O mercado de aluguel de curto prazo de Portugal permanece um dos mais fortes da Europa, atraindo amplamente turistas internacionais, nômades digitais e viajantes em busca de estadias prolongadas. Sua atratividade durante o ano inteiro garante uma demanda estável, mas, em 2025, os gestores de propriedades enfrentam um mercado definido pela sazonalidade pronunciada, regulamentações mais rígidas e aumento na concorrência.

Ao mesmo tempo, a precificação dinâmica surgiu como um fator decisivo para maximizar tanto a ocupação quanto a receita. Este artigo explora as últimas tendências em ocupação, preço médio da diária, RevPAR (receita por quarto disponível), comportamento das reservas e regulamentações, além de mostrar como a precificação dinâmica continua proporcionando uma vantagem competitiva mensurável aos operadores de aluguel de curto prazo.

Tendências no mercado de aluguel de temporada de Portugal em 2025

Ferramentas como o Índice ACP Mundial e o Market Dashboard do PriceLabs permitem que os gestores de propriedades em Portugal e outros países analisem as tendências do mercado, monitorem a demanda e otimizem as estratégias de receita. Com base nesses insights, identificamos as principais tendências que influirão no mercado de aluguel de curto prazo de Portugal em 2025.

1. Tendências na ocupação

Os picos de verão dominam o mercado
As tendências do mercado de aluguel de temporada de Portugal em 2025 continuam altamente sazonais, sendo que a maior parte da procura acontece nos meses de verão. Agosto se destaca como o mês mais movimentado, atingindo a marca impressionante de 85% de ocupação, seguido por julho (76%) e junho (69%). Os meses de demanda intermediária também apresentam um desempenho sólido – maio (66%) e setembro (74%) – graças ao turismo cultural e à crescente presença de nômades digitais.

O inverno continua sendo o ponto fraco
Por outro lado, o inverno ainda representa o período mais calmo. Janeiro (42%) e fevereiro (48%) registram os níveis de ocupação mais baixos do ano. Dito isso, Lisboa e Porto conseguem manter a demanda relativamente estável em comparação com as regiões litorâneas, que dependem muito do turismo de verão.

Resumo do desempenho anual
Analisando o ano como um todo, os aluguéis de temporada em Portugal apresentam uma ocupação média de cerca de 61%. Na comparação ano a ano, o mercado permanece estável, com um pequeno aumento na ocupação na primavera, impulsionado principalmente por estadias de longo prazo por parte de nômades digitais.

O que isso significa para os gestores de propriedades
Portugal ainda depende muito dos meses de pico do verão, mas a demanda constante nos centros urbanos e o aumento no influxo de nômades digitais estão ajudando a amenizar as baixas no inverno. Para os gestores de propriedades, isso cria uma oportunidade clara: atrair reservas de médio e longo prazo na baixa temporada para garantir uma receita mais estável e reduzir a dependência apenas do pico do verão.

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2. Tendências no preço médio da diária

O preço médio da diária em Portugal sofre forte influência da sazonalidade, havendo picos no verão e desempenho mais baixo nos meses de inverno. O preço médio da diária mais alto é registrado em julho (246 €), seguido por junho (216 €) e agosto (161 €). Por outro lado, fevereiro (104 €) e janeiro (113 €) representam os meses mais fracos em termos de resiliência de preços.

• Preço médio da diária anual: 125 €
• Preço médio da diária na alta temporada: 161 € a 246 €
• Preço médio da diária na baixa temporada: 80 € a 113 €

Insight: Os mercados litorâneos e de lazer de Portugal continuam atraindo viajantes dispostos a pagar valores mais altos durante os meses de pico do verão, sendo que os preços mais elevados são encontrados em julho e junho. No entanto, no inverno, o preço médio da diária cai para quase um terço dos valores máximos do verão, o que ressalta a importância de usar estratégias de preços flexíveis e baseadas no mercado para manter o desempenho da receita durante os períodos de baixa demanda.

