Updated : jul 16, 2024
Por que o preço do aluguel por temporada deve ser dinâmico?
Por que a definição de um preço base é tão importante?
Como configurar um Preço Base para o seu Aluguel de Temporada?
Coisas a considerar além de dados e números
Estabelecendo uma Taxa Base com Dados de Mercado para Novas Listagens
Quando ajustar o preço base?
Como usar o PriceLabs para ajustar seu preço base?
Definir os preços corretos para o seu imóvel é o elemento mais crucial da gestão da receita de aluguel por temporada. Muito vai para o preço de seus aluguéis de temporada, como tendências de mercado, eventos e feriados, comodidades que você fornece, contagem de quartos e muito mais. Definir um preço base é a primeira decisão que você tomará para sua estratégia de preços para determinar sua taxa média noturna para o resto do ano.
Qual é o primeiro passo que você pode dar para alcançar esse objetivo? Continue lendo para saber como o preço base pode configurar sua estratégia para o sucesso.
Qual o preço base?
O preço base é a taxa média que você cobraria ao longo do ano. É a base sobre a qual todos os fatores de mercado, padrões de demanda e personalizações são aplicados. Este preço reflete a qualidade do seu anúncio; Por exemplo, um imóvel de dois quartos com decoração de luxo de alto padrão terá um preço base mais alto do que um imóvel básico de dois quartos. Este preço base fornece um ponto de partida consistente para a precificação, garantindo que todos os ajustes sejam fundamentados em uma taxa realista e competitiva.
Por que você deve definir um preço base?
Definir um preço base para o seu imóvel de aluguel de curto prazo é fundamental para uma estratégia gestão da receita . Ao contrário dos quartos de hotel, que normalmente oferecem comodidades e experiências semelhantes dentro de um mercado, cada propriedade de aluguel de curto prazo é única. Essa exclusividade torna as comparações diretas desafiadoras, mas oferece uma oportunidade de adaptar as estratégias de preços para maximizar a receita.
1. Refletindo atributos de propriedade únicos
Cada aluguel de curto prazo tem características, comodidades e condições distintas que influenciam seu apelo para os hóspedes em potencial. Fatores como piscina, eletrodomésticos modernos ou reformas recentes podem afetar significativamente o ritmo de reserva. Além disso, as avaliações on-line são cruciais para moldar a reputação de uma propriedade. Esses atributos exclusivos devem ser considerados na estratégia de preços, garantindo que o preço base reflita com precisão o valor oferecido aos hóspedes.
2. Ajustando para alterações específicas da propriedade
Os imóveis para locação de curta duração são dinâmicos, com condições que podem mudar ao longo do tempo. Reformas, atualizações ou até mesmo avaliações negativas podem afetar a atratividade de um imóvel e, consequentemente, seu preço. Um preço base fornece um ponto de referência estável que pode ser ajustado à medida que essas mudanças ocorrem. Por exemplo, uma cozinha atualizada pode garantir um preço base mais alto, enquanto uma série de revisões ruins pode exigir uma redução temporária do preço para manter uma vantagem competitiva.
3. Aprimorando a flexibilidade do gerenciamento de receita
Um preço base bem definido permite ajustes mais precisos com base na demanda do mercado , sazonalidade do aluguel por temporada e eventos especiais. Ele serve como uma base sobre a qual estratégias dynamic pricing podem ser construídas. Ao começar com um preço base, você pode implementar de forma mais eficaz mudanças que respondam às flutuações na demanda, garantindo que seu imóvel permaneça com preços competitivos durante todo o ano.
Como você configura um preço base para o seu Aluguel de Temporada?
Quaisquer que sejam as entradas ou fatores que você considere em seus preços, você deve começar em algum lugar. Um número que você acha que é uma taxa base razoável para uma listagem deve ser específico para essa listagem. Uma taxa básica é um ADR alvo.
Você pode estabelecer um preço base com base em dados de mercado, dados de portfólio da sua listagem e os dados derivados dos preços dos concorrentes.
