6 melhores dicas para conversar com proprietários de aluguel de temporada na baixa temporada

Para um gestor de propriedades de aluguel de temporada, enfrentar a baixa temporada é inevitável. As taxas de ocupação dos aluguéis de temporada podem cair bastante nos períodos de menor demanda. Um aumento de 11% na oferta de aluguéis de temporada de 2022 a 2023, que superou a demanda, também contribuiu para uma queda nos principais indicadores de desempenho. Por exemplo, a taxa de ocupação de aluguéis de temporada nos EUA em fevereiro de 2024 foi 4% menor do que em 2023 e 8% menor do que em 2022. Isso significa que está cada vez mais difícil conseguir reservas, especialmente quando o pico da alta temporada já ficou para trás. Isso pode gerar preocupações entre os proprietários de aluguel de temporada durante a baixa temporada e, como gestor, eles vão recorrer a você em busca de respostas.

Mas aqui está o ponto essencial: ter uma estratégia de preços bem estruturada e manter uma comunicação aberta e baseada em dados pode aliviar as preocupações e preparar todos para o sucesso. Começar cedo, alinhar objetivos e usar dados de mercado para orientar as decisões vai te ajudar a navegar com confiança pelos meses mais tranquilos e manter seus proprietários engajados. Vamos explorar seis dicas essenciais para conduzir essas conversas e se preparar para a próxima baixa temporada.

Leitura recomendada: Gestão de propriedades de aluguel de temporada: o guia completo para gestores profissionais

1. Inicie as conversas cedo e defina expectativas claras

Antes de a baixa temporada começar, entre em contato com seus proprietários e apresente um plano. Comece reconhecendo que padrões de reserva mais lentos são esperados durante esse período. Por exemplo, em muitos mercados dos EUA, as reservas começam a diminuir por volta de meados de agosto. Ao se antecipar, você evita o pânico de última hora e define expectativas.

Diferentes proprietários têm níveis de tolerância ao risco e objetivos distintos para suas propriedades. Um pode priorizar maior taxa de ocupação, enquanto outro foca em maximizar a receita, mesmo que isso signifique uma ocupação menor. Por exemplo, se um proprietário quer priorizar a ocupação, você pode sugerir definir um preço mínimo mais baixo ou aplicar descontos antes do habitual. A flexibilidade com as restrições de estadia mínima também pode abrir mais oportunidades, especialmente se fins de semana ou estadias curtas forem comuns no seu mercado.

Ter essas conversas com antecedência ajuda a garantir que todos estejam alinhados, e quando as reservas desacelerarem, todos já saberão o plano.

2. Use dados de mercado para contextualizar a situação

Os proprietários podem não compreender totalmente as tendências gerais de mercado que afetam a propriedade deles, por isso é fundamental usar dados para embasar a conversa. Por exemplo, se o mercado está abaixo dos números do ano anterior, compartilhe esse insight com seus proprietários. Mostrar como a propriedade deles se sai na baixa temporada em comparação com o mercado oferece uma visão mais clara do cenário.

Com ferramentas como os Market Dashboards do PriceLabs, você pode comparar o desempenho da sua propriedade com o mercado geral e explicar como a taxa de ocupação, as tendências de reservas ou o aumento da concorrência com novos anúncios afetam todos, não apenas eles. Por exemplo, se as reservas da sua propriedade estão abaixo das expectativas, mas os dados do mercado mostram que a taxa de ocupação na sua região também está baixa, isso ajuda a colocar tudo em perspectiva. Insights respaldados por dados acalmam os ânimos e mostram que você está gerenciando a situação ativamente.

Use o Gráfico de Reservas Futuras e Ocupação para identificar datas de alta e baixa demanda

3. Converse com os proprietários de aluguel de temporada sobre ajustes estratégicos de preços e estadias na baixa temporada

Depois de você e o proprietário estarem alinhados nos objetivos, discuta possíveis estratégias de preços e restrições de estadia mínima . A baixa temporada pode exigir ajustes de preço mais agressivos para manter a competitividade. Isso pode significar definir um preço mínimo mais baixo ou aplicar descontos em datas específicas com mais antecedência, especialmente durante semanas de baixa demanda.