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3. Tendências na RevPAR

A RevPAR (receita por unidade disponível) reflete a forte sazonalidade do mercado de aluguel de curto prazo de Portugal. O mês de agosto domina com 138 €, enquanto os valores em janeiro e fevereiro caem para apenas 41 € a 43 €, mostrando a desaceleração acentuada no inverno.

• RevPAR média anual: 75 €
• RevPAR mais alta: 138 €
• RevPAR mais baixa: 69 €

Insight: As flutuações na RevPAR revelam os riscos de se confiar em preços estáticos. Embora o preço médio da diária permaneça relativamente estável nos meses de pico, a ocupação fora de temporada cai drasticamente, prejudicando o desempenho. Os gestores de propriedades que utilizam estratégias de precificação dinâmica podem suavizar as oscilações na receita, chegando a alcançar uma RevPAR significativamente mais alta em comparação com aqueles que aplicam preços sazonais fixos.

4. Tendências na janela de reserva

Os viajantes em Portugal estão fazendo reservas mais perto de suas viagens, mostrando uma clara preferência pela flexibilidade e o planejamento de última hora.

• Pico de verão: agosto continua tendo a janela de reserva mais longa, com reservas feitas com uma antecedência média de 82 dias, seguido por julho (58 dias) e junho (43 dias). Isso reflete a alta demanda e a concorrência por estadias de verão.
• Meses de demanda intermediária: as janelas de reserva também são relativamente longas em maio (42 dias) e abril (36 dias), já que os viajantes reservam viagens de primavera mais cedo.
• Baixa no inverno: as janelas de reserva mais curtas acontecem em janeiro e fevereiro (apenas 19 dias), destacando a predominância de viagens de última hora na baixa temporada. Novembro (19 dias) e dezembro (25 dias) também seguem essa tendência.
• Tendência anual: a janela de reserva média é de 36,7 dias, menor que os 38 dias do ano passado, representando uma leve queda de 3% no comparativo ano a ano.

Insight: Essa redução nas janelas de reserva mostra o quanto as viagens se tornaram mais espontâneas e flexíveis. Para os gestores de propriedades, isso significa que os ajustes de preços em tempo real e as configurações dinâmicas de disponibilidade passam a ser essenciais para captar a demanda, especialmente na baixa temporada, em que as reservas costumam ser feitas poucas semanas (ou até dias) antes da chegada.

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5. Tendências na duração da estadia

As tendências na duração da estadia em Portugal permanecem estáveis em 2025, havendo apenas um leve aumento em comparação com o ano passado (5,13 noites vs. 5 noites). O mercado continua sendo fortemente influenciado por nômades digitais, viajantes a lazer e padrões sazonais de férias.

• Estadias mais longas durante as férias de verão: em julho e agosto, os hóspedes ficam mais tempo (em média 6 noites) por se tratarem de viagens em família e férias prolongadas.
• Valores intermediários nos meses de transição: de setembro a novembro, bem como na primavera (e março a junho), a duração média da estadia se mantém estável em 5 noites, muitas vezes associada a escapadas culturais ou a trabalhadores remotos que misturam lazer e trabalho.
• Variabilidade durante o inverno: a estadia média é de 5 a 5,5 noites em janeiro e fevereiro (um pouco mais longa do que em recessos tipicamente curtos) e de 5 noites em dezembro, provavelmente ligado às festas de fim de ano.

Insight: A duração média da estadia em Portugal se mantém firme em pouco mais de 5 noites, confirmando seu apelo como um destino de lazer. O que isso significa para os gestores de propriedades:

• Definir estadias mínimas mais longas no pico do verão para maximizar a receita.
• Oferecer estadias mais curtas nos meses de transição e de inverno para atrair viajantes urbanos de fim de semana e reservas domésticas de última hora.

Essa abordagem flexível pode ajudar a equilibrar a ocupação ao longo do ano e, ainda, atender a diferentes tipos de viajantes.

