Oferty wielolokalowe: jak działa ustalanie cen przy nieznacznie różniących się cechach?

Osoby zarządzające nieruchomościami wiedzą, że zarządzanie obiektami wielolokalowymi bywa zarówno satysfakcjonujące, jak i wymagające. Oferty wielolokalowe obejmują obiekty z wieloma jednostkami (mieszkaniami, pokojami, hotelami itp.), które są do siebie podobne, ale różnią się nieznacznie. Te subtelne różnice znacząco wpływają na strategię cenową, a w konsekwencji na przychody. Jak zatem podejść do ustalania cen w takiej sytuacji?

Warto też przeczytać: Kompletny przewodnik po Dynamic Pricing dla najmu krótkoterminowego

Czym są oferty wielolokalowe?

Oferty wielolokalowe mogą obejmować identyczne mieszkania w jednym budynku, pokoje hotelowe tej samej kategorii, a nawet osobne domki na terenie jednego obiektu. Choć te jednostki mogą wydawać się takie same, najmniejsze różnice – takie jak piętro czy widok – mogą wpływać na preferencje gości i wysokość stawek za rezerwację.

Na przykład, jeśli w portfolio znajdują się dwa mieszkania w tym samym budynku, jedno może wychodzić na ocean, a drugie na ulicę. Mieszkanie z widokiem na ocean naturalnie przyciągnie większy popyt, mimo że układ pomieszczeń i wyposażenie są identyczne. Wymaga to zastosowania strategii zarządzania przychodami, która uwzględnia te różnice.

Jakie kluczowe cechy wpływają na ceny ofert wielolokalowych?

Przyjrzyjmy się cechom, które najczęściej wpływają na ceny w ofertach wielolokalowych:

• Wielkość jednostki: większe jednostki zazwyczaj wiążą się z wyższymi cenami. Sama wielkość nie zawsze jest czynnikiem decydującym – liczy się to, jak goście postrzegają dodatkową wartość większej przestrzeni.
• Widok: obiekty z atrakcyjnym widokiem – na przykład balkon z widokiem na morze lub panoramę miasta – mogą uzyskać wyższą cenę, ponieważ goście często traktują widok jako luksus.
• Udogodnienia: pralka w jednostce, podwyższony standard wnętrz czy prywatny balkon mogą zwiększyć wartość jednostki.
• Piętro: wyższe piętra często oznaczają lepszy widok lub większą prywatność, co może uzasadniać wyższą cenę.

Na przykład w portfolio może znajdować się wysoki budynek z najmem wakacyjnym, obejmujący trzy jednostki. Jedna znajduje się na parterze i nie ma widoku, druga na trzecim piętrze z widokiem na park, a trzecia to narożny penthouse z panoramicznym widokiem na morze. Wszystkie jednostki mają taką samą wielkość i wyposażenie, jednak penthouse może uzyskać stawkę o 15–20% wyższą ze względu na widok i wyjątkową lokalizację.

Jak zastosować Dynamic Pricing w ofertach wielolokalowych?

Różne jednostki w tym samym budynku mogą mieć różne ceny w zależności od niewielkich różnic. Jak jednak wycenić je dynamicznie i osobno, nie poświęcając zbyt wiele czasu na obsługę narzędzi do zarządzania przychodami?

1. Skorzystaj z narzędzi do zarządzania przychodami

Narzędzie do cen dynamicznych, takie jak PriceLabs, jest nieocenione przy zarządzaniu ofertami wielolokalowymi. Ceny są automatycznie dostosowywane na podstawie popytu rynkowego, obłożenia oraz cech charakterystycznych danej jednostki. PriceLabs umożliwia różnicowanie cen poprzez stosowanie offsetów dla jednostek o cechach premium, takich jak lepszy widok czy większy metraż.

Zastosuj offset cenowy dla ofert wielolokalowych

Można na przykład ustawić Apartament A, który ma widok na morze, tak aby był o 5% droższy niż Apartament B, wychodzący na ulicę. Dzięki temu ceny można precyzyjnie dopasować do rzeczywistej wartości jednostki dla potencjalnych gości. Z czasem oprogramowanie może dodatkowo korygować stawki na podstawie wyników każdej jednostki, co pozwala uzyskać optymalne przychody.

2. Ustaw cenę bazową

Kluczem do wyceny ofert wielolokalowych jest ustalenie solidnej stawki bazowej. Zazwyczaj cenę bazową ustala się dla najbardziej standardowej jednostki w ofercie – być może tej najmniejszej i najmniej atrakcyjnej. Następnie ceny pozostałych jednostek dostosowuje się na podstawie ich indywidualnych cech.

