Updated : out 17, 2024
Aluguéis de curto prazo x médio prazo x longo prazo
Como otimizar suas estratégias de preços para estadias de médio prazo
1. Sua propriedade é feita para aluguel de médio prazo?
2. Otimize suas reservas e estratégias de preços para estadias de médio prazo
3. Entenda o mercado em comparação com sua propriedade
4. Pesquise as comodidades que você pode oferecer
5. Mantenha uma comunicação adequada com seus hóspedes
A demanda por aluguéis de médio prazo aumentou rapidamente nos últimos anos. Ser capaz de trabalhar de qualquer lugar é o principal contribuinte para isso. Mais pessoas estão procurando casas temporárias para trabalhar em lugares para os quais sempre sonharam em viajar.
Como anfitrião de tal lugar, é importante estar ciente desses desenvolvimentos e tendências do setor para aumentar sua receita. Você pode usar várias estratégias de preços para estadias de médio prazo para otimizar seus preços e aproveitar esse aumento da demanda.
A Guesty entrevistou 400 gerentes de propriedades sobre suas estratégias de adaptação para lidar com o COVID-19. 40% deles otimizaram suas propriedades para estadias de médio prazo. O COVID-19 trouxe novas personas de viagem, como:
- Viajantes que ficam presos em situações inesperadas, como bloqueios
- Nômades digitais e/ou freelancers
- Profissionais de saúde
- Arranha-céus – viajando para áreas rurais em busca de paz
- Viajantes de negócios
- Funis de aluguel devido à crise imobiliária em curso
- Aposentados (com mais de 60 anos)
A crise imobiliária nos EUA tornou-se tão intensa que as pessoas são forçadas a ir a hotéis/acomodações para garantir um teto acima de suas cabeças. Com a maioria das empresas online, os trabalhadores estão optando não apenas por trabalhar em casa, mas também por marcar o maior número possível de destinos em sua lista de viagens.
Entender como você capitaliza esse aumento da demanda pode desbloquear o potencial de crescimento oculto em seus negócios.
Aluguéis de curto prazo x médio x longo prazo
O período pelo qual você decide alugar sua propriedade afetaria significativamente os locatários que você atrairia. Uma propriedade de aluguel de curto prazo atrairia principalmente turistas, enquanto uma propriedade de aluguel de longo prazo atrairia nômades digitais ou pássaros da neve.
Vamos tentar definir todos os três para obter mais clareza antes de mergulhar fundo nos aluguéis de médio prazo:
| S.No | Arrendamento de curta duração | Arrendamento de Média Duração | Arrendamento de longa duração |
|---|---|---|---|
| 1 | Os hóspedes geralmente ficam por cerca de 3-7 dias. | Os hóspedes normalmente se hospedam mensalmente. | Os hóspedes geralmente ficam por 90+ dias até mais de um ano. |
| 2 | O fluxo de caixa é rápido e substancial, mas também inconsistente. | O fluxo de caixa é moderado, menor que os STR, mas maior que os LTRs. | O fluxo de caixa é consistente, mas consideravelmente menor. |
| 3 | Os custos operacionais são altos. | Os custos operacionais são moderados. | Os custos operacionais são moderados. |
| 4 | Não é necessário contrato de aluguel. | O contrato de locação em um nível fundamental pode ser necessário para garantir que o hóspede esteja ciente de seus direitos | Uma pessoa que fica em uma propriedade por mais de 90 dias pode ser considerada inquilina em muitos lugares. Um contrato de aluguel seria então uma escolha sábia. |
| 5 | Flexibilidade para carregar dinamicamente devido à demanda variável no mercado. | Flexibilidade moderada para alterar os preços mensalmente de acordo com a demanda. | Preços fixos para a propriedade durante todo o ano, pois a propriedade está sendo reservada para o ano inteiro. |
| 6 | As restrições e regulamentos na comunidade local são altos. Algumas localidades também proibiram aluguéis de curto prazo. Você precisa estar ciente das restrições locais. | Não há muitas restrições ou regulamentos legais em torno dos aluguéis de médio prazo. Você precisa estar ciente das restrições locais. | Pode haver muitas restrições para se pensar ao alugar a longo prazo. A pessoa que alugou sua propriedade também pode ter benefícios de inquilino. Você precisa estar ciente das restrições locais. |
| 7 | Alto desgaste devido à alta rotatividade. | Rotatividade moderada. No entanto, os locatários de médio prazo podem querer modificações em sua propriedade. | Menos desgaste devido à menor rotatividade; no entanto, os locatários de longo prazo podem fazer modificações. |
| 8 | Demanda flutuante por aluguéis de curto prazo. Durante o bloqueio global induzido pela pandemia, os aluguéis de curto prazo tiveram que ser fechados até que o mundo se abrisse. | O mercado é volátil, mas estável. Embora a demanda varie, as pessoas que reservaram por mais de um mês ainda precisariam da propriedade por esse período. | A volatilidade do mercado é significativamente menor. Muito provavelmente, as pessoas que reservaram a propriedade por mais de 4 meses não seriam afetadas pelo mercado ou pelas tendências globais em grande medida. |
Aluguel de médio prazo: prós x contras
Você pode ter começado com um imóvel de aluguel de curto prazo. Você testemunhou as mudanças no mercado e agora está procurando transformá-lo em um aluguel de médio prazo. Antes de tomar qualquer decisão, pesar seus prós e contras é essencial para elaborar várias estratégias de preços para estadias de médio prazo.
