Comment optimiser la tarification de vos annonces Airbnb en 2025 ?

Dans la 1re partie de notre série sur « Comment optimiser vos annonces Airbnb en 2025 ? », nous avons expliqué comment optimiser vos annonces. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur l'optimisation de la tarification de vos annonces.

Le marché de la location courte durée est très concurrentiel. Key Data a indiqué que la croissance de l'offre aux États-Unis reste soutenue, à environ 10 % cette année. Bien que significative, cela représente un ralentissement par rapport à une croissance d'environ 20 % signalée il y a deux ans.

Vos prix doivent également refléter l'évolution des conditions du marché. Dans ce guide, nous vous aiderons à comprendre comment tarifer votre bien afin d'optimiser votre annonce pour le succès.

Étape 1 : Étudier le marché

Vous ne pouvez pas tarifer votre bien en vase clos. La première étape pour tarifer votre bien et optimiser votre annonce pour le succès consiste à comprendre vos concurrents et le marché.

1. Comment vos concurrents tarifent-ils leur bien ?
2. Comment les voyageurs réservent-ils des biens dans votre localité ?
3. Combien de temps les voyageurs séjournent-ils dans votre bien ?

Vous devez également comprendre la fourchette de prix à laquelle les voyageurs réservent votre bien. Si vous n'êtes pas dans cette fourchette, votre public cible ne pourra pas vous trouver, même si vous proposez le meilleur bien du marché.

Dans PriceLabs Neighborhood Data's graphique de l'historique du marché, vous pouvez consulter le taux d'occupation, la fenêtre de réservation, le prix moyen par nuit (ADR) et la durée du séjour du marché. Par défaut, le graphique affiche les données de l'année dernière, mais peut être modifié pour afficher les données des deux années précédentes.

Une fois que vous avez compris le marché, vous devez étudier vos concurrents directs. Le Competitor Calendar vous permet de choisir les annonces de votre localité qui sont vos concurrents.

Nous avons également ajouté une option de miniature pour vérifier rapidement si vous avez bien sélectionné la bonne annonce sans avoir à changer d'onglet à chaque fois.

Vous pouvez également suivre les frais : Airbnb Service Fees et Cleaning Fees que vos concurrents appliquent à leurs biens. Une fois que vous avez compris les standards du marché, vous devez prendre en compte vos coûts et fixer vos frais pour maximiser vos profits.

Vous devez également comprendre les restrictions de durée de séjour minimale que vos concurrents ont définies pour leurs biens ; cela vous aidera à connaître les habitudes de réservation de vos clients cibles.

Si plus de 2 nuits sont réservées, vous savez que vous devriez également exiger un minimum de 2 nuits. Si la norme est aux séjours plus longs, alors vous devriez également vous concentrer sur les séjours plus longs si cela correspond à votre stratégie d'hôte.

Étape 2 : Analyser vos performances

S'il est important d'observer comment vos concurrents tarifent leurs biens, vous devez également examiner comment votre bien s'est comporté au fil des années.

Questions clés auxquelles vous devez répondre :

1. Comment mon taux d'occupation s'est-il comporté par rapport au marché ?
2. Quelle était ma tarification par rapport au taux d'occupation ?

Pour comprendre votre taux d'occupation, consultez notre graphique d'occupation dans les Données de quartier. Lorsque vous optimisez votre stratégie de tarification des annonces Airbnb pour janvier 25 dès maintenant, ce graphique vous aidera à comprendre où vous en êtes.

Par exemple, le graphique ci-dessous pour le 4 juillet montre un très faible taux d'occupation du marché. Dans les données de l'année dernière, le taux d'occupation est de 51,30 %. Cela indique qu'il reste encore de la marge pour que l'occupation progresse. Des réservations pourraient arriver dans les prochains mois.

Ces informations peuvent vous aider à déterminer si votre tarification actuelle nécessite des améliorations. Si le taux d'occupation de l'année dernière ne correspond pas à la situation actuelle, vous devez prendre du recul et réévaluer votre offre.

Vous pouvez également utiliser les graphiques de rythme disponibles dans notre Portfolio Analytics. Cela vous aidera à suivre comment vos annonces se comparent aux autres de manière plus détaillée ; vous pouvez également vérifier votre rythme par rapport à vous-même.

Le graphique de rythme donne des informations sur votre taux de réservation par rapport à une référence telle que l'année dernière ou le marché en général. Vous pouvez évaluer, lorsque vous optimisez vos annonces Airbnb, si vos annonces sont en retard ou si tout se déroule correctement.

Étape 3 : Fixer vos