung brach stark ein – und stabilisierte sich dann auf einem neuen Niveau

Trotz des Einbruchs bei den gebuchten Nächten erzählt die Belegungsrate aktiver Inserate eine differenziertere Geschichte.

Aus der Belegungstabelle:

• Durchschnittliche Belegung in 2022–23: ~73,7 %
• 2023–24: ~46,9 % (rund 27 Prozentpunkte weniger)
• 2024–25: ~45,2 %, fast gleich wie 2023–24, aber noch immer ~29 Punkte unter dem Vorkrisenstand

Belegungsraten-Trends auf dem Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina

Monat für Monat:

• Das erste Jahr nach den Waldbränden zeigt einen konstanten Belegungsrückgang von 20–30 % gegenüber 2022–23.
• Im Juli 2024–25 liegt die Belegung bei ~58,5 % – deutlich höher als 38,9 % im Juli 2023–24, was auf eine saisonale Erholung und langsam zurückkehrende Nachfrage hindeutet.

Was passiert also gerade?

• Es gibt deutlich weniger Inserate und insgesamt deutlich weniger Buchungen, aber
• Eine Teilgruppe aktiver Inserate hält Belegungsraten von 40 bis fast 60 % in vielen Monaten, besonders im Verlauf von 2024–25.

Für Gastgeber/Gastgeberinnen, die in Lahaina (oder einem anderen betroffenen Markt) noch aktiv sind, bedeutet das:

• Sie können nach wie vor einen relevanten Teil der Nachfrage auf sich ziehen
• Aber Sie agieren mit höherer Volatilität und einem insgesamt kleineren Nachfragepool als zuvor

4. Der Umsatz sank um ~70 % – doch der RevPAR ist überraschend nah am Vorkrisenstand

Wenn man weniger Inserate und weniger gebuchte Nächte kombiniert, leidet der Gesamtumsatz erheblich.

• Durchschnittlicher Monatsumsatz in 2022–23: ~4,53 Mio. $
• 2023–24: ~1,24 Mio. $ (-72 % gegenüber Ausgangslage)
• 2024–25: ~1,03 Mio. $ (-77 % gegenüber Ausgangslage, ~-16 % gegenüber 2023–24)

Umsatztrends auf dem Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina

Der Markt ist also nach wie vor weit von seiner ursprünglichen Umsatzgröße entfernt.

Schaut man sich jedoch den RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) an:

• Durchschnittlicher RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) 2022–23: ~352 $
• 2023–24: ~321 $ (rund -9 %)
• 2024–25: ~344 $ (nur ~2,5 % unterhalb des Vorkrisenwertes)

Und in einigen Monaten übertrifft der RevPAR 2024–25 sogar den Wert von 2022–23:

• März 2024–25: RevPAR ~534 $ vs. 399 $ in 2022–23
• April 2024–25: 413 $ vs. 344 $
• Juli 2024–25: 489 $ vs. 351 $

Auch wenn das Gesamtvolumen deutlich kleiner ist, erzielen gut positionierte, noch aktive Inserate pro verfügbarer Nacht inzwischen Erlöse nahe an (oder sogar über) dem Vorkrisenniveau – in mehreren Monaten.

Das ist eine wichtige Erkenntnis für Gastgeber/Gastgeberinnen:

In einem gestörten Markt können die Gesamtumsätze sinken, aber die Leistung auf Inseratsebene kann gesund bleiben – vorausgesetzt, Sie bleiben aktiv, sichtbar und nutzen datenbasierte Preisstrategien.

5. Die ADR ist stark gestiegen: weniger Inserate, höhere Preise

Der RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) erholt sich nicht von selbst. Ein wesentlicher Treiber ist die ADR/ Durchschnittlicher Tagespreis.

• Durchschnittliche ADR in 2022–23: ~477 $
• 2023–24: ~682 $ (+43 % gegenüber Ausgangslage)
• 2024–25: ~747 $ (+57 % gegenüber Ausgangslage, +9–10 % gegenüber 23–24)

ADR-Trends auf dem Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina

Viele Monate zeigen einen ADR-Anstieg von 40–70 % gegenüber 2022–23. Das liegt an:

• Gastgebern/Gastgeberinnen, die Preise anheben, um höhere Kosten und Risiken zu decken
• Knapperes Angebot, das höhere Preise ermöglicht
• Reisenden, die trotzdem Lahaina wählen und bereit sind, mehr für weniger Optionen zu zahlen

Eine höhere ADR birgt jedoch Risiken:

• Zu hoher Preis im Verhältnis zur aktuellen Nachfrage → Belegung sinkt weiter
• Zu niedriger Preis in einem angebotsknappen Markt → Sie lassen Umsatz liegen

Genau hier wird datenbasierte Preisgestaltung unverzichtbar: Auf Instinkte aus der Zeit vor 2023 können Sie sich in einem grundlegend veränderten Markt nicht mehr verlassen.