Prós da otimização para aluguéis de médio prazo
1. Menos custos operacionais
Quando uma pessoa aluga sua propriedade por um longo tempo, você estaria isento de fazer com que sua propriedade parecesse impecável para um novo hóspede. Você pode economizar nos custos de limpeza. Um acordo ou um acordo entre você e seu hóspede também pode ajudá-lo a entender a profundidade de seus custos de limpeza. A maioria dos aluguéis de médio prazo limparia após o check-out da missão ou teria limpezas opcionais no meio da estadia. Se você e seu hóspede quiserem, você pode concordar com horários de limpeza diferentes do seu próprio horário ou pode concordar em fornecer um serviço de limpeza para eles.
2. Menor desgaste de sua propriedade
A alta rotatividade de aluguéis de curto prazo pode causar maior desgaste em sua propriedade. Isso pode ser evitado quando a mesma pessoa fica lá por um tempo.
3. Risco de receita reduzido
É sabido que os aluguéis de curto prazo, embora lucrativos, vêm com sua parcela de riscos. Não é garantido que você terá lucro no final do mês. Pode haver dias em seu calendário em que você pode não ter uma reserva. Isso resulta em receita inconsistente. Quando uma pessoa aluga seu imóvel por mais tempo, você receberá aluguel contínuo dela. Isso reduz o risco de pagamento ou lucro para aquele mês.
4. Restrições e legalidades reduzidas.
Mais e mais condados estão impondo restrições aos aluguéis de curto prazo. Isso se deve à crise habitacional paralisante. No entanto, não há muitas restrições em torno dos aluguéis de médio prazo. É importante lembrar que, na maioria das localidades, se uma pessoa permaneceu em sua propriedade por mais de 90 dias, ela é considerada um inquilino. Elabore um contrato de aluguel adequado para ajudá-lo a comunicar melhor as legalidades.
5. Renda mais alta do que aluguéis de longo prazo
Ao alugar sua propriedade para locatários de longo prazo, você se beneficia de uma renda mensal definida. Você não precisa se preocupar em encher constantemente sua propriedade com pessoas; Você já tem pessoas em seu prédio todos os meses. No entanto, com um aluguel de médio prazo, você tem o benefício de abrir sua propriedade para locatários de curto e médio prazo. Dessa forma, você também pode lucrar com a sazonalidade e a demanda em sua localidade.
Contras da otimização para aluguéis de médio prazo
1. Trabalho jurídico
Ao alugar seu apartamento para um locatário de médio prazo, você deve cobrir todas as suas bases e garantir que você e seus convidados estejam protegidos. Por exemplo, você terá que discutir o ciclo de pagamento e certificar-se de que todos os detalhes de como o pagamento deve ser feito sejam mencionados. Isso garantirá uma comunicação clara entre você e seus hóspedes e o protegerá de qualquer responsabilidade. Você deve verificar as legalidades em sua localidade ou estado em relação às definições dos aluguéis de médio prazo.
2. Volatilidade do mercado
O mercado pode continuar flutuando. O mercado em que o seu imóvel se encontra, tem alguma procura para arrendamentos de média duração? Quando a demanda é alta? Você precisa saber a resposta para essas perguntas. Se os aluguéis de médio prazo estiverem em demanda por um tempo, você deve otimizar sua propriedade para esse período para aluguéis de médio prazo.