6. Aumento nas propriedades em aluguel em Portugal

O mercado de aluguel de curto prazo de Portugal tem apresentado um crescimento consistente nos últimos cinco anos, apesar dos obstáculos regulatórios em centros urbanos como Lisboa e Porto.

• Em abril de 2020, havia pouco menos de 80 mil anúncios ativos de propriedades em aluguel.
• Em meados de 2023, a oferta havia ultrapassado a marca de 100 mil, chegando a mais de 100.900 em setembro do mesmo ano.
• O crescimento continuou de forma consistente em 2024, atingindo um pico de cerca de 107 mil anúncios em agosto.
• Em julho de 2025, havia mais de 111 mil anúncios ativos de propriedades em aluguel em Portugal – o maior número já registrado.

Embora a expansão tenha desacelerado no início de 2025 devido à rotatividade sazonal e à regulamentação mais rígida em Lisboa e Porto, as regiões litorâneas e os destinos de lazer continuaram impulsionando o crescimento da oferta.

Insight: Com uma oferta que agora excede 111 mil anúncios, a concorrência em mercados populares (especialmente em destinos costeiros) está se intensificando. Os gestores de propriedades que se diferenciarem por meio da aplicação de preços dinâmicos, prontidão para garantir a conformidade e disponibilização de experiências personalizadas para os hóspedes estarão mais bem posicionados para se destacar nesse mercado concorrido.

O impacto da regulamentação

O mercado de aluguel de temporada em Portugal é influenciado não apenas pela demanda dos viajantes, mas também pela mudança nas regulamentações, que afeta diretamente as estratégias atuais e planejamentos futuros dos gestores de propriedades.

O pacote “Mais Habitação” (2023–2024)

O governo suspendeu temporariamente a emissão de novas licenças de aluguel de curto prazo em áreas de alta demanda, como Lisboa, Porto e Algarve. As licenças já concedidas, no entanto, permaneceram válidas e transferíveis durante as vendas de propriedades. O objetivo principal era salvaguardar a habitação acessível para os moradores locais e, ao mesmo tempo, equilibrar a atividade turística.

Efeitos da suspensão no mercado

A suspensão levou a uma queda nos preços das propriedades, principalmente de apartamentos pequenos em áreas restritas, pois os investimentos em aluguel de curto prazo tornaram-se menos atraentes. A política também gerou incerteza entre os proprietários de imóveis e investidores, desacelerando o crescimento do setor.

Decreto-Lei n.º 76/2024: ajustes e flexibilidade

No final de 2024, o Decreto-Lei n.º 76/2024 revisou as restrições anteriores. Ele suspendeu a proibição geral de novos registros de aluguel de curto prazo em algumas áreas e devolveu a autoridade sobre o licenciamento aos municípios locais, permitindo uma tomada de decisão mais personalizada. Também limitou os cancelamentos automáticos de licenças e reduziu a capacidade das associações de condomínios de bloquear as operações de aluguel de curto prazo, gerando maior estabilidade e flexibilidade para proprietários e investidores.

Regulamento (UE) 2024/1028: registro único de aluguel

Desde meados de 2025, regras válidas por toda a União Europeia (UE) exigem que os proprietários de imóveis obtenham um número de registro exclusivo para todas as propriedades e contratos cobertos pelo novo registro único de aluguel. Um ponto de entrada digital único também foi apresentado para simplificar a garantia da conformidade. Essas medidas têm como objetivo aumentar a transparência, garantir a conformidade em matéria fiscal e de segurança, reduzir as fraudes e aliviar a pressão por moradia em áreas de grande concentração de turistas.

Impacto geral no mercado

A combinação das reformas nacionais em Portugal e das regulamentações válidas por toda a UE reflete uma clara mudança no sentido de equilibrar o crescimento do turismo com a proteção da habitação. Com o licenciamento descentralizado e uma estrutura de registro respaldada pela UE, o mercado de aluguel de curto prazo está caminhando para uma maior sustentabilidade, transparência e estabilidade no longo prazo.