1. Dados de Mercado
A melhor prática para estabelecer uma taxa base com dados de mercado é identificar a classificação da sua unidade (por exemplo, uma casa com 2 quartos e 1 banheiro) e ver a taxa média diária cobrada por seus concorrentes que hospedam anúncios semelhantes em sua área. Você também pode verificar manualmente os preços dos imóveis do seu segmento em OTAs como Airbnb, Booking.com e Vrbo.
Você também pode usar a ferramenta PriceLabs Dynamic Pricing para definir seu preço base com base em dados de mercado. Discuto isso mais adiante na seção abaixo.
A chave para estabelecer uma taxa básica com dados de mercado é considerar todos os fatores que constituem seu mercado e localizá-lo o máximo possível. Por exemplo, uma unidade no Queens terá taxas diferentes de uma em Manhattan. Da mesma forma, a proximidade com centros de transporte e atrações turísticas em sua área afetará o valor do seu anúncio.
2. Listando dados históricos
Se você estiver hospedando por um tempo, você também pode olhar para os dados do seu anúncio. Esses dados incluirão o ADR, a ocupação e o desempenho da listagem durante diferentes temporadas. Você pode usar a Portfolio Analytics para criar sua estratégia de preços.
3. Carteira de listagem semelhante
Se você estiver considerando o preço base para uma nova listagem, também poderá extrair dados de seu inventário de listagens semelhantes que você hospedou. Outros anúncios que oferecem comodidades semelhantes e estão situados no local exato lhe darão uma boa ideia do que funcionará para o seu novo anúncio. A taxa pode variar muito de mercado para mercado, por isso é essencial ser específico do mercado.
4. Estética e comodidades da propriedade
Embora os dados de mercado sejam a maneira mais precisa e eficaz de precificar competitivamente sua listagem, eles ainda têm limitações. Ele não pode analisar coisas como o piso em que seu anúncio está em um bloco de apartamentos, as vistas que seu imóvel ostenta, ou o preço e a qualidade de seus móveis.
Ao reservar um aluguel de temporada, você verá diferentes versões de apartamentos de 2 quartos com um banheiro. Um apartamento de 2 quartos pode ser luxuoso, oferecendo várias comodidades desejáveis. Pelo contrário, os apartamentos de 2 quartos oferecem as comodidades mais básicas e podem não ser esteticamente agradáveis.
É aqui que você precisa considerar as comodidades que você oferece e a estética do seu aluguel. Por exemplo, se o seu imóvel oferece uma qualidade de vida melhor e uma estética mais agradável do que a dos seus concorrentes, os hóspedes provavelmente pagarão mais por isso.
5. Custos Adicionais
Finalmente, você deve entender os custos associados ao seu anúncio. Os custos de manutenção e limpeza aumentarão se você hospedar principalmente pessoas para estadias mais curtas. Considere suas restrições mínimas de noite para entender melhor seus custos.
Outros custos podem incluir várias taxas, PMS ou porcentagens dynamic pricing e custos de operações on-line e práticas, como check-in e manutenção, que podem se estender aos custos operacionais. Você pode considerar isso para estabelecer margens de lucro com alguma ideia do que custa uma reserva. Se você tomar um corte de receita de reserva como uma taxa de administração ou manter o lote, como gerente, você precisa garantir que sua taxa mínima por noite pelo menos cubra seus custos.
Estabelecendo uma Taxa Base com Dados de Mercado para Novas Listagens
Uma vez que você tenha uma taxa básica com a qual você se sinta confortável, há uma qualificação muito importante – comece mais baixo para uma nova listagem. Pense na base que você determinou como a média alvo depois que sua listagem for estabelecida, em vez do valor que ela deve fazer logo de cara.
Lembre-se de que as classificações e avaliações são fundamentais para as reservas e se correlacionam com a disposição do seu hóspede de reservar seu aluguel. Seu novo anúncio ainda não terá classificações ou avaliações, diminuindo o valor geral de sua propriedade aos olhos de seus hóspedes em comparação com seus concorrentes. Se você precificar de acordo com seus concorrentes com mais avaliações enquanto ainda é um novo anúncio, você potencialmente perderá reservas e afetará a saúde do seu anúncio.
