¿Cuál es un buen ROI para una propiedad de renta?

Al invertir en bienes raíces, una de las preguntas más importantes que se hacen los inversores es: ¿Qué tipo de retorno puedo esperar de una propiedad de renta? Entender el retorno de tu renta vacacional es fundamental para tomar decisiones inteligentes basadas en datos que aumenten tus ganancias, construyan tu patrimonio y minimicen el riesgo.

En esta guía completa, veremos cómo calcular el ROI de propiedades de renta, cómo se compara con otras métricas, qué se considera un buen ROI para una propiedad de renta, y cómo mejorar el desempeño de tu propiedad de inversión. También te mostraremos cómo herramientas como PriceLabs pueden ayudarte a optimizar los precios y la ocupación para maximizar tus ingresos.

Bonus: Cómo calcular los ingresos de Airbnb: La guía definitiva de rentabilidad para rentas de corta estadía

Retorno sobre la inversión (ROI): ¿qué es en inversión inmobiliaria?

El retorno sobre la inversión (ROI) es una métrica de uso común para evaluar la rentabilidad de una inversión en relación con su costo total. En propiedades de renta, el ROI se refiere a la ganancia que obtienes de la propiedad en relación con el dinero que has gastado en ella. Es uno de los principales KPIs de renta vacacional.

Fórmula del ROI

ROI = Ganancia neta anual / Inversión total x 100%

Cuál es la fórmula para calcular el retorno sobre la inversión

¿Cómo calculo los ingresos por renta?

Para calcular los ingresos por renta de tu propiedad Airbnb, usa la siguiente fórmula:

Ingresos brutos por renta = Tarifa Diaria Promedio (ADR) x Tasa de ocupación

Para que sea más claro para los inversores primerizos, veamos un ejemplo concreto.

Ejemplo de ROI

Considera el siguiente escenario. Un inversor compra una propiedad Airbnb y obtiene estos resultados financieros:

• Precio de compra: $350,000
• Costos de cierre: $8,700
• Costos de renovación: $15,000
• Costo de mobiliario: $20,000
• Ingresos anuales por renta: $55,000
• Gastos operativos anuales (incluyendo comisiones de gestión de Airbnb, limpieza, reabastecimiento, seguro, impuestos y mantenimiento): $20,000

ROI = ($55,000 – $20,000)/($350,000 + $8,700 + $15,000 + $20,000) x 100%

ROI = 8.89%

El retorno de esta propiedad de renta es del 8.89% al año.

Cap rate vs ROI

La tasa de capitalización (cap rate) es otra medida de rentabilidad en inversión inmobiliaria. Aunque con frecuencia se confunde con el ROI, se trata de dos métricas distintas con propósitos y fórmulas de cálculo diferentes.

El cap rate evalúa el potencial de ingresos de una propiedad de renta en relación con su valor de mercado actual (VMC). No considera el método de financiamiento. El ROI, en cambio, toma en cuenta la inversión total, incluyendo los pagos de la hipoteca. Esto hace que el retorno de propiedades de renta sea una medida más integral de la rentabilidad a largo plazo.

Rendimiento cash-on-cash vs ROI

Tanto el rendimiento cash-on-cash (retorno CoC) como el ROI evalúan el desempeño de una propiedad de renta, pero se enfocan en aspectos diferentes.

El rendimiento cash-on-cash mide el flujo de caja anual antes de impuestos en relación con el efectivo real invertido. Esto lo convierte en una métrica especialmente útil para propiedades financiadas. El retorno sobre la inversión, por otro lado, evalúa la rentabilidad total a lo largo del tiempo. Así, el ROI promedio de una propiedad inmobiliaria ofrece una imagen más amplia del desempeño general de la inversión.

¿Cuál es un buen retorno para una propiedad de renta?

No existe un ROI ideal único para una propiedad de renta, ya que depende de múltiples factores. Aun así, la mayoría de los expertos inmobiliarios coinciden en que un buen ROI para una propiedad de renta está en el rango del 5 al 10%.

Un retorno más alto –15% o más– es posible en mercados de alta demanda o emergentes, pero conlleva mayor riesgo.

Un ROI más bajo –del 5 al 7%– puede ser bueno si inviertes en una propiedad en mercados estables y suburbanos donde la apreciación del valor es el principal motor de rentabilidad. Este retorno más bajo también implica un menor riesgo.

