Revenue Management para Aluguel de Temporada em Multi-Familiares

No mundo em constante evolução do revenue management para aluguéis de temporada, a diferença entre um portfólio de alto desempenho e um que enfrenta dificuldades geralmente está em como os gestores de propriedades interpretam e agem com base nos dados do mercado.

No recente podcast RevLabs, Niki Turner, especialista em gestão de propriedades na PriceLabs, traz uma perspectiva única, tendo passado mais de uma década na gestão residencial multi-familiar antes de entrar no dinâmico mundo dos aluguéis de temporada.

Este artigo explora as diferenças fundamentais entre a gestão de receita a longo e curto prazo, as armadilhas mais comuns para gestores de grandes portfólios, e os pontos de dados «humanos» que um software de revenue management pode não captar.

A transição: multi-familiar vs. revenue management em aluguel de temporada

Muitos gestores de propriedades chegam ao mercado de aluguéis de temporada com experiência no mercado imobiliário tradicional. Embora o objetivo fundamental de maximizar o ROI continue o mesmo, os mecanismos do revenue management diferem de forma significativa.

1. Granularidade da estratégia

Na gestão multi-familiar, os gestores costumam buscar maximizar as mensalidades. No mercado de aluguéis de temporada, a demanda oscila diariamente. As estratégias precisam ser detalhadas o suficiente para considerar as tendências por dia da semana e os eventos locais.

2. Intensidade da gestão

A administração de propriedades para aluguel de temporada é muito mais trabalhosa. Os gestores não apenas administram um contrato de locação; eles cuidam da comunicação com os hóspedes, do marketing do aluguel de temporada, das trocas rápidas, incluindo a limpeza e o reabastecimento após cada estadia.

3. Desafios do dia a dia em comum

Apesar das diferenças estratégicas, Turner observa que as «vitórias» e as «dificuldades» do dia a dia na gestão de propriedades são muito parecidas. Seja gerenciando centenas de apartamentos ou um portfólio de aluguéis de temporada, o desafio central continua sendo equilibrar a eficiência operacional com a satisfação dos hóspedes.

Leitura recomendada: Revenue Management em Aluguel de Temporada: O Guia Completo para Anfitriões e Gestores

O erro crítico: personalizar demais seus preços

Turner compartilhou uma observação essencial sobre uma armadilha em que muitos gestores experientes caem: a personalização excessiva.

Ao usar ferramentas poderosas como o PriceLabs, o grande volume de personalizações disponíveis pode ser tentador. No entanto, mexer em muitas configurações de uma vez pode ser contraproducente.

A estratégia: Confie no algoritmo. Os gestores devem começar pelas recomendações depreço basee depreço mínimoe aplicar as personalizações do PriceLabs apenas quando tiverem um motivo específico, embasado em dados, para se desviar das tendências do mercado.

Boas práticas para gestores de grandes portfólios

Gerenciar 10 ou mais propriedades exige um nível de organização bem diferente do que gerenciar uma única unidade. Para manter um RevPAR e uma taxa de ocupação saudáveis sem se esgotar, os gestores precisam otimizar seus fluxos de trabalho.

Agrupe suas propriedades

Para portfólios com várias propriedades na mesma cidade ou mercado, o agrupamento é essencial. Isso permite que os gestores:

• Apliquem personalizações em massa para proprietários específicos ou grupos de investidores.
• Garantam consistência entre tipos de propriedades similares, como unidades de 2 quartos em um bairro específico.
• Economizem tempo fazendo uma única atualização que se propaga por todo o grupo.

Personalizações de grupo para o revenue management de grandes portfólios

Use o benchmarking de desempenho

Turner destaca a importância de saber onde uma propriedade se posiciona no mercado. Assim como gestores multi-familiares avaliam sua posição em relação à concorrência, gestores de aluguel de temporada devem usar os Dados da Vizinhança para determinar seu percentil. Isso garante que a estratégia de preços faça sentido para o produto oferecido.

O ponto de dados «humano»: feedback além da tela

Embora os dados sejam a base do revenue management, eles não contam toda a história. Turner ressalta que estar «no local» traz feedbacks que os dados nem sempre conseguem captar.

Se as taxas de ocupação estiverem caindo mesmo com preços competitivos, o feedback dos hóspedes ou da equipe pode revelar que:

• Os concorrentes oferecem comodidades específicas que a propriedade não tem e que podem exigir otimização do anúncio de aluguel de temporada.
• O valor percebido da propriedade não corresponde ao preço praticado.
• Concorrentes locais estão oferecendo «promoções» ou pacotes específicos que estão atraindo a demanda.

A linha de fundo: Os gestores devem usar os dados para definir a estratégia, mas o feedback humano para refiná-la.

Como o PriceLabs ajuda a navegar as mudanças do mercado

Para manter uma vantagem competitiva, os gestores de propriedades precisam ir além da precificação estática e integrar tecnologia que elimine os achismos. O revenue management em aluguel de temporada depende de insights de mercado aprofundados para se manter rentável. O PriceLabs oferece um conjunto de ferramentas avançadas desenvolvidas especificamente para ajudar gestores profissionais a transformar dados brutos em estratégias de receita concretas.

