Updated : Oct 9, 2024
Rendement locatif d’un bien immobilier : on vous aide à choisir la bonne méthode
Le calcul de la rentabilité locative est crucial pour évaluer l’attractivité d’un bien immobilier auprès des investisseurs. Que vous fassiez partie de l’une ou l’autre de ces catégories, sachez pour commencer, que cette mesure vous permet de comparer le rendement annuel d’une location par rapport au prix d’achat du logement. La méthode la plus courante pour calculer cette rentabilité consiste à diviser les revenus annuels d’une location par le prix d’achat, puis à multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cependant, il faut bien noter que cette méthodologie ne prend pas en compte beaucoup de dépenses annexes. Pour une analyse précise, utilisez une autre formule pour calculer le rendement locatif de vos hébergements.
De plus, pour être exhaustif, nous verrons que plusieurs principes doivent être considérés entre location annuelle et courte durée. Stabilité, mais rendement brut inférieur, d’une part et revenus plus élevés quoique plus incertains, de l’autre. Ces différences soulignent l’importance de mener une étude de marché approfondie pour chaque type de location. Nous nous attacherons également à vous rappeler quels sont les indicateurs clés à étudier pour adapter votre stratégie en conséquence. La méthode de calcul dépend de vos objectifs, de votre tolérance au risque et de la nature du marché immobilier. Après avoir lu cet article, vous serez en mesure de prendre les bonnes décisions pour améliorer le rendement de vos investissements.
1. Quelques éléments à prendre en compte avant d’investir
Les critères importants dans le calcul de votre rentabilité locative
En préambule, il nous semblait important d’aborder les éléments essentiels à considérer avant de vous engager sur le marché immobilier. Cela s’applique aussi bien pour de la location annuelle que pour des locations de courte durée, selon vos projets. Pour vous accompagner au mieux dans vos investissements, nous souhaitons attirer votre attention sur plusieurs critères à examiner. Ces critères sont essentiels pour évaluer les opportunités et éviter des erreurs lors de votre entrée sur le marché immobilier.
- La démographie : Son déclin peut, en effet, être synonyme de marché immobilier moins attractif. Il est donc important d’analyser chaque donnée démographique, comme le vieillissement significatif de la population. Cela permet de faire une évaluation globale de la zone où vous souhaitez investir.
- La diversité économique, au niveau local : Si la ville ou la région ne dépend que d’une seule industrie, cela peut vous faire courir un risque. N’hésitez pas à vous informer sur les incitations fiscales mises en place par certaines communes ou conseils généraux. Ces mesures visent à favoriser la croissance économique. Elles peuvent également vous offrir des opportunités d’investissements immobiliers à long terme, que ce soit pour de la location courte, moyenne ou longue durée.
- Le développement des infrastructures : Transports, écoles, services de communication, hôpitaux, tout cela incite, en général, de nouvelles personnes à venir vivre dans le secteur. De bonnes infrastructures facilitent l’installation d’étudiants, de familles et de nouvelles entreprises. Cela influence la demande et la valeur des biens immobiliers locaux.
- Le fait que ce soit une zone attractive, touristiquement parlant : Chers investisseurs, dans la location saisonnière notamment, sachez que vous pouvez retrouver de nombreuses informations sur la potentielle attractivité de la ville auprès des offices de tourisme locaux ou bien grâce à notre outil PriceLabs.
Repérer les bons critères de croissance
Les différentes réglementations et taxes locales, la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée, ainsi que les projets de construction (ou d’amélioration de l’offre existante) sont également de bons indicateurs de croissance d’une zone géographique si vous souhaitez élaborez un bon calcul de rentabilité locative.. Si vous êtes intéressé par l’investissement, nous vous conseillons évidemment de bien analyser tous ces points. Votre succès dépendra de cela. En effet, une forte demande en hébergement et une hausse constatée des prix sont des signes positifs pour tout investisseur immobilier qui se respecte et qui devra considérer tous ces facteurs avant de passer réellement au calcul de la rentabilité d’un investissement.
2. Les différentes méthodes de calcul de la rentabilité locative
Rentabilité brute
Pour calculer la rentabilité locative brute d’un investissement immobilier, il faut d’abord déterminer le revenu annuel total que vous pouvez attendre de la location du bien en question. Ce chiffre est obtenu en multipliant le loyer mensuel (hors charges) par douze, dans le cas d’une location classique. Ou bien, en additionnant tout ce que vous a apporté sa mise à disposition de voyageurs attirés par des séjours de courte durée pendant un an. Ensuite, divisez ce revenu annuel par le prix d’achat de la propriété, y compris les frais d’achat initiaux comme les frais de notaire, les taxes et les éventuels travaux de rénovation. Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage qui représente cette rentabilité locative brute.
Par exemple, si vous achetez un appartement à 200 000 euros et que vous le louez 800 euros par mois, le revenu annuel sera de 9 600 euros. La rentabilité locative brute est donc de (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8 %. En location saisonnière, si celui-ci vous a rapporté 15 000 euros, en hébergeant des voyageurs successifs pendant un an, alors le calcul sera (15 000 / 200 000) x 100 = 7,5 %.
