Ces dernières années, l’analyse de data a révolutionné le secteur de l’hôtellerie et de la location courte durée. Afin d’en tirer le meilleur parti pour savoir comment calculer le RevPar, il est primordial de bien comprendre les caractéristiques clés de chaque donnée que vous souhaitez explorer. De bons indicateurs vous permettront de beaucoup mieux appréhender certains aspects de votre entreprise et d’élaborer, ainsi, une stratégie de tarification efficace.
Diverses valeurs peuvent être prises en compte pour vous aider à juger de la compétitivité de votre business et choisir la bonne méthode à mettre en place pour le faire évoluer. Une de ces mesures phares étant le RevPar. En effet, il vous donne immédiatement un aperçu du nombre de chambres ou de logements réservés et met en lumière les revenus générés par ces réservations. Le RevPar est donc l’indicateur clé de performance, le KPI, le plus répandu et le plus important dans le domaine de la location de vacances.
1. Comprendre ce qu’est exactement le RevPar
Exemple :
- Sur une période donnée, vous constatez que le tarif journalier moyen (ADR) de vos logements ou chambres d’hôtel est très élevé, mais avec un faible taux d’occupation.
- Sur une autre, l’ADR est considérablement plus faible avec un taux d’occupation plus important.
Quel scénario traduit de meilleures performances, selon vous ? En réalité, ni l’un ni l’autre s’ils sont pris séparément.
En revanche, si vous procédez à une étude croisée de l’ADR et du taux d’occupation, vous obtiendrez une analyse bien meilleure et plus complète des résultats. Le RevPar est en ce sens, un indicateur de performance globale de vos biens en location, beaucoup plus efficace.
Certes, l’ADR vous permet de connaître les revenus quotidiens de votre logement. Le RevPar, quant à lui, vous apporte un réel éclairage sur sa capacité à engranger des réservations par rapport à son tarif journalier. Avec cet indice, vous vous rendrez compte simultanément de vos bénéfices et de votre taux d’occupation.
2. Savoir comment calculer le RevPar
2 manières différentes de le calculer :
- RevPar = RECETTES TOTALES / NOMBRE DE LOGEMENT DISPONIBLES
En divisant le revenu total généré par l’ensemble de vos chambres ou logements occupés par le nombre total de celles ou ceux disponibles.
- RevPar = ADR X TAUX D’OCCUPATION
En multipliant votre ADR (en français, TJM : Tarif Journalier Moyen) par votre taux d’occupation.
Pour le total des logements disponibles, les locaux techniques et les zones réservées aux propriétaires seront, évidemment, à retirer de l’équation. Ils ne sont pas réservables par vos clients.
Pour calculer précisément votre RevPar, il faudra, d’autre part, prendre en compte uniquement les revenus réels engendrés. C’est-à-dire, en exclure toutes les taxes et autres frais divers (nettoyage, maintenance, etc.).
Attention toutefois, lorsque vous analyserez les résultats de votre RevPar, à le considérer comme un indicateur de rendement et pas comme une preuve de la santé financière de votre bien en location.
En effet, quand on parle de santé financière, il s’agit de votre capacité à transformer les revenus créés, en bénéfices. Le RevPar se focalise uniquement sur vos rentrées d’argent sans tenir compte des coûts occasionnés par l’exploitation des logements tels que :
- les commissions à reverser ;
- les impôts ;
- le matériel ;
- la main d’oeuvre ;
- etc.
Bien que le RevPar soit un excellent moyen de mettre en valeur le rendement, il a ses limites.
Utiliser le RevPar ou l’ADR ?
Rappel : L’ ADR (ou TJM) fait référence au prix moyen des locations de vacances réservées chaque jour. Le RevPar, aux revenus générés par logement disponible par jour, par mois ou par an.
Remarque : À moins que votre taux d’occupation ne soit de 100 %, votre RevPar sera toujours inférieur à votre ADR.
Ci-dessous, le tableau de calcul du RevPar par rapport à L’ADR ( chiffres donnés à titre d’exemple) :
| Total des chambres ou logements en location = 100 Nombre de chambres ou logements réservés = 80 Taux d’occupation = 80% Chiffre d‘affaires (CA) sur une période donnée = 6000 € | |
| ADR ( ou TJM) = CA / logements réservés = 6000 / 80 = 75 € | RevPar = recettes totales / nombre total de logements en location = 6000 / 100 = 60 € ou = Taux d’occupation x ADR = (80 / 100) x 75 = 60 € |
Maintenant que vous connaissez les différentes méthodes pour calculer votre RevPar, voyons laquelle vous conviendra le mieux.
4. Comment calculer le RevPar : la bonne formule
Que vous choisissiez l’une ou l’autre, vous arriverez au même résultat, comme le montre l’exemple cité plus haut.
Cependant, la norme dans le secteur de l’hôtellerie veut que vous utilisiez la formule :
taux d’occupation x ADR
Celui-ci mettra davantage en exergue le fait que le RevPar sert avant tout, à examiner l’équilibre entre l’occupation et l’ADR.
