Was ist RevPAR? Wie berechnet man ihn? RevPAR oder ADR: Was ist besser?

Das Zeitalter von Daten und Analysen hat die Reisebranche grundlegend verändert. Um das volle Potenzial der Daten für die RevPAR-Berechnung zu nutzen, müssen Sie die wesentlichen Aspekte der Datenpunkte verstehen, die Sie verfolgen möchten. Die richtigen Kennzahlen für Ferienvermietungen helfen Ihnen, Ihr Geschäft besser zu verstehen und eine effektivere Preisstrategie zu entwickeln. Ein Einblick in die Anzahl der gebuchten Zimmer ist wichtig, um den aus diesen Buchungen generierten Umsatz zu analysieren.

Was ist RevPAR?

Stellen Sie sich folgendes vor: In einem bestimmten Zeitraum haben Sie einen sehr hohen durchschnittlichen Tagespreis (ADR) erzielt – also den durchschnittlich täglich gebuchten Mietpreis. Dann stellen Sie fest, dass die Auslastung in diesem Zeitraum niedrig war. In einem anderen Zeitraum hatten Sie einen deutlich niedrigeren ADR, aber eine höhere Auslastung.

Welches Szenario steht Ihrer Meinung nach für eine bessere Performance? Keines von beiden zwangsläufig. Eine gemeinsame Analyse von ADR und Auslastung liefert ein klareres Bild der Performance.

Während der ADR Ihnen hilft, den täglichen Gewinn Ihrer Unterkunft zu verstehen, zeigt Ihnen RevPAR, wie gut Ihre Unterkunft Nächte zum ADR füllt. Diese Kennzahl ermöglicht es Ihnen, sowohl Ihren täglichen Gewinn als auch die Belegung zu berücksichtigen.

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Warum ist RevPAR wichtig?

Die Analyse des RevPAR hilft beim Verständnis der Performance Ihrer Objekte

RevPAR ist eine entscheidende Kennzahl für Eigentümer von Ferienunterkünften, da sie wertvolle Einblicke in die Gesamtperformance ihrer Mietobjekte bietet. RevPAR liefert zwar eine Momentaufnahme der Umsatzgenerierung, berücksichtigt aber die Rentabilität nicht direkt. Trotz dieser Einschränkungen dient RevPAR als wichtiger Referenzwert, um Wachstum zu verfolgen und Trends bei den Mieteinnahmen zu identifizieren.

Um die Rentabilität und das Wachstum in der Ferienvermieterbranche umfassender zu verstehen, können Eigentümer alternative Leistungskennzahlen (KPIs) erkunden, die Faktoren wie Betriebskosten, Auslastung und durchschnittlichen Buchungswert berücksichtigen. Durch die Einbeziehung dieser zusätzlichen Kennzahlen in ihre Analyse k��nnen Eigentümer fundiertere Entscheidungen treffen, um den Umsatz zu optimieren und die Gewinnmargen zu maximieren. Unabhängig von den verwendeten Kennzahlen bleibt das übergeordnete Ziel dasselbe: Umsatz und Rentabilität zu steigern. Eigentümer von Ferienunterkünften können dieses Ziel erreichen, indem sie Strategien zur Verbesserung der Belegung, Optimierung der Preisstrategie, Steigerung der Gästezufriedenheit und Effizienzsteigerung im Betrieb umsetzen. Durch den gezielten Einsatz einer Kombination aus Leistungskennzahlen und gezielten Initiativen können Eigentümer das volle Umsatzpotenzial ihrer Ferienunterkünfte ausschöpfen.

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Wie berechnet man RevPAR?

Um RevPAR zu berechnen, können Sie den ADR mit der Auslastung multiplizieren: RevPAR = ADR × Auslastung. Wenn der ADR 150 $ beträgt und die Auslastung 75 % beträgt, ergibt sich ein RevPAR von 112,50 $.

Wie berechnet man RevPAR?

Alternativ können Sie den gesamten Zimmerumsatz durch die verfügbaren Zimmer dividieren: RevPAR = Gesamter Zimmerumsatz ÷ Gesamtzahl der verfügbaren Zimmer. Wenn ein Hotel beispielsweise 10.000 $ mit 100 Zimmern verdient, beträgt der RevPAR 100 $. Oder:

Sie müssen alle Wartungs- und Eigentümersperren aus der Gesamtzahl der verfügbaren Nächte herausrechnen. In beiden Szenarien war die Unterkunft nicht buchbar, gehörte also nicht zum verfügbaren Angebot.

Für eine genaue Berechnung müssen Sie den tatsächlichen Zimmerumsatz ermitteln. Diese Zahl schließt sämtliche Steuern, Reinigungsgebühren oder sonstige Gebühren aus.