6 factores que afectan el retorno sobre la inversión de una propiedad de renta

Es difícil determinar cuál es un buen retorno para una propiedad de renta porque depende de muchos factores.

Los principales factores que influyen en el ROI son:

• Ubicación: El lugar donde inviertes en una propiedad de renta es el factor más crucial para determinar su desempeño. Afecta todo: desde el precio de venta y los costos de gestión, hasta la demanda de renta y las tarifas.
• Tipo de propiedad: Las casas unifamiliares tienden a generar un ROI más alto que los apartamentos y condominios en la mayoría de los mercados.
• Estrategia de gestión: Las rentas de corta estadía gestionadas profesionalmente tienen mejor desempeño, pero debes incluir las comisiones mensuales en tus cálculos de ROI.
• Precio de compra: El monto que gastas en la propiedad impacta directamente su rentabilidad, ya que forma parte de la fórmula del ROI. Vale la pena intentar negociar un mejor precio antes de cerrar.
• Método de financiamiento: Los términos del préstamo, la duración y las tasas de interés afectan el retorno de las rentas apalancadas porque impactan la inversión total.
• Tasa de ocupación: Una mayor tasa de ocupación de Airbnb se traduce en mayores ingresos por renta, lo que significa un ROI más alto. Aplica una estrategia de precios de Airbnb inteligente para maximizar el retorno.

Cómo mejorar el retorno de tu propiedad de renta: 5 consejos

Los siguientes consejos probados te ayudarán a maximizar el ROI de tu renta de corta estadía:

• Apunta a mercados de alta demanda: Antes de comprar una propiedad, usa datos de mercado locales en tiempo real para elegir una ubicación con alto potencial.
• Invierte en mejoras a la propiedad: Enfócate en mobiliario y electrodomésticos que atraigan huéspedes de alta calidad y aumenten las tarifas diarias.
• Mejora tu listado: Optimiza tu listado de Airbnb para obtener más reservas y maximizar los ingresos de tu renta vacacional.
• Automatiza la gestión de la propiedad: Adopta un sistema de gestión de propiedades (PMS) para reducir costos operativos y optimizar procesos.
• Establece tarifas competitivas: Usa herramientas de Dynamic Pricing como PriceLabs para implementar una estrategia de precios para rentas vacacionales inteligente. Esto logra el equilibrio entre las tarifas por noche y la ocupación para maximizar los ingresos por renta.

Maximizar el ROI de rentas de corta estadía con el apoyo de la tecnología

Maximizar el retorno de tu propiedad de renta implica elegir el mercado correcto, aumentar la ocupación, mejorar las tarifas diarias, controlar los gastos y tomar decisiones inteligentes basadas en datos. En otras palabras, tu éxito a largo plazo depende de optimizar tanto los ingresos por renta como los costos operativos.

La tecnología juega un papel fundamental en este proceso. Puedes ajustar dinámicamente los precios por noche según la demanda y la competencia con herramientas como Dynamic Pricing de PriceLabs. Puedes comparar el desempeño de tu propiedad con las tendencias locales para aumentar el ROI con los Market Dashboards. Puedes monitorear el desempeño para mantener tendencias positivas con Portfolio Analytics.

Al aprovechar el poder de tecnología inteligente como PriceLabs, puedes aumentar las reservas, reducir la vacancia, optimizar las tarifas diarias y, en última instancia, mejorar el retorno de tus rentas vacacionales sin trabajo manual adicional.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es la regla del 2% para propiedades de renta?

Según la regla del 2%, una propiedad de renta es un buen negocio si la renta mensual equivale al menos al 2% del precio de compra. Por ejemplo, una propiedad que cuesta $200,000 debería rentar al menos $4,000 por mes.

2. ¿Qué es la regla del 50% en propiedades de renta?

La regla del 50% sugiere que alrededor del 50% de los ingresos por renta se destinan a gastos operativos excluyendo la hipoteca. Entonces, si ganas $3,000 en renta mensual, puedes esperar $1,500 en costos operativos.

3. ¿Qué es el ROI en términos simples?

En pocas palabras, el ROI mide cuánta ganancia obtienes de una renta en comparación con lo que gastas en la propiedad. Te indica cuánto dinero está generando tu inversión.