Jak wykorzystać dane dla okolicy do budowy strategii cenowej

Odpowiednia strategia cenowa to jeden z kluczowych elementów pozwalających w pełni wykorzystać potencjał twojego obiektu. Optymalizacja cen wymaga jednak sporo namysłu i planowania. To jedna z najważniejszych decyzji, jakie możesz podjąć w związku z najmem krótkoterminowym.

Kiedy goście wybierają najem krótkoterminowy, cena jest jednym z czynników, które porównują najczęściej. Dlatego tak ważne jest ustalenie konkurencyjnej ceny na rynku.
Zbyt wysokie stawki mogą sprawić, że nie osiągniesz oczekiwanego obłożenia obiektu. Z drugiej strony, zbyt niskie ceny mogą oznaczać wysokie obłożenie przy jednoczesnej utracie części przychodów. Warto dokładnie przeanalizować kluczowe KPI dla najmu wakacyjnego, aby mieć pewność, że stosujesz odpowiednią strategię cenową. Kluczem jest znalezienie punktu równowagi, w którym cena przyciąga uwagę gości.

Jak ustalić właściwą cenę?

Optymalizując strategię cenową, warto wziąć pod uwagę trzy elementy:

1. Ocena obiektu
2. Analiza rynku
3. Ocena pozycji na rynku

Ocena obiektu

Aby dobrać odpowiednią strategię cenową, ważne jest dokładne poznanie swojego obiektu. Pomoże ci to określić jego rzeczywistą wartość rynkową i precyzyjnie ustalić cenę zgodną z realiami rynku. Weź pod uwagę:

Lokalizacja obiektu

Analiza wpływu lokalizacji obiektu na trendy popytu jest kluczowa przy opracowywaniu niemal idealnej strategii cenowej. Sprawdź, czy w okolicy znajdują się unikalne atrakcje: turystyczne, parki rozrywki, festiwale, wydarzenia, atrakcje przyrodnicze itp.

Jeśli różne czynniki mogą zwiększać popyt przez cały rok, warto ustalać maksymalne ceny w szczycie sezonu. Szczyt sezonu może się zmieniać w zależności od wielu okoliczności, dlatego cenę trzeba dostosowywać wraz ze zmianą pory roku. Gdy powrócił ruch lotniczy, najmy krótkoterminowe w Dubaju odnotowały gwałtowny wzrost popytu podczas Expo 2020, co podniosło wskaźnik obłożenia powyżej 90%.

Wraz ze zmianami sezonowymi zmieniają się również przepisy obowiązujące w zależności od lokalizacji obiektu.

Typ obiektu i udogodnienia

Każdy obiekt oferuje gościom różnorodne udogodnienia. Jeśli wykraczają one poza podstawowy standard, obiekt zasługuje na wyższą cenę. Kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na cenę jest typ obiektu.

Jaki masz obiekt? Dużą willę czy jednopokojowy apartament? Im wyższy poziom luksusu, tym wyższy przedział cenowy. Skoro goście godzą się zapłacić wyższą cenę, oczekują dobrych udogodnień adekwatnych do tej ceny. Kolejnym czynnikiem wpływającym na cenę są udogodnienia oferowane w obiekcie — jeśli wykraczają poza standard, cena powinna być odpowiednio wyższa.

Gość docelowy

Wybierając udogodnienia czy lokalizację obiektu, warto też określić, jakiego gościa chcesz przyciągnąć. Ma to znaczenie, ponieważ luksusowe zakwaterowanie wiąże się z najwyższą ceną, dostępną tylko dla zamożnych gości. Z kolei podróżujący służbowo czy studenci mogą nie szukać ekskluzywnych, luksusowych udogodnień — bardziej zależy im na sprawnej i wygodnej podróży.

Każda grupa podróżnych może mieć inne oczekiwania, dlatego doświadczenie gości trzeba dopasować do ich indywidualnych preferencji.