Denken Sie beim Verfolgen dieser Kennzahl daran, dass sie die Performance Ihrer Unterkunft anzeigt, nicht deren finanzielle Gesundheit.

Die finanzielle Gesundheit beschreibt die Fähigkeit Ihrer Unterkunft, Umsatz in Gewinn umzuwandeln. Diese Kennzahl verfolgt die eingehenden Einnahmen Ihrer Unterkunft, ohne die damit verbundenen Kosten wie Provisionen, Nebenkosten, Verbrauchsmaterialien, Personal usw. zu berücksichtigen.

Obwohl es sich um eine wichtige KPI handelt, ist diese Kennzahl ziemlich eingeschränkt.

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Beispiele für RevPAR

Stellen Sie sich eine Ferienunterkunft mit insgesamt 50 Einheiten vor, die eine durchschnittliche Auslastung von 80 % erzielt. Bei einem durchschnittlichen Übernachtungspreis von 150 $ pro Einheit möchte der Immobilienverwalter den RevPAR ermitteln, um die Performance präzise zu bewerten.

RevPAR wird wie folgt berechnet:

(150 $ pro Nacht × 80 % Auslastung) = 120 $

Der RevPAR der Ferienunterkunft beträgt somit 120 $ pro Tag. Für den monatlichen oder vierteljährlichen RevPAR multiplizieren Sie den täglichen RevPAR einfach mit der entsprechenden Anzahl an Tagen im betreffenden Zeitraum.

Diese Berechnung setzt einheitliche Preise für alle Mieteinheiten voraus. Durch die Analyse des RevPAR kann der Immobilienverwalter die Effizienz bei der Belegung der Mieteinheiten und die Angemessenheit des durchschnittlichen Übernachtungspreises beurteilen. Liegt der RevPAR unter dem durchschnittlichen Übernachtungspreis, könnten Preissenkungen in Betracht gezogen werden, um Belegung und Umsatz zu optimieren.

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Was sind die Schwächen von RevPAR?

Die Grenzen von RevPAR zeigen sich deutlich bei der Anwendung auf Ferienvermietungen, da wichtige Faktoren unberücksichtigt bleiben.

Vor allem ignoriert RevPAR die Kosten, die mit jeder belegten Mieteinheit verbunden sind – bekannt als CPOR (Cost per Occupied Rental, Kosten pro belegter Einheit). Diese Lücke verhindert, dass RevPAR als verlässliches Maß für die Rentabilität dienen kann – ein grundlegendes Ziel für Eigentümer von Ferienunterkünften.

Darüber hinaus erfasst RevPAR keine zusätzlichen Einnahmequellen aus Nebenleistungen wie Reinigungsgebühren, Parkgebühren oder Zusatzerlebnissen. Diese Lücke mindert die Wirksamkeit der Kennzahl bei der umfassenden Beurteilung der finanziellen Performance eines Mietobjekts.

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RevPAR oder ADR: Was ist besser?

Der ADR gibt den Durchschnittspreis der täglich gebuchten Ferienvermietungen an. RevPAR gibt den Umsatz pro verfügbarer Mieteinheit pro Tag, Monat oder Jahr an.

Es ist wichtig zu beachten, dass Ihr RevPAR unter Ihrem ADR liegt, solange Ihre Auslastung nicht 100 % beträgt.

Berechnungsvergleich zwischen den beiden Kennzahlen:

Beide Formeln können zur Berechnung Ihres RevPAR verwendet werden. Wie im obigen Szenario gezeigt, liefern beide Formeln dasselbe Ergebnis.

Als Branchenstandard wird jedoch die unten genannte Formel häufiger verwendet.

RevPAR = Auslastung x ADR

Der Vorteil dieser Kennzahl liegt darin, das Gleichgewicht zwischen Belegung und ADR im Blick zu behalten.

Wann gilt ADR = RevPAR?

Beide Kennzahlen können nur dann gleich sein, wenn Ihre Auslastung 100 % beträgt.

RevPAR = 100 % x ADR

= Auslastung x ADR

= 1 x ADR

RevPAR = ADR

Das muss nicht unbedingt gut für Ihre Unterkunft sein. Je mehr sie gebucht wird, desto mehr wird sie genutzt, was zwangsläufig Ihre Wartungskosten erhöht. Das ist nie wünschenswert. Bei der Entwicklung einer Preisstrategie sollten Sie daher auch Ihre Wartungs- und Reinigungskosten einkalkulieren. Sie müssen eine angemessene Reinigungsgebühr zusätzlich zu Ihrem ADR erheben.

Ein weiterer Faktor ist, ob Sie die Preise richtig kalkulieren. Sind Ihre Preise so niedrig, dass Ihre Unterkunft für Gäste sehr leicht zugänglich ist? Genau deshalb ist das Verfolgen dieser Kennzahl ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Preisstrategie.

