Naviguer dans les nouvelles réglementations LCD dans les stations de ski américaines : ce que les gestionnaires doivent savoir pour 2025

Les réglementations sur les locations courte durée (LCD) dans les stations de ski américaines ont toujours représenté un équilibre délicat entre la demande touristique, les préoccupations liées au logement et le ressenti de la communauté. À mesure que nous avançons dans 2025, plusieurs marchés de ski resserrent ou assouplissent leurs règles, et les gestionnaires constatent déjà des effets sur les indicateurs de performance, tels que l'occupation, l'ADR (prix moyen), et le RevPAR (Revenu par chambre disponible).

Dans ce guide, nous décryptons ce qui se passe dans quatre destinations de ski clés—Summit County, Pitkin County (Aspen), Mammoth Lakes et South Lake Tahoe—en nous appuyant sur les dernières données de PriceLabs et sur les mises à jour réglementaires. Si vous gérez des locations de vacances dans ces zones, voici ce que vous devez savoir pour rester conforme et rentable.

Les réglementations LCD sur le marché du ski américain en un coup d'œil (2025)

Résumé des réglementations LCD sur le marché du ski américain (2025)

Summit County, Colorado : gérer dans le cadre des plafonds de nuitées

Summit County reste l'un des marchés de location de ski les plus surveillés aux États-Unis, non seulement en raison de sa taille, mais aussi parce que ses plafonds de nuitées et ses évolutions fiscales transforment les stratégies des gestionnaires. Les réglementations LCD à Summit County refaçonnent le marché des locations courte durée.

Réglementation LCD sur le marché du ski américain : aperçu de Summit County, Colorado

• Plafonds de nuitées instaurés le 15 février 2023 :

  • Type I → plafonné à 60 nuits
  • Type II → plafonné à 135 nuits
  • Type III → illimité
• Frais de licence (en vigueur depuis le 15 février 2023) : de 250 $ à 1 000 $, selon le nombre de chambres.
• Taxe d'hébergement spécifique aux LCD (en vigueur depuis le 1er janvier 2023) : les logements doivent collecter et reverser une taxe d'hébergement supplémentaire de 2 % en plus des taxes de vente et des taxes de station habituelles.
• Les hôtes doivent s'enregistrer chaque année, respecter les règles de sécurité, d'occupation et de stationnement, et désigner un agent local responsable.
• La plupart des restrictions s'appliquent dans les zones résidentielles, tandis que les zones de station (comme Keystone et Copper Mountain) bénéficient de règles plus souples et sont exemptées des plafonds de nuitées.
• Ces règles sont régulièrement révisées, et leur application est coordonnée via les licences, les contrôles de conformité et les demandes de retrait auprès des plateformes en cas de non-conformité.

Performance du marché à Summit County, Colorado, face aux réglementations LCD sur le marché du ski américain

Que cela signifie-t-il pour les gestionnaires ?

La compression de l'offre liée aux plafonds de nuitées signifie que les gestionnaires ne peuvent plus se contenter de remplir le plus grand nombre de nuits possible — ils doivent être stratégiques dans le choix du moment et de la manière dont ces nuits sont utilisées.

• Allocation stratégique des nuitées : Plutôt que de consommer les nuitées plafonnées lors des périodes creuses, les gestionnaires doivent réserver leur inventaire pour les périodes de forte demande, comme la saison de ski et les fêtes, où les tarifs par nuit sont nettement plus élevés.
• Priorité au rendement, pas seulement au volume : Puisque le nombre de nuitées disponibles est limité, votre stratégie de tarification doit davantage viser à maximiser l'ADR (prix moyen) qu'à atteindre un taux d'occupation élevé. Capter des tarifs premium en période de pointe peut compenser la perte de nuitées en basse saison.
• Exploiter les outils de revenue management : Des plateformes comme PriceLabs Dynamic Pricing permettent aux gestionnaires de cadencer leurs réservations, de prévoir les tendances de la demande et d'ajuster les prix dynamiquement. Cela leur évite de sous-tarifer les dates premium ou de gaspiller des nuitées trop tôt dans la fenêtre de réservation.

En passant d'une approche axée sur le volume à une approche orientée rendement, les gestionnaires peuvent rester rentables même sous des réglementations LCD plus strictes.

Pitkin County (Aspen, CO) : la licence entraîne des ajustements saisonniers

Les exigences de licence de Pitkin County ont reconfiguré la dynamique de l'offre sur le marché, en affectant particulièrement les mois de transition. L'hiver reste résilient, mais les gestionnaires doivent s'adapter pour opérer légalement et de manière rentable. Des outils comme le PriceLabs World STR Index vous permettent de consulter gratuitement les tendances du march�� dans votre ville.