Ce calcul simplifié ne prend pas en compte les frais de gestion, les périodes de vacance locative et les impôts fonciers. Il néglige aussi les charges non récupérables, qui influencent d’autres types de rentabilité immobilière à analyser plus tard. Cependant, ce chiffre donne une première estimation rapide de la performance d’un investissement avant des calculs plus complexes. Il est essentiel de comparer ce taux à ceux du marché local pour obtenir un avis réaliste et pertinent. L’emplacement et la qualité du bien doivent également être considérés pour juger si l’investissement est judicieux.
Rentabilité nette
Pour cela, il est essentiel de prendre en compte plusieurs éléments clés. En premier lieu, il faut déterminer le revenu annuel brut que vous pouvez attendre de votre propriété, ce qui inclut le loyer total perçu sur l’année (comme pour la rentabilité brute, jusque-là). Ensuite, soustrayez toutes les dépenses annuelles, y compris les taxes foncières, les frais de gestion, les charges de copropriété, les assurances, et les éventuels frais de maintenance ou de réparation. Ce calcul vous donnera le revenu net avant impôt. La rentabilité locative nette est alors obtenue en divisant ce revenu net après impôt par le coût total de l’investissement immobilier (achat du bien plus les frais annexes comme les frais de notaire, les travaux éventuels, etc.) et toujours en multipliant le résultat par 100.
Il est judicieux de comparer la rentabilité locative nette avec d’autres indicateurs comme le rendement brut pour plus d’efficacité. Cela permet d’avoir une vision complète de la performance de votre investissement immobilier et de mieux le comprendre. Gardez en tête que ces calculs peuvent varier selon les spécificités locales et les lois fiscales en vigueur. Il est conseillé de consulter un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation. La rentabilité locative nette est cruciale pour évaluer la viabilité d’un investissement et doit être calculée précisément.
Dans le cas d’un logement en location de courte durée, il faut déterminer les revenus générés par la location, c’est-à-dire le loyer que vous pouvez raisonnablement attendre pendant la haute et la basse saison. Ensuite, il est important de soustraire toutes les dépenses associées au bien, telles que :
- Les impôts fonciers ;
- Les frais de gestion ;
- Les charges de copropriété ;
- Les assurances ;
- Les coûts de maintenance et de réparation.
Ce revenu net est encore à diviser par le prix d’achat de la propriété et à multiplier par 100 pour obtenir le bon taux de rendement locatif, en tout cas, celui qui vous permet de constater combien vous rapporte réellement votre logement.
Il est également opportun de considérer le taux d’occupation prévu, car une propriété en location saisonnière n’est pas occupée toute l’année.
Nous vous recommandons, enfin, de faire une projection sur plusieurs années pour tenir compte de l’évolution possible des revenus locatifs. Il est aussi important de considérer les dépenses et l’appréciation potentielle de la valeur de votre propriété. N’oubliez pas de considérer les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier, qui peuvent fortement affecter la rentabilité nette. En suivant ces étapes, vous pourrez obtenir une estimation précise de la rentabilité locative nette de votre investissement immobilier saisonnier.
Pour avoir une idée plus précise de ces deux premières méthodes de calcul, vous avez tout à fait la possibilité d’utiliser un simulateur de rentabilité locative.
Rentabilité nette nette
La rentabilité locative nette nette, comme la brute et encore plus la nette, est également un indicateur de référence pour évaluer la performance d’un investissement immobilier.
Le calcul de la rentabilité locative nette s’obtient en soustrayant les charges non récupérables et les impôts fonciers des revenus locatifs bruts, puis en divisant le résultat par le coût total de l’investissement. Cela donne un pourcentage qui reflète le rendement du capital investi après les dépenses essentielles. La rentabilité locative nette nette, quant à elle, va plus loin en déduisant également les coûts de gestion, les frais de copropriété, et potentiellement les intérêts d’emprunt, offrant ainsi une mesure plus précise du rendement réel après toutes les dépenses.
La différence fondamentale entre ces deux calculs réside dans le niveau de détail des coûts considérés. La rentabilité nette donne une vue générale. Tandis que la rentabilité nette nette offre une image plus complète en incluant tous les frais. Pour vous, en tant qu’investisseurs, comprendre ces différences est essentiel pour élaborer les meilleures stratégies. Cela permet d’évaluer correctement le potentiel de vos investissements immobiliers. En fin de compte, on peut considérer la rentabilité locative nette nette comme un indicateur plus conservateur et précis du rendement locatif d’un bien.
