Updated : dez 5, 2024
Resumo
- O método BRRRR significa ‘Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar e Repetir’. Este é um investimento no qual você encontra propriedades em dificuldades ou potenciais e depois as vira de cabeça para baixo. Você pode então colocá-los nos mercados residencial ou de aluguel por temporada.
- Isso ajuda a garantir que você não gaste muito dinheiro consertando a propriedade.
- Com esse método, você pode analisar o valor potencial da propriedade após as melhorias antes de comprá-la.
- Você pode atualizar a propriedade com base no retorno do investimento típico para esse local.
- Decida sobre o aluguel observando o que outras propriedades semelhantes na área cobram.
- Escolha um método em que você peça dinheiro emprestado contra o valor da propriedade.
- Continue comprando e melhorando mais propriedades para aumentar sua coleção de propriedades para aluguel.
Se você estiver interessado em construir um portfólio de propriedades para aluguel, pode ter se deparado com o método Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir (BRRRR). Essa estratégia de investimento ganhou popularidade entre os investidores imobiliários por seu potencial para ajudar a aumentar um portfólio de imóveis para aluguel.
No entanto, como em qualquer abordagem de investimento, o Método BRRRR vem com recompensas e riscos potenciais que você deve considerar cuidadosamente antes de adotá-lo como sua estratégia de investimento.
Escolha o método BRRRR – significa ‘Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir’ e é uma estratégia popular para investimento imobiliário. A integração PriceLabs neste método, particularmente durante a fase de ‘Aluguel’, pode aumentar significativamente sua eficácia. É uma abordagem imobiliária onde você encontra propriedades com potencial, as renova e as aluga. Em seguida, você faz um refinanciamento de saque e repete o processo investindo em outras propriedades de aluguel.
O que é o método BRRRR?
O Método BRRRR envolve as seguintes etapas:
- Comprar: Identifique e compre uma propriedade subvalorizada.
- Reabilitação: Renove e melhore a propriedade para aumentar seu valor.
- Aluguel: Encontre inquilinos confiáveis e comece a gerar renda de aluguel.
- Refinanciar: Refinancie a propriedade para acessar o aumento do patrimônio e liberar capital para o próximo investimento.
- Repetir: Use o capital liberado para repetir o processo e adquirir propriedades adicionais.
Quais são os prós e contras do método BRRRR?
Prós do método BRRR
- Investimento alavancado: O Método BRRRR permite que você alavanque seu capital, usando o aumento do patrimônio do refinanciamento para financiar a aquisição de propriedades adicionais.
- Crescimento do portfólio: Ao aplicar repetidamente o método BRRRR imobiliário, você pode aumentar constantemente seu portfólio de propriedades para aluguel, potencialmente construindo um império imobiliário substancial.
- Renda passiva: A receita de aluguel gerada pelas propriedades pode fornecer um fluxo constante de renda passiva ao longo do tempo.
- Acúmulo de patrimônio: À medida que você paga as hipotecas de suas propriedades, você acumula patrimônio, que pode ser acessado por meio de refinanciamento ou eventual venda das propriedades.
Contras do método BRRR:
- Desafios de financiamento: Garantir financiamento para cada etapa do processo BRRRR pode ser complexo e pode exigir conhecimento especializado ou relacionamentos com os credores.
- Custos de renovação: A etapa de “Reabilitação” pode ser imprevisível; Custos inesperados podem prejudicar seus lucros ou até mesmo levar a perdas.
- Gestão de inquilinos: Encontrar e gerenciar inquilinos confiáveis é crucial, e quaisquer vagas ou problemas relacionados ao inquilino podem afetar seu fluxo de caixa.
- Flutuações do mercado: O sucesso do Método BRRRR depende muito do mercado imobiliário local. Condições de mercado desfavoráveis podem afetar os valores das propriedades, as taxas de aluguel e sua capacidade de refinanciamento.
- Riscos de alavancagem: Embora a alavancagem possa amplificar seus retornos, ela também aumenta sua exposição ao risco. Se o mercado sofrer uma desaceleração, você poderá enfrentar dificuldades financeiras.
Como funciona o método BRRR?