6. Was Gastgeber/Gastgeberinnen in jedem gestörten Markt von Lahaina lernen können

Vielleicht sind Sie nicht in Lahaina, aber ähnliche Muster gelten für Märkte, die betroffen sind von:

• Naturkatastrophen
• Neuen Vorschriften zur Kurzzeitvermietung
• Plötzlichen Nachfrageschocks (Grenzschließungen, Streichungen von Flugrouten, Absagen großer Veranstaltungen usw.)

Das sind die wichtigsten Erkenntnisse aus den Lahaina-Daten:

6.1. Rechnen Sie mit einer mehrjährigen, nicht saisonalen Anpassungsphase

Die gebuchten Nächte in Lahaina liegen auch 2024–25 noch ~85 % unter dem Vorkrisenniveau, und der Gesamtumsatz ist noch rund 75 % niedriger. Die Erholung verläuft weder linear noch schnell.

Was Sie mit PriceLabs tun können: Nutzen Sie die Market Dashboards und Tools wie den PriceLabs STR Index (sofern in Ihrer Region verfügbar), um Veränderungen im Jahresvergleich zu verfolgen:

• Aktive Inserate
• Belegung
• ADR/ Durchschnittlicher Tagespreis und RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer)

So vermeiden Sie Überreaktionen auf einzelne starke oder schwache Monate.

Sofort einsatzbereites Market Dashboard zum Verfolgen von Jahresvergleichen

6.2. Angebot und Nachfrage können gemeinsam schrumpfen – die Preisgestaltung muss das neue Gleichgewicht widerspiegeln

In Lahaina:

• Das Angebot ist um ~60 % gesunken
• Die gebuchten Nächte sind um ~80–85 % gesunken
• Aber der RevPAR ist fast wieder auf dem Vorkrisenniveau – teils dank höherer ADR

Dies ist ein veränderter Markt – keine abgeschwächte Version des alten.

Mit PriceLabs können Sie:

• Das Dynamic Pricing nutzen, um Preise kontinuierlich an die tatsächlichen Nachfragemuster anzupassen – statt sich auf die Annahmen des Vorjahres zu stützen.
• Die Mindest-, Basis- und Höchstpreise anpassen, um sowohl den geringeren Wettbewerb als auch die niedrigere Nachfrage zu berücksichtigen.
• Nutzen Sie datumsgenaue Anpassungen für sensible Zeiträume (z. B. Jahrestage des Ereignisses, wichtige regulatorische Änderungen).

Dynamic Pricing einsetzen, um Ihre Unterkunft marktgerecht zu bepreisen

6.3. Die Saisonalität kann sich nach einem Schock verschieben

In Lahaina zeigen einige Monate in 2024–25 (wie März, April und Juli) einen RevPAR über dem Niveau von 2022–23 – ein Signal für:

• Rückkehrende Nachfrage
• Gäste, die Reisen auf weniger Monate konzentrieren
• Verändertes Reisebuchungsverhalten im Vergleich zu früher

In PriceLabs:

• Verfolgen Sie künftige Belegung und Preise mithilfe von Funktionen wie vorausschauenden Nachfrageindikatoren (wo verfügbar) oder den Market Dashboards.
• Passen Sie Mindestaufenthalte und Last-Minute-Rabatte rund um neue Spitzenmonate an – nicht nur um die frühere Hochsaison.

7. PriceLabs in einem Markt nach einer Störung nutzen: ein praktischer Leitfaden

Wenn Ihr Markt eine ähnliche Störung wie Lahaina durchgemacht hat, hier ein einfaches Vorgehen mit PriceLabs:

Schritt 1: Markt neu kalibrieren

• Öffnen Sie ein Market Dashboard für Ihre Stadt oder Region.
• Vergleichen Sie das aktuelle Jahr Ihres Marktes mit 2019 / 2022 oder einem anderen Jahr vor dem Schock:

  • Aktive Inserate
  • ADR/ Durchschnittlicher Tagespreis und RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer)
  • Belegung
  • Buchungsvorlaufzeiten

So erkennen Sie, in welcher Phase Sie sich befinden: Schrumpfung, Stabilisierung oder Erholung.

Schritt 2: Preisannahmen neu ausrichten

Angesichts der Lahaina-typischen Muster fragen Sie sich:

• Sinkt das Angebot stärker als die Nachfrage?
  → Möglicherweise haben Sie mehr Preissetzungsspielraum, als die Belegungsrate allein vermuten lässt.
• Ist die ADR deutlich gestiegen?
  → Setzen Sie keine zu niedrigen Preise, aber vermeiden Sie Übertreibungen, wenn die Nachfrage noch fragil ist.