3. Renda mais baixa do que os aluguéis de curto prazo
Ao alugar seu imóvel para aluguel de curto prazo, você estará precificando seu imóvel alto ou baixo de acordo com a demanda do mercado. Às vezes, você pode acabar ganhando dinheiro que não imaginava. Os locatários de médio prazo, no entanto, estão procurando propriedades que estejam disponíveis para eles a um preço razoável por pelo menos um mês! Eles podem não estar procurando desembolsar um preço alto por uma estadia de 2 dias durante o pico do Natal em sua propriedade.
Como otimizar suas estratégias de preços para estadias de médio prazo
Os aluguéis de médio prazo sempre estiveram ao virar da esquina. Como você pode garantir que sua propriedade esteja preparada para o sucesso no mercado de aluguel de médio prazo? Leia para entender os próximos passos.
1. Sua propriedade é feita para aluguel de médio prazo?
É essencial olhar para o seu imóvel e perceber se existe procura suficiente para criar mais oferta. Se sua propriedade estiver em áreas comerciais populares como Chicago, Seattle ou Nova York, você estará cercado por grandes empresas e haverá uma demanda consistente por moradias de médio prazo.
Se sua propriedade estiver em áreas turísticas populares no Havaí, Milwaukee ou mesmo em São Francisco, você provavelmente terá uma boa demanda por aluguéis de curto prazo. No entanto, com o boom dos nômades digitais, você também pode olhar para aluguéis de médio prazo. Você pode usar a demanda por aluguéis de médio prazo para preencher seus calendários durante os períodos lentos de aluguel de curto prazo.
Algumas métricas que você pode acompanhar e entender sobre o seu mercado:
- O prazo de entrega é o número de dias de antecedência das reservas feitas em sua propriedade.
- A duração da estadia é o número de dias que seus hóspedes fazem suas reservas.
- Preços de outras propriedades semelhantes em seu bairro.
- Sazonalidade da área local
Seus preços e sazonalidade devem corresponder ao tempo de espera e à duração da estadia de seus hóspedes em potencial. Examinar seus registros anteriores e compará-los com o mercado é essencial. Por exemplo, você pode notar que o verão e o inverno são as temporadas de pico para aluguéis de curto prazo. No entanto, sua propriedade pode estar atrasada durante as temporadas de outono e primavera. Você pode otimizar suas estratégias de preços para estadias de médio prazo durante as temporadas de outono e primavera.
Você pode usar os dados de mercado do PriceLabs Market Dashboard para identificar os tipos de propriedades que seriam lucrativas para você investir. Os painéis de mercado são painéis personalizados totalmente automatizados que ajudam você a rastrear dados de aluguel por temporada em qualquer lugar do mundo. Você também poderá analisar as tendências do mercado de aluguéis de curto e médio prazo. Você pode analisar os vários KPIs de seu tipo de propriedade em potencial para poder tomar decisões informadas de investimento e preços para maximizar o lucro. Também ajuda você a ter uma visão melhor dos outros mercados sempre que decidir expandir ou criar seu portfólio.
2. Otimize suas reservas e estratégias de preços para estadias de médio prazo
Digamos que você tenha decidido incorporar também aluguéis de médio prazo em suas reservas. O próximo passo natural é garantir que você obtenha as reservas certas e precifice-as de acordo.
#1 Ofereça descontos semanais/mensais eficientes
Você pode incentivar estadias mais longas e cobrar tarifas mais altas para qualquer data em que aceite estadias curtas, oferecendo descontos com base nos padrões de reserva dos hóspedes. Esses descontos geralmente aparecem como uma taxa com desconto nas OTAs. Dessa forma, os hóspedes têm a impressão de que estão adquirindo uma propriedade com preço mais alto por um preço com desconto, e quem não gosta de uma boa economia de dinheiro!
Vamos mergulhar na matemática rápida!
| Algumas suposições Sua ocupação: 80% Seu ADR: US$ 100 | Sua receita no mês passado seria = 80% x 100 x 30 = $ 2400 |
| Digamos que você tenha aplicado um desconto de 20% e tenha reservado Sua ocupação: 100% Seu ADR: $ 80 | Sua receita no mês passado seria = 100% x 80 x 30 = $ 2400 |
Um desconto de 20% para uma reserva de um mês faria com que você tivesse o mesmo valor que aceitar reservas mais curtas com sua tarifa padrão.
Bônus adicionado: Uma carga de trabalho muito mais leve e uma maior garantia de um calendário reservado.
#3 Planeje lacunas em seus calendários
Ao planejar estratégias de preços para aluguéis de médio prazo, você também pode encontrar lacunas inesperadas em seu calendário. Você precisa levar em conta essas lacunas e garantir que você obtenha uma reserva para elas e, ao mesmo tempo, gere receita. Entre duas reservas de meio de prazo, você pode ter alguns dias de vaga.
