Wie berechnet man die Auslastung?

Als Gastgeber sollten Sie die Performance Ihrer Unterkunft kontinuierlich messen, um sie stetig zu verbessern. Die Verfolgung wichtiger Kennzahlen wie der Auslastung hilft Ihnen, die Leistung Ihrer Unterkunft zu quantifizieren und eine effektive Preisstrategie zu entwickeln.

Die Auslastung, eine der wichtigsten Kennzahlen zur Messung des Erfolgs Ihrer Unterkunft, gibt an, wie viele Tage Ihre Unterkunft von den Tagen belegt ist, an denen Sie sie verfügbar gemacht haben. Um Ihre Auslastung zu steigern, müssen Sie zunächst verstehen, wie Sie sie im Detail messen und wie Sie Erkenntnisse aus Ihren Ergebnissen ableiten.

Lassen Sie uns direkt einsteigen.

Was ist die Auslastung?

Die Auslastung ergibt sich aus den belegten Einheiten geteilt durch die Gesamtzahl der verfügbaren Einheiten, multipliziert mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten.

Wenn beispielsweise 85 von 100 Hotelzimmern gebucht sind, beträgt die Auslastung (85/100) × 100 = 85 %, was bedeutet, dass 85 % der Zimmer belegt sind.

Es handelt sich um den Prozentsatz der insgesamt vermieteten Nächte in einem bestimmten Zeitraum, und Sie können ihn für jeden gewünschten Zeitraum berechnen.

Ihre Unterkunft kann an einem beliebigen Tag entweder zu 0 % gebucht oder zu 100 % verfügbar sein.

Weiterlesen: Revenue Management für Ferienunterkünfte: Der vollständige Leitfaden für Gastgeber und Immobilienverwalter

Warum ist die Airbnb-Auslastung wichtig?

Die Auslastung bei Airbnb ist aus mehreren Gründen wichtig – sowohl für Gastgeber als auch für den Gesamterfolg einer Airbnb-Unterkunft. Hier sind einige der wichtigsten Gründe, warum Airbnb-Auslastungsraten bedeutsam sind:

1. Rentabilität

Viele Airbnb-Gastgeber verfolgen in erster Linie das Ziel, Einnahmen aus ihrer Mietunterkunft zu erzielen. Höhere Auslastungsraten führen in der Regel zu mehr Umsatz, da mehr gebuchte Nächte mehr Einnahmen für den Gastgeber bedeuten. Die Überwachung und Optimierung der Auslastungsraten hilft Gastgebern, die finanziellen Erträge aus ihren Investitionen zu maximieren.

2. Finanzplanung

Gastgeber sind oft auf die Einnahmen aus ihrer Airbnb-Unterkunft für die Finanzplanung und Budgetierung angewiesen. Die Kenntnis der erwarteten Auslastungsraten ermöglicht es Gastgebern, Einnahmen zu prognostizieren, Ausgaben zu planen und fundierte Entscheidungen über ihre Unterkunft zu treffen.

3. Wettbewerbspositionierung

Airbnb ist ein wettbewerbsintensiver Markt, und Gastgeber müssen sich über die Performance ihrer Unterkunft im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Umgebung im Klaren sein. Sie sollten die Preise und Performance der Ferienunterkünfte von Mitbewerbern im Blick behalten. Eine durchgängig hohe Auslastungsrate kann darauf hinweisen, dass eine Unterkunft gefragt und wettbewerbsfähig auf dem Markt ist.

4. Return on Investment (ROI)

Gastgeber investieren Zeit, Mühe und Geld in die Einrichtung und Pflege ihrer Airbnb-Unterkünfte. Die Überwachung der Auslastungsraten hilft Gastgebern, den Return on Investment zu bewerten und datengestützte Entscheidungen über Verbesserungen der Unterkunft, Preisanpassungen oder Marketingstrategien zu treffen.

5. Marketing- und Preisstrategien

Das Verständnis von Auslastungsraten ermöglicht es Gastgebern, ihre Marketing- und Preisstrategien gezielt zu verfeinern. Wenn die Auslastungsraten unter den Erwartungen liegen, können Gastgeber ihre Preise anpassen, Aktionen anbieten oder die Attraktivität ihrer Unterkunft steigern, um mehr Gäste anzuziehen.

