Tendances des locations courte durée à Cartagena 2025 : votre guide pour maximiser vos revenus

Cartagena, joyau de la côte des Caraïbes, reste le principal marché colombien des locations courte durée (STR) axé sur le loisir. Son statut de patrimoine mondial de l'UNESCO, son architecture coloniale époustouflante et ses propriétés côtières haut de gamme garantissent une forte demande internationale toute l'année.

Cependant, le marché est en pleine transition. Si la demande (nuits réservées) progresse, les gestionnaires doivent composer avec une pression croissante de l'offre et la baisse des ADR (prix moyen) et du RevPAR (Revenu par chambre disponible). En 2025, la réussite repose moins sur la poursuite de l'occupation que sur une tarification de précision pour protéger vos marges de revenus.

Dans ce guide fondé sur les données, propulsé par l'Indice LCD PriceLabs, nous décortiquons les derniers indicateurs de performance et proposons des stratégies concrètes pour les gestionnaires à Cartagena.

Tendances des locations courte durée à Cartagena 2024-2025 (aperçu du marché)

Le marché des locations courte durée à Cartagena en 2025 se définit par un paradoxe crucial : les nuits réservées augmentent, mais la rentabilité baisse. Cette tendance signale une guerre des prix qui dégrade fortement les marges de revenus sur l'ensemble du marché. Comprendre cette dynamique est essentiel pour protéger votre résultat net.

Nos données révèlent la répartition suivante de la santé financière actuelle du marché :

• L'ADR baisse (-9 % sur un an, moyenne de 98 $ US) : C'est le signal le plus net de tension sur le marché. Les gestionnaires coupent agressivement leurs tarifs pour sécuriser des réservations, entraînant une course vers le bas. Le voyageur moyen bénéficie désormais d'une remise importante par rapport à l'an dernier. Cette baisse agressive des tarifs détruit la rentabilité à l'échelle du marché.
• L'occupation est stable ou en léger recul (-3 % sur un an, moyenne de 44 %) : Malgré des baisses de prix marquées, l'occupation n'a pas fortement progressé pour les compenser ; elle a même légèrement reculé. Cela confirme que les baisses de prix ne génèrent pas une demande massive nouvelle, mais redistribuent la demande existante à un niveau de revenus plus bas. Le marché n'arrive pas à capitaliser sur le volume qu'il observe.
• Le RevPAR est sous forte pression (-12 % sur un an, moyenne de 44 $ US) : Produit de l'ADR et de l'occupation, le RevPAR résume les dégâts financiers. La baisse de 12 % du RevPAR signifie que, pour chaque nuit disponible, les propriétés génèrent 12 % de revenus en moins qu'il y a un an.

Indicateurs clés de performance des tendances des locations courte durée à Cartagena en 2025

(Données basées sur les performances du marché de l'Indice LCD PriceLabs pour les 12 mois se terminant en septembre 2025.)

Ce que cela signifie pour les gestionnaires

• Protégez votre tarif : La tendance la plus préoccupante est la baisse de 9 % de l'ADR et la baisse de 12 % du RevPAR. C'est un indicateur classique de gestionnaires qui se livrent à une concurrence agressive sur les prix, entraînant des marges plus faibles partout. L'objectif est de maximiser le profit, pas seulement de remplir les calendriers.
• Ciblez les séjours courts et flexibles : Avec une durée de séjour médiane stable de 4 nuits, optimisez l'attrait de votre logement pour les vacances d'une semaine et les week-ends prolongés. Utilisez des ajustements automatisés du séjour minimum pour rester flexible pendant la basse saison (mai, septembre, octobre).
• Maîtrisez la fenêtre de dernière minute : La fenêtre de réservation de 18 jours est courte. Une part importante des réservations intervient dans les deux semaines précédant l'arrivée. Le Dynamic Pricing est essentiel pour capter le tarif le plus élevé possible auprès des voyageurs spontanés, sans recourir à des remises manuelles profondes.

Pics saisonniers et moteurs de la demande

Le calendrier de Cartagena est structuré autour de deux pics principaux liés à la fin et au début de l'année.

Saisonnalité des locations de vacances par mois et indicateurs à Cartagena

Janvier est sans conteste la haute saison, avec l'occupation la plus élevée (57 %), portée par le tourisme international des fêtes. Décembre (Nouvel An) suit de près.

Enseignements clés :

• Planifiez décembre/janvier : Ces mois sont incontournables pour la tarification premium. Vos personnalisations du logiciel de Dynamic Pricing doivent être configurées pour maintenir des tarifs premium et prolonger les exigences de séjour minimum (5 à 7 nuits) plusieurs mois à l'avance afin de maximiser les revenus pendant cette fenêtre cruciale.
• Stratégie agressive en basse saison : Les creux de mai et octobre sont profonds (l'occupation tombe à 33–38 %). Pendant ces mois, abaissez stratégiquement votre tarif minimum et proposez des remises ciblées pour les séjours plus longs (7 nuits et plus) afin d'attirer les nomades numériques ou les voyageurs internationaux sensibles au budget.

Réglementation des locations courte durée à Cartagena

La Colombie applique des réglementations nationales qui influencent fortement le marché STR, et Cartagena applique des règles explicites pour protéger les résidents et les zones touristiques.

