Como usar uma calculadora de aluguel de médio prazo para avaliar o potencial do imóvel?

Para determinar se um mercado é adequado para aluguéis de médio prazo, o primeiro passo é usar uma calculadora de aluguel de médio prazo para analisar a lucratividade. Antes de investir, essa ferramenta vai te ajudar a avaliar os fatores-chave do mercado, como taxas de ocupação, leis locais de aluguel e o perfil dos inquilinos-alvo.

Este artigo explica os passos para determinar se o seu mercado é adequado para aluguéis de médio prazo e te ajuda a tomar decisões bem embasadas para maximizar seus retornos.

Leia também: Gestão de receita em aluguel por temporada: o guia completo para anfitriões e gestores de propriedades

Por que considerar um aluguel de médio prazo?

Um aluguel de médio prazo (MTR) pode ser uma estratégia de locação bastante lucrativa quando bem executada. Veja por quê:

1. Receita mais alta em comparação com contratos de longa duração

Veja a comparação entre aluguéis de curto, longo e médio prazo:

2. Menor taxa de vacância do que os aluguéis de curto prazo

Ao contrário dos aluguéis de curto prazo, que podem ter intervalos frequentes entre uma reserva e outra, os MTRs costumam ser reservados por períodos de 30 a 90 dias ou mais, o que resulta em:

• Ocupação constante com menos dias sem reserva ou intervalos vazios
• Menos rotatividade e menores custos de limpeza/manutenção
• Menor dependência da sazonalidade, já que os hóspedes de médio prazo costumam ficar por motivos de trabalho, mudança ou estudo

3. Demanda estável de grupos-chave de inquilinos

Os aluguéis de médio prazo atendem a uma base de demanda estável, que inclui:

• Viajantes de negócios e consultores (profissionais em realocação, trabalhadores remotos)
• Profissionais de saúde (enfermeiros viajantes, médicos em missões temporárias)
• Estudantes e estagiários (pós-graduação, programas de intercâmbio, estágios)
• Famílias em transição (pessoas entre uma moradia e outra)
• Equipes de filmagem e necessidades de moradia corporativa

4. Regulamentação mais favorável do que para aluguéis de curto prazo

Muitas cidades têm regulamentações rígidas sobre aluguéis de curto prazo (como proibições do Airbnb, impostos elevados e exigências de licenciamento). Porém, os aluguéis de médio prazo (30+ dias) geralmente escapam dessas restrições.

Isso torna os MTRs uma opção legal e escalável em mercados onde os aluguéis de curto prazo enfrentam restrições.

Em alguns casos, operar um aluguel de médio prazo também pode dar direito a vantagens fiscais semelhantes às dos aluguéis de curto prazo, incluindo:

• Depreciação do valor do imóvel
• Deduções em despesas operacionais (limpeza, manutenção, serviços públicos, móveis, etc.)
• Possível classificação como atividade empresarial para obter ainda mais benefícios fiscais

Como está o cenário dos principais mercados nos Estados Unidos?

O mercado de aluguéis de médio prazo nos Estados Unidos tem crescido de forma expressiva, impulsionado principalmente pelo aumento de nômades digitais, trabalhadores remotos e estudantes em busca de soluções habitacionais flexíveis.

Em 2023, houve um notável aumento de 94% no comparativo anual de diárias reservadas para estadias superiores a 30 dias.

Em 2024, várias das maiores cidades dos EUA registraram uma melhoria na acessibilidade à moradia. Os aluguéis medianos caíram pelo 18.° mês consecutivo, com mais de 90% das 50 maiores cidades reportando uma redução na parcela da renda destinada ao aluguel em comparação com 2023.

O mercado de aluguel nos EUA em 2025 mostra sinais de estabilização após anos de alta nos custos de moradia no pós-pandemia. Os aluguéis ainda estão 17,72% mais altos do que em março de 2020, mas 8,26% abaixo do pico registrado em 2022.

Análises dos principais mercados:

1. San Antonio e Austin, Texas:
   San Antonio adicionou 14.500 novos apartamentos no último ano, mas apenas 7.630 foram alugados, gerando altas taxas de vacância.
   
   O aluguel médio de um quarto é de ~$1.100, e de dois quartos, ~$1.407.
   
   Apesar da oferta de 36.000 novos apartamentos, apenas 19.000 foram alugados, aumentando a concorrência entre os proprietários.
2. Birmingham, Alabama:
   Essa cidade oferece oportunidades interessantes para investidores em aluguéis de médio prazo.
   
   Os valores dos imóveis caíram 4,9%, com um preço médio atual de $126.949.
   
