7 ans avec PriceLabs – L'expert Airbnb Daniel Rusteen partage son expérience

Daniel Rusteen est hôte sur Airbnb depuis près d'une décennie. Il utilise PriceLabs depuis près de 8 de ces 10 années, ce qui l'a aidé à la fois en tant qu'hôte, consultant en revenue management et gestionnaire de biens.

Points clés

• Daniel Rusteen – Profil
• Défis rencontrés
• Raisons du choix de PriceLabs
• Bonnes pratiques PriceLabs

À propos de Daniel Rusteen

Expert-comptable de formation et ancien employé d'Airbnb, Daniel Rusteen est aujourd'hui un super voyageur Airbnb qui passe l'essentiel de sa vie dans des Airbnbs à travers le monde. Il est Superhôte Airbnb et auteur de « Optimize your BNB » – le livre le plus vendu et le plus annoté destiné aux hôtes Airbnb.

Sa première annonce sur Airbnb en 2013 lui rapportait en moyenne 100 $ par nuit pour son « canapé » à San Francisco. Après son passage chez Airbnb, il s'est lancé dans la gestion de biens et le revenue management, en fondant sa propre boutique de conseil – BeloPM.

BeloPM propose une gestion de biens Airbnb hautement exclusive et personnalisée, et ne gère pas plus de 5 annonces à la fois. Elle est spécialisée dans l'optimisation des annonces pour maintenir un taux d'occupation et des tarifs par nuit élevés tout au long de l'année.

En 2021, Daniel est devenu propriétaire en achetant un penthouse de 4 chambres à Medellín, en Colombie – triplant les revenus réalisés par le propriétaire précédent.

« Ce qui est formidable avec le Dynamic Pricing de PriceLabs – même si vous ne savez pas exactement ce que vous faites – vous allez quand même gagner de l'argent !» – Daniel Rusteen.

Avant PriceLabs

La tarification était gérée manuellement, souvent à l'aveugle

Bien que Daniel surveillait la demande en fonction des événements locaux, des périodes de vacances et des réductions de derni��re minute, toutes les modifications étaient effectuées manuellement par ses soins. Son canapé était proposé à 35 $ par nuit, et lorsqu'il a constaté sa popularité, il a progressivement augmenté le prix de 35 $ jusqu'à 100 $ – un niveau auquel la demande et l'occupation restaient stables. Il tenait également compte des grands événements locaux, comme Salesforce, où il pratiquait un tarif de 145 $ par nuit.

Mais pour reprendre ses propres mots, « J'avançais dans le noir. Lors d'un grand événement comme Salesforce à San Francisco, j'essayais différents tarifs. Qui sait, j'aurais peut-être pu atteindre 170 $ par nuit au lieu de 145 $. Je n'avais aucun moyen de le savoir. »

Daniel a fini par découvrir et commencer à utiliser un outil de tarification dynamique.

Principaux défis rencontrés par les hôtes en matière de tarification

En tant que gestionnaire de biens et consultant, le sujet numéro un que ses clients lui soumettent est la tarification.

Le propriétaire consacre un temps considérable à optimiser manuellement sa tarification

La plupart des hôtes qui font appel à Daniel pour la gestion des revenus ou la gestion de biens ont géré leur tarification manuellement. Rares sont ceux qui ont un membre d'équipe chargé de la « tarification ». C'est toujours le fondateur ou le dirigeant qui s'en occupe, parfois jusqu'à deux heures par jour, un temps qui pourrait être bien mieux utilisé pour développer l'activité.

Les propriétaires se sentent dépassés et intimidés �� peinent à trouver le bon équilibre entre occupation et tarification

Sur la question de la tarification, la plupart des propriétaires se sentent un peu perdus ou dépassés. Leurs clients peuvent gérer entre 1 et 30 annonces. Soit ils ne savent pas vraiment comment ils fixent leurs prix, soit ils ont mis en place un système manuel laborieux et sujet à des erreurs, soit ils utilisent de manière sous-optimale un logiciel de tarification dont les multiples paramètres et fonctionnalités les intimident. Une chose est certaine : ils laissent de l'argent sur la table !

Pourquoi PriceLabs

« Ce qui est formidable avec le Dynamic Pricing de PriceLabs, c'est un outil tellement puissant que même si vous ne savez pas exactement ce que vous faites, vous allez quand même gagner de l'argent !»– Daniel Rusteen, expert Airbnb et auteur à succès de 'optimizemybnb'

Début 2016, il a essayé PriceLabs et ne l'a plus jamais quitté.

Daniel est l'un des super utilisateurs de PriceLabs, et voici ses principales raisons de préférer PriceLabs aux autres outils de tarification dynamique du marché :

• Coût d'investissement du service logiciel : PriceLabs facture un forfait fixe plutôt qu'un pourcentage, ce qui en fait l'option la plus raisonnable pour quiconque pratique un tarif journalier de 75 $ ou plus. Les plans tarifaires PriceLabs sont structurés de telle sorte que plus vous ajoutez d'annonces, plus le coût par annonce diminue.

Sur Twitter, quand quelqu'un a demandé « Quel est le meilleur investissement que vous ayez fait ?» et que la réponse était PriceLabs, j'ai pensé que c'était tellement vrai, parce que ça coûte 20 $ et vous rentabilisez généralement cela dès votre première réservation !»

• Variations de tarifs journaliers plus importantes : Daniel surveille et teste régulièrement plusieurs logiciels du secteur. Il est d'avis que PriceLabs fait varier les tarifs journaliers davantage que les autres, ce qu'il apprécie personnellement. Les prix pour les réservations de dernière minute baissent et les prix pour les réservations futures augmentent (en général) davantage qu'avec les autres outils. C'est essentiel pour maximiser vos revenus : vous facturez davantage aux moments opportuns, et inversement.
• Personnalisations pour chaque schéma : Pour reprendre les mots de Daniel : « Une fois que vous utilisez PriceLabs depuis un moment, vous commencez à repérer des schémas – de tarifs et d'occupation – et vous pouvez commencer à appliquer des personnalisations qui vous aident à maximiser l'occupation et les revenus. Je n'ai encore jamais rencontré un schéma nécessitant une personnalisation que PriceLabs n'avait pas. »
• Support réactif : Un support par e-mail extrêmement réactif, avec un temps d'attente minimal, permet de fluidifier et d'optimiser les processus de travail.

Bonnes pratiques PriceLabs selon Daniel Rusteen

Daniel conseille d'aborder PriceLabs en 2 phases.

Phase 1 : Durant le premier mois, configurez votre prix de base, puis chaque semaine, vérifiez simplement votre prix de base et votre prix minimum, comparez-les à l'occupation et déterminez si des ajustements sont nécessaires.

Phase 2 : C'est seulement après avoir complété la Phase 1 et commencé à repérer des schémas que vous commencez à personnaliser votre tarification – que ce soit pour les week-ends ou les réservations de dernière minute – PriceLabs propose de multiples personnalisations pour presque tous les schémas que vous identifierez.

Dernier conseil : LES MARKET DASHBOARDS !

Danny recommande à tous les hôtes de commencer par les Market Dashboards de PriceLabs, car ils fournissent une grande quantité de données qui permettent de prendre de meilleures décisions tarifaires, basées sur les données du marché et la performance des annonces dans un marché ou un rayon de marché donné.

Vous souhaitez améliorer votre stratégie de tarification ? Découvrez la playlist de tutoriels PriceLabs de Daniel Rusteen sur YouTube.