6. Gästeerfahrung

Eine gesunde Auslastungsrate zu halten ist für Gastgeber, die auf positive Gästeerfahrungen setzen, entscheidend. Eine durchgängig gebuchte Unterkunft zeigt, dass Gäste sie ansprechend finden, was zu positiven Bewertungen und potenziellen Wiederbuchungen führt.

7. Einhaltung gesetzlicher Vorschriften

An manchen Orten kann es Vorschriften oder Einschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Nächte geben, für die eine Unterkunft vermietet werden darf. Gastgeber müssen sich über lokale Vorschriften informieren und diese einhalten; die Überwachung der Auslastungsraten hilft ihnen, innerhalb der gesetzlichen Grenzen zu bleiben.

8. Instandhaltung und Betrieb

Hohe Auslastungsraten können den Verschleiß einer Unterkunft beeinflussen. Gastgeber müssen Instandhaltungs- und Reinigungspläne effizient verwalten, um sicherzustellen, dass die Unterkunft für Gäste in gutem Zustand bleibt – insbesondere in buchungsstarken Zeiten.

Airbnb-Auslastungsraten liefern Gastgebern wertvolle Einblicke in die Performance ihrer Mietunterkunft und dienen als wichtige Kennzahl für strategische Entscheidungen, die zum Erfolg ihres Airbnb-Geschäfts beitragen.

Wie berechnet man die eigene Auslastung?

Die Auslastung wird einfach berechnet, indem man die gebuchten Nächte durch die insgesamt verfügbaren Nächte teilt.

Auslastung = (Anzahl der gebuchten Nächte / Gesamtzahl verfügbarer Nächte) × 100

Machen wir eine schnelle Rechnung.

Angenommen, Ihre Unterkunft ist in einem Monat 15 von 30 Tagen gebucht.

Ihre Auslastung wäre = (15 / 30) × 100 = 50 %

Die Berechnung Ihrer verfügbaren Nächte kann knifflig sein. Jeder Kalendertag lässt sich wie folgt einordnen:

1. Für Gäste zur Buchung verfügbar
2. Blockiert aufgrund von Eigentümeraufenthalten oder Wartungsarbeiten
3. Von zahlenden Gästen gebucht

Welche dieser Tage sollten Sie bei der Berechnung Ihrer Auslastung berücksichtigen?

Das ist unterschiedlich. Manche möchten blockierte Tage aus ihren Berechnungen ausschließen.

In den meisten Fällen sind Ihre Gesamtnächte jedoch eine Zusammenfassung aller Kalendertage.

Gesamtnächte = Verfügbare Nächte + Blockierte Nächte + Gebuchte Nächte

Je nach den Zielen des jeweiligen Immobilienverwalters entscheiden sich manche dafür, blockierte Nächte nicht in ihre Auslastungsberechnung einzubeziehen. Sehen wir uns diese Methode zur Berechnung der Auslastung an, die unter Immobilienverwaltern sehr verbreitet ist.

Was ist die Gäste-Auslastung?

Während es wichtig ist, Ihre Auslastung für den gesamten Monat unabhängig von Eigentümer- oder blockierten Nächten zu berechnen, kann es auch nützlich sein, die Auslastung der insgesamt für Gäste buchbaren Nächte zu betrachten. Mithilfe der Gäste-Auslastung können Sie gezielt die Nächte analysieren, in denen zahlende Gäste in Ihrer Unterkunft waren.

Die Gäste-Auslastung ist der Prozentsatz der Nächte, die Gäste aus der Gesamtzahl der für Buchungen verfügbaren Nächte gebucht haben. Diese Kennzahl schließt jegliche Art von Blockierungen aus, einschließlich Eigentümernächten.

Gäste-Auslastung = (Anzahl gebuchter Nächte / Gesamtzahl verfügbarer Nächte für Gäste) × 100

Angenommen, Ihre Unterkunft war in einem Monat 15 von 30 Tagen gebucht.

Davon war die Unterkunft 3 Tage wegen Wartungsarbeiten geschlossen, und der Eigentümer hat sie 4 Tage für den Eigengebrauch blockiert.

Ihre verfügbaren Nächte wären = 30 – 7 = 23

Ihre Auslastung wäre = (15/23) × 100 = 65,2 %

Im Vergleich zur Standardauslastung werden Sie einen erheblichen Unterschied von 15,2 % feststellen. Mit der Gäste-Auslastung können Sie genau berechnen, wie viele Nächte tatsächlich Einnahmen generieren.