• Les réglementations de licence LCD à Pitkin County sont entrées en vigueur le 20 septembre 2023, exigeant que tous les logements loués moins de 30 jours obtiennent une licence LCD.
• Les demandeurs de licence doivent justifier d'une activité LCD entre le 11 mai 2017 et le 11 mai 2022, ce qui limite les nouvelles entrées sur le marché et contrôle l'offre disponible.
• Une structure de frais annuels progressive s'applique, basée sur la valeur marchande et le nombre de nuitées louées, allant de 0,05 % à 0,07 % de la valeur du logement selon le nombre de nuitées autorisées par an.
• Les détenteurs de licence doivent respecter des obligations permanentes : afficher la licence, maintenir les équipements de sécurité, fournir les coordonnées d'un contact local et s'assurer de l'absence de nuisances ou de violations du code.
• L'application des règles est assurée via des révisions de licence, des inspections de conformité, et des sanctions ou suspensions en cas de violation, coordonnées par l'Administrateur LCD du comté.
• Le programme de licence est régulièrement révisé et mis à jour ; le comté suit les licences actives et ajuste ses politiques pour trouver un équilibre entre l'impact communautaire et les bénéfices économiques.
• Les servitudes privées et les restrictions d'urbanisme restent applicables et peuvent limiter davantage l'utilisation des logements en tant que LCD, indépendamment du système de licence.

Performance du marché à Pitkin County, Aspen, face aux réglementations LCD sur le marché du ski américain

Que cela signifie-t-il pour les gestionnaires de Pitkin County ?

Les restrictions strictes de licence à Pitkin County ont réduit l'offre globale, créant à la fois des défis et des opportunités pour les gestionnaires.

• Levier tarifaire grâce à la réduction de l'offre : Avec moins de logements disponibles légalement, les gestionnaires titulaires d'une licence peuvent exiger des tarifs par nuit plus élevés, en particulier pendant la haute saison de ski. Cela donne aux opérateurs conformes un avantage concurrentiel.
• Des hivers intenses, des inter-saisons prudentes : La demande pendant les semaines d'hiver reste extrêmement forte, mais les mois de transition exigent un cadençage plus stratégique. Les gestionnaires doivent décider s'ils proposent des tarifs compétitifs pour attirer des clients hors saison ou s'ils conservent leur inventaire pour les périodes de forte demande.
• La conformité comme condition de survie de l'activité : Opérer sans licence n'est pas une option—le non-respect expose à des amendes, voire à une exclusion du marché. Se tenir informé de l'évolution des règles est tout aussi important que la stratégie tarifaire.

Les gestionnaires compétents de Pitkin combinent les outils de tarification dynamiqueavec un suivi rigoureux de la conformité pour rester rentables et pérennes dans ce marché à fortes barrières d'entrée.

Mammoth Lakes, Californie : les ondes de choc du moratoire

Mammoth a connu l'un des changements réglementaires les plus perturbateurs : un moratoire qui a retiré de larges pans de l'offre du marché. Si l'ADR (prix moyen) a fortement augmenté, le recul de l'occupation et des nuitées réservées illustre la volatilité générée par ces restrictions soudaines.

Aperçu réglementaire

• Le 18 octobre 2023, la ville de Mammoth Lakes a instauré un moratoire sur les nouveaux certificats de location courte durée (LCD) dans des zones de zonage spécifiques.
• Le moratoire a été prolongé jusqu'au 31 mai 2024, bloquant les nouveaux permis LCD et gelant l'expansion de l'offre pendant près de 7 mois.
• L'objectif était d'étudier l'impact des LCD sur la disponibilité du logement et les besoins de la communauté, notamment la pénurie de logements abordables pour la main-d'œuvre locale.
• Pendant le moratoire, la ville a créé le programme « Certified Properties », remplaçant l'ancien système de certificats TOT et introduisant des normes plus strictes en matière de sécurité, d'inspection et de gestion des locations.
• Les logements LCD doivent désormais être inspectés tous les 4 ans, fournir des contacts d'urgence locaux et communiquer les règles de conduite aux visiteurs ; les infractions aux réglementations entraînent une suspension ou des amendes significatives.
• Le moratoire a pris fin le 22 avril 2024, après quoi les permis LCD ont été rouverts dans le cadre du nouveau régime réglementaire.

Performance du marché à Mammoth Lake, Californie, face aux réglementations LCD sur le marché du ski américain

Que cela signifie-t-il pour les gestionnaires de Mammoth Lakes, Californie ?

Le moratoire 2023–24 a créé un choc d'offre majeur à Mammoth Lakes, reconfigurant les dynamiques de demande et de tarification.

• Le nombre de nuitées disponibles a chuté brutalement (–27 % à –38 %) en raison des restrictions réduisant l'inventaire. Cela a diminué les opportunités de capter des réservations, même pendant la haute saison de ski.
• L'occupation a reculé de 7 à 12 % durant les mois clés (déc., jan., avr.)—non pas parce que la demande avait disparu, mais parce qu'il n'y avait pas assez de nuitées légales à vendre.
• L'ADR (prix moyen) a progressé de 11 à 17 % de décembre à février, la rareté de l'offre tirant les tarifs à la hausse. Les gestionnaires conformes ont pu pratiquer des prix premium.
• Les nuitées réservées ont baissé pendant le moratoire : elles ont cependant fortement rebondi une fois les restrictions assouplies (+14 % en mars, +15 % en août), ce qui illustre la rapidité avec laquelle la demande revient dès que l'offre se rouvre.