Sua estratégia de preços deve considerar a possibilidade de ter essas lacunas e deve estar preparada o suficiente para preenchê-las de forma lucrativa. Isso pode significar definir preços diferentes para reservas de última hora, para reservas que você recebe com meses de antecedência, para dias entre duas reservas de médio prazo, etc.
Com o PriceLabs, você pode controlar facilmente todos os itens acima (e muito mais) usando nossas várias personalizações.
#4 Reduza as flutuações de preços
Cada dia pode ter demandas e preços diferentes. Pode haver momentos em que você observa tendências diferentes dos ajustes padrão. Por exemplo, se você estiver em uma cidade como Nova York, poderá receber mais demanda durante a semana do que nos fins de semana. É super fácil gerenciar isso se você for um usuário PriceLabs . Para ajustar seus preços para atender a demandas variadas, você pode adicionar um ajuste baseado em porcentagem para aplicar às nossas recomendações de preços.
A sazonalidade é a variação cíclica da demanda ao longo do ano. Isso é único para cada mercado. Por exemplo, Miami recebe a maior demanda durante o inverno de snowbirds. Com dados históricos, você pode prever a variação cíclica na demanda e planejar com antecedência.
PriceLabs dá a você o bastão para ajustar as variações necessárias em seus preços de acordo com as tendências do mercado e sua experiência. Você pode conseguir isso usando o recurso de agressividade do fator de demanda do nosso painel. Você está em um mercado que não flutua tanto quanto o mercado de aluguel de curto prazo. Você pode transformar a agressividade em conservadora para garantir que ainda capture a demanda, mas não muito para garantir que seus preços sejam otimizados.
3. Entenda o mercado em comparação com sua propriedade
Uma das principais vantagens de uma reserva de médio prazo é saber que você tem uma renda consistente. Quando as notas estão sendo empilhadas de um lado, é sempre bom saber que as notas de dinheiro também são empilhadas de forma consistente em um canto. Um aluguel de médio prazo exigirá muito menos tempo e custo operacional do que um aluguel de curto prazo. Você não teria que gastar muito tempo com o marketing do seu aluguel por temporada, cuidando de muitos hóspedes, manutenção, etc. Com dinheiro consistente no bolso, você terá mais tempo disponível.
É importante analisar e pesquisar seus concorrentes, pois isso o ajudará a entender a vantagem que seus concorrentes têm sobre você ou o que você está fazendo melhor do que eles. Quando você sabe contra o que tem que competir, também pode tomar decisões estratégicas sobre o que pode oferecer. Isso vai desde o preço até as campanhas de marketing que você pode querer realizar.
4. Pesquise as comodidades que você pode oferecer
Você receberá hóspedes com necessidades variadas – snowbirds, nômades digitais, turistas em família, etc. Você precisa saber quais comodidades pode hospedar em sua propriedade para proporcionar uma excelente estadia aos seus hóspedes em potencial.
Quais são algumas das comodidades que você pode oferecer?
- Wi-fi super rápido
- Espaço de trabalho confortável
- Utensílios de cozinha adequados
- Acesso estacionário
5. Mantenha uma comunicação adequada com seus hóspedes
Depois de obter as reservas, é essencial certificar-se de que você estabeleceu regras básicas adequadas com seu hóspede. Isso é importante para garantir que você e seus convidados estejam protegidos de responsabilidades. Você pode fazer com que eles assinem um contrato de aluguel juridicamente vinculativo.
O que deve incluir o seu contrato de aluguel?
- Regras da casa
- Detalhes do aluguel
- Datas de vencimento do aluguel
- Detalhes do depósito de segurança
- Acessórios de acomodação
- Duração da estadia
Mantenha um canal de comunicação aberto com seus hóspedes para a melhor experiência do hóspede.
Os aluguéis de médio prazo podem não ser a opção mais lucrativa, mas são os mais fáceis de gerenciar. Especialmente quando comparado à volatilidade dos aluguéis de curto prazo. Ajustar suas taxas lhe dará o impulso necessário para ser competitivo e aumentar seus lucros. Aproveitar a tecnologia do mercado pode ajudá-lo a ouvir atentamente os sussurros dos mercados e otimizar seus negócios de acordo.
Tem uma história de aluguel de médio prazo que inspiraria outras pessoas? Ou perguntas ou feedback para nós, basta entrar em contato conosco. Adoraríamos ouvir de você.
