Jak rynek najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku zmienia się pod wpływem ustawy Local Law 18

Rynek najmu krótkoterminowego (STR) w Nowym Jorku przeszedł ogromną zmianę od momentu wprowadzenia i egzekwowania ustawy Local Law 18. To jeden z najbardziej dynamicznych rynków STR na świecie. Miasto od dawna równoważyło interesy przedsiębiorczych gospodarzy, podróżnych z całego świata i nadzoru regulacyjnego. W 2023 roku szala przechyliła się jednak na drugą stronę.

W tym artykule analizujemy dane, poznajemy rzeczywiste skutki przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego oraz sprawdzamy, co czeka rynek najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku w przyszłości.

Local Law 18: Co się zmieniło?

Ustawę Local Law 18 uchwalono w styczniu 2022 roku, a jej egzekwowanie rozpoczęto we wrześniu 2023 roku. Wprowadziła ona przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku.

Ustawa wprowadziła:

• Wymogi rejestracyjne: Gospodarze muszą zarejestrować się w nowojorskim Biurze ds. Szczególnego Egzekwowania Prawa (OSE).
• Odpowiedzialność platform: Platformy takie jak Airbnb i Vrbo mogą realizować rezerwacje wyłącznie dla zarejestrowanych obiektów.
• Zasada 30 dni: Wynajem na okres krótszy niż 30 dni jest dozwolony wyłącznie wtedy, gdy gospodarz jest obecny na miejscu, a liczba gości nie przekracza dwóch.

Cel? Ograniczenie nielegalnej działalności przypominającej hotelarstwo oraz uregulowanie szybko rosnącego rynku STR.

Liczby: przed i po wprowadzeniu przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku

Poniżej porównanie okresu październik 2022 – wrzesień 2023 (przed egzekwowaniem) z okresem październik 2023 – wrzesień 2024 (po rozpoczęciu egzekwowania). Różnica jasno pokazuje wpływ przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku:

Ogólny obraz? Rynek STR, który stał się mniejszy, droższy i bardziej zachowawczy.

Kluczowe trendy zmieniające rynek

1. Malejąca podaż, malejące przychody

Liczba aktywnych ofert spadła o 15%, ponieważ wielu gospodarzy zamknęło działalność lub przeszło na wynajem długoterminowy. Wraz ze spadkiem podaży całkowite przychody rynku spadły o 27%, co pokazuje, że kurczenie się rynku to nie tylko mniej ofert — to również mniejszy popyt ze strony podróżnych.

2. Spadający wskaźnik obłożenia

Wskaźnik obłożenia spadł o 8% mimo spadku podaży. Do tej niepewności prawdopodobnie przyczyniła się niejasność co do tego, które oferty są legalne. Ponadto, przy mniejszej liczbie dostępnych opcji, część popytu mogła przenieść się do hoteli lub na zakwaterowanie korporacyjne.

3. Gwałtowny spadek liczby zarezerwowanych nocy

Liczba zarezerwowanych nocy gwałtownie spadła o 31% — to zaskakująco duży spadek. Odzwierciedla on podwójny efekt: kurczącą się podaż i ostrożność podróżnych.

4. Rosnące ADR, ale niższe RevPAR

Choć średnia stawka dzienna (ADR) wzrosła o 6% (dzięki mniejszej podaży i presji inflacyjnej), o tyle przychód na dostępny obiekt (RevPAR) spadł o 9%. Aktywni gospodarze mogli podnieść ceny, ale mniejsza liczba gości sprawiła, że łączna rentowność spadła.

Zmiany w zachowaniach: jak dostosowują się goście

Dłuższe pobyty stają się normą

Dzięki zasadzie 30 dni wielu podróżnych decyduje się na dłuższe pobyty. Udział rezerwacji na pobyty 29 dni i dłuższe wzrósł bowiem z 25% do niemal 45–50%. Trend ten wskazuje na zwrot w stronę wynajmu średnioterminowego — chętnie wybieranego przez pracowników zdalnych, studentów i podróżujących służbowo.

Wzrost liczby rezerwacji w ostatniej chwili

Mediana okna rezerwacji spadła o 19%. Ponieważ przepisy wciąż są nowe i dla wielu osób niejasne, goście coraz częściej rezerwują bliżej terminu podróży lub w ostatniej chwili. Podróżni zagraniczni, którzy zwykle rezerwują z wyprzedzeniem liczonym w miesiącach, mogą teraz wybierać hotele zamiast STR, aby uniknąć komplikacji.

Dane geograficzne: gdzie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku uderzyły najmocniej

Choć surowe dane obejmują całe miasto, wstępne wzorce pokazują, że najbardziej dotknięte są Manhattan, Brooklyn oraz częściowo Queens. Popularne dzielnice, takie jak Lower Manhattan, Williamsburg i Long Island City, odnotowały najgłębsze spadki liczby ofert.

Z drugiej strony pojawiają się sygnały, że rynki peryferyjne — dalsze części Brooklynu, Queens, a nawet Bronxu — mogą stać się alternatywnymi ośrodkami STR. Może im towarzyszyć nieco luźniejszy nadzór regulacyjny.

Co to oznacza na przyszłość

Strategiczne działania dla gospodarzy i inwestorów

• Postaw na wynajem średnioterminowy: Kieruj ofertę do gości potrzebujących pobytu 30 dni lub dłuższego — pracowników zdalnych, studentów i klientów biznesowych.
• Zarejestruj się wcześnie: Zapewnij zgodność z zasadami OSE, aby uniknąć kar i dezaktywacji oferty.
• Postaw na prywatne lub współdzielone pokoje: Łatwiej spełnić zasadę 30 dni, gdy wynajem całych domów jest ograniczony.
• Dostosuj strategie cenowe: Równoważ wyższe ADR niższym obłożeniem, aby zoptymalizować RevPAR.
• Rozważ sąsiednie rynki: Miejsca takie jak Jersey City czy Hoboken mogą oferować bardziej elastyczne przepisy, pozostając blisko Nowego Jorku.

Podsumowanie: rynek w okresie przemian

Local Law 18 zasadniczo zmieniła rynek najmu krótkoterminowego w Nowym Jorku. Czasy łatwych, nieuregulowanych zysków z STR minęły, ale w ich miejsce powstaje nowy, stabilniejszy rynek. Stawia on na zgodność z przepisami, dłuższe pobyty i profesjonalne zarządzanie.

Zarówno dla gospodarzy, platform, jak i podróżnych szybkie dostosowanie się do nowych warunków to nie tylko rozsądne posunięcie — to konieczność.