Una estrategia de precios de alquiler vacacional es el enfoque personalizado que utilizan los administradores de propiedades para equilibrar los objetivos del propietario, la tarifa diaria promedio (ADR) y las tasas de ocupación utilizando un software de precios dinámicos. Como administrador de propiedades de alquiler vacacional, su objetivo principal es maximizar los ingresos y la satisfacción de todos los propietarios de su cartera. Sin embargo, en un mercado dinámico, un enfoque único para la estrategia de precios de alquileres vacacionales es una receta para el bajo rendimiento y la frustración del propietario. La clave del éxito es ir más allá de la estrategia genérica e implementar un plan de precios de alquiler vacacional personalizado adaptado a cada propiedad y a su propietario único.
Esta guía proporciona un enfoque estructurado e integral para adaptar sus estrategias de precios para cumplir con los diversos objetivos de los propietarios, aprovechando una combinación de herramientas de precios dinámicos y su propia experiencia en el mercado, ya que Lumina Suites escaló con éxito su cartera a más de 100 listados.
Paso 1: Comprender los objetivos de los propietarios y segmentar su cartera de alquileres
Como administrador de propiedades profesional, sabe que la
gestión exitosa de ingresos por alquileres vacacionales
depende de más que una sola herramienta. Antes incluso de tocar una herramienta de precios dinámicos, el paso más crítico es tener una conversación clara con los propietarios. ¿Cuáles son sus prioridades? El propietario de una villa de lujo frente al mar puede priorizar una tarifa diaria promedio (ADR) alta, mientras que el propietario de un condominio urbano puede estar más enfocado en una tasa de ocupación constante de Airbnb.
- Comprender los objetivos del propietario: Este enfoque proactivo no solo fomenta la confianza, sino que también proporciona un marco claro para tomar decisiones basadas en datos utilizando análisis de alquileres vacacionales.
- Segmentar su cartera: No administre todas sus propiedades como una sola entidad. Crea grupos según el tipo de propiedad, la ubicación, los servicios y los objetivos del propietario. Esto facilita la aplicación y el ajuste de las reglas de precios para los administradores de propiedades para un segmento específico de su cartera a la vez.
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Start Your Free TrialPaso 2: Personalizar los precios dinámicos para diferentes personas propietarias
Adapte su enfoque de precios para alinearlo con los objetivos que identificó durante su consulta inicial. Aquí hay tres estrategias de precios para diferentes propietarios de alquileres vacacionales, junto con las estrategias correspondientes para igualarlas, utilizando el software especializado de precios dinámicos de PriceLabs.
Para el propietario de “maximizar ganancias”: implementación de una estrategia de precios de alquiler vacacional de alto ADR
Este propietario quiere capturar cada dólar posible, incluso si eso significa algunas noches sin reservas. Están menos preocupados por la ocupación constante y más enfocados en el ADR más alto posible. Esta es una estrategia común para los propietarios de propiedades de alta gama o de lujo. Este propietario valora la estabilidad por encima de todo. Se sienten incómodos con los largos períodos de vacantes y prefieren un flujo constante de reservas, incluso si la tarifa por noche es más baja. Como descubrió Alex, un anfitrión del sureste de Inglaterra , confiar en un precio fijo significaba cobrar de más en invierno y perder dinero durante los meses de verano de alta demanda.
- Prima lejana: Aplique una prima para reservas realizadas con mucha anticipación (por ejemplo, con 6 a 12 meses de anticipación). Esto ayuda a asegurar los ingresos tempranos y establece un tono de alto valor.
Sensibilidad agresiva al factor de demanda:
Establezca un perfil que aumente significativamente los precios cuando la ocupación del mercado sea alta. Esto capitaliza la fuerte demanda, lo que permite que la propiedad capture tarifas de primer nivel.
Restricciones dinámicas de estadía mínima:
Utilice una estadía mínima más larga durante las temporadas altas y los períodos de alta demanda para aumentar el valor promedio de la reserva. Esto garantiza reservas de alta calidad para los propietarios.
Para el propietario de “ocupación constante”: centrarse en el volumen y la estabilidad
Este propietario valora la estabilidad por encima de todo. Se sienten incómodos con los largos períodos de vacantes y prefieren un flujo constante de reservas, incluso si la tarifa por noche es más baja. Un gran ejemplo de esto es una propiedad en un mercado urbano con un alto volumen de reservas a corto plazo.
- Precios agresivos de última hora: Utilice una estrategia que descuente automáticamente las tarifas de las noches no reservadas a medida que se acerca la fecha. Esto garantiza que la propiedad siga siendo competitiva para los viajeros de última hora y minimiza la desocupación, lo cual es crucial para la tranquilidad de este propietario.
- Precios del Día del Huérfano: Cree una regla para orientar y descontar específicamente las brechas huérfanas entre reservas. Esto llena noches que de otro modo no serían rentables y que pueden frustrar a los propietarios que ven espacios vacíos en su calendario.
- Descuentos personalizados para temporadas bajas: Los perfiles de temporada personalizados son una personalización importante de PriceLabs para establecer precios y reglas de estadía mínima para diferentes temporadas. Configure un descuento porcentual fijo para períodos lentos específicos, como los días laborables en enero, para estimular las reservas cuando la demanda sea naturalmente baja. Este es un componente crucial de una guía completa de precios de alquiler vacacional.
