Comment connaître la demande Airbnb dans une zone : guide complet

Peu importe où vous en êtes dans votre investissement Airbnb : acheter un nouveau logement, optimiser votre logement Airbnb existant, ou simplement ajuster votre stratégie de tarification : vous devez savoir comment évaluer la demande locative dans une zone. Connaître la réponse à la question « comment mesurer la demande Airbnb dans ma zone » fera la différence entre une activité florissante et une activité en difficulté.

Pourquoi est-il important de comprendre les zones à forte demande locative ?

Parce que cela vous aidera pour :

1. Les décisions d'investissement : des informations basées sur les données vous aident à repérer les zones à forte demande locative avant d'acheter un bien.
2. L'optimisation des tarifs : comprendre la saisonnalité et les périodes de demande vous aide à ajuster vos tarifs avec précision.

Méthodes pour analyser la demande Airbnb dans votre zone

1. Analyser les annonces existantes

Commencez par examiner les annonces Airbnb actuelles dans votre zone cible :

• Nombre d'annonces actives : une forte concentration indique une demande perçue
• Taux de Superhôtes : les zones avec de nombreux Superhôtes affichent souvent une demande établie et durable
• Volume d'avis : plus d'avis correspondent en général à une activité de réservation plus élevée
• Disponibilité du calendrier : consultez les calendriers des concurrents pour voir à quelle avance ils sont réservés

Avec le Market Dashboard PriceLabs, vous pouvez créer des ensembles concurrentiels précis qui reflètent des logements similaires au vôtre ou ceux que vous envisagez d'acheter. Cela permet une analyse plus ciblée des concurrents directs plutôt que de l'ensemble du marché.

Market Dashboard prêt à consulter

Par exemple, vous pouvez créer un ensemble concurrentiel de logements avec : (nous vous montrons comment faire ci-dessous)

• Un nombre de chambres similaire
• Des équipements comparables (comme les logements acceptant les animaux)
• Des standards de qualité minimum (4+ étoiles avec au moins 10 avis)
• Des seuils d'occupation minimum (180+ nuits réservées par an)

Cette approche ciblée fournit des informations sur la demande bien plus pertinentes que les moyennes du marché au sens large.

2. Examiner le tourisme et les données d'événements

Une étude de Hostfully indique que les logements qui ajustent leurs tarifs autour des grands événements peuvent augmenter leurs revenus jusqu'à 40 % pendant ces périodes. Le calendrier d'événements PriceLabs intègre ces données à votre tableau de bord et vous aide à identifier les moteurs de demande tout au long de l'année.

Les statistiques touristiques locales et les événements influencent fortement la demande en location courte durée :

• Statistiques d'arrivée des touristes : disponibles auprès des offices de tourisme locaux
• Calendrier des grands événements : conférences, festivals, événements sportifs et concerts génèrent des pics de demande temporaires
• Attractions saisonnières : zones balnéaires, stations de ski et autres destinations saisonnières ont des schémas de demande prévisibles
• Pôles de voyages d'affaires : les zones proches des centres d'entreprises peuvent avoir une demande stable en semaine

3. Suivre les indicateurs économiques et démographiques

Des facteurs économiques plus larges influencent la demande locative :

• Croissance démographique : les villes en forte croissance affichent en général une demande locative croissante
• Données sur l'emploi : les zones à faible chômage et à forte création d'emplois attirent les visiteurs
• Développement des transports : de nouveaux aéroports, gares ou infrastructures améliorées peuvent renforcer l'accessibilité et la demande
• Tendances du marché immobilier : la hausse des prix de l'immobilier est souvent corrélée à une demande locative croissante

4. Mener des recherches sur le terrain

Ne sous-estimez pas la valeur d'une recherche de première main :

• Parler aux gestionnaires locaux : ils ont une vision concrète des schémas d'occupation
• Visiter les offices de tourisme locaux : comprendre ce qui attire les visiteurs dans la zone
• Échanger avec d'autres hôtes : rejoignez des groupes d'hôtes locaux pour partager des connaissances sur le marché
• Surveiller la réglementation locale : les changements de réglementation en location courte durée peuvent affecter fortement la demande future

Expedia a constaté que 44 % des voyageurs s'inspirent des réseaux sociaux pour organiser leurs déplacements. Cela montre que vous devez être présent sur ces plateformes, accessibles aux voyageurs selon votre fenêtre de réservation.