Koszty

Ustalając cenę konkurencyjną wobec innych ofert, trzeba jednocześnie zadbać o to, by zysk przewyższał koszty. Zanim zaczniesz ustalać ceny, oblicz wszystkie możliwe wydatki. Uwzględnij między innymi:

1. Opłaty serwisowe

Najem wakacyjny wiąże się z szeregiem opłat, które gospodarz musi ponosić w celu utrzymania obiektu. Opłaty serwisowe to na przykład wynagrodzenie dla menadżera nieruchomości. Pokrywają koszty świadczonych usług, takich jak komunikacja z gośćmi, zarządzanie rezerwacjami czy konserwacja.

2. Koszty sprzątania

Czysty obiekt to jedna z podstawowych oczekiwań każdego gościa. Musisz pobierać od gości opłatę za sprzątanie, aby zapewnić im nienagannie czyste zakwaterowanie.

3. Koszty konserwacji

Utrzymanie obiektu to znacznie więcej niż samo sprzątanie. Trzeba zadbać o wiele elementów, takich jak prąd, stały dostęp do wody czy pranie. Musisz dokładnie wiedzieć, ile kosztuje zapewnienie gościom usług na najwyższym poziomie.

4. Uzupełnianie zapasów

Musisz też regularnie uzupełniać zapasy, takie jak żywność, kosmetyki czy pościel. Choć część z nich może być dla gościa bezpłatna, ich koszt trzeba uwzględnić gdzie indziej, aby uniknąć strat.

5. Utrzymanie udogodnień

Obiekt może oferować różnorodne udogodnienia zapewniające gościom jak najlepsze wrażenia. Może to być boisko do koszykówki, kort do badmintona, basen czy kryty kompleks sportowy. Musisz dbać o jakość tych udogodnień, aby doświadczenie gości pozostawało na najwyższym poziomie.

Cele biznesowe

Dobrze opracowany plan biznesowy z jasno określonymi celami wspiera zarówno krótko-, jak i długoterminowy rozwój. Zgodnie z celami przychodowymi musisz stale monitorować i dostosowywać strategię cenową. Jeśli masz ustalony cel dotyczący obłożenia obiektu, cena musi być na tyle atrakcyjna, aby przyciągnąć odpowiednią liczbę gości.

Zarządzanie najmem krótkoterminowym wiąże się z wieloma obowiązkami. Dlatego przyda się możliwość szybkiego, dogłębnego wglądu w sytuację obiektu. Właśnie to umożliwia nasze narzędzie Portfolio Analytics. To system raportowania działający w czasie rzeczywistym, prezentujący kluczowe wskaźniki dotyczące twojego obiektu. Dostarcza szczegółowych informacji o trendach w portfolio. Wskazuje, co warto poprawić w zakresie pobytu minimalnego, trendów długości pobytu (LOS) oraz trendów okna rezerwacji w strategii cenowej. Możesz też łatwo przeglądać i korygować oferty osiągające słabsze wyniki. Skorzystaj z obszernego przewodnika po Portfolio Analytics, który pomoże ci dopracować strategię cenową.

Analiza rynku

Strategia cenowa dopasowana do obiektu to nie wszystko — trzeba też wiedzieć, jak ceny ustalają inni gospodarze w okolicy. Każdy podróżny, który ogląda twój obiekt, przegląda też inne oferty w tej samej lokalizacji. Aby zdobyć jego rezerwację, warto zaoferować nieco lepsze doświadczenie niż konkurencja i dopasować je do oczekiwań gościa. Czasem warto po prostu skorzystać z wskazówek i porad dla gospodarzy sprawdzonych na rynku.

Niezależnie od tego, czy prowadzisz obiekt od dawna, czy dopiero zaczynasz, warto regularnie analizować konkurencję. Rób to przed ustaleniem lub optymalizacją cen. Dzięki temu twoja oferta pozostanie konkurencyjna wobec podobnych ofert na rynku.