In PriceLabs:

• Starten Sie mit empfohlenen dynamischen Preisen.
• Passen Sie Ihren Basispreis mithilfe der Basispreis-Hilfetools an (wo verfügbar).
• Nutzen Sie Mindestaufenthalt-Einstellungen, um Belegung (2–3 Nächte) und Reinigungs-/Wechselkosten in Balance zu halten.

Schritt 3: Regeln und Anpassungen nutzen, um Unsicherheit zu steuern

• Setzen Sie Last-Minute-Rabatte in Neben- oder unsicheren Zeiten gezielter ein.
• Nutzen Sie Frühbucheraufschläge für Daten 6–9 Monate im Voraus, wenn Ihr Markt typischerweise früh bucht, aber jetzt weniger Inserate hat.
• Fügen Sie event- oder datumsbezogene Anpassungen für bekannte Tourismusereignisse ein, die vor der vollständigen Markterholung zurückkehren könnten.

Schritt 4: Leistung im Marktvergleich beobachten

Alle 1–2 Monate:

• Vergleichen Sie Ihre ADR/ Durchschnittlicher Tagespreis, Belegung und RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) mit dem Marktmedian mithilfe der PriceLabs-Analysen.
• Wenn Ihre ADR niedriger ist, aber die Belegung ähnlich:
  → Sie können die Preise wahrscheinlich etwas erhöhen.
• Wenn Ihre ADR höher ist, aber die Belegung deutlich geringer:
  → Erwägen Sie stärkere Rabatte oder kürzere Mindestaufenthalte, bis die Nachfragebasis wächst.

Portfolio Analytics nutzen, um die Leistung Ihrer Unterkunft zu verstehen

Fazit: Lahaina zeigt, wie fragil – und flexibel – Kurzzeitvermietungsmärkte sein können

Die Maui-Waldbrände haben den Kurzzeitvermietungsmarkt in Lahaina zu einer Fallstudie über Schock, Kontraktion und Neuausrichtung gemacht:

• Angebot: ~60 % weniger Inserate als vor den Waldbränden
• Nachfrage: ~80–85 % weniger gebuchte Nächte
• Umsatz: ~70–75 % geringerer Gesamtumsatz
• Preisgestaltung: ADR um über 50 % gestiegen, RevPAR bei aktiven Inseraten fast wieder auf Vorkrisenniveau

Für Gastgeber/Gastgeberinnen ist die Lektion eindeutig:

Störungen lassen sich nicht kontrollieren – wohl aber, wie schnell Sie Ihre Preisstrategie anpassen. Das können Sie steuern.

Tools wie PriceLabs helfen Ihnen, diese Entscheidungen auf echten Daten zu basieren – nicht auf Vermutungen – ob in Lahaina oder in jedem anderen Markt mit großem strukturellen Wandel.

Häufig gestellte Fragen

1. Um wie viel ist das Kurzzeitvermietungsangebot in Lahaina nach den Maui-Waldbränden gesunken?

Laut PriceLabs-Marktdaten sank die Zahl der aktiven Inserate in Lahaina zwischen 2022–23 und 2024–25 um ~60 %. Der stärkste Rückgang erfolgte unmittelbar nach August 2023, und das Angebot blieb seitdem deutlich eingeschränkt.

2. Hat sich die Tourismusnachfrage in Lahaina seit den Waldbränden erholt?

Nicht vollständig. Die gebuchten Nächte liegen noch immer 80–85 % unter dem Vorkrisenniveau. Einige Monate zeigen erste Erholungszeichen, aber die Gesamtnachfrage bleibt weit unter dem Niveau von 2022–23.

3. Warum ist der RevPAR fast wieder auf Vorkrisenniveau, obwohl die Buchungen gesunken sind?

Der RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) hat sich vor allem deshalb erholt, weil die ADR um 40–70 % gestiegen ist nach den Waldbränden. Da weniger Inserate verfügbar sind und die Betriebskosten gestiegen sind, konnten aktive Gastgeber/Gastgeberinnen höhere Nachtpreise durchsetzen und so den Belegungsrückgang teilweise ausgleichen.

4. Verlangen Gastgeber/Gastgeberinnen in Lahaina heute deutlich höhere Nachtpreise?

Ja. Die ADR in Lahaina stieg von einem Durchschnitt von 477 $ (2022–23) auf 747 $ (2024–25) – ein Anstieg von ~57 %. Das spiegelt den geringeren Wettbewerb, das höhere Risiko und die gestiegenen Betriebskosten wider.