   A taxa mensal de aluguel é de $1.800, gerando uma receita anual de $19.800 com 347 anúncios ativos.

O mercado de aluguéis de médio prazo nos EUA está em evolução, com algumas cidades oferecendo condições mais favoráveis tanto para inquilinos quanto para investidores.

A seguir, vamos explicar como você pode identificar se o seu mercado é adequado para aluguéis de médio prazo.

Como saber se o seu mercado é adequado para aluguéis de médio prazo?

Lançar um aluguel de médio prazo (MTR) com sucesso exige muito mais do que encontrar um imóvel e anunciá-lo. A chave da lucratividade está em entender se o mercado suporta aluguéis de médio prazo em termos de demanda, regulamentações e viabilidade financeira.

Agora vamos te ajudar a determinar se o seu mercado é favorável para aluguéis de médio prazo usando uma calculadora especializada.

1. Pesquise as regulamentações locais

Este é o primeiro passo. Você precisa entender as leis e restrições locais sobre aluguéis de médio prazo. Muitas cidades regulam rigorosamente os aluguéis de curto prazo (menos de 30 dias), mas os de médio prazo (30+ dias) geralmente enfrentam menos restrições.

No entanto, isso varia conforme a localização.

Pesquise por « regulamentações de aluguel de médio prazo em [nome da cidade] » ou consulte o órgão municipal de habitação e zoneamento para saber se os MTRs exigem licenças ou autorizações específicas

Verifique também se o seu imóvel está dentro de um condomínio ou associação de moradores (HOA) e revise as regras internas, já que muitos proíbem aluguéis com menos de seis meses.

📌 O que fazer? Entre em contato com a autoridade habitacional local ou consulte um advogado imobiliário para confirmar que os MTRs são legalmente permitidos na sua área.

2. Identifique os fatores de demanda no mercado

Os aluguéis de médio prazo prosperam em regiões onde as pessoas precisam de moradia temporária por 1 a 6 meses. Alguns dos principais fatores de demanda incluem:

a. Viajantes de negócios e corporativos:

Cidades com grandes sedes corporativas, polos tecnológicos e distritos empresariais atraem executivos, consultores e trabalhadores remotos que precisam de estadias mais longas.

• Como verificar? Busque empresas da Fortune 500, grandes parques de escritórios ou tendências de realocação corporativa no seu mercado-alvo.
• Exemplo: Austin, TX tem um setor tecnológico em ascensão (Tesla, Apple, Oracle) impulsionando a demanda

b. Profissionais de saúde e enfermeiros viajantes

Hospitais contratam enfermeiros viajantes, residentes médicos e médicos que precisam de moradia temporária perto do local de trabalho.

• Como verificar? Pesquise hospitais universitários, centros de trauma nível 1 e instalações de saúde de alto nível no seu mercado.
• Exemplo: Phoenix, AZ tem grandes hospitais como Mayo Clinic e Banner Health que atraem demanda MTR de enfermeiros viajantes

c. Nômades digitais e trabalhadores remotos

Algumas cidades são pontos de encontro para trabalhadores remotos e nômades digitais que buscam aluguéis flexíveis e totalmente mobiliados.

• Como verificar? Use o NomadList ou confira a categoria « Work From Anywhere » do Airbnb
• Exemplo: Denver, CO é um dos destinos favoritos de trabalhadores remotos pelo seu estilo de vida e espaços de coworking.

3. Identifique a concorrência no mercado

Depois de identificar a demanda potencial, o próximo passo é analisar a concorrência observando os anúncios de aluguel de médio prazo existentes na sua região.

Se você já identificou o mercado e um imóvel, use o Market Dashboard da PriceLabs para identificar outros aluguéis de médio prazo.

Com o Market Dashboard da PriceLabs, você pode criar grupos concorrentes personalizados para comparar os outros anúncios do mercado com o seu. Aqui você também pode identificar quantos aluguéis de médio prazo existem no mercado.

Isso vai te ajudar a entender a oferta do mercado. Agora você pode responder facilmente às seguintes perguntas:

1. Quantos anúncios estão disponíveis? (Mais anúncios = maior demanda)
2. Quais são os preços médios e as taxas de ocupação?
3. Que tipos de comodidades e propriedades são mais populares?

O gráfico de Duração da Estadia por Data de Estadia no Market Dashboard também vai te ajudar a entender a duração típica das reservas para qualquer período selecionado. Ao passar o cursor sobre o gráfico, você obtém informações detalhadas, incluindo a duração da estadia e a tarifa média por diária para datas específicas.

O gráfico abaixo mostra que, em 9 de janeiro de 2025, a maioria das reservas era para estadias prolongadas (29+ dias), indicando uma forte demanda por aluguéis de médio prazo e que o preço base por diária dessas reservas era de $88,04.

