Jak zwiększyć wskaźnik obłożenia na Airbnb

Sukces najmu w dużej mierze zależy od wskaźnika obłożenia na Airbnb.

Branża najmu prywatnych lokali w ciągu ostatniej dekady odnotowała ogromny wzrost. Wraz z rozwojem technologii i powrotem gospodarki do stanu sprzed pandemii popyt na najem wakacyjny ponownie rośnie.

Pandemia mogła tymczasowo zakłócić rozwój tej branży. Jednak teraz, gdy ograniczenia w podróżowaniu zostały zniesione, a praca zdalna dała ludziom większą elastyczność, coraz więcej osób korzysta z Airbnb w różnych miejscach na świecie. Inwestorzy na rynku nieruchomości również intensywnie poszukują potencjalnych obiektów pod wynajem na Airbnb. Najem wakacyjny stał się dziś rozsądną strategią inwestycyjną. Posiadanie obiektu na wynajem nie oznacza jednak automatycznie, że wszystko pójdzie gładko. Właściciele muszą również zadbać o to, by popyt na ich obiekt utrzymywał się na wysokim poziomie.

Najlepsze wskazówki dla gospodarzy, jak poprawić wskaźnik obłożenia na Airbnb

Właściciel obiektu na wynajem musi mieć przemyślaną strategię, która utrzyma wysoki wskaźnik obłożenia na Airbnb, co ostatecznie przełoży się na lepszy dochód. Wyższy i bardziej stabilny dochód z najmu oznacza szybszy zwrot z inwestycji. Możesz mieć najlepszą lokalizację dla nieruchomości inwestycyjnej pod Airbnb, ustalić rozsądne ceny i mieć najlepszy obiekt w okolicy, ale jeśli nie masz rezerwacji, nic z tego nie ma znaczenia.

Jak zatem zwiększyć wskaźnik obłożenia obiektu na Airbnb?

1. Wybierz odpowiednią lokalizację dla najmu krótkoterminowego

Każdy inwestor na rynku nieruchomości wie, że lokalizacja ma znaczenie. Może ona zadecydować o sukcesie lub porażce twojej działalności na Airbnb. Dlatego doświadczeni i rozważni inwestorzy celowo poświęcają czas na dokładne badanie potencjalnych obiektów.

Dane są kluczem do znalezienia odpowiedniego obiektu. Znajomość aktualnych warunków rynkowych, historycznych trendów, danych o wskaźniku obłożenia na Airbnb w czasie rzeczywistym oraz innych istotnych czynników pomoże inwestorowi ocenić, czy dany obiekt jest wart inwestycji.

Na przykład według firmy analitycznej Mashvisor, zajmującej się danymi rynku nieruchomości, poniższe miasta mają 100% wskaźnik obłożenia na Airbnb:

• Haddock, GA
• Middleboro, MA
• Oakboro, NC
• Grandview, TX
• Cerritos, CA

Jednak nawet jeśli najnowsze dane pokazują 100% wskaźnik obłożenia we wszystkich tych miastach, nie wszystkie z nich mają duży potencjał zwrotu z inwestycji – wyjątkiem jest Cerritos w Kalifornii. Miasto to ma całkiem dobry wskaźnik zwrotu z gotówki (cash-on-cash return) na poziomie 3,40% oraz stopę kapitalizacji na poziomie 3,43%.

Choć wskaźnik obłożenia ma ogromne znaczenie, równie ważne są inne kluczowe czynniki. Aby jednak osiągnąć dobry zwrot z inwestycji, musisz również poprawiać swój wskaźnik obłożenia. Znalezienie odpowiedniej strategii utrzymania tej równowagi nadal zależy od tego, jak dobrze znasz swój rynek. Dlatego zdecydowanie zaleca się zachowanie należytej staranności.

2. Odpowiednio ustalaj ceny

Jednym z czynników, które mogą znacząco zwiększyć wskaźnik obłożenia na Airbnb, są konkurencyjne ceny. Zaletą najmu krótkoterminowego jest to, że możesz regularnie dostosowywać stawki dzienne. To, że możesz to robić, nie oznacza jednak, że powinieneś stale podnosić stawkę za noc. Musisz uwzględnić swój rynek docelowy oraz zmieniające się sezony.

Doświadczeni gospodarze doskonale wiedzą, że istnieje szczyt sezonu i sezon posezonowy, dlatego dostosowują swoją strategię cenową na Airbnb. Oznacza to, że możesz podnosić stawki w bardziej obłożonych okresach, aby zwiększyć dochód z najmu. Z drugiej strony powinieneś obniżać stawki w okresach niskiego sezonu, aby przyciągnąć więcej podróżnych, zwłaszcza tych niezdecydowanych.

Przy ustalaniu cen zawsze możesz skorzystać z zestawu porównawczego lub wykorzystać narzędzia do cen dynamicznych.