Para el propietario de “No quiero descuentos”: adopte el enfoque de precios conservador
Algunos propietarios tienen una idea fija del valor de su propiedad y se oponen fundamentalmente a bajar el precio, incluso para asegurar una reserva.
- Precio mínimo de seguridad: Para estos propietarios, una característica clave de personalización es un precio mínimo de seguridad. Esto le permite establecer un precio mínimo por debajo del cual el algoritmo no caerá, brindando tranquilidad al propietario.
- Anulaciones manuales para fechas pico: Para fechas especiales de alta demanda, puede establecer anulaciones específicas de fecha para anular el precio recomendado y establecer una tarifa plana premium. Esto permite al propietario “probar el mercado” sin que el algoritmo lo baje.
Paso 3: Aplicación de herramientas de precios dinámicos como administrador de ingresos
Si bien las herramientas de precios de Airbnb son esenciales, no reemplazan su experiencia. Los administradores de propiedades más exitosos combinan la automatización con un enfoque práctico y estratégico. Al hacerlo, Stay in London pudo ahorrar más de 6 horas a la semana y reaccionar con confianza a los picos de demanda basados en eventos para sus propiedades en el centro de Londres
1. La jerarquía de precios:
- Nivel de cuenta: Establezca las reglas de precios generales y predeterminadas de su empresa. Esto proporciona una línea de base para toda su cartera.
- Nivel de grupo: Para los grupos de propiedades segmentados, aplique personalizaciones específicas que anulen las reglas a nivel de cuenta. Aquí es donde implementa estrategias adaptadas a diferentes personas de propietarios.
- Nivel de listado: En el nivel más granular, puede aplicar reglas únicas para que una sola propiedad satisfaga las solicitudes específicas y únicas de un propietario individual.
2. El poder del contexto y las anulaciones manuales
- Identifique eventos especiales: Utilice su conocimiento local para establecer precios mínimos y una estrategia de precios de alquiler vacacional específica para fechas de alta demanda que un algoritmo estándar puede pasar por alto. Considere extender sus celebraciones más allá de los días festivos importantes para incluir festivales locales, eventos deportivos o conciertos.
- Comprobación puntual y ajuste: Acostúmbrese a revisar regularmente sus calendarios de precios. Busque propiedades de bajo rendimiento y analice el ritmo del mercado. Si un alojamiento tiene un rendimiento inferior al habitual, puede ser una oportunidad para aplicar un descuento temporal o ajustar los mínimos de duración de la estancia para asegurar una reserva.
Si bien las herramientas de precios dinámicos de Airbnb son esenciales, no reemplazan su experiencia. Al adoptar este enfoque estructurado y personalizado de precios de alquiler vacacional, pasa de ser un simple administrador de propiedades a un socio estratégico de ingresos. Esto no solo impulsa un mejor rendimiento para cada propiedad, sino que también genera una profunda confianza y credibilidad, solidificando su reputación como un profesional de primer nivel en la industria del alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una herramienta de precios genérica y una herramienta de precios especializada en Airbnb?
Una herramienta de precios especializada en Airbnb utiliza datos complejos para ajustar tus tarifas y obtener los máximos ingresos automáticamente. Una herramienta genérica se basa en reglas básicas, lo que puede resultar en oportunidades perdidas.
¿En qué se diferencia la “fijación inteligente de precios” de la fijación manual de precios?
Los precios inteligentes significan que su tarifa por noche se ajusta automáticamente en tiempo real según la demanda, la competencia y la temporada. Esto ahorra a los administradores de propiedades horas de ajustes manuales.
¿Cómo puedo utilizar la analítica de alquileres vacacionales para tomar mejores decisiones?
El análisis de alquileres vacacionales proporciona información detallada sobre su mercado, mostrando tendencias en la demanda y los precios de la competencia. Al analizar estos datos, puede tomar decisiones informadas que se alineen con los objetivos específicos de un propietario.
¿Cómo encuentro las mejores herramientas de precios para mis alquileres a corto plazo?
Las mejores herramientas de precios ofrecen un alto grado de personalización para cumplir con los diversos objetivos de los propietarios. Cuando busque el mejor software de Airbnb, priorice las plataformas que le brinden un control granular sobre los precios, la ocupación y las reglas de estadía mínima.
¿Funcionan estas estrategias para plataformas distintas de Airbnb, como Vrbo?
Sí, estas estrategias de precios son universales. PriceLabs funciona como unagregador de Airbnb y Vrbo, lo que le permite aplicar sus estrategias de gestión de ingresos en múltiples plataformas y utilizar los precios dinámicos de Vrbo para optimizar los listados en ese sitio.
¿Cuál es el papel de una empresa de gestión de ingresos?
Una empresa de gestión de ingresos es un socio estratégico que utiliza datos y experiencia en el mercado para optimizar los ingresos de una propiedad. Como administrador de propiedades que utiliza una herramienta como PriceLabs, esencialmente está actuando como una empresa de gestión de ingresos para sus propietarios.