Jeśli twoja oferta jest nowa, warto rozważyć ustalenie ceny nieco niższej niż rynkowa. Nowe oferty mają zwykle mniej opinii niż konkurencja, co zmniejsza szansę na wybór przez gości. Niższa cena może być właśnie tym bodźcem, który skłoni potencjalnych gości do rezerwacji!

Dzięki rozwiązaniom PriceLabs do cen dynamicznych otrzymujesz rekomendacje cenowe oparte na historycznych i bieżących danych rezerwacyjnych, podaży i popycie rynkowym oraz trendach sezonowych i dniach tygodnia. Uwzględniają też przewidywania dotyczące wydarzeń specjalnych i świąt oraz liczbę dni pozostałych do rezerwacji. Wszystkie te czynniki uwzględnia automatycznie nasz algorytm, możesz też skorzystać z funkcji Dane dla okolicy, aby przeprowadzić własną analizę i zastosować własne personalizacje wpływające na strategię cenową.

Zobacz, jak funkcja Dane dla okolicy pomoże ci w budowaniu strategii cenowej.

Ta funkcja pozwala poznać różne czynniki wpływające na cenę. Aby z niej skorzystać, kliknij zakładkę 'Dane dla okolicy' w widoku kalendarza analizowanej oferty.

Uwaga: wszystkie ceny będą wyświetlane w tej samej walucie co oferta.

Lokalizacja

Zakładka Lokalizacja pokazuje szczegółowe informacje o wszystkich ofertach w okolicy z najbliższych 60 dni. Możesz przybliżyć mapę i najechać kursorem na kropkę, aby zobaczyć więcej informacji o danej ofercie. Kolor kropki zależy od średniej stawki oferty — im intensywniejsza czerwień, tym wyższa średnia cena. Dla ofert Airbnb dymek po najechaniu kursorem pokazuje także nazwę oferty i pobyt minimalny.

Porównanie kalendarza konkurencji

Zastanawiasz się czasem, jak radzą sobie inne oferty w okolicy? Ta funkcja pozwala porównać kalendarze maksymalnie 10 konkurencyjnych ofert.

Możesz wybrać oferty, które chcesz porównać — maksymalnie 10.

Ceny twoich ofert są pogrubione, niedostępne daty są wyszarzone, a nazwa oferty prowadzi do portalu ofert.

Jak wybrać oferty:

Po wybraniu ofert kliknij 'Pobierz kalendarz', aby zobaczyć stawki konkurencji –

Choć ważne jest, by wiedzieć, jak radzą sobie najmy krótkoterminowe w okolicy, równie istotne jest monitorowanie hoteli. Twoi goście mogą bowiem porównywać najmy krótkoterminowe z ofertami hotelowymi podczas planowania wyjazdu. Jak zbadać ceny hoteli w okolicy za pomocą danych dla okolicy? Dane hotelowe pokazują twoje ceny na tle najbliższych hoteli w okolicy — możesz przeanalizować nawet 10 z nich.

Jak uzyskać dostęp do danych hotelowych?

Kliknięcie nazwy w legendzie pozwala ukryć lub pokazać linię danego hotelu na wykresie.

Ocena pozycji na rynku

Masz już dogłębną wiedzę o swoim obiekcie i przeanalizowany rynek. Kolejny krok to sprawdzenie własnej pozycji na rynku. Ważne jest, aby wiedzieć, w którym percentylu się znajdujesz, tak aby odpowiednio wycenić obiekt.

Czym jest percentyl?

Mówiąc prościej, percentyl to termin opisujący, jak dany wynik wypada na tle innych wyników z tego samego zbioru.

Jeśli dopiero zaczynasz przygodę z najmem wakacyjnym, zalecamy wycenę w 25. percentylu. Wyróżnia się cztery percentyle: 25., 50., 75. i 90. Im wyższa wycena obiektu, tym wyższy percentyl, do którego będzie należał.

Załóżmy na przykład, że masz luksusowe mieszkanie z widokiem na plażę w Malibu. Najprawdopodobniej wycenisz je dość wysoko — może w 75. lub 90. percentylu, w zależności od oferowanych udogodnień.