Un mot sur le cash flow
Quand on parle de rentabilité, c’est un terme que l’on croise souvent. Le flux de trésorerie est un indicateur financier permettant de mesurer le rendement locatif de vos investissements immobiliers. Il représente la différence entre les revenus locatifs perçus et l’ensemble des dépenses associées à la propriété. Ces dépenses incluent les frais de gestion, les charges de copropriété, les taxes, les intérêts d’emprunt, et les coûts de maintenance ou de réparation. Un cash flow positif signifie que l’investissement génère plus de revenus que de dépenses. Cela contribue à l’autofinancement de votre bien immobilier. À l’inverse, un cash flow négatif indique que les coûts dépassent les revenus. Dans ce cas, un apport financier supplémentaire est nécessaire. Une vision claire de votre cash flow permet d’évaluer la viabilité de votre investissement et d’ajuster votre stratégie.
3. Comparaison des rentabilités entre location à l’année et location saisonnière
La comparaison des rentabilités locatives entre la location à l’année et la location saisonnière dépend de plusieurs facteurs. Ces facteurs incluent l’emplacement, la demande et, surtout, les coûts d’exploitation liés à chaque type de location. La location à l’année offre une stabilité avec des revenus prévisibles et moins de gestion au quotidien. En revanche, la location saisonnière peut générer des revenus plus élevés sur de courtes périodes, selon certaines conditions. Cela est particulièrement vrai si le bien est situé dans une zone touristique très prisée et fréquentée. Cependant, elle implique également des coûts de gestion plus importants et une plus grande incertitude en termes de taux d’occupation.
Les propriétaires doivent considérer les coûts de maintenance, les taxes et les frais de services, qui varient significativement entre les options. Votre choix dépendra de vos objectifs financiers, de votre disponibilité et de votre capacité à gérer les fluctuations de la demande locative saisonnière. Réaliser une analyse de marché approfondie est essentiel. Il est aussi conseillé de consulter des experts en immobilier ou des solutions d’analyse de données et de tarification dynamique. Comme celles proposées par PriceLabs.
4. Les indicateurs clés qui témoignent de vos performances en termes de rentabilité locative.
Rentabilité et indicateurs de performance sont évidemment étroitement liés. Les KPIs servent à témoigner de la bonne santé financière de vos hébergements en location. Afin de mettre en place une stratégie efficace pour améliorer votre rendement locatif et faire le calcul de votre rentabilité locative, il convient de savoir identifier les indicateurs les plus importants et d’autant plus si vous choisissez d’investir dans l’immobilier en vue de proposer vos logements en location saisonnière.
Le revenu total
Il s’agit du calcul de ce que vous rapporte votre bien en location sur une année. Il vous suffit de comparer ce résultat avec celui de l’année précédente. Vous aurez, ainsi, une bonne idée de l’évolution de vos revenus. Libre à vous d’en tirer les conséquences en adaptant votre stratégie pour améliorer vos performances (avec de la tarification dynamique, par exemple).
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation pour des logements en location se réfère au pourcentage de nuits réservées par rapport à celles disponibles au total. Cela mesure l’occupation dite efficace votre parc locatif et est crucial pour évaluer la performance d’un investissement. On calcule ce taux en divisant les nuits occupées par les nuits disponibles, puis en multipliant le résultat par 100. Un taux élevé indique une forte demande et une rentabilité potentielle. À titre d’exemple, imaginons que sur un mois (30 jours), votre bien soit occupé pendant 15 nuits. Votre taux d’occupation équivaut donc à (15/30) x 100 = 50 %.
Nous ne saurions que trop vous conseiller d’en apprendre davantage sur comment calculer le taux d’occupation.
La durée moyenne de séjour
C’est le nombre moyen de nuits réservées. Pour le connaître, vous n’avez qu’à diviser le total des nuits réservées sur une période donnée, par le nombre de réservations sur ce même laps de temps. Exemple : 15 nuitées bookées sur 5 réservations donnent une durée moyenne de séjour de 3 nuits.
Le Taux journalier moyen
Il fait référence au prix moyen quotidien de votre logement en location. Ce tarif est calculé en divisant le coût total de la location par le nombre de jours de la période louée. Il permet aux propriétaires et locataires de connaître le coût journalier d’une propriété, facilitant la comparaison entre différentes options. Le TJM (ou ADR) est particulièrement utile pour évaluer les locations saisonnières, où les prix varient largement. Ces variations dépendent de la saison, de l’emplacement et des différentes commodités offertes aux locataires.
Le RevPar
C’est un indicateur de rendement qui met en exergue vos revenus réels, hors taxes et divers frais de fonctionnement. Ces revenus proviennent de votre bien en location sur une période définie, facilitant ainsi une analyse plus précise. Il se calcule en multipliant le taux d’occupation et le TJM. Par exemple, une propriété louée 200 euros par nuit avec un taux d’occupation de 50 % aura un RevPar de 100 euros. Là encore nous vous recommandons d’approfondir vos investigations sur le calcul du RevPar.
La satisfaction de voyageurs
Les bonnes notes et commentaires élogieux de vos locataires indiquent une possible augmentation de votre chiffre d’affaires et rentabilité.
Si vous vous êtes pris au jeu du calcul de la rentabilité locative de vos investissements immobiliers et que vous voulez l’améliorer, vous pouvez vous renseigner sur notre outil PriceLabs, spécialisé dans le revenue management et la tarification dynamique.
