Comment définir le prix de votre location saisonnière en fonction de la concurrence ?

Mes tarifs doivent-ils toujours être « alignés » sur ceux de la concurrence ? C’est une question à laquelle se heurtent les propriétaires de locations de vacances Airbnb et les gestionnaires de biens immobiliers lorsqu’ils fixent le prix de leurs propriétés ! Dans cet article, nous allons vous aider à définir le prix de votre location saisonnière en fonction de la concurrence.

Définir le prix de votre location saisonnière en fonction de la concurrence, une bonne idée ?

Certains de nos clients se demandent s’ils doivent fixer leurs tarifs autour du prix médian ou d’un autre percentile du marché voisin comparable.

Bien que se maintenir en permanence au centre (ou à un certain pourcentage) puisse être perçu comme une stratégie simple à mettre en œuvre, nous avons constaté que ce n’est pas celle qui permet de maximiser vos revenus. Nous vous expliquons ci-dessous pourquoi :

Pics de demande Vs Périodes de faible demande

Dans presque tous les secteurs (urbain, balnéaire, station de ski, lac, etc.), il y a des jours de forte affluence où la demande est plus forte que d’habitude :

  1. Plage/Ski : Pleine saison ou vacances dans un secteur à haute saisonnalité.
  2. Marchés urbains : Événements (concerts, conférences, marathons, etc.), grandes vacances, haute saison.
  3. Destinations accessibles en voiture : Beaucoup de tourisme de loisirs le week-end, mais très peu de demande en milieu de semaine.

Ainsi, chaque secteur connaît des périodes de faible demande !

Comment envisager la tarification par périodicité de demande ?

Lors de périodes de forte demande : Vous pouvez vous attendre à ce que « la majorité » des propriétés soient réservées car le taux d’occupation est censé être élevé ces jours-ci. Durant ces jours/périodes, vous pouvez vous situer au sommet du marché tout en ayant de fortes chances d’obtenir des réservations.

Si, pendant ces périodes de forte affluence, vous suivez le prix médian comme stratégie, vous risquez de vendre avec une marge assez faible, si tout le monde sur le marché a été avisé et a augmenté ses tarifs. Ou pire, sans aucune marge, si cette demande est due à une fête ou un événement peu connu et que les autres propriétaires de votre région n’ont pas augmenté leurs tarifs.

Lors de périodes de faible demande : Il est préférable de fixer les prix au bas de l’échelle du marché lorsque l’on s’attend à ce que le taux d’occupation soit plus faible afin de s’assurer que vous êtes l’une des rares propriétés à être réservé. Vous pouvez toujours appliquer des tarifs minimums (plancher) pour vous assurer de ne pas descendre trop bas.

Durant les périodes de faible demande, où l’on s’attend à ce que le taux d’occupation soit tel, que plus de la moitié des propriétés environnantes ne soient pas réservées, si vous vous situez au prix médian, il y a de fortes chances que vous restiez sans réservation, ce qui entraînera une perte de revenus potentiels.

Saison intermédiaire : Il existe également des périodes de « demande moyenne » ou de « saison intermédiaire », et chaque jour peut tomber sur un spectre du taux d’occupation attendu (tous les jours de forte demande ne sont pas les mêmes !). Ainsi, chaque jour, la position que vous souhaitez occuper par rapport à la concurrence est différente.

Remarque sur les tarifications de dernière minute : Bien que nous ayons abordé ci-dessus les périodes de faible et de forte demande, un autre facteur entre en jeu lorsque vous souhaitez fixer les tarifs de vos annonces : le temps restant pour qu’une propriété soit réservée (c’est ce qu’on appelle le « délai d’exécution » ou la « fenêtre de réservation »). Même pendant les jours de forte demande, si la plupart de la demande ayant réservé s’est déjà matérialisée, mais que la demande « restante » à venir est faible, il pourrait être judicieux de proposer un tarif plus bas afin de s’assurer d’obtenir une réservation.

Alors que faire ?

Le graphique ci-dessous (extrait de la vue Neighborhood Data présente sur chaque logement dans PriceLabs) permet de visualiser ce que nous avons décrit ci-dessus : nos prix recommandés se situent aux alentours du 25e centile du marché en basse saison et oscillent autour du 75e centile durant la pleine saison. Vous verrez également que pendant la saison intermédiaire (demande moyenne), les prix se situent entre les deux (à l’exception des vacances – dans le cas présent, le Memorial Day aux États-Unis – juste après la période de faible demande signalée en rouge ci-dessous !)

définir le prix de votre location saisonnière en fonction de la concurrence


Pour les raisons mentionnées ci-dessus, notre algorithme de tarification dynamique s’appuie davantage sur les tendances de réservations/occupation du marché pour comprendre les tendances saisonnières (locales), les tendances en fonction des jours de la semaine et les événements / vacances (plus d’informations à ce sujet ici).

Naturellement, nous souhaitons que vous puissiez définir les limites et préférences qui vous conviennent, disponibles via nos paramètres de personnalisation (customizations).

Si vous avez la moindre question sur nos fonctionnalités, n’hésitez pas à nous contacter.

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