Nehmen wir das obige Beispiel und passen es an, um zu sehen, wie diese Kennzahl dabei helfen kann, Ihren Umsatz zu maximieren.

Die Berechnung zur Gewinnmaximierung

Versuchen wir, den ADR für dieselbe Unterkunft um 20 $ zu erhöhen. Wenn Sie Ihren ADR erhöhen, kann es zu einer leicht gesunkenen Auslastung kommen.

Der Gewinnunterschied zwischen den beiden Szenarien – 4.015 $

Ein starker Anstieg Ihres ADR kann zu einer geringeren Auslastung führen, aber dennoch zu einem höheren Gesamtumsatz. Genau hier zeigt sich die Stärke der Balance zwischen ADR und Belegung.

Was ist der RevPAR-Index?

Der RevPAR-Index misst den RevPAR einer Unterkunft im Vergleich zu einer aggregierten Gruppe von Unterkünften oder einer Vergleichsgruppe.

Mit dieser Kennzahl können Sie zu drei Schlussfolgerungen gelangen:

1. Wenn Ihr RevPAR-Index = 100 ist, liegen Sie im Marktdurchschnitt.
2. Wenn Ihr RevPAR-Index < 100 ist, performen Sie schlechter als der Markt.
3. Wenn Ihr RevPAR-Index > 100 ist, performen Sie besser als der Markt.

RevPAR-Index = (Ihr RevPAR / RevPAR der Vergleichsgruppe) x 100

Mit dieser Kennzahl können Sie Folgendes verstehen:

1. die Positionierung Ihrer Unterkunft
2. Marktnachfrage

Es ist entscheidend, Ihre Vergleichsgruppe sorgfältig auszuwählen. Wählen Sie Unterkünfte, die Ihnen in folgenden Aspekten ähneln:

1. Unterkunftsausstattung, z. B. Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer usw.
2. Ausstattung
3. Lage
4. Preisgestaltung

Denken Sie daran, dass es entscheidend ist, alle zugrunde liegenden Kennzahlen präzise zu erfassen, bevor Sie Ihren RevPAR berechnen. Den Überblick über alle Kennzahlen zu behalten, kann mühsam sein. Genau hier kommt ein Dienst wie PriceLabs Portfolio Analytics ins Spiel. Wir tracken alles für Sie live und liefern wertvolle Einblicke auf einer zentralen Plattform.

PriceLabs Portfolio Analytics bietet Ihnen ein Live-Reporting-System, das übergeordnete Kennzahlen für Ihre Unterkunft verfolgt. Sie erhalten eine schnelle Übersicht über die finanzielle Gesundheit Ihrer Unterkunft. Wir gehen noch tiefer und liefern Einblicke in die Performance und Kennzahlen auf Objektebene. Nutzen Sie unsere Daten für fundierte Entscheidungen bei der Entwicklung Ihrer Preisstrategie.

Mit Portfolio Analytics und dem Market Dashboard können Sie Ihre Unterkunft mit anderen in Ihrer Umgebung vergleichen.

Welche Alternativen gibt es zu RevPAR?

Obwohl RevPAR in der Hospitality-Branche weit verbreitet ist, hat die Kennzahl Einschränkungen bei der genauen Messung der Rentabilität von Ferienvermietungen. Daher sind alternative Kennzahlen entstanden, die eine umfassendere Leistungsbeurteilung ermöglichen.

TrevPAR

TrevPAR (Total Revenue per Available Rental, Gesamtumsatz pro verfügbarer Mieteinheit) berücksichtigt den über alle Mietkanäle generierten Gesamtumsatz, einschließlich Nebenleistungen wie Reinigungsgebühren, Parkgebühren und Zusatzerlebnisse. Wie RevPAR berücksichtigt TrevPAR jedoch keine Kostenfaktoren oder Auslastungsraten, was seine Aussagekraft bei der Rentabilitätsanalyse einschränkt.

ARPAR

ARPAR (Adjusted Revenue per Available Rental, bereinigter Umsatz pro verfügbarer Mieteinheit) bietet einen differenzierteren Ansatz, indem sowohl Umsatz als auch Kosten pro belegter Mieteinheit einbezogen werden. Durch Abzug variabler Kosten wie Reinigung, Energieverbrauch und Verbrauchsmaterialien vom Umsatz jeder belegten Einheit liefert ARPAR ein klareres Bild der Rentabilität.

GOPPAR

GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Rental, Bruttooperativer Gewinn pro verfügbarer Mieteinheit) bewertet den Bruttooperativen Gewinn über alle Mieteinheiten hinweg, unabhängig vom Belegungsstatus. Zwar bietet GOPPAR Einblicke in die Gesamtperformance, berücksichtigt jedoch Fixkosten wie Internetrechnungen und Möbelkosten, die von Vermietungsmanagern möglicherweise nicht direkt beeinflusst werden können.