Digamos que você sabe que há uma queda nas reservas, mas que um evento na cidade está chegando em um mês. Você pode ajustar os preços para cima naquele fim de semana específico, mas manter um preço mínimo mais baixo para os dias de semana ao redor. Essa abordagem equilibra a maximização da receita nas datas de alta demanda enquanto atrai reservas nos períodos mais tranquilos.

Além disso, considere ser flexível com as restrições de estadia. Por exemplo, reduzir sua estadia mínima de três noites para duas pode atrair mais reservas de última hora. Os Perfis de estadia mínima do PriceLabs permitem que você ajuste as restrições de estadia por temporada, ajudando a atender às mudanças do mercado sem comprometer a estratégia geral.

Crie Perfis de estadia mínima no PriceLabs

4. Comunique atualizações e ajustes de preços regularmente aos proprietários na baixa temporada

A comunicação não deve terminar após a conversa inicial. O monitoramento contínuo das tendências de mercado e do desempenho da sua propriedade é fundamental. A baixa temporada ainda pode trazer surpresas, então fique proativo revisando seus dados com regularidade.

Por exemplo, se as reservas continuarem abaixo do esperado, reavalie se outros ajustes de preço são necessários ou se descontos mais agressivos devem ser aplicados. O PriceLabs pode automatizar os ajustes de Dynamic Pricing, mas o real benefício vem da supervisão humana. Check-ins regulares com seus proprietários, acompanhados de dados atualizados e insights de ferramentas como o PriceLabs Report Builder, garantem que eles fiquem informados e tranquilos de que tudo está sendo feito para maximizar as reservas.

PriceLabs Report Builder

5. Destaque datas importantes e oportunidades

Mesmo na baixa temporada, fins de semana de alta demanda, feriados ou eventos geralmente trazem oportunidades para gerar mais reservas. Identifique essas datas com antecedência e certifique-se de que sua estratégia de preços reflita a demanda esperada. Você pode usar o Market Dashboard do PriceLabs para identificar datas importantes no calendário e planejar suas estratégias de revenue management de forma estratégica.

Identifique datas importantes no Market Dashboard do PriceLabs

Por exemplo, se houver um festival regional ou um feriado prolongado no calendário, ajuste os preços e as estadias mínimas conforme necessário para aproveitar essas oportunidades. Os proprietários nem sempre estão cientes dessas datas importantes, então compartilhar essa informação demonstra que você está pensando estrategicamente.

Além disso, se os dados de mercado mostrarem um pico de interesse em determinados fins de semana, repasse essa informação aos seus proprietários e explique como você ajustou os preços ou os requisitos de estadia para capturar mais reservas. Você pode ajudar seus proprietários na baixa temporada identificando proativamente esses períodos de alta demanda.

6. Seja transparente e proativo com os dados durante a baixa temporada

Durante a baixa temporada, é normal que os proprietários fiquem apreensivos, especialmente quando as reservas não chegam. A chave aqui é a transparência. Use os dados para mostrar que a queda não está afetando apenas a propriedade deles, mas é uma tendência de todo o mercado que se repete e se resolve naturalmente. A ferramenta Dados da Vizinhança do PriceLabs permite que você monitore as taxas de ocupação da área em tempo real, o que pode ser incrivelmente útil para acalmar as preocupações.

Por exemplo, se o seu proprietário está preocupado com uma baixa taxa de reservas, você pode mostrar que propriedades similares na área também estão registrando uma queda na taxa de ocupação. Esse tipo de comunicação proativa os tranquiliza de que você está fazendo tudo ao seu alcance para gerenciar a propriedade deles durante a baixa temporada, e que a baixa ocupação não reflete uma estratégia ruim, mas sim as condições do mercado.

Conclusão

As baixas temporadas fazem parte do ciclo natural da gestão de aluguéis de temporada. No entanto, com comunicação aberta, ajustes estratégicos e ferramentas baseadas em dados, você pode gerenciar com eficácia suas propriedades e as expectativas dos seus proprietários. Ao se preparar com antecedência, aproveitar os dados e monitorar continuamente as tendências do mercado, você pode tranquilizar os proprietários de aluguel de temporada na baixa temporada e mantê-los engajados, preparando o terreno para o sucesso quando a alta temporada retornar.