Der Mythos der 100%igen Auslastung

Es ist eine weit verbreitete Vorstellung, dass eine 100%ige Auslastung eine gute Sache ist. Manchmal stimmt das. Manchmal nicht. Um das besser zu verstehen, müssen wir zwei weitere Dinge betrachten:

1. Marktperformance und
2. Ihre Umsatzkennzahlen

Um die Rolle der Marktperformance zu verstehen, müssen wir Ihre Unterkunft mit einer anderen Unterkunft in Ihrer Nachbarschaft vergleichen.

Angenommen, Ihre Unterkunft ist den ganzen Monat mit einem 40-Tage-Aufenthalt zu einem reduzierten Preis gebucht.

Ihre monatliche Auslastung beträgt 100 %; gebucht wurde zum Preis von 120 $/Nacht.

Eine andere Unterkunft in Ihrer Nachbarschaft wurde 22 von 30 Tagen für 180 $/Nacht gebucht.

Selbst wenn Ihre Auslastung hoch ist, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass Ihr Umsatz ebenfalls hoch ist. Das kann daran liegen, dass

1. Sie sich günstiger positioniert haben als der Markt.
2. Sie Langzeitbuchungen zu einem niedrigeren Preis haben als mehrere Kurzzeitbuchungen zu einem höheren Preis.

Bei der Berechnung sollten Sie auch andere wichtige Leistungskennzahlen berücksichtigen, wie zum Beispiel

1. RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer)
2. Durchschnittlicher Tagespreis (ADR)
3. Buchungsfenster
4. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer

Marktübersichtsdiagramm im PriceLabs Market Dashboard

Was ist die durchschnittliche Auslastung?

Die durchschnittliche Auslastung für Ferienvermietungen variiert stark je nach Faktoren wie Standort, Unterkunftstyp und Marktbedingungen. In beliebten Touristenzielen mit hoher Nachfrage kann die durchschnittliche Auslastung relativ hoch sein und in Spitzensaisons weit über 70 % oder sogar nahezu 100 % erreichen. In ruhigeren Regionen oder Gebieten mit mehr Wettbewerb hingegen liegt die Auslastung möglicherweise niedriger – etwa zwischen 50 und 60 %. Luxusunterkünfte in begehrten Lagen können hohe durchschnittliche Auslastungsraten erzielen, während preisgünstige Unterkünfte in weniger gefragten Gegenden tendenziell niedrigere Werte verzeichnen.

Das Verständnis dieser Richtwerte ist für Ferienvermietungsanbieter entscheidend, um die Performance ihrer Unterkunft gezielt einzuschätzen. Durch den Vergleich der eigenen Auslastungsrate mit dem regionalen Durchschnitt können Anbieter realistische Ziele setzen und potenzielle Verbesserungsbereiche identifizieren. Wenn eine Unterkunft beispielsweise dauerhaft hinter der durchschnittlichen Auslastungsrate für ihren Standort zurückbleibt, müssen die Anbieter möglicherweise ihre Preisstrategie überprüfen und anpassen, ihre Marketingmaßnahmen intensivieren oder in Verbesserungen der Ausstattung investieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Was gilt als gute Airbnb-Auslastungsrate?

Eine gute Airbnb-Auslastungsrate beginnt in der Regel bei 50 % – dem Punkt, ab dem Ihre Unterkunft mehr als die Hälfte der verfügbaren Zeit gebucht ist. Gastgebern wird jedoch empfohlen, eine Airbnb-Auslastungsrate von 65 % und mehr anzustreben, um die Performance ihrer Immobilie und den Return on Investment zu optimieren. Diese höhere Rate stellt sicher, dass Ihre Unterkunft kontinuierlich Einnahmen generiert und nicht über längere Zeiträume leer steht.

