Updated : Jul 16, 2024
¿Por qué los precios de tu alquiler vacacional deben ser dinámicos?
¿Por qué es tan importante establecer un precio base?
¿Cómo establecer un precio base para tu alquiler vacacional?
Aspectos a tener en cuenta además de los datos y los números
Establecimiento de una tasa base con datos de mercado para nuevos listados
¿Cuándo ajustar el precio base?
¿Cómo usar Pricelabs para ajustar su precio base?
Establecer los precios correctos para su propiedad es el elemento más crucial de la revenue management por alquileres vacacionales. Hay muchas cosas que influyen en el precio de sus alquileres vacacionales, como las tendencias del mercado, los eventos y las vacaciones, los servicios que ofrece, el número de habitaciones y mucho más. Establecer un precio base es la primera decisión que tomará para que su estrategia de precios determine su tarifa media por noche para el resto del año.
¿Cuál es el primer paso que puedes dar para lograr este objetivo? Siga leyendo para saber cómo el precio base puede configurar su estrategia para el éxito.
¿Cuál es el precio base?
El precio base es la tarifa promedio que cobrarías durante todo el año. Es la base sobre la que se aplican todos los factores del mercado, los patrones de demanda y las personalizaciones. Este precio refleja la calidad de su anuncio; Por ejemplo, una propiedad de dos dormitorios con una decoración de lujo de alta gama tendrá un precio base más alto que una básica de dos dormitorios. Este precio base proporciona un punto de partida coherente para la fijación de precios, lo que garantiza que todos los ajustes se basen en una tarifa realista y competitiva.
¿Por qué deberías establecer un precio base?
Establecer un precio base para su propiedad de alquiler a corto plazo es fundamental para una estrategia eficaz revenue management . A diferencia de las habitaciones de hotel, que suelen ofrecer servicios y experiencias similares dentro de un mercado, cada propiedad de alquiler a corto plazo es única. Esta singularidad hace que las comparaciones directas sean un desafío, pero brinda la oportunidad de adaptar las estrategias de precios para maximizar los ingresos.
1. Reflejar los atributos únicos de la propiedad
Cada alquiler a corto plazo tiene características, comodidades y condiciones distintas que influyen en su atractivo para los huéspedes potenciales. Factores como una piscina, electrodomésticos de cocina modernos o renovaciones recientes pueden afectar significativamente el ritmo de reserva. Además, las reseñas en línea son cruciales para dar forma a la reputación de una propiedad. Estos atributos únicos deben tenerse en cuenta en la estrategia de precios, asegurando que el precio base refleje con precisión el valor ofrecido a los huéspedes.
2. Ajuste por cambios específicos de la propiedad
Las propiedades de alquiler a corto plazo son dinámicas, con condiciones que pueden cambiar con el tiempo. Las renovaciones, las actualizaciones o incluso las críticas negativas pueden afectar al atractivo de una propiedad y, en consecuencia, a su precio. Un precio base proporciona un punto de referencia estable que se puede ajustar a medida que se producen estos cambios. Por ejemplo, una cocina actualizada podría justificar un precio base más alto, mientras que una serie de malas críticas podría requerir una reducción temporal del precio para mantener una ventaja competitiva.
3. Mejorar la flexibilidad de la gestión de ingresos
Un precio base bien definido permite ajustes más precisos en función de la demanda del mercado , la estacionalidad de los alquileres vacacionales y los eventos especiales. Sirve como base sobre la que se pueden construir estrategias dynamic pricing . Al comenzar con un precio base, puede implementar cambios de manera más efectiva que respondan a las fluctuaciones de la demanda, asegurando que su propiedad mantenga un precio competitivo durante todo el año.
¿Cómo se establece un precio base para tu alquiler vacacional?
Independientemente de los insumos o factores que consideres en tu fijación de precios, debes comenzar por algún lado. Un número que creas que es una tarifa base razonable para un anuncio debe ser específico para ese anuncio. Una tarifa base es un ADR objetivo.
Puedes establecer un precio base basado en los datos del mercado, los datos de la cartera de tu anuncio y los datos derivados de los precios de la competencia.