O método imobiliário BRRRR (Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir) pode ser uma estratégia poderosa para construir uma próspera carteira de investimentos imobiliários. Quando executada com sucesso, essa abordagem pode criar um ciclo autossustentável de aquisição, renovação e refinanciamento de propriedades que alimenta o crescimento contínuo.
Vamos detalhar as principais etapas do processo BRRRR:
Compre o imóvel
A base do método BRRRR é a aquisição de propriedades subvalorizadas e desgastadas. Essas propriedades geralmente estão disponíveis a um preço com desconto devido à necessidade de reparos e reformas extensas. Ao comprar essas propriedades a um custo menor, você cria o potencial para maiores retornos sobre seu investimento.
Reabilitar a propriedade
Depois de garantir a propriedade, o próximo passo é realizar as reformas e melhorias necessárias. Isso pode variar de reparos estruturais e atualizações de segurança a aprimoramentos cosméticos que aumentam o apelo e o valor da propriedade.
Alugue a propriedade
Com a propriedade agora em condições de mudança, você pode começar a gerar renda de aluguel. É crucial pesquisar cuidadosamente o mercado local, definir taxas de aluguel competitivas e lucrativas e encontrar inquilinos confiáveis para garantir um fluxo de caixa estável.
Refinanciar a propriedade
À medida que o valor da propriedade aumenta devido às reformas, você pode refinanciar a hipoteca. Este refinanciamento de saque permite que você acesse o patrimônio acumulado, recuperando efetivamente seu investimento inicial. Esse capital liberado pode então ser usado para repetir o processo e adquirir propriedades adicionais.
Repita o processo
A etapa final é reinvestir os recursos do refinanciamento na aquisição de outra propriedade em dificuldades, iniciando o ciclo BRRRR novamente. Ao aplicar repetidamente esse método, você pode aumentar constantemente seu portfólio imobiliário, construindo uma estratégia de investimento sustentável e escalável.
Dicas para cada etapa do método BRR
Para executar essa abordagem de forma eficaz, é crucial entender as nuances de cada etapa e implementar as melhores práticas. Vamos mergulhar em um guia completo sobre como dominar o método BRRRR:
Garantir financiamento adequado
O sucesso do método BRRRR depende de sua capacidade de adquirir propriedades danificadas. Se você não tiver dinheiro suficiente em mãos, precisará explorar várias opções de financiamento, como:
- Hipotecas convencionais: Os credores normalmente exigem um adiantamento maior e podem ter diretrizes de avaliação mais rígidas para propriedades de investimento.
- Refinanciamento de saque: Alavancar o patrimônio de suas propriedades existentes pode fornecer os fundos necessários para sua próxima aquisição.
- Empréstimos de dinheiro vivo: Esses empréstimos privados de curto prazo oferecem mais flexibilidade, mas apresentam custos e riscos mais altos.
Avalie cuidadosamente sua situação financeira e explore os prós e contras de cada opção de financiamento para determinar a melhor opção.
Identifique as propriedades de investimento certas
Ao selecionar propriedades danificadas, calcule com precisão o valor pós-reparo (ARV). Compare a propriedade com casas semelhantes vendidas recentemente na área para estimar o valor pós-reforma. A regra dos 70% garante que seu investimento total (preço de compra mais custos de reabilitação) não exceda 70% do ARV.
Os investidores imobiliários geralmente realizam pesquisas de mercado para ver as tendências de aluguel e encargos de propriedades semelhantes na área. Mas passar por diferentes listagens e contabilizar aluguéis e comodidades usuais é uma tarefa monumental que tende a produzir insights imprecisos. Aqui, o PriceLabs Market Dashboard irá mantê-lo atualizado sobre as mudanças em tempo real no mercado de aluguel. Você pode oferecer a melhor acomodação para aluguel com os preços certos e maximizar o ROI de cada propriedade sem depender de suposições vagas.
Você também precisa anunciar o aluguel, listando-o no mercado de aluguel por meio de corretores, triagem de aplicativos de aluguel, etc.