5. Schémas de demande saisonnière

Comprendre les variations saisonnières est essentiel pour optimiser vos revenus :

1. Cartographier les schémas annuels : identifier les hautes saisons, les saisons intermédiaires et les basses saisons
2. Quantifier les variations : mesurer l'écart de demande entre les saisons
3. Identifier les micro-saisons : repérer les pics de demande de courte durée liés aux événements locaux

Pour déterminer la saisonnalité, vous devez évaluer à la fois les données de performance passées et les tendances futures du marché :

• Données historiques : repérez les schémas de séjours prolongés. Y avait-il des réservations régulières de 30+ jours les années précédentes, ou les longs séjours n'étaient-ils que saisonniers ?
• Données prospectives : utilisez des outils comme le Market Dashboard PriceLabs pour suivre les évolutions de la demande, la tarification des concurrents et les tendances de durée de séjour dans votre zone.

En combinant les informations historiques et les données en direct, vous anticipez les évolutions du marché et optimisez vos revenus sans deviner :

1. Utilisez le Market Dashboard PriceLabs et les Données de quartier pour suivre la tarification des concurrents et les évolutions de la demande.
2. Analysez les performances passées pour définir une solide stratégie de tarification saisonnière.
3. Ajustez dynamiquement grâce à Portfolio Analytics en temps réel pour suivre l'ADR, le RevPAR et les tendances d'occupation.

Vous devriez combiner les données de performance passées de votre logement dans le Calendrier des prix et Portfolio Analytics PriceLabs avec PriceLabs Market Dashboard et les Données de quartier pour obtenir des informations précieuses sur le marché et la tarification de votre logement.

PriceLabs Portfolio Analytics fournit un système de reporting en temps réel qui suit les indicateurs financiers importants de votre logement et vous donne rapidement une vision de sa performance.

Bonus : Analyses des locations courte durée et données de marché : le guide complet pour débutants

6. Analyse de l'impact des équipements

Certains équipements peuvent influencer fortement la demande :

1. Comparer des logements similaires : avec et sans équipements spécifiques
2. Mesurer l'écart de revenus : calculer la différence d'ADR et d'occupation
3. Calculer le ROI : déterminer si investir dans certains équipements justifie le coût

Comment utiliser le Market Dashboard PriceLabs pour mesurer la demande ?

L'un des moyens les plus efficaces de mesurer la demande en location courte durée passe par des outils d'analyse spécialisés comme le Market Dashboard PriceLabs. Il fournit des informations de marché complètes pour prendre des décisions d'investissement basées sur les données.

Pour illustrer comment mesurer la demande Airbnb, prenons Miami, en Floride, et analysons la demande dans cette ville balnéaire.

La première étape (évidemment !) consiste à créer un Market Dashboard pour Miami.

1. Évaluation de la croissance de l'inventaire

En mars 2024, le marché comptait 1 150 annonces actives ; il n'en reste plus que 1 065 aujourd'hui, soit une baisse de 7 %.

Regardons les logements avec une note d'au moins 4,8. Il n'y a que 553 annonces actives avec au moins 4,8. Une hausse de 41 % de ces annonces performantes suggère une concurrence croissante sur le segment premium.

2. Analyse de la fenêtre de réservation

Le plus grand nombre de réservations dure environ 3 à 4 jours et arrive environ 2 à 4 semaines avant le séjour. Cela montre que la plupart des réservations sont anticipées et de courte durée.