O papel da precificação dinâmica

Os achados mais marcantes do mercado português estão na comparação entre as propriedades que usam preços dinâmicos e as que não usam.

Os dados destacam três vantagens claras:

• A ocupação melhora drasticamente quando os aluguéis de temporada utilizam a precificação dinâmica, resultando em 30% mais noites preenchidas do que os anúncios com preços estáticos.
• O preço médio da diária é mais sólido para os usuários da precificação dinâmica, sendo em média 19% mais alto do que para os demais usuários.
• A RevPAR quase dobra com a precificação dinâmica, crescendo 93% em comparação com as propriedades com preços estáticos.

A precificação dinâmica não apenas aumenta a receita durante os períodos de pico, mas também amortece os efeitos da baixa temporada, aplicando preços competitivos para ajudar na captação da demanda de última hora.

Como os gestores de propriedades podem maximizar a receita no mercado de Portugal em 2025

O mercado de aluguel de curto prazo de Portugal em 2025 está mais competitivo e regulamentado do que nunca. Para prosperar, os gestores de propriedades precisam ir além das táticas de precificação padrão e posicionar ativamente seus aluguéis para assegurar a demanda em todas as temporadas. Estas são as estratégias que podem causar o impacto mais significativo:

1. Usar a precificação dinâmica para todas as temporadas

Aplicar preços estáticos é jogar dinheiro fora. Considerando a oscilação do preço médio da diária de 104 € no inverno a 246 € no verão, a precificação dinâmica garante que os valores sejam otimizados diariamente com base na demanda, na concorrência e na ocorrência de eventos. Ajustar sua estratégia de preços de acordo com cada temporada protege a ocupação durante os meses de baixa demanda e maximiza a receita em épocas de pico.

Ação: Utilizar soluções automatizadas de precificação, como a ferramenta Dynamic Pricing do PriceLabs, para ajustar preços das diárias em tempo real e aplicar descontos de última hora quando a demanda diminuir.

2. Priorizar estadias mais longas na baixa temporada

Os nômades digitais e os trabalhadores remotos estão preenchendo as lacunas sazonais. Como eles tendem a procurar estadias superiores a 5 noites, oferecer descontos semanais e mensais atraentes pode garantir uma renda estável durante os meses de baixa demanda. Você também precisa ajustar dinamicamente suas restrições de estadia mínima de acordo com as mudanças nas tendências sazonais.

Ação: Desenvolver pacotes voltados para o trabalho remoto que incluam melhorias na Wi-Fi, mesas ergonômicas e opções flexíveis de check-in para atrair reservas mais longas de janeiro a março.

3. Otimizar as políticas de estadia mínima por temporada

A demanda no verão justifica estadias mínimas mais longas (5 a 7 noites), mas regras rígidas no inverno podem impedir reservas mais curtas em fins de semana. A adaptação sazonal das políticas de estadia melhora a ocupação e a rotatividade.

Ação: Definir estadias mínimas mais longas em julho e agosto para maximizar a receita por reserva, e estadias mais curtas no inverno para captar a demanda espontânea associada a escapadas da cidade.

4. Garantir um posicionamento diferenciado das propriedades com base na experiência

Dado que há mais de 111 mil anúncios ativos de propriedades em aluguel em Portugal, conseguir se destacar é fundamental. As propriedades que apresentam um forte marketing voltado para o aluguel de temporada e anúncios otimizados com fotos profissionais, descrições bem elaboradas e comodidades exclusivas (piscinas, espaços de trabalho, recursos ecológicos) superam consistentemente os anúncios genéricos.

Ação: Investir em fotografia profissional e ressaltar experiências (férias na praia, enoturismo, estadias em cidades culturais), e não só as características da propriedade.