Dzięki tym danym możesz sprawdzić, jak twoja cena wypada na tle innych ofert w twoim zestawie konkurencyjnym.

Aby zobaczyć informacje o percentylach w zakładce Dane dla okolicy, musisz najpierw ustawić filtr sypialni. Pomoże to uporządkować oferty, które chcesz analizować i porównywać.

Jak uzyskać dostęp do filtra sypialni?

W prawym górnym rogu zakładki Dane dla okolicy znajduje się filtr sypialni. Kliknij, aby dodać lub usunąć oferty według interesującej cię liczby sypialni. Możesz też kliknąć 'Zaznacz wszystko', aby zobaczyć pełną grupę ofert przypisanych jako twoja okolica PriceLabs.

Skoro filtr sypialni jest już ustawiony, zobacz, jak analizować swój percentyl.

Wykres przeglądowy klasyfikuje informacje o różnych ofertach według liczby sypialni i pokazuje ceny w przedziale od niskich do wysokich. Pomaga przeanalizować rezerwacje z ostatnich 30 dni. Dla 124 dwupokojowych apartamentów typu studio w tej okolicy rezerwacje wahają się od $9391 na dolnym końcu do $15160 na górnym końcu.

Cena obiektu jest już ustalona, a oferta zaczyna przyciągać gości. Zastanawiasz się, jak będzie wyglądać przyszłe obłożenie? Pomożemy ci przeanalizować przyszłe ceny i przyszły wskaźnik obłożenia.

Zanim do tego przejdziemy, wyjaśnijmy, czym jest cena bieżąca i cena rekomendowana.

Czym jest cena bieżąca?

To cena, jaką nasz algorytm zarejestrował dla oferty w systemie PMS, na kanale sprzedaży lub w channel managerze. Jest aktualizowana za każdym razem, gdy następuje synchronizacja lub użycie funkcji zapisz i odśwież. Jeśli analizowana oferta synchronizuje się z PriceLabs od co najmniej doby, zwykle pokazujemy stawki z wczoraj.

Czym jest cena rekomendowana?

To cena aktualnie widoczna w kalendarzu PriceLabs. Różnica między wczorajszą (bieżącą) a dzisiejszą (rekomendowaną) stawką pojawia się zwykle wtedy, gdy nie zmieniono ceny bazowej ani personalizacji.

Legenda kolorów na wykresach przyszłościowych

Wykres przyszłych cen pokazuje bieżące obłożenie i rekomendowane ceny wraz z zakresem percentylowym stawek dziennych na kolejny rok. Wykres przyszłego obłożenia pokazuje średnie obłożenie w okolicy dla każdej daty w nadchodzącym roku, wraz z ewentualnymi zablokowanymi terminami.

Po najechaniu kursorem na wykres widać rzeczywiste i rekomendowane ceny dla danej daty wraz z danymi percentylowymi.

Choć wszystkie te informacje są dostępne w PriceLabs, wiemy, że możesz mieć własny sposób ich analizowania. Dane można też pobrać w formacie CSV (Excel) i analizować niezależnie.

Stałe ceny odchodzą do przeszłości dzięki narzędziom do zarządzania przychodami w najmie krótkoterminowym. Elastyczna strategia cenowa, dopasowująca ceny obiektu do popytu rynkowego w czasie rzeczywistym, może zwiększyć zainteresowanie ofertą. Dostosowywanie stawek pozwala pozostać konkurencyjnym i zwiększać zyski. Warto znać czynniki, do których należy dopasowywać ceny.

Jeśli masz pytanie, historię lub opinię, którą chcesz się z nami podzielić, po prostu skontaktuj się z nami. Chętnie cię wysłuchamy.

Dane dla okolicy to tylko jeden z elementów szerszej strategii cenowej — zobacz nasz przewodnik dotyczący pytań, na które warto odpowiedzieć, ustalając konkurencyjne ceny.