Exigences réglementaires clés :

• Enregistrement RNT (Registre national du tourisme) : Tous les hôtes et propriétés en Colombie doivent s'enregistrer auprès du RNT et afficher cet identifiant unique sur des plateformes comme Airbnb. L'absence d'enregistrement peut entraîner des amendes importantes et la suspension d'activité.
• Zones touristiques uniquement : Cartagena limite les opérations STR aux zones touristiques officiellement désignées (comme la ville fortifiée, Bocagrande et Getsemaní). L'exploitation en dehors de ces zones est fortement restreinte.
• Approbation copropriété/immeuble : Point crucial : si une propriété est en copropriété (régime de propriété horizontale), les locations courte durée doivent être explicitement autorisées dans l'acte public de l'immeuble. Sinon, l'administration peut interdire légalement les opérations STR.
• Enregistrement des voyageurs : Les hôtes doivent enregistrer et déclarer tous les voyageurs (nationaux et étrangers) via le système Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA).

Ce que cela signifie pour les gestionnaires

La conformité est un avantage concurrentiel. La baisse de 17 % des annonces actives suggère que de nombreuses propriétés ont été retirées pour non-conformité (RNT, règles de copropriété, etc.). Les gestionnaires conformes ont un avantage net : moins de concurrence permet à leurs annonces bien tarifées de capter l'essentiel de la forte demande touristique.

L'impact du Dynamic Pricing : surperformer dans un marché en baisse

Dans un marché où l'ADR et le RevPAR moyens reculent, l'écart entre les propriétés qui utilisent le Dynamic Pricing et celles qui appliquent des tarifs statiques est marqué — et il se creuse.

Comment le Dynamic Pricing influence la performance des annonces à Cartagena

L'écart financier est indéniable :

• Avantage RevPAR : Les tendances des locations courte durée à Cartagena indiquent que les propriétés qui utilisent un niveau élevé de Dynamic Pricing atteignent un RevPAR impressionnant de 77 $ US, soit un avantage de 185 % par rapport aux propriétés sans Dynamic Pricing (27 $ US).
• Bond d'occupation : Les utilisateurs à fort Dynamic Pricing atteignent presque le double de l'occupation (63 %) par rapport aux utilisateurs sans Dynamic Pricing (32 %), ce qui prouve qu'une stratégie de tarification fondée sur le marché est essentielle pour convertir la demande au niveau local.

Renforcer la valeur : Le Dynamic Pricing garantit que votre tarif reflète fidèlement la demande en temps réel. Il relève automatiquement les prix selon les personnalisations que vous définissez pendant les semaines à forte demande du Nouvel An et du Carnaval. Il les abaisse stratégiquement pendant les mois à faible occupation de mai et septembre, maximisant votre revenu global par location disponible.

Quartiers et segments

La demande à Cartagena est fortement segmentée par quartier, ce qui crée des leviers tarifaires variables :

• Vieille ville (Ciudad Amurallada) et Getsemaní : Ces zones affichent les ADR les plus élevés (120–180 $ US et plus par nuit) grâce à leur charme historique, leur proximité des attractions majeures et leur adéquation pour les voyageurs de luxe et les grands groupes. Getsemaní attire aussi une forte clientèle bohème et nomade numérique.
• Bocagrande : Le quartier moderne en bord de mer séduit les familles et les touristes en quête d'accès à la plage et d'équipements contemporains.

Foire aux questions (FAQ)

1. Quels sont les meilleurs mois pour appliquer des tarifs premium à Cartagena ?

La haute saison à Cartagena commence en décembre (seconde quinzaine) et en janvier, avec une demande très élevée jusqu'au Carnaval de février. Les propriétés doivent maintenir les tarifs les plus élevés et les exigences de séjour minimum pour cette période. Les saisons intermédiaires comme mars et juillet permettent aussi des tarifs premium le week-end.

2. Comment les réglementations RNT et copropriété affectent-elles la rentabilité ?

Ces règles strictes limitent l'offre légale de STR. Si la conformité est obligatoire et parfois coûteuse, elle profite aux opérateurs légaux en réduisant la concurrence. Vous pouvez exiger des ADR plus élevés car votre inventaire est plus fiable et exclusif que les propriétés non enregistrées.

3. Comment stimuler les réservations en basse saison ?

Ciblez le segment des nomades numériques en mai, septembre et octobre. Mettez en avant un Wi-Fi fiable et rapide et des espaces de travail dédiés, et proposez des remises automatisées de 7 et 30 jours pour transformer les dates creuses en réservations de moyenne durée stables.

4. Quelle est la clé du succès tarifaire dans un marché où l'ADR baisse ?

La clé, c'est le Dynamic Pricing. Ne baissez pas manuellement votre prix plancher. Utilisez plutôt un outil comme PriceLabs pour laisser les tarifs légèrement baisser en période de faible demande afin de sécuriser l'occupation. À l'inverse, augmenter fortement les tarifs sur les jours de dernière minute à forte demande inverse la tendance négative de l'ADR pour votre propriété.

Conclusion : une tarification fondée sur les données est incontournable

Le marché des locations courte durée à Cartagena est solide en nuits réservées, mais sous pression sur les prix. L'avantage RevPAR de 185 % obtenu par les propriétés qui utilisent le Dynamic Pricing prouve qu'un revenue management sophistiqué est la seule voie pour prospérer quand l'ADR du marché recule.

Pour protéger vos marges et capter le maximum de revenus sur chaque réservation, vous devez tirer parti de l'automatisation et des données de marché.