Pelo contrário, capitalize o aumento da visibilidade associado a uma nova listagem. Mantenha o ímpeto inicialmente precificando abaixo do seu potencial, incentivando cliques e reservando conversões antecipadamente. Você colherá os benefícios de manter essa visibilidade e desempenho, pois sua listagem comanda constantemente um valor percebido e uma taxa mais altos.
Procure a opção “Ajude-me a escolher um preço base” no seu painel de Dynamic Pricing para começar a usá-lo.
Quando ajustar o preço base?
Depois de definir seu preço base, veja como seus preços se comparam a outros anúncios em seu bairro. Ajuste o preço base para cima ou para baixo para flutuar dentro do percentil 25-75, dependendo da conveniência da listagem.
Você deve reconsiderar seus preços base se algo mudar o mercado drasticamente. Isso pode incluir outro lockdown ou uma mudança nas diretrizes ou leis locais de aluguel por temporada. Seus preços não refletirão essa mudança se você os mantiver estáticos.
Os anfitriões que usam a opção dinâmica não terão que gerenciar esse processo, pois o mecanismo de preços alterará automaticamente os preços diários de acordo com a saúde do mercado, o ritmo de reservas, os picos de reservas e as flutuações de mercado associadas.
No entanto, ainda é recomendável que você revisite seu preço base uma vez por semana nas primeiras 4 semanas e, em seguida, verifique-o mensalmente ou trimestralmente para ajustá-lo de acordo com seu desempenho.
Se você estiver usando um preço base por mais de algumas semanas e quiser ajustar, opte por pequenas alterações incrementais (5-10%) do seu preço base atual ao longo do tempo, em vez de uma mudança única significativa. Isso ajuda você a determinar com segurança o impacto em sua receita.
Como usar o PriceLabs para ajustar seu preço base?
Você pode começar definindo seu preço base usando PriceLabs.
Se você não tiver certeza de qual preço base definir, use nossa ferramenta Ajuda com Preços Base . Ele irá sugerir um preço base ideal com base na contagem de quartos, dados de mercado e muito mais. Existem três tipos de preço base sugerido para controle máximo:
- Preço base recomendado PriceLabs
- Preço base baseado no mercado
- Preço base personalizado
1. Preço base recomendado:
Se a listagem estiver sincronizando preços no PriceLabs por pelo menos 10 dias, recomendaremos um preço base com base no desempenho da listagem. Isso ocorre com relação ao seu mercado, à ocupação da listagem e aos seus preços base passados.
2. Preço de base importado
Não recomendamos um preço base diretamente se a listagem for recém-importada. Em vez disso, mostramos uma opção “importada” com base nos preços que a listagem tinha antes do Pricelabs. Isso pode ou não ser uma estimativa razoável, portanto, para quase todos os usuários, recomendamos definir o preço base com base nos dados de mercado em vez dos próprios dados anteriores da listagem.
3. Baseado no mercado:
Defina seu preço base com base nos dados de mercado.
- Nível de Mercado: Selecione o nível de preço em que você deseja que seu anúncio seja posicionado, ou seja, Baixo, Médio e Alto, correspondendo aos preços de percentil 25, 50 e 75.
- Categorias de Quartos: Selecione as categorias de quarto para ajustar os dados de mercado usados para calcular o preço baseado no mercado. Selecione o tamanho das listagens que você considera para seus concorrentes.
3. Preço base personalizado:
Clique no botão ‘Personalizado’ para inserir manualmente um preço base.
Até agora, você deve saber sobre o preço base do aluguel por temporada e como escolher um. Não é tão complicado se você souber quais dados procurar e quais resultados deseja alcançar com essa tarefa. Além disso, o uso de uma ferramenta de dynamic pricing como PriceLabs torna ainda mais fácil para você lidar com seus preços de aluguel por temporada.