3. Dąż do statusu superhosta

Nie musisz być superhostem, aby prowadzić udaną działalność na Airbnb, jednak status superhosta zdecydowanie zwiększa zaufanie i lojalność gości. Aby się zakwalifikować, musisz spełnić rygorystyczne standardy jakości Airbnb, oprócz podstawowych wymagań stawianych gospodarzom.

Aby zostać superhostem na Airbnb, musisz:

• Zrealizować co najmniej trzy rezerwacje lub dziesięć podróży o łącznej liczbie 100 nocy
• Mieć wskaźnik odpowiedzi na poziomie co najmniej 90%
• Mieć wskaźnik anulacji nieprzekraczający 1%, z wyjątkiem sytuacji losowych
• Utrzymywać ogólną ocenę na poziomie co najmniej 4,8

Airbnb posiada rozbudowany system, który zwiększa widoczność ofert superhostów i pomaga im wyróżnić się spośród innych ofert na platformie.

4. Poznaj swój rynek docelowy

Aby poprawić wskaźnik obłożenia na Airbnb, gospodarz powinien również dobrze znać swój rynek lub bardziej świadomie docierać do konkretnej grupy docelowej. Taka wiedza pomoże mu przygotować obiekt i wyeksponować udogodnienia dopasowane do określonej grupy demograficznej.

Pierwszą rzeczą, jaką mogą zrobić gospodarze, jest określenie, kim są ich zwykli goście. Czy są to podróżujący służbowo? Jeśli tak, to szybkie łącze internetowe i wysokiej jakości kawa na miejscu mogą wyróżnić obiekt na tle innych. Czy zwykle gościsz rodziny? W takim razie meble przyjazne dzieciom i kilka ciekawych gier planszowych sprawią, że oferta będzie dla nich bardziej atrakcyjna.

Dostosowanie się do konkretnych potrzeb gości zwiększy ich lojalność i przyniesie ci mnóstwo pozytywnych opinii, co ma kluczowe znaczenie dla zwiększenia wskaźnika obłożenia.

5. Postaw na zdobywanie pozytywnych opinii

Poprzedni punkt prowadzi nas prosto do tego zagadnienia. Jak już wspomnieliśmy, zdobywanie pozytywnych opinii ma ogromny wpływ na twój najem na Airbnb, zwłaszcza jeśli poważnie myślisz o zostaniu superhostem. Ale nawet jeśli dopiero zaczynasz, jak najwięcej pozytywnych opinii pomoże wyróżnić twój obiekt.

Najlepszym sposobem na zdobycie świetnych opinii od gości jest zadbanie o to, by twój obiekt był gotowy na ich przyjęcie. Wszystko powinno być w porządku. Upewnij się, że obiekt jest czysty. Sprzęty działają. Meble są w dobrym stanie. Ktoś jest dostępny, aby odpowiedzieć na pytania dotyczące transportu publicznego i atrakcji. Krótko mówiąc, wszystko, co składa się na świetne doświadczenie z Airbnb.

Co więcej, gospodarze powinni również kontaktować się z gośćmi za pomocą wiadomości Airbnb pod koniec ich pobytu, aby zapytać, jak minął pobyt. Poproś o opinię i grzecznie zasugeruj wystawienie recenzji na stronie. Zazwyczaj goście z pozytywnym doświadczeniem chętnie poświęcą kilka minut, aby zostawić dobrą recenzję na Airbnb, a nawet polecić cię swoim znajomym.

6. Angażuj się

Zaangażowanie gospodarza na Airbnb nie powinno ograniczać się jedynie do odpowiadania na zapytania i proszenia o opinie. Choć odpowiadanie na wiadomości wpływa na wskaźnik odpowiedzi, gospodarze powinni szukać sposobów na większe zaangażowanie w to, by pobyt gości był przyjemny.

Oprócz bycia dostępnym do odpowiadania na wszystkie pytania dotyczące twojego obiektu na wynajem, powinieneś od czasu do czasu sprawdzać, jak radzą sobie twoi goście i co jeszcze możesz zrobić, aby ich pobyt był jeszcze wygodniejszy. Bądź dostępny i osiągalny przez cały czas na wypadek pilnych spraw.

Bierność nie ma miejsca w prężnie działającej działalności wynajmu. Gospodarze muszą działać proaktywnie, jeśli chcą zwiększyć swój wskaźnik obłożenia.

7. Odnów kontakt z byłymi gośćmi

To, że pobyt gościa dobiegł końca, nie oznacza, że kończy się także twoja odpowiedzialność wobec niego jako gospodarza. Dobry gospodarz wie, że byli goście, którzy mieli świetne doświadczenie z Airbnb, chętnie wrócą i opowiedzą o nim innym.

Utrzymanie gości zdziała cuda w zwiększaniu wskaźnika obłożenia. Znacznie łatwiej i taniej jest zatrzymać dotychczasowych gości, niż pozyskiwać nowych. Pokazanie gościom, że o nich pamiętasz – na przykład poprzez kontakt z nimi lub wysłanie kartek świątecznych czy podziękowań – sprawi, że poczują się wyjątkowo i docenieni.

