Od obaw o rezerwacje do dominacji rynkowej: historia Mike Chena z PriceLabs

W miarę rozwoju firmy zarządzającej nieruchomościami Mike Chena rosło też portfolio obiektów na wynajem krótkoterminowy. Zarządzanie nim stawało się coraz trudniejsze, zwłaszcza w kwestii cen. Początkowo Mike i jego żona ręcznie ustalali ceny swoich obiektów, prowadząc badania rynku konkurencji i nieustannie je aktualizując. Jednak w miarę powiększania portfolio proces ten stawał się coraz bardziej żmudny i czasochłonny.

Narzędzia PriceLabs Dynamic Pricing i PriceLabs Market Dashboards umożliwiły im:

• Maksymalizowanie potencjału przychodowego w oparciu o dane rynkowe
• Zachowanie konkurencyjności dzięki porównywaniu swoich obiektów z podobnymi w okolicy
• Zyskanie większej ilości czasu na działania, które przyczyniają się do rozwoju ich działalności, takie jak

  • Pozyskiwanie nowych klientów
  • Analizowanie rynków i konkurencji
  • Analizowanie dotychczasowych i bieżących wyników
  • Spędzanie więcej czasu w obiektach, aby przygotować je na przyjazd gości, nadzorować konserwację i sprzątanie, ewentualnie spotkać się z gośćmi, a nawet wprowadzić drobne zmiany w wystroju lub aranżacji wnętrz

O Mike Chenie

Mike Chen, dawniej księgowy, wraz z żoną prowadzi własną firmę zajmującą się nieruchomościami i zarządzaniem nieruchomościami, z siedzibą w Orlando. Oboje specjalizują się w kupnie i sprzedaży nieruchomości wakacyjnych przeznaczonych na najem krótkoterminowy.

Ich przygoda zaczęła się około 15 lat temu, gdy zaczęli inwestować w nieruchomości. Początkowo skupiali się na najmie długoterminowym, zanim w 2017 roku odkryli inwestycje w najem krótkoterminowy. Kilka lat temu Mike zrezygnował z pracy księgowego, aby rozpocząć nową, pełnoetatową karierę w branży nieruchomości i zarządzania nieruchomościami.

Obecnie Mike wraz z żoną zarządzają ponad 100 obiektami, w tym dziewięcioma własnymi obiektami na wynajem krótkoterminowy.

Przed PriceLabs

Początkowo Mike i jego żona ręcznie ustalali ceny swoich obiektów, prowadząc badania rynku konkurencji i nieustannie aktualizując ceny.

Wyzwanie 1: ręczne badanie rynku i aktualizowanie cen stawało się żmudne i czasochłonne

Gdy ich portfolio rozrosło się do niemal 20 obiektów, wiedzieli, że muszą przejść z działań ręcznych na bardziej usprawniony, zautomatyzowany proces. Codziennie spędzali kilka godzin wyłącznie na sprawdzaniu cen i ręcznej ich zmianie na platformach takich jak Airbnb i VRBO.

‘Sami prowadziliśmy badania rynku. Sprawdzaliśmy ceny konkurencji jedna po drugiej na Airbnb i VRBO, a to zajęcie było bardzo żmudne i męczące. Gdy urośliśmy do około 20 obiektów i nieustannie analizowaliśmy ceny, zaczęło to być dla nas zbyt dużym obciążeniem – i wtedy zaczęliśmy szukać oprogramowania, które mogłoby usprawnić ten proces.’
– Mike Chen, Property Manager & Realtor

Wyzwanie 2: nieustannie zmieniające się trendy rynkowe i ustalanie cen metodą prób i błędów utrudniały pełne wykorzystanie potencjału cenowego

Ustalając ceny ręcznie, Mike zdał sobie sprawę, że niemal niemożliwe jest nadążanie za nieustannie zmieniającą się sytuacj�� rynkową. Można opierać prognozy na wcześniejszych trendach lub danych z poprzednich lat, ale nigdy nie ma pewności co do:

• Dokładnego terminu wysokiego lub szczytowego sezonu
• Tego, jak duże lokalne wydarzenia mogą wpłynąć na popyt
• Tego, kiedy może nastąpić spowolnienie

Często ustalali ceny metodą prób i błędów – najpierw nieco wyżej, a potem obniżając je w ostatniej chwili, gdy nie mieli żadnych rezerwacji. Oznaczało to, że ciągle powątpiewali we własne decyzje i często korygowali ceny w zależności od tego, czy udało im się zdobyć rezerwację, czy nie.

