El impacto del One Big Beautiful Bill en el sector de las rentas de corta estadía

El recientemente propuesto "One Big Beautiful Bill Act" (OBBB) ha generado un gran revuelo en los sectores inmobiliario y hotelero, y con razón. Diseñado para volver a incentivar la inversión inmobiliaria y estimular la economía, el impacto del big beautiful bill en las rentas de corta estadía (STR) es especialmente significativo. En el centro de los cambios se encuentra el restablecimiento de la depreciación bonificada al 100 %, una disposición con el potencial de transformar la forma en que anfitriones, inversores y operadores abordan la adquisición de propiedades y las mejoras.

Este artículo analiza las principales características del One Big Beautiful Bill, explora su impacto específico en los operadores de STR y ofrece perspectivas sobre cómo los anfitriones pueden aprovechar los nuevos incentivos, sin dejar de ser conscientes de los posibles inconvenientes.

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¿Qué es el "One Big Beautiful Bill Act" para las rentas de corta estadía?

El "One Big Beautiful Bill" — conocido informalmente como OBBB — es un paquete de reforma fiscal que busca revitalizar la actividad inversora a través de varias disposiciones favorables para los inversores. Si bien incluye diversas medidas de alivio fiscal para pequeñas empresas y particulares, uno de sus elementos más impactantes para el sector STR es la restauración de la depreciación bonificada al 100 %.

Este cambio, junto con el aumento de las deducciones fiscales estatales y locales y el tratamiento ampliado de las pérdidas por STR, abre nuevas estrategias de planificación fiscal tanto para anfitriones como para inversores. Sin embargo, la política también genera preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda y la saturación del mercado.

Depreciación bonificada al 100 % (restablecida)

¿Qué significa esto?

Con el OBBB, los propietarios de STR ya pueden deducir el costo total de las mejoras de propiedad elegibles en el año en que se realizan, en lugar de depreciarlas a lo largo de varios años. Esto aplica a los activos y amenidades con una vida útil menor a 20 años, tales como:

• Electrodomésticos
• Muebles
• Accesorios e iluminación
• Renovaciones y mejoras estéticas

Ejemplo: una STR amueblada en Houston

Supongamos que inviertes en amueblar y mejorar una nueva unidad STR. Así podría verse:

Ejemplo de gastos deducibles de impuestos bajo el OBBB

Antes del OBBB: estos $12,000 habrían tenido que depreciarse en 5 a 7 años, resultando en una deducción de solo ~$2,000 este año.

Después del OBBB: deduces los $12,000 completos en el Año 1.

Si estás en el tramo impositivo del 32 %, eso significa una reducción de $3,840 en impuestos por pagar.

¿Por qué importa esto?

Este beneficio fiscal inmediato mejora drásticamente el retorno cash-on-cash tanto para operadores nuevos como para los ya establecidos. Según Daniel Zammata, Senior Solutions Consultant en PriceLabs, «Este es el cambio más impactante. Probablemente motive a los inversores inmobiliarios y a los operadores de Airbnb a lanzar nuevos listados — ahora que pueden deducir completamente sus inversiones iniciales en el primer año.»

Las pérdidas de las rentas de corta estadía pueden compensar todos los ingresos

En otro cambio significativo, las pérdidas de las rentas de corta estadía (STR) ahora son deducibles de todos los ingresos, no solo de los ingresos por alquiler. Este cambio es especialmente impactante para los anfitriones a tiempo parcial o los inversores con un negocio secundario que mantienen empleos de tiempo completo.

Ejemplo:

Si eres un empleado asalariado que gana $90,000/año y tu renta de corta estadía registra una pérdida de $15,000 debido a los costos de puesta en marcha y la baja temporada, ahora puedes deducir ese monto completo de tu ingreso laboral, reduciendo considerablemente tu carga tributaria.

Kyle Driskell, Senior Solutions Consultant en PriceLabs, agrega: «Esto podría ser muy impactante para los anfitriones que aún trabajan en otro empleo. Si su STR pierde dinero, pueden deducir esas pérdidas de sus ingresos regulares al momento de declarar.»

Esto incentiva a nuevos participantes que antes habrían dudado debido a la incertidumbre sobre las ganancias en los primeros años.

Mayor deducción SALT: un impulso para los mercados de alta carga fiscal

El proyecto de ley también eleva el límite de deducción del impuesto estatal y local (SALT) a $40,000 — una ventaja para los operadores en estados con altos impuestos a la propiedad como California, Nueva York y Nueva Jersey.

Para los propietarios de rentas de corta estadía en estos mercados, donde los impuestos a la propiedad pueden ser elevados, este cambio podría hacer que la operación de STR sea más viable financieramente al reducir significativamente las obligaciones fiscales federales.

Posibles desventajas: preocupaciones sobre regulación y saturación

Si bien las ventajas fiscales son claras, los expertos del sector advierten que estos incentivos podrían tener consecuencias no deseadas.

1. Presión sobre la vivienda asequible

Con más inversores dispuestos a entrar en el mercado STR para aprovechar estos beneficios fiscales, el parque de viviendas en áreas urbanas de alta demanda podría reducirse aún más, agravando los problemas de asequibilidad.

2. Saturación del mercado y caída de los ADR

Un aumento repentino de nuevos listados STR — sin una demanda equivalente — podría reducir las ADR (Tarifa diaria promedio). Esto podría dificultar que los anfitriones mantengan la rentabilidad, especialmente en mercados que ya son muy competitivos.

3. Mayor complejidad fiscal

Aunque el proyecto de ley está diseñado para reducir la carga tributaria, introduce complejidad en la declaración. Para acceder a todos los beneficios, es probable que los anfitriones necesiten trabajar de cerca con contadores y asegurarse de llevar registros detallados.

Como señala Kyle Driskell: «Los trámites fiscales para calificar para los beneficios van a ser mucho más complicados.»

¿Qué deben hacer los anfitriones ahora?

Lo que los anfitriones deben saber sobre el One Big Beautiful Bill para las rentas de corta estadía

Ya sea que estés comenzando como anfitrión o administrando un portafolio creciente de propiedades, aquí te decimos cómo prepararte:

1. Trabaja con un profesional tributario

Entender las reglas de depreciación y declarar correctamente las pérdidas por STR puede ser complicado. Un contador con experiencia en la tributación de rentas de corta estadía es indispensable.

2. Planifica tus mejoras de forma estratégica

Si estabas posponiendo amueblar o renovar tu propiedad, este puede ser el momento. Aprovecha la regla de depreciación bonificada al 100 % para realizar inversiones importantes antes del cierre del año.

3. Reevalúa tu mercado

Antes de expandirte o adquirir nuevos listados, evalúa la saturación local de STR y las tendencias regulatorias. Algunas ciudades podrían endurecer aún más sus restricciones sobre las STR si el inventario se dispara.

4. Lleva un registro detallado de tus gastos

Los recibos detallados, las facturas y los registros serán fundamentales para respaldar tus deducciones en caso de una auditoría.

Reflexiones finales: una bendición con matices para el sector STR

El One Big Beautiful Bill para las rentas de corta estadía tiene el potencial de impulsar el crecimiento del sector al reducir las barreras fiscales y mejorar los retornos para los inversores. El restablecimiento de la depreciación bonificada al 100 % y la posibilidad de deducir más ampliamente las pérdidas por STR ofrecen beneficios inmediatos a los propietarios. Sin embargo, también plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del mercado, la equidad y la regulación.

Los anfitriones que se adapten de manera estratégica — aprovechando las ventajas mientras se preparan para los desafíos — estarán en la mejor posición para prosperar en este entorno en constante cambio.