4. Entenda o potencial de aluguel

Enquanto analisa a demanda, você também precisa entender o potencial de aluguel do seu imóvel. Isso vai te ajudar a saber se o seu investimento no Airbnb será lucrativo ou não.

Para determinar se o seu mercado é lucrativo, você precisa calcular a receita potencial, as despesas e as margens de lucro. Uma calculadora de aluguel de médio prazo como o PriceLabs Revenue Estimator Pro vai te ajudar a estimar seus ganhos esperados em comparação com estratégias de aluguel de longa ou curta duração.

O PriceLabs Revenue Estimator Pro vai te ajudar a entender e maximizar o potencial de receita do seu imóvel! Insira os dados da sua propriedade — endereço e número de quartos — e vamos gerar uma estimativa do seu potencial de aluguel.

Isso vai te ajudar a entender se o seu investimento é uma boa escolha. Se a receita de aluguel, o ADR (tarifa média diária) e a taxa de ocupação forem suficientemente altos, seu investimento será um sucesso.

Essas são as métricas-chave de desempenho para imóveis de temporada que você deve acompanhar:

1. Tarifa média diária
2. Taxa de ocupação
3. Receita mensal
4. Despesas mensais
5. Lucro líquido mensal e anual

5. Entenda a sazonalidade do mercado

A lucratividade do seu mercado também depende da sazonalidade. Em alguns momentos, o mercado vai te indicar o caminho do aluguel de curto prazo; em outros, o de médio prazo.

A demanda oscila ao longo do ano por conta de tendências sazonais, feriados e eventos locais. Enquanto os aluguéis de curto prazo se beneficiam desses períodos de alta, os de médio prazo exigem uma demanda estável e constante — o que torna essencial analisar como a sazonalidade afeta o seu mercado antes de adotar uma estratégia MTR.

Se o seu mercado apresenta grandes variações — como uma estação de esqui lotada no inverno mas vazia no verão — pode ser difícil manter os aluguéis de médio prazo ocupados o ano todo. No entanto, mercados com demanda corporativa, médica ou acadêmica constante (cidades com universidades, hospitais ou polos empresariais) tendem a ser mais favoráveis para MTRs.

Como analisar a demanda sazonal para MTRs?

Para determinar se um mercado suporta aluguéis de médio prazo, você precisa avaliar tanto os dados de desempenho histórico quanto as tendências futuras do mercado:

• Dados históricos: identifique padrões em estadias prolongadas. Houve reservas de 30+ dias de forma consistente nos anos anteriores, ou as estadias mais longas eram apenas sazonais?
• Dados futuros: use ferramentas como o Market Dashboard da PriceLabs para acompanhar as mudanças de demanda, os preços dos concorrentes e as tendências de duração da estadia na sua região.

Ao combinar dados históricos com informações em tempo real, você ficará à frente das mudanças do mercado e otimizará sua receita sem precisar adivinhar:

1. Use o Market Dashboard e os Dados da Vizinhança da PriceLabs para acompanhar os preços e as mudanças de demanda dos concorrentes.
2. Analise o desempenho passado para definir uma estratégia sazonal de precificação sólida.
3. Ajuste dinamicamente usando o Portfolio Analytics em tempo real para acompanhar o ADR (tarifa média diária), o RevPAR e as tendências de ocupação.

Você deve combinar os dados de desempenho passado do seu imóvel em Revisão de Preços e o PriceLabs Portfolio Analytics com o Market Dashboard da PriceLabs e os Dados da Vizinhança para obter insights valiosos sobre o mercado e a precificação do seu imóvel.

PriceLabs Portfolio Analytics vai te oferecer um sistema de relatórios em tempo real que acompanha as principais métricas financeiras do seu imóvel, fornecendo uma visão rápida do seu desempenho.

Com uma análise mais aprofundada no nível do anúncio, você pode usar nossos dados para tomar decisões embasadas ao definir sua estratégia de precificação.

Considerações finais sobre o uso de uma calculadora de aluguel de médio prazo

O mercado de aluguéis de médio prazo representa uma oportunidade incrível para investidores no Airbnb, graças à maior flexibilidade e à crescente demanda em diferentes perfis demográficos. O aumento na receita também é um grande fator motivador.

No entanto, você deve usar uma calculadora de aluguel de médio prazo para entender seu mercado e considerar vários fatores, como a demanda local, a oferta de imóveis e o ambiente regulatório.

Usar ferramentas como o PriceLabs Revenue Estimator Pro e o Market Dashboard pode fornecer insights valiosos sobre os retornos potenciais e a dinâmica do mercado.