Priorize renovações estratégicas
Durante a fase de reabilitação, priorize melhorias que atualizem a propriedade de acordo com o código, garantam a segurança e maximizem o retorno do seu investimento. Concentre-se em atualizações que aumentarão significativamente o valor da propriedade, como reformas de cozinhas e banheiros, atualizações de eficiência energética e melhorias no apelo do meio-fio.
Garanta inquilinos confiáveis
Encontrar e reter inquilinos de qualidade é crucial, pois os credores normalmente não refinanciam uma propriedade de investimento até que ela seja ocupada. Examine minuciosamente os inquilinos em potencial, revisando seu histórico de crédito, estabilidade no emprego e referências de aluguel para garantir um fluxo de renda de aluguel estável.
Refinancie para obter os melhores resultados
Quando chegar a hora de refinanciar, procure credores que ofereçam as melhores condições de refinanciamento de saque. Esteja preparado para atender a requisitos como pontuação mínima de crédito, índices de dívida em relação à renda e comprovante de renda de aluguel. O objetivo é extrair o máximo de patrimônio possível para financiar seu próximo investimento BRRRR.
Melhore e repita continuamente
Ao concluir cada ciclo BRRRR, reserve um tempo para refletir sobre o que funcionou bem e onde você pode melhorar. Implemente essas lições aprendidas para agilizar o processo e aumentar sua eficiência em cada aquisição subsequente de propriedade.
Como você encontra as propriedades de desgaste certas para o Método BRRRR?
Aqui estão alguns métodos eficazes para encontrar as propriedades em dificuldades certas para usar com a estratégia de investimento imobiliário BRRRR (Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir):
- Listagens e plataformas online: Pesquise listagens de imóveis on-line e plataformas especializadas em propriedades em dificuldades, como execuções hipotecárias, propriedades de propriedade de bancos e propriedades vendidas em leilões.
- Agentes imobiliários e atacadistas: Desenvolva relacionamentos com agentes especializados em propriedades de investimento ou vendas em dificuldades. Eles podem ter acesso a negócios fora do mercado ou estar cientes de propriedades em situações de pré-execução hipotecária ou venda a descoberto. Os atacadistas também podem fornecer pistas sobre propriedades em dificuldades que adquiriram.
- Mala Direta e Marketing: Crie campanhas de mala direta direcionadas ou materiais de marketing para alcançar proprietários em dificuldades, como aqueles em pré-execução hipotecária, com inadimplência fiscal ou com listagens expiradas. Comunique sua intenção de compra e ofereça soluções para sua situação angustiante.
- Governo local e registros públicos: Pesquise registros públicos, como registros fiscais, para identificar propriedades com impostos ou ônus inadimplentes. Entre em contato com os escritórios do governo local responsáveis pela cobrança de impostos ou avaliações de propriedades para obter informações sobre propriedades em dificuldades ou leilões futuros.
- Networking e boca a boca: Participe de eventos locais de networking imobiliário, junte-se a grupos de investidores e estabeleça conexões com outros profissionais do setor imobiliário. O networking pode levar a referências e insights sobre propriedades em dificuldades que podem não ser amplamente conhecidas.
- Dirigindo por dólares: Dirija fisicamente pelos bairros ou áreas-alvo em busca de sinais de propriedades em dificuldades, como negligência, quintais cobertos de vegetação, janelas fechadas com tábuas ou propriedades vazias. Anote essas propriedades e realize mais pesquisas para determinar seu status.
A chave é utilizar pesquisa on-line, networking, divulgação direta e exploração local para descobrir as melhores oportunidades de investimento imobiliário em dificuldades. Com persistência e um olhar atento ao potencial, você pode construir um pipeline de propriedades BRRRR para aumentar seu portfólio imobiliário.
Sobre o PriceLabs
PriceLabs é uma solução gestão da receita para o setor de aluguel de curto prazo e hospitalidade, fundada em 2014 e com sede em Chicago, IL. Nossa plataforma ajuda anfitriões individuais e profissionais de hospitalidade a otimizar a gestão de preços e gestão da receita, adaptando-se às mudanças nas tendências do mercado e aos níveis de ocupação.
Com dynamic pricing, regras de automação e personalizações, gerenciamos preços e restrições de estadia mínima para qualquer tamanho de portfólio, com preços carregados automaticamente para os canais preferidos.
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