5. Analyser le cas : ADR = RevPar
Votre ADR ne peut équivaloir à votre RevPar que lorsque votre taux d’occupation est de 100 %, d’où la formule :
RevPar = 100 % x ADR
RevPar = Taux d’occupation x ADR
RevPar = 1 x ADR
RevPar = ADR
Cette configuration n’est pas nécessairement la meilleure pour votre location. En effet, plus c’est réservé, plus c’est occupé et utilisé. Vous allez donc inévitablement augmenter le coût de la maintenance, ce qui, vous l’avouerez, est loin d’être une bonne nouvelle. Quand vous élaborez votre stratégie de tarification, vous ne devez pas oublier de bien tenir compte des frais d’entretien et de nettoyage. Pensez à bien facturer ces frais à vos clients pour qu’ils soient, de ce fait, inclus dans votre ADR.
Un autre facteur à prendre en considération dans votre politique tarifaire est le fait de savoir si les prix que vous fixez ne sont pas trop bas, au point de les rendre « trop accessibles » à vos locataires.
Reprenons le tableau utilisé plus haut et ajoutons-y quelques chiffres pour bien comprendre comment le calcul du RevPar pourra vous aider à maximiser vos revenus.
| Total des chambres ou logements en location = 100 Nombre de chambres ou logements réservés = 80 Taux d’occupation = 80% ADR = 75 € | |
| RevPar = Taux d’occupation x ADR = (80 / 100) x 75 = 60 € | Chiffre d’affaires sur un an = 60 x 365 (jours) = 21900 € |
Pour le même lieu, si vous augmentez votre ADR de 20 €, votre taux d’occupation pourra être un peu plus bas, exemple :
| Total des chambres ou logements en location = 100 Nombre de chambres ou logements réservés = 80 Taux d’occupation = 75% ADR = 95 € | |
| RevPar = Taux d’occupation x ADR = (75 / 100) x 95 = 71 € | Chiffre d’affaires sur un an = 71 x 365 (jours) = 25915 € |
Avec moins de fréquentation vous arrivez à faire un bénéfice supplémentaire de 4015 € en un an (25915 – 21900).
Une augmentation drastique de l’ADR peut, dès lors, entraîner un baisse conséquente des réservations. Pourtant, dans le même temps, votre chiffre d’affaires est susceptible de connaître une croissance significative. Il sera important, par la suite, d’arriver à un bon équilibre entre ADR et taux d’occupation.
6. Expliquer l’indice RevPar
L’indice RevPar vous permet de comparer votre rendement et vos performances à ceux de la concurrence. il se calcule en divisant votre RevPar par celui d’un concurrent et en multipliant le résultat obtenu par 100.
trois possibilités :
- Si votre indice est égal à 100, vous êtes au même niveau que le marché.
- Si votre indice est inférieur à 100, vous vous êtes en dessous du marché ce qui signifie qu’il va falloir améliorer le taux d’occupation et devenir plus rentable.
- Si votre indice est supérieur à 100, c’est parfait, vous avez des parts de marché plus importantes que les autres. Vous êtes rentable.
Grâce à cela, vous allez pouvoir vous rendre compte :
- du positionnement de vos biens ;
- de la demande du marché.
En tant que propriétaire ou gestionnaire de logements touristiques, il est primordial de proposer une offre qui sera compétitive sur le secteur. Vous avez tout intérêt à commercialiser des résidences qui vous sont familières, en particulier sur les aspects suivants :
- la construction (nombre de chambres, de salles de bain, etc.)
- les commodités ;
- l’emplacement ;
- le prix.
Dès que vous aurez bien assimilé votre position sur le marché, vous pourrez réfléchir à une stratégie pour augmenter votre RevPar et tirer profit de votre location au maximum. Avez-vous pensé à essayer notre logiciel de tarification dynamique ?
Gardez à l’esprit qu’il est important de rassembler tous les critères fondamentaux qui vous permettront de le calculer. Établir une liste complète de tous ces indicateurs peut s’avérer fastidieux.
C’est là qu’intervient un service comme Pricelabs Portfolio Analytics. Nous nous en occupons pour vous et vous fournissons toutes les informations utiles sur une seule plateforme.
Pricelabs Portfolio Analytics, est un système de reporting en temps réel de toutes les statistiques importantes qui concernent votre logement. Avec cet outil, vous obtenez un bref aperçu de la santé financière de votre bien. Nous approfondissons l’étude et nous établissons un listing qui aide nos clients à avoir une vision claire des valeurs relevées et de leur niveau de performance. Vous avez toutes les cartes en main pour prendre les bonnes décisions tout en mettant en place votre stratégie de tarification.
À l’aide de Portfolio Analytics et Market Dashboard, comparez votre bien avec ceux de votre quartier.
Même s’il existe plusieurs indicateurs de performances clés ( KPIs), le RevPar est l’un des plus importants à prendre en compte. Il vous aidera à apporter des modifications nécessaires, notamment en ce qui concerne l’ADR et ainsi maximiser vos revenus. Le RevPar est un outil important car il aide les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers à mesurer le succès de leurs locations de vacances. Nous espérons avoir pu vous aider en répondant à la question : comment calculer le RevPar ?