Wybór PriceLabs

Szukając oprogramowania do ustalania cen, Chen rozważał kilka opcji. PriceLabs oferował wszystko, czego oczekiwał od takiego narzędzia, a najbardziej docenił przejrzysty model stałej miesięcznej opłaty i rabatów zależnych od liczby obiektów, który uznał za idealny i pozwalający na dalszy rozwój firmy.

Po PriceLabs

Mike i jego żona korzystają ze wszystkich narzędzi PriceLabs – Dynamic Pricing, Portfolio Analytics i Market Dashboards. Oto, jak przełożyło się to na wartość dla ich procesów biznesowych i wyników finansowych.

Elastyczność w wyborze agresywnej lub zachowawczej strategii obłożenia i cen

Chen docenia, że dzięki PriceLabs Dynamic Pricing ma elastyczność w wyborze strategii agresywnej lub zachowawczej. PriceLabs podaje rekomendowane stawki, dzięki czemu mogą ustawić własną stawkę bazową. Uważa, że niezwykle ważna jest możliwość samodzielnego ustalenia swojej ‘najniższej’ ceny oraz zachowanie elastyczności, by móc ją podnosić lub obniżać.

Elastyczność w wyborze agresywnej lub zachowawczej strategii obłożenia i cen

Automatyczne zarządzanie lukami w rezerwacjach (dniami niezarezerwowanymi) na różnych platformach

‘Zarządzanie lukami w rezerwacjach ma kluczowe znaczenie dla branży najmu krótkoterminowego. Nigdy nie osiągniesz 100% obłożenia, choć właśnie do tego dążysz. Ważne jest znalezienie dobrego sposobu na zarządzanie tym, a platformy takie jak Airbnb i VRBO nie pozwalają na taką automatyzację. Poprzez channel managera, Airbnb lub VRBO możesz ustawić pobyt minimalny na 5 dni. Wtedy pojawia się luka 3-dniowa i trzeba ręcznie otworzyć te dni do rezerwacji.’
– Mike Chen, Property Manager & Realtor

Jednak dzięki PriceLabs mogą teraz robić to automatycznie i bezproblemowo na wszystkich platformach.

Automatyczne zarządzanie lukami w rezerwacjach na różnych platformach.

Zrozumienie i maksymalizacja potencjału przychodowego dzięki analizie rynku

Dzięki narzędziu PriceLabs Market Dashboard Chenowie mogą oceniać własne wyniki na tle rynku i sprawdzać, na jakiej pozycji się znajdują.

Mike ilustruje to na przykładzie.

‘Jeśli masz dom, który generuje, powiedzmy, 100 000 dolarów rocznie – brzmi świetnie. Ale ważne jest to, jak wypadasz na tle rynku i innych obiektów w okolicy. Co jeśli jesteś najsłabszym domem? Co jeśli nie radzisz sobie dobrze, mimo że osiągasz swój cel? Czy jesteś w górnych 10%, czy w dolnych 10%?’
– Mike Chen, Property Manager & Realtor

Dzięki PriceLabs mogli wykorzystać dane, aby zmaksymalizować potencjał przychodowy i przekroczyć swoje cele.

Maksymalizacja potencjału przychodowego dzięki analizie rynku

Wpływ PriceLabs na działalność

Minęły około 4 miesiące, odkąd Chenowie zaczęli korzystać z PriceLabs – to jeszcze trochę za wcześnie, aby oceniać przychody. Oto jednak, co zauważyli od czasu wdrożenia PriceLabs.

Korekta cen doprowadziła do większej liczby przyszłych rezerwacji i wyższego obłożenia

Obłożenie znacznie się poprawiło. Mike uważa, że wcześniej zawyżał ceny swoich obiektów. Musiał więc w pośpiechu nadrabiać zaległości i obniżać ceny, by zapełnić pokoje i zdobyć rezerwacje na ostatnią chwilę.

