Entendendo a nova estrutura de taxa do anfitrião no Airbnb: como gestores se adaptam

Navegando a nova taxa do anfitrião no Airbnb: guia para gestores sobre a comissão de 15,5%

Uma mudança importante está em andamento no Airbnb e afeta operadores profissionais de aluguel por temporada no mundo todo. A partir de 27 de outubro de 2025, a maioria dos anfitriões conectados a um PMS passará automaticamente do antigo modelo de «taxa dividida» (o anfitrião paga ≈3% e o hóspede paga cerca de 14%-16%) para uma taxa somente anfitrião de 15,5%.

Essa mudança não é só atualização de política: é um momento crítico para revenue management Sem ajustes corretos de preço, gestores de propriedades correm o risco de queda significativa nos repasses líquidos.

Este guia detalhado, criado com a PriceLabs Masterclass e especialistas do setor — Thibault Masson, Head of Product Marketing na PriceLabs e fundador da RentalScaleUp, John An, CEO da TechTape, Theoharis Mihailidis, proprietário da Villarentals.gr, e Monique DeLorenzo, Senior Solutions Consultant na PriceLabs — traz as informações e os cálculos essenciais para você se adaptar imediatamente.

1. A matemática decisiva: por que seu markup precisa ser de 18,34%

O erro mais comum é achar que basta aumentar o preço em 15,5% para cobrir a taxa. Isso está errado: o pagamento do Airbnb é calculado sobre o preço final, já com markup.

Para manter o repasse líquido igual ao de antes da mudança, você precisa aplicar um markup específico aos seus preços.

• Taxa somente anfitrião do Airbnb: 15,5% (sobre o preço bruto)
• Markup PMS necessário: ≈18,34%
• Exemplo: Migração da taxa dividida de 3% (anfitriões PMS nos EUA)

Se você estava no modelo de taxa dividida (3% anfitrião + cerca de 14% hóspede), seu markup no PMS provavelmente estava em ≈3,09% para manter um repasse líquido consistente.

A matemática: preservar repasses e preços do hóspede com a nova taxa somente anfitrião de 15,5% no Airbnb

Ao ajustar o markup para 18,34%, o preço final para o hóspede permanece quase igual ao da estrutura de taxa dividida. Agora a taxa é interna e seu repasse é preservado.

2. Passos práticos para agir agora

Para evitar redução nos repasses líquidos, aja antes do prazo de 27 de outubro: depois disso a nova estrutura entra em vigor e você corre o risco de perder receita se não ajustar as taxas.

Atualize o markup no PMS:

Este é o passo mais crucial. Entre no seu PMS/channel manager e ajuste o markup do canal Airbnb para 18,34%.

Como observou Monique DeLorenzo: «Se você está correndo agora para implementar uma estratégia de reserva direta em vez de fazer esses ajustes, acho que não seria tão prudente quanto simplesmente fazer os ajustes».

Ajuste todas as taxas (limpeza, hóspedes extras etc.):

A taxa de 15,5% do Airbnb incide sobre o subtotal inteiro da reserva, incluindo diárias, taxas de limpeza e outras taxas obrigatórias.

John An aconselha: «Se você não quer absorver esse custo, precisa aplicar markup, incluindo limpeza». Monique DeLorenzo acrescenta que «todas essas taxas extras devem ser atualizadas».

Use dados para seguir competitivo:

Embora a matemática preserve seu líquido, a concorrência pode ajustar de outro jeito.

Monique DeLorenzo sugere usar as ferramentas da PriceLabs: «Temos uma ferramenta útil em uma seção chamada Dados da Vizinhança, onde você compara sua precificação com esse markup em relação ao resto do mercado».

Os Dados da Vizinhança da PriceLabs ajudam você a seguir competitivo

3. Por que o Airbnb está fazendo essa mudança

Essa medida alinha a estrutura de taxas do Airbnb à dos principais concorrentes OTA, como Booking.com, que historicamente usam o modelo de comissão somente anfitrião.

Conversão de hóspedes:

Pesquisas mostram que eliminar uma linha separada de «taxa de serviço» — a taxa do hóspede — melhora a conversão. «A única coisa que vai mudar é que, quando todos migrarem para a taxa somente anfitrião, você não verá mais essa taxa de serviço do Airbnb», explica Monique DeLorenzo.

Transparência de preços:

A mudança cria uma experiência mais transparente para o hóspede: o preço exibido na busca é o preço final (antes dos impostos).

Paridade OTA e controle:

John An destaca o panorama: «A parte difícil agora é… se você tem um portfólio grande, isso vira provavelmente um dia de trabalho para coordenar tudo». Ele também compara a mudança às grandes plataformas de e-commerce, dizendo «Airbnb é para a Amazon o que reserva direta é para o Shopify».

Bônus: Como se tornar anfitrião no Airbnb: o guia completo

4. Implicações estratégicas: reservas diretas e outras OTAs

A transição reforça a necessidade de distribuição diversificada e de uma estratégia de preços no Airbnb.

Reservas diretas:

O custo de distribuição no Airbnb aumentou (de ≈3% para 15,5% do seu pool de repasses). Uma estratégia de reserva direta forte —sua loja «Shopify» versus o «Amazon» do Airbnb— é mais lucrativa e essencial do que nunca.

Theoharis Mihailidis observa que, para anfitriões europeus que passam de ≈15% para 15,5%, a mudança «deixa seu próprio site meio ponto percentual mais barato».

Realidades do mercado:

Apesar do aumento da taxa, John An lembra os gestores de propriedades de olhar o mercado como um todo: «No fim das contas, é um negócio e um marketplace: as pessoas pagam o que estão dispostas a pagar e não pagam o que não aceitam».

Não reaja em excesso:

Para tranquilizar, Theoharis Mihailidis, que viveu mudança semelhante na Europa anos atrás, diz: «Não, acho que não vimos nada assim» (referindo-se a uma disrupção de mercado a favor de anfitriões menores) e incentiva o profissionalismo: «Se você é um anfitrião profissional, precisa estar em todas. Não pode abandonar uma».

Conclusão

Não deixe o barulho e o «alarmismo sobre isso» levarem você a más decisões. A mudança na taxa do anfitrião no Airbnb é um ajuste técnico, fácil de gerenciar com o markup PMS correto de 18,34%. Gestores devem ver isso como um lembrete para priorizar um canal de reserva direta robusto e de alta margem.