5. Aproveite as promoções antecipadas e de última hora

As janelas de reserva estão ficando mais curtas (36 dias em média), mas as viagens de verão ainda são reservadas com meses de antecedência. Atrair tanto os que planejam com antecedência quanto os que fazem reservas de última hora garante a demanda durante o ano inteiro.

Ação: Oferecer descontos para reservas antecipados para o verão de 2026 e usar promoções de última hora (até 20% de desconto) para preencher as lacunas do inverno.

6. Ficar à frente da conformidade regulamentar

Diante das novas regras de registro da UE e das mudanças na estrutura de licenciamento de aluguel de curto prazo em Portugal, a conformidade não é opcional. Os aluguéis de curto prazo que são licenciados, transparentes e administrados por profissionais são mais atraentes para os hóspedes e para as plataformas. Ficar de olho nas mudanças regulamentares e manter a conformidade também protegerá seu negócio de eventuais crises.

Ação: Divulgar seu status de conformidade nos anúncios para gerar confiança e evitar penalidades onerosas.

Conclusão

O mercado de aluguel de temporada em Portugal apresenta oportunidades e desafios em 2025. A demanda continua alta, principalmente no verão, mas a forte sazonalidade exige uma administração cuidadosa para evitar baixas na receita nos meses de inverno. As regulamentações estão aumentando a pressão, especialmente com a introdução do registro único de aluguel da UE, tornando a conformidade mais crítica do que nunca.

Acima de tudo, os dados ressaltam o papel crucial da precificação dinâmica. As propriedades que usam preços dinâmicos superam consistentemente os anúncios com preços estáticos em todas as principais métricas de desempenho: ocupação, preço médio da diária e RevPAR. Para os gestores de propriedades que querem assegurar a competitividade e lucratividade diante das mudanças no mercado de aluguel de curto prazo de Portugal, a adoção da precificação dinâmica não é mais opcional, mas essencial.

Perguntas frequentes

1. Quais são as épocas de pico de aluguel de temporada em Portugal?
A alta temporada de Portugal ocorre em julho e agosto, quando turistas internacionais e nacionais viajam em busca das praias e cidades litorâneas. A demanda também é alta durante a Páscoa e os feriados de primavera.

2. Como a sazonalidade afeta os preços dos aluguéis de temporada em Portugal?
Os preços em Portugal são fortemente influenciados pela sazonalidade: as diárias são mais altas no verão, moderadas nos meses de transição, como setembro e outubro, e baixas no inverno, quando predominam as escapadas da cidade.

3. Qual é a duração média da estadia nos aluguéis de temporada em Portugal?
A duração média da estadia é de 5,1 noites, sendo 6 noites no verão, 5 noites na primavera e no outono, e 3 a 4 noites no inverno. As estadias mais longas no verão geralmente estão ligadas às férias, enquanto as mais curtas estão associadas a escapadas da cidade.

4. Quais são os principais viajantes que impulsionam o mercado de aluguel em Portugal?
Portugal atrai uma mistura de turistas internacionais, nômades digitais, viajantes a lazer e visitantes domésticos. Entre as estadias de verão, predominam as famílias e os viajantes em busca de praias, enquanto os meses de inverno são marcados por escapadas de fim de semana.

5. Como os gestores de propriedades podem maximizar a ocupação em Portugal?
Os gestores de propriedades podem otimizar o desempenho ao fazer o seguinte:

• Usar a precificação dinâmica para ajustar os preços de acordo com a sazonalidade.
• Definir estadias mínimas mais longas no verão e mais curtas no inverno.
• Oferecer descontos para estadias mensais aos nômades digitais.

6. O mercado de aluguel de temporada de Portugal continua crescendo em 2025?
Sim. Apesar das novas regulamentações e da concorrência, Portugal continua registrando uma forte demanda. A duração média da estadia aumentou 1% em relação ao ano anterior, e o interesse internacional em destinos litorâneos e urbanos permanece alto.