Po wdrożeniu PriceLabs mógł analizować dane i ustalać ceny. Dzięki temu rezerwacje zaczęły napływać z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem, podczas gdy wcześniej było to około dwóch tygodni.

Zaoszczędzony czas, pieniądze i energię można teraz przeznaczyć na rozwój i usprawnianie działalności

Zaoszczędzony czas, pieniądze i energię można teraz przeznaczyć na rozwój i usprawnianie działalności.

Wcześniej Chenowie spędzali codziennie około dwóch godzin wyłącznie na ustalaniu cen – badając rynek i aktualizując je na różnych platformach. Zdarzały się dni, kiedy nie byli w stanie tego zrobić, co kosztowało ich przychody. Teraz, dzięki PriceLabs, dzieje się to natychmiast. Zyskują dzięki temu więcej czasu na pozyskiwanie nowych klientów oraz analizowanie rynku i konkurencji. Mogą też spędzać więcej czasu w swoich obiektach – przygotowując je na przyjazd gości, nadzorując konserwację i sprzątanie, spotykając się z gośćmi, a nawet wprowadzając drobne zmiany w wystroju czy aranżacji wnętrz.

Rekomendacje i prognozy oparte na danych, które mogą przedstawiać obecnym i potencjalnym klientom

Dzięki narzędziu PriceLabs Market Dashboard mogą analizować listę najlepiej radzących sobie obiektów w danym kodzie pocztowym – ich obłożenie i cenę za noc. Mogą też sprawdzać swoją pozycję na wykresie.

Mogą wykorzystać te dane, aby pokazać klientowi jego obecne wyniki na tle konkurencji, a w niektórych przypadkach przewidzieć przyszły potencjał przychodowy i sporządzić prognozę.

Najlepsze praktyki PriceLabs

Oto kilka cennych wskazówek od Mike'a.

Wskazówka nr 1: Skup się na obłożeniu i przychodzie brutto, a nie na cenie za noc

Ceny się zmieniają, dlatego warto ustalić docelowy przychód brutto na cały rok. Następnie odpowiednio dostosuj ceny do wybranej strategii – agresywnej lub zachowawczej.

Wskazówka nr 2: Przeanalizuj konkurencję!

Upewnij się, że przy analizie konkurencji korzystasz z właściwych porównań. Na przykład: masz dom z 4 sypialniami. Jeśli porównujesz go z innym 4-sypialniowym domem w okolicy, który ma basen i pokój do gier, a ty ich nie masz, to porównanie nie jest miarodajne.

Rekomendacja PriceLabs

‘Niezależnie od branży, musisz wyznaczać sobie punkt odniesienia i uczyć się od najlepszych. W branży najmu krótkoterminowego takim punktem odniesienia jest branża hotelarska. Hotele nie utrzymują stałych stawek – zmieniają ceny co minutę. Ustalają stawki, porównując ceny z innymi hotelami, i patrzą na rynek w szerszej perspektywie, uwzględniając sezony i trendy. Trzeba się od nich uczyć!
Bez dynamicznych cen naprawdę działasz po omacku.
Możesz zaniżać ceny i mieć stałe rezerwacje – ale to oznacza, że tracisz potencjalne przychody. Możesz też zawyżać ceny i mieć niskie obłożenie.
Hotele chcą osiągać najwyższe obłożenie przy najwyższych stawkach. Dlatego mają cały zespół ludzi, którzy przez cały dzień zajmują się ustalaniem właściwych cen.
Dzięki PriceLabs nie musisz nikogo zatrudniać – płacisz stałą opłatę, a PriceLabs robi za ciebie resztę. Musisz jednak włożyć własną pracę i wprowadzać korekty oraz personalizacje w zależności od tego, czy chcesz działać bardziej agresywnie, czy zachowawczo. Tę część biznesu musisz opracować samodzielnie. Ale PriceLabs daje ci wszystkie narzędzia, funkcje i personalizacje potrzebne do osiągnięcia celu.’
– Mike Chen, Property Manager & Realtor

Szukasz usług z zakresu nieruchomości lub zarządzania nieruchomościami w Orlando? Skontaktuj się z Mike Chenem.