8. Korzystaj ze zdjęć w profesjonalnej jakości

Kolejnym kluczowym elementem zwiększania wskaźnika obłożenia na Airbnb jest wykorzystanie wysokiej jakości, profesjonalnych zdjęć na Airbnb w swoich ofertach. Pamiętaj, że jeden obraz jest wart tysiąca słów. Osoby szukające obiektów na najem krótkoterminowy mogą, ale nie muszą, czytać opisów – zdjęcia jednak zawsze przyciągają ich uwagę. W większości przypadków potencjalni goście podejmują decyzje na podstawie tego, co widzą, a nie tego, co przeczytają.

Ponieważ zdjęcia pomagają generować sporo rezerwacji, warto zainwestować w dobrego fotografa, który podkreśli najlepsze cechy twojego obiektu i sprawi, że będą się wyróżniać. Poproś go o zdjęcia zewnętrzne i wewnętrzne. Wyeksponuj sypialnie i łazienki. Pokaż swoje wyjątkowe udogodnienia, takie jak jacuzzi czy basen, jeśli je posiadasz. Pamiętaj, aby aktualizować zdjęcia w swoich ofertach co kilka lat lub po wprowadzeniu ulepszeń. Chodzi o to, że inwestycja w dobre zdjęcia przyniesie ci dobry zwrot w postaci wyższego dochodu z najmu.

9. Przygotuj się na różne sezony, aby zwiększyć wskaźnik obłożenia na Airbnb

Dostosuj się do zmieniających się pór roku. Jeśli właściciele domów poświęcają czas na dekorowanie swoich domów zgodnie z sezonem, ty również powinieneś to zrobić. Goście doceniają obiekty na wynajem, które są odpowiednio udekorowane i dostosowane do danego okresu – niezależnie od tego, czy chodzi o Święto Dziękczynienia, Boże Narodzenie czy Nowy Rok.

Zainwestowanie mniej niż stu dolarów w sezonowe dekoracje może przynieść długofalowe korzyści. W zależności od sezonu możesz nawet dołożyć butelkę szampana lub ciasto, a na pewno się wyróżnisz. Zrób zdjęcia udekorowanego obiektu i zaktualizuj swoją ofertę na kilka tygodni przed sezonem rezerwacji świątecznych. To znacząco zwiększy liczbę rezerwacji w szczycie sezonu.

10. Współpracuj z dobrym zespołem

Wreszcie, aby poprawić swój wskaźnik obłożenia na Airbnb, potrzebujesz dobrego zespołu, który pomoże ci prowadzić i zarządzać obiektem. Jest to szczególnie przydatne dla inwestorów spoza stanu lub tych, którzy posiadają kilka obiektów wakacyjnych. Zespół, z którym współpracujesz, może odpowiadać na zapytania i rozwiązywać problemy gości w twoim imieniu. To, czy zatrudnisz kogoś do prowadzenia codziennych operacji, czy będziesz współpracować z menadżerem nieruchomości, zależy od ciebie. Ważne jest, abyś miał zespół, któremu możesz zaufać i na którym możesz polegać, pomagający zoptymalizować proces wynajmu obiektu, w tym marketing najmu wakacyjnego i konserwację.

Podsumowanie

Ostatecznie samo posiadanie lub rozpoczęcie działalności w zakresie najmu krótkoterminowego nie gwarantuje, że zarobisz przyzwoitą sumę pieniędzy. Podobnie jak w przypadku każdego przedsięwzięcia biznesowego, inwestowanie w najem wakacyjny wymaga ciężkiej pracy. Zwiększenie wskaźnika obłożenia na Airbnb wymaga mnóstwa czasu, energii i długich godzin planowania strategii. Wymaga to stałej uwagi poświęcanej gościom i ofertom. To nie jednorazowe działanie, lecz proces ciągły. Wysoki wskaźnik obłożenia niezależnie od sezonu zapewnia szybszy zwrot z inwestycji i lepszy dochód z najmu. A dzięki powyższym wskazówkom możesz osiągnąć te rezultaty.

Ten artykuł gościnny został napisany przez Alfreda Lauzona, autora treści w Mashvisor.

O autorze: Alfred Lauzon ma wieloletnie doświadczenie w analizowaniu i opisywaniu rynku mieszkaniowego w USA. Obecnie pracuje jako autor treści w Mashvisor – wiodącym w branży źródle danych i analiz dotyczących rynku nieruchomości mieszkalnych w USA. Pomagamy inwestorom szybko i pewnie znajdować dochodowe obiekty na wynajem długoterminowy oraz Airbnb.

Zwiększanie obłożenia to tylko jeden z elementów szerszej strategii przychodów — zapoznaj się z naszym pełnym przewodnikiem na temat maksymalizacji przychodów z najmu wakacyjnego.

Oprócz obłożenia, dodatkowy przychód z każdego pobytu to drugi kluczowy element — zapoznaj się z naszym przewodnikiem na temat sprzedaży dodatkowej w najmie krótkoterminowym.