3. Analyse des équipements

Les annonces acceptant les animaux représentent environ 30 % du total des annonces actives sur le marché, et les annonces autorisant les animaux ont également augmenté de 46 %.

Le Market Dashboard peut vous aider à identifier les grandes tendances de demande et les opportunités précises pour positionner votre logement avec un maximum d'attrait et de revenus.

Application pratique de l'analyse de la demande à la stratégie

1. Stratégie tarifaire

Avec des informations sur la demande, vous pouvez aborder les prix de manière détaillée :

1. Détermination du taux d'activité : définissez des tarifs de base selon les moyennes du marché pour des logements de taille et de type similaires.
2. Ajustements saisonniers : appliquez des modificateurs en pourcentage selon la demande saisonnière.
3. Semaine vs week-end : ajustez selon les écarts de demande du lundi au vendredi par rapport au week-end.
4. Tarification événementielle : appliquez une majoration pendant les pics de demande.
5. Ajustements de dernière minute : définissez des stratégies pour les réservations de dernière minute selon l'analyse du délai de réservation.

2. Orientation marketing

Mettez en œuvre des stratégies selon les schémas de demande :

1. Promotions spéciales pendant les périodes habituelles de faible demande.
2. Offrez des incitations pour les réservations anticipées pendant les périodes de forte demande.
3. Renforcez la publicité sur les marchés susceptibles d'être réservés pendant certaines saisons.

3. Améliorations du logement

Avec des prévisions de demande, vous devriez pouvoir :

1. Ajouter des équipements à fort impact lorsque les données montrent qu'ils stimulent nettement la demande.
2. Envisager des équipements saisonniers adaptés aux préférences des voyageurs.

Étude de cas : le succès du glamping de Tiny Pines

Tiny Pines illustre à quel point les décisions basées sur les données sont essentielles pour concrétiser une vision. Grâce aux Market Dashboards PriceLabs, Tiny Pines a identifié les équipements demandés, les emplacements privilégiés et une stratégie tarifaire efficace. Ces informations ont permis d'adapter l'offre aux besoins du marché.

En 2021, Gabriel a utilisé le Market Dashboard PriceLabs pour tirer des enseignements des données et prendre les bonnes décisions pour ses projets.

Enseignements :

1. L'analyse de la demande entre les États-Unis et le Honduras a ouvert la voie à une meilleure scalabilité au Honduras.
2. Les wishpools étaient appréciés, mais les données montraient que les couples préféraient davantage les bains à remous.

En conséquence, Tiny Pines a installé un bain à remous dans chaque unité et a obtenu un avantage tarifaire sur la concurrence.

D'autres indicateurs, comme les délais de réservation, les taux d'occupation et les estimations de revenus, ont depuis renforcé l'intuition de l'opérateur et permis à Tiny Pines d'aligner son offre sur la demande.

Grâce à l'interface claire des Market Dashboards et aux infobulles pédagogiques, Gabriel comprend les graphiques sans être expert en analyse de données.

Il conseille aux autres opérateurs d'équilibrer instinct et statistiques, d'engager les clients tôt via des plateformes comme Instagram et TikTok, de privilégier l'expérience d'accueil et d'appuyer leurs décisions sur les données pour répondre à la demande du marché.

Conclusion

Une analyse régulière des données de marché vous donne les connaissances nécessaires pour prendre des décisions pertinentes sur :

1. Où investir ?
2. Tarification : comment décider ?
3. Quels équipements intégrer ?
4. Quand intensifier vos actions marketing ?
5. Comment présenter votre logement face aux concurrents ?

N'oubliez pas que les schémas de demande varient et que les places de marché évoluent en permanence.

Intégrer l'analyse de la demande à votre plan d'activité continu vous aide à revoir régulièrement vos hypothèses et à adapter votre stratégie à mesure que le marché évolue.