1. Market Dashboards: sua central de comando macro

O Market Dashboardfunciona como uma ferramenta analítica completa, dando aos gestores de propriedades uma vantagem competitiva por meio de uma análise aprofundada da concorrência e do mercado. Ele oferece uma visão consolidada da sua área local, incluindo Receita Estimada, Ocupação Média, RevPAR Médio e ADR Médio.

• Identificação de tendências: A ferramenta oferece insights sobre os padrões de reserva locais e identifica oportunidades que estão sendo perdidas no mercado.
• Análise de lacunas em comodidades: Os gestores podem usar representações gráficas para analisar as tendências de demanda por comodidades específicas antes de investir em melhorias na propriedade.
• Previsões históricas e futuras: Permite analisar dados históricos e taxas de ocupação futuras, especialmente para temporadas baixas ou datas de alta demanda.
• Benchmarking de políticas: Você pode comparar suas políticas específicas — como taxas de limpeza, políticas de cancelamento e taxas por pessoa adicional — com a média do mercado local para garantir que seus preços não estejam afastando potenciais hóspedes.

Market Dashboard do PriceLabs para o revenue management em aluguel de temporada

2. Dados da Vizinhança: análise competitiva de precisão

Os dados da vizinhança são fundamentais para o revenue management em aluguel de temporada porque permitem comparações granulares. Os gestores podem ir além das médias gerais do mercado para analisar as propriedades específicas com as quais competem diariamente.

• Grupos concorrentes personalizados: Você pode criar grupos concorrentes sob medida com base no tipo de propriedade, número de quartos ou características específicas (como aceitar pets) para obter insights precisos sobre sua verdadeira concorrência.
• Insights qualitativos e quantitativos: O calendário de concorrentes do PriceLabs permite visualizar dados numéricos e também acessar diretamente os anúncios individuais no Airbnb ou Vrbo para uma análise qualitativa.
• Otimização do preço base: Ao analisar as tarifas da concorrência e as tendências do mercado por meio dos Dados da Vizinhança, os gestores conseguem definir um ponto de partida altamente competitivo para sua precificação dinâmica.

Dados da Vizinhança para analisar a concorrência

3. Portfolio Analytics: gestão em escala

Para gestores que supervisionam 10 ou mais propriedades, Portfolio Analytics é a ferramenta de diagnóstico definitiva. Ela automatiza o acompanhamento dos Indicadores de Performance (KPIs) em todo o portfólio.

• Supervisão automatizada: Permite a gestão remota de propriedades em mais de 150 países e faz o upload automático de tarifas otimizadas nos canais preferidos, como Airbnb e Vrbo.
• Acompanhamento de desempenho: Os gestores podem comparar o desempenho atual do portfólio tanto com o mercado em geral quanto com seu próprio desempenho do ano anterior.
• Identificação de propriedades abaixo do esperado: A ferramenta destaca rapidamente quais propriedades estão ficando para trás em ocupação ou receita, permitindo ajustes estratégicos imediatos.
• Relatórios para proprietários: Usando o Gerador de Relatórios, os gestores podem criar relatórios claros e visuais para oferecer aos proprietários uma visibilidade transparente do desempenho das propriedades. Isso fortalece a confiança ao mostrar os motivos baseados em dados por trás dos ajustes de preço.

Portfolio Analytics do PriceLabs para o revenue management em aluguel de temporada

Considerações finais

O sucesso no mercado de aluguéis de temporada requer uma combinação de dados históricos, algoritmos preditivos e eficiência operacional. Como Niki Turner aponta, migrar de tarifas estáticas para uma estratégia baseada em dados é o único caminho para garantir sustentabilidade e crescimento a longo prazo.

Perguntas frequentes

1. Por que a ocupação está baixa mesmo com preços menores do que os da concorrência?

O preço não é o único fator; descrições imprecisas, fotos de baixa qualidade, poucas avaliações e uma concorrência acirrada também afetam as taxas de conversão. Além disso, se os concorrentes oferecem comodidades desejadas que sua propriedade não tem, os hóspedes podem estar dispostos a pagar mais por elas. O PriceLabs Listing Optimizer pode ajudar com isso. É uma ferramenta com inteligência artificial que analisa seu anúncio no Airbnb para identificar lacunas de conteúdo, sugere melhorias embasadas em dados para títulos e descrições, e compara seu anúncio com os melhores da região para impulsionar seu posicionamento e aumentar as reservas.

2. Com que frequência o preço base deve ser ajustado?

Os gestores devem revisar o preço base regularmente, especialmente ao mudar de temporada ou se a janela de reserva mudar significativamente. O PriceLabs recomenda usar a Ajuda com Preços Base para garantir que o ponto de partida esteja alinhado com a demanda atual do mercado.

3. Qual é um «bom» RevPAR para um aluguel de temporada?

O RevPAR é relativo a um mercado e tipo de propriedade específicos. A melhor forma de avaliar o sucesso é comparar o RevPAR com um grupo concorrente personalizado usando o Market Dashboard para ver se a propriedade está superando a média local.