1. Datos de mercado
La mejor práctica para establecer una tarifa base con datos de mercado es identificar la clasificación de su unidad (por ejemplo, una casa con 2 dormitorios y 1 baño) y ver la tarifa diaria promedio que cobran sus competidores que alojan listados similares en su área. También puedes comprobar manualmente los precios de las propiedades de tu segmento en OTAs como Airbnb, Booking.com y Vrbo.
También puede utilizar la herramienta de Dynamic Pricing Pricelabs para establecer su precio base en función de los datos del mercado. Discutiré esto con más detalle en la sección siguiente.
La clave para establecer una tarifa base con datos de mercado es considerar todos los factores que constituyen su mercado y localizarlo tanto como sea posible. Por ejemplo, una unidad en Queens tendrá tarifas diferentes a las de una en Manhattan. Del mismo modo, la proximidad a los centros de transporte y a las atracciones turísticas de tu zona afectará al valor de tu anuncio.
2. Listado de datos históricos
Si has sido anfitrión durante un tiempo, también puedes ver los datos de tu anuncio. Estos datos incluirán el ADR, la ocupación y el rendimiento del anuncio durante las diferentes temporadas. Puede utilizar Portfolio Analytics para crear su estrategia de precios.
3. Cartera de listados similares
Si estás considerando el precio base para un nuevo anuncio, también puedes extraer datos de tu inventario de anuncios similares que hayas alojado. Otros anuncios que ofrecen servicios similares y están situados en la ubicación exacta te darán una buena idea de lo que funcionará para tu nuevo anuncio. La tasa puede variar enormemente de un mercado a otro, por lo que es esencial ser específico para cada mercado.
4. La estética y las comodidades de la propiedad
Si bien los datos de mercado son la forma más precisa y efectiva de fijar precios competitivos en su listado, todavía tienen limitaciones. No puede analizar cosas como el piso en el que se encuentra su anuncio en un bloque de apartamentos, las vistas de las que presume su propiedad o el precio y la calidad de sus muebles.
Al reservar un alquiler vacacional, verás diferentes versiones de apartamentos de 2 dormitorios con un baño. Un apartamento de 2 dormitorios puede ser lujoso, ya que ofrece varias comodidades deseables. Por el contrario, los apartamentos de 2 dormitorios ofrecen las comodidades más básicas y pueden no ser estéticamente agradables.
Aquí es donde debes tener en cuenta las comodidades que ofreces y la estética de tu alquiler. Por ejemplo, si tu propiedad ofrece una mejor calidad de vida y una estética más agradable que la de tus competidores, es probable que los huéspedes paguen más por ella.
5. Costos adicionales
Por último, debes entender los costes asociados a tu anuncio. Los costos de mantenimiento y limpieza aumentarán si hospedas principalmente a personas para estadías más cortas. Tenga en cuenta las restricciones de su estadía mínima de noche para comprender mejor sus costos.
Otros costos pueden incluir varias tarifas, PMS o porcentajes dynamic pricing , y costos de operaciones en línea y prácticas, como el check-in y el mantenimiento, que pueden extenderse a los costos de funcionamiento. Puede tener esto en cuenta para establecer márgenes de beneficio con una idea de lo que cuesta una reserva. Ya sea que tome una parte de los ingresos por reserva como tarifa de administración o se quede con el lote, como gerente, debe asegurarse de que su tarifa mínima por noche al menos cubra sus costos.
Establecimiento de una tasa base con datos de mercado para nuevos listados
Una vez que tenga una tarifa base con la que se sienta cómodo, hay una calificación muy importante: comience más bajo para un nuevo listado. Piense en la base que ha determinado como el promedio objetivo una vez que se establece su listado en lugar de la cantidad que debería ganar de inmediato.
Recuerde que las calificaciones y los comentarios son fundamentales para las reservas y se correlacionan con la disposición de su huésped a reservar su alquiler. Su nuevo anuncio aún no tendrá calificaciones ni reseñas, lo que disminuirá el valor general de su propiedad a los ojos de sus huéspedes en comparación con sus competidores. Si fijas el precio de acuerdo con tus competidores con más reseñas sin dejar de ser un anuncio nuevo, es posible que pierdas reservas y afectes a la salud de tu anuncio.
Por el contrario, aproveche la mayor visibilidad asociada con un nuevo listado. Mantenga el impulso fijando inicialmente un precio por debajo de su potencial, fomentando los clics y reservando conversiones con anticipación. Cosecharás los beneficios de mantener esa visibilidad y rendimiento a medida que tu anuncio tenga un valor percibido y una tasa más altos.
Busca la opción “Ayúdame a elegir un precio base” en tu panel de Dynamic Pricing para empezar con esto.
¿Cuándo ajustar el precio base?
Una vez que establezcas tu precio base, mira cómo se comparan tus precios con otros anuncios en tu vecindario. Ajusta el precio base hacia arriba o hacia abajo para que fluctúe dentro del percentil 25-75, dependiendo de la conveniencia del listado.
Debes reconsiderar tus precios base si algo cambia drásticamente el mercado. Esto puede incluir otro cierre o un cambio en las pautas o leyes locales de alquiler vacacional. Tus precios no reflejarán ese cambio si los mantienes estáticos.
Los anfitriones que utilicen la opción dinámica no tendrán que gestionar este proceso, ya que el motor de precios modificará automáticamente los precios diarios en función del estado del mercado, el ritmo de las reservas, los aumentos repentinos de las reservas y las fluctuaciones del mercado asociadas.
Sin embargo, se recomienda que revises tu precio base una vez a la semana durante las primeras 4 semanas y luego lo revises mensual o trimestralmente para ajustarlo de acuerdo con tu rendimiento.
Si has estado usando un precio base durante más de unas pocas semanas y quieres ajustarlo, opta por pequeños cambios incrementales (5-10%) de tu precio base actual a lo largo del tiempo en lugar de un cambio significativo de una sola vez. Esto le ayuda a determinar de forma segura el impacto en sus ingresos.
¿Cómo usar Pricelabs para ajustar su precio base?
Puedes empezar por establecer tu precio base utilizando Pricelabs.
Si no estás seguro de qué precio base establecer, utiliza nuestra herramienta Sugerencia de precio base . Sugerirá un precio base óptimo basado en el número de dormitorios, datos de mercado y más. Hay tres tipos de precio base sugerido para un control máximo:
- Precio base recomendado por Pricelabs
- Precio base basado en el mercado
- Precio base personalizado
1. Precio base recomendado:
Si el anuncio ha estado sincronizando precios en Pricelabs durante al menos 10 días, recomendaremos un precio base basado en el rendimiento del anuncio. Esto es con respecto a su mercado, la ocupación del listado y sus precios base pasados.
2. Precio base importado
No recomendamos un precio base directamente si el anuncio se ha importado recientemente. En su lugar, mostramos una opción “importada” basada en los precios que tenía el anuncio antes de Pricelabs. Esto puede o no ser una estimación razonable, por lo que para casi todos los usuarios, recomendamos establecer el precio base en función de los datos del mercado en lugar de los propios datos anteriores del listado.
3. Basado en el mercado:
Establezca su precio base en función de los datos del mercado.
- Nivel de mercado: Selecciona el nivel de precios en el que quieres que se posicione tu anuncio, es decir, Bajo, Medio y Alto, correspondientes a los precios de los percentiles 25, 50 y 75.
- Categorías de dormitorios: Seleccione las categorías de dormitorios para ajustar los datos de mercado utilizados para calcular el precio basado en el mercado. Selecciona el tamaño de los listados que consideres para tus competidores.
3. Precio base personalizado:
Haga clic en el botón “Personalizado” para ingresar manualmente un precio base.
A estas alturas, debes conocer el precio base del alquiler vacacional y cómo elegir uno. No es tan complicado si sabes qué datos buscar y qué resultados quieres conseguir con esta tarea. Además, el uso de una herramienta de dynamic pricing como Pricelabs hace que sea aún más fácil para usted manejar los precios de su alquiler vacacional.