Diese alternativen Kennzahlen bieten Eigentümern von Ferienunterkünften ein umfassenderes Verständnis der finanziellen Performance ihrer Objekte und ermöglichen fundierte Entscheidungen zur Maximierung der Rentabilität.

Wie verbessert man den RevPAR?

Die Verbesserung des RevPAR (Revenue per Available Rental, Umsatz pro verfügbarer Mieteinheit) bei Ferienvermietungen umfasst die Maximierung der Einnahmen aus jeder verfügbaren Unterkunft. Hier sind einige speziell auf Ferienvermietungen zugeschnittene Strategien:

Preisstrategie optimieren:

Nutzen Sie Software für dynamische Preisgestaltung, um Mietpreise basierend auf Nachfrage, Saisonalität und lokalen Ereignissen anzupassen. Analysieren Sie Markttrends und Konkurrenzpreise, um wettbewerbsfähige Preise festzulegen, die den Umsatz maximieren, ohne Buchungen zu gefährden.

Aufenthalte verlängern:

Fördern Sie längere Aufenthalte durch Rabatte oder Anreize für Gäste, die längere Zeiträume buchen. Passen Sie die Mindestaufenthaltsdauer an, um von längeren Buchungen zu profitieren und gleichzeitig Fluktuationen und damit verbundene Kosten zu minimieren.

Belegung maximieren:

Setzen Sie Marketingkampagnen ein, um in nachfrageschwachen Zeiten mehr Gäste anzuziehen oder Lücken im Buchungskalender zu füllen. Bieten Sie Sonderaktionen, Last-Minute-Angebote oder flexible Buchungsoptionen an, um die ganzjährige Auslastung zu optimieren.

Unterkunftspräsentation verbessern:

Investieren Sie in professionelle Fotografie, Inszenierung und Objektoptimierung, um Ihre Ferienunterkunft von ihrer besten Seite zu zeigen. Heben Sie besondere Merkmale, Ausstattungsmerkmale und lokale Attraktionen hervor, um potenzielle Gäste anzuziehen und Buchungen zu steigern.

Außergewöhnliche Gästeerlebnisse schaffen:

Legen Sie den Fokus auf herausragenden Kundenservice und persönliche Erlebnisse, um die Gästezufriedenheit zu steigern und positive Bewertungen zu fördern. Beantworten Sie Anfragen, Wünsche und Anliegen der Gäste prompt, um Loyalität und Wiederbuchungen zu fördern.

Zusätzliche Services anbieten:

Bieten Sie Zusatzleistungen oder Ausstattungsmerkmale an, um die Ausgaben pro Aufenthalt zu steigern. Dazu könnten optionale Reinigungsservices, Flughafentransfers, Lebensmittellieferungen oder lokale Erlebnisse nach den Vorlieben der Gäste gehören.

Online-Plattformen nutzen:

Nutzen Sie Online-Buchungsplattformen, Ferienvermietungs-Websites und Social-Media-Kanäle, um Ihre Reichweite zu erhöhen und ein breiteres Publikum potenzieller Gäste anzusprechen. Optimieren Sie Ihre Objekte mit detaillierten Beschreibungen, hochwertigen Bildern und positiven Gästebewertungen, um Sichtbarkeit und Glaubwürdigkeit zu verbessern.

Gäste-Feedback-Schleifen implementieren:

Holen Sie Feedback von Gästen ein, um Verbesserungspotenziale zu identifizieren und Probleme oder Anliegen umgehend anzugehen. Nutzen Sie Gästebewertungen und -ratings, um das Angebot, die Ausstattung und das gesamte Gästeerlebnis Ihrer Unterkunft zu verbessern.

Betrieb optimieren:

Investieren Sie in Property-Management-Software oder Ferienvermietungs-Management-Plattformen, um den Betrieb zu optimieren, Aufgaben zu automatisieren und die Effizienz zu steigern. Dazu gehören Reservierungsverwaltung, Zahlungsabwicklung, Reinigungspläne und Wartungsanfragen.

Leistungskennzahlen verfolgen:

Verfolgen Sie wichtige Leistungskennzahlen (KPIs) wie Auslastungsraten, ADR (Average Daily Rate, Durchschnittlicher Tagespreis) und RevPAR, um die Wirksamkeit von Strategien zu bewerten und Optimierungspotenziale zu identifizieren. Nutzen Sie Datenanalysen, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Preis- oder Marketingmaßnahmen bei Bedarf anzupassen.

Durch die Umsetzung dieser Strategien können Eigentümer und Verwalter von Ferienunterkünften den RevPAR effektiv verbessern und den Umsatz aus ihren Mietobjekten maximieren.