Es ist wichtig zu erkennen, dass das, was eine 'gute' Auslastungsrate ausmacht, relativ zu den lokalen Marktbedingungen ist. Das Verständnis der durchschnittlichen Auslastungsraten an Ihrem spezifischen Standort ist entscheidend für das Setzen realistischer Ziele. Eine Auslastungsrate von 70 % in einer Stadt, in der der Durchschnitt bei 50 % liegt, ist als ausgezeichnet zu bewerten – sie zeigt, dass Ihre Unterkunft im Vergleich zum lokalen Markt sehr gefragt ist. Umgekehrt könnte eine Auslastungsrate von 70 % in einer Stadt mit einem Durchschnitt von 80 % darauf hindeuten, dass es Verbesserungspotenzial bei Ihren Marketing- oder Preisstrategien gibt. Eine gute Airbnb-Auslastungsrate bedeutet also, die 50-%-Schwelle zu überschreiten und sich am lokalen Marktdurchschnitt für Ihren Bereich zu orientieren oder diesen zu übertreffen.

Wie steigert man die eigene Auslastung?

Während dieser Artikel Ihnen hilft, die Berechnung zu verstehen, ist es wichtig, verschiedene Gastgeber-Tipps zu nutzen, um Ihre Buchungen zu steigern.

1. Stellen Sie sicher, dass Ihr Objekt korrekt und ansprechend dargestellt ist.

Es ist wichtig, Ihren Gästen gegenüber transparent zu sein, welche Ausstattung Ihre Unterkunft bietet oder nicht bietet. Neben vollständiger Ehrlichkeit hilft auch ein wenig Ansprechkraft. Sie sollten visuell ansprechende Fotos mit vollständiger Abdeckung Ihrer Unterkunft im Objekt hochladen, Ihre Unterkunft detailliert beschreiben und sie für Gäste attraktiv gestalten. Versuchen Sie, in den Köpfen Ihrer Gäste ein Bild zu zeichnen.

Mit den PriceLabs Market Dashboards können Sie auch die beliebten Ausstattungsmerkmale herausfinden, die Ihre Mitbewerber anbieten, um die Nachfrage und Sichtbarkeit Ihrer Unterkunft zu steigern.

2. Preise nach der Marktnachfrage festlegen.

Der Markt verändert sich ständig, und Ihre Preisgestaltung sollte sich entsprechend anpassen. Sie sollten Ihre Preise kontinuierlich an Markttrends und Saisonalität anpassen. Erhöhen Sie Ihre Preise in der Hochsaison und gewähren Sie Rabatte in der Nebensaison. Sie müssen Ihren Markt ständig im Blick behalten und ihn eingehend studieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Lösungen zur dynamischen Preisgestaltung können Ihnen die notwendigen Daten für fundierte Entscheidungen liefern.

Mit den Dynamic-Pricing-Lösungen von PriceLabs erhalten Sie Preisempfehlungen auf Basis historischer und aktueller Buchungsdaten, Marktangebot und -nachfrage, saisonaler und wochentagsspezifischer Trends, Prognosen für besondere Ereignisse und Feiertage sowie der verbleibenden Tage bis zur Buchung Ihrer Unterkunft.

3. Vermarkten Sie Ihre Unterkunft zielgerichtet.

Sie müssen den Fokus Ihrer Marketingstrategie für Ferienunterkünfte für jede Saison neu ausrichten. Nicht alle Gäste sind gleich.

Ebenso wird nicht jede Saison Ihre Unterkunft gleich behandeln. Sie ben��tigen für die Nebensaison eine eigene Marketingstrategie. Angenommen, die Nachfrage unter der Woche bricht ein. Schauen Sie sich zunächst an, welche Gästetypen Ihre Unterkunft buchen – es könnten Geschäftsreisende sein. Sprechen Sie diese dann gezielt über spezifische Angebote an.

Angenommen, Sie haben ein Strandresort. In der Hochwintersaison haben Sie möglicherweise wenig Nachfrage. Sie können dann überlegen, Erlebnisse wie Indoor-Veranstaltungen oder Spiele zu kreieren, die Gäste interessieren könnten. So lassen sich immer mehr Gäste anziehen.

Es gibt weitere KPIs, die Sie für Ihre Ferienunterkunft verfolgen sollten. Die Auslastung muss eine der wichtigsten Kennzahlen sein, die Sie verfolgen – zusammen mit RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) und ADR (Durchschnittlicher Tagespreis). Diese Kennzahl hilft Ihnen, den Zustand Ihres Objekts zu verstehen und anschließend Ihre Preisstrategien oder Ihren ADR gezielt anzupassen, um Ihren Gewinn zu maximieren.