Ustawianie ceny bazowej w PriceLabs

Takich korekt można dokonać za pomocą:

• Podwyżki procentowe: zastosuj podwyżkę dla jednostek premium, np. 5% dopłaty za lepszy widok, większy metraż lub inne atrakcyjne cechy.
• Stałe korekty cenowe: naliczaj stałą dopłatę (np. 20 USD więcej za noc) za jednostki z określonymi udogodnieniami, takimi jak jacuzzi w pokoju czy prywatny balkon.

Na przykład, jeśli w portfolio znajduje się pięć jednostek w górskim schronisku i tylko jedna z nich ma jacuzzi, ta jednostka może być konsekwentnie wyceniana o 50 USD wyżej za noc, aby odzwierciedlić dodatkowy luksus.

3. Korekty cen na podstawie obłożenia portfolio (POBA)

Kolejną zaletą narzędzi do cen dynamicznych, takich jak PriceLabs, są korekty cen na podstawie obłożenia portfolio (POBA). Ta strategia pozwala modyfikować ceny na podstawie łącznego wskaźnika obłożenia wszystkich jednostek w ofercie.

Na przykład, gdy łączne obłożenie obiektu wielolokalowego jest niskie, ceny można automatycznie obniżyć, aby przyciągnąć więcej rezerwacji. I odwrotnie – wraz ze wzrostem obłożenia mogą rosnąć również ceny. Dzięki temu można maksymalizować przychody w okresach wysokiego popytu, jednocześnie unikając pustostanów w spokojniejszych okresach.

Korekty cen na podstawie obłożenia portfolio

4. Śledzenie wydajności jednostek

Nie każde udogodnienie przyciąga taki sam popyt, dlatego ważne jest śledzenie wydajności poszczególnych jednostek. Dane historyczne dostarczają cennych informacji o tym, które jednostki konsekwentnie są rezerwowane szybciej i po wyższych stawkach, a które mogą wymagać korekt. Wydajność każdej oferty można sprawdzić w kalendarzu wielolokalowym w PriceLabs.

Kalendarz wielolokalowy w PriceLabs do śledzenia wydajności

Może się na przykład okazać, że jednostki z widokiem na ocean są rezerwowane szybko i po wyższych cenach, podczas gdy jednostki wychodzące na ulicę pozostają wolne dłużej. W takim przypadku warto obniżyć ceny mniej atrakcyjnych jednostek lub zaoferować specjalne promocje, aby zwiększyć obłożenie.

5. Preferencje rezerwacyjne i trendy

Warto też obserwować trendy w rezerwacjach. W szczycie sezonu goście mogą być skłonni zapłacić więcej za jednostkę z określonymi cechami, na przykład prywatnym balkonem latem lub kominkiem zimą. Stawki warto dostosowywać odpowiednio, aby wykorzystać te trendy sezonowe.

Na przykład, jeśli w portfolio znajduje się obiekt przy plaży, jednostki z bezpośrednim dostępem do plaży mogą cieszyć się większym popytem latem, co pozwala podnieść stawki. Z kolei jednostki z przytulnymi udogodnieniami, takimi jak kominek czy jacuzzi, mogą być bardziej atrakcyjne w chłodniejszych miesiącach, co daje możliwość dostosowania cen zimowych.

6. Oferty pakietowe i promocje wiązane

Warto rozważyć oferty pakietowe dla większych grup, na przykład zniżki za rezerwację kilku jednostek jednocześnie. Kolejną okazją do zaoferowania zniżek na różne jednostki są dłuższe pobyty, zwłaszcza jeśli obiekt jest atrakcyjny dla rodzin lub grup firmowych.

Na przykład, jeśli gość rezerwuje dwie sąsiadujące jednostki na dłuższy rodzinny urlop, można zaoferować 10% zniżki na drugą jednostkę. Pomaga to zapełnić wolne terminy, jednocześnie zapewniając gościom dodatkową wygodę.

Podsumowanie

Ustalanie cen dla ofert wielolokalowych o nieznacznie różniących się cechach wymaga elastycznego i dynamicznego podejścia. Obłożenie i przychody można optymalizować, rozumiejąc unikalne cechy każdej jednostki, ustalając odpowiednie stawki bazowe oraz korzystając z narzędzi takich jak PriceLabs do dostosowywania cen na podstawie popytu i charakterystyki jednostek. Warto pamiętać o śledzeniu wydajności i korygowaniu stawek, aby ceny pozostawały konkurencyjne i zgodne z preferencjami gości.

Dzięki zastosowaniu tych strategii zarządzanie ofertami wielolokalowymi może stać się płynnym procesem, który maksymalizuje satysfakcję gości i wynik finansowy.