Pour les gestionnaires de Mammoth, la conformité est non négociable, mais la stratégie tarifaire l'est tout autant. Face aux contraintes d'offre, maximiser le revenu par nuitée disponible est essentiel. Des outils de tarification dynamique peuvent aider à déterminer quand augmenter les prix en hiver et quand capitaliser sur la demande refoulée lors des rebonds.

South Lake Tahoe, Californie : un nouveau départ après la Mesure T

Après des années sous les restrictions de la Mesure T, South Lake Tahoe a rouvert en 2025 avec une nouvelle loi VHR. Le marché montre déjà des signes de reprise, avec une forte hausse des nuitées disponibles et des réservations — même si l'augmentation de l'offre fait pression sur l'ADR (prix moyen).

Aperçu réglementaire

• La Mesure T, qui restreignait les nouveaux permis VHR et expirait la plupart des permis résidentiels existants, a été annulée en mars 2025 pour des raisons constitutionnelles.
• La ville a adopté une nouvelle ordonnance sur les Vacation Home Rentals (VHR) en juillet 2025, rouvrant les demandes de permis avec des règles actualisées.
• Les premières demandes de permis ont ouvert en juin 2025 pour les anciens titulaires ; les demandes générales ont débuté en août 2025.
• Les règles clés comprennent :

  • Zone tampon de 150 pieds entre les VHR hors du Tourist Core.
  • Limites d'occupation : deux personnes par chambre plus jusqu'à cinq enfants de moins de 13 ans.
  • Enregistrement obligatoire par un gestionnaire local (en personne ou à distance) et service de gestion des plaintes 24h/24 et 7j/7.
  • Surveillance sonore et vidéo obligatoire.
  • Interdiction des grands événements, de la musique amplifiée en extérieur après 22h, du stationnement sur des surfaces non revêtues et du camping hors des zones désignées.
  • Stockage des déchets résistant aux animaux obligatoire.
• Les permis sont renouvelés chaque année ; les infractions peuvent entraîner des amendes ou une révocation.
• Les réglementations mises à jour visent à équilibrer tourisme, qualité de vie des quartiers et logement.

Performance du marché à South Lake Tahoe, Californie, face aux réglementations LCD sur le marché du ski américain

Que cela signifie-t-il pour les gestionnaires de South Lake Tahoe ?

South Lake Tahoe connaît une remise à zéro du marché à mesure que l'offre rebondit et que la demande revient, créant à la fois des opportunités et des défis pour les gestionnaires.

• Les nuitées disponibles ont progressé de 18 à 34 % (avr.–mai) à mesure que l'offre précédemment comprimée revenait sur le marché. Cette expansion rouvre le potentiel de croissance mais intensifie aussi la concurrence. Vous devez vous concentrer sur votre marketing de locations de vacances, la tarification basée sur le marché, et offrir une expérience client exceptionnelle pour attirer davantage de réservations et favoriser les réservations répétées. Mettez en avant vos équipements uniques, vos politiques d'annulation flexibles, ou des services groupés (ex. : forfaits de ski, location de matériel) pour vous démarquer dans un marché très concurrentiel.
• L'occupation a augmenté de 3 % en juin, ce qui indique que les clients sont revenus rapidement dès que la disponibilité s'est améliorée.
• L'ADR (prix moyen) a chuté de 6 à 17 % (avr.–juil.) sous le poids de l'offre en expansion, signalant que les gestionnaires ne peuvent pas compter uniquement sur la croissance des tarifs. Évitez de trop réduire les prix en début de saison — conservez l'inventaire pour les semaines de pointe où la demande explose.
• Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) est resté compétitif malgré la baisse de l'ADR (prix moyen), grâce à une forte reprise de la demande, prouvant que des logements bien positionnés peuvent prospérer même sur un marché plus encombré.

Les gestionnaires de South Lake Tahoe devraient voir le rebond de l'offre comme une opportunité de capter une nouvelle demande — mais le succès repose sur un équilibre entre tarification compétitive et cadençage stratégique. Suivre de près la mise en application de la nouvelle loi sera essentiel pour assurer stabilité et rentabilité à long terme.

Réflexions finales

Pour les marchés de ski américains, 2025 s'annonce comme une année de pression réglementaire et d'opportunités. Summit affine son système de plafonnement, Aspen s'adapte à une offre régie par les licences, Mammoth gère les séquelles d'un moratoire, et South Lake Tahoe rouvre aux locations de vacances.

Pour les gestionnaires, la voie à suivre est claire :

• Restez conforme pour éviter les amendes et gagner un avantage concurrentiel.
• Restez flexible dans vos stratégies de tarification et de cadençage.
• Restez informé par les données grâce à des informations en temps réel pour maximiser vos performances.

Ceux qui s'adaptent le plus vite à ces règles changeantes seront les mieux positionnés pour capter des revenus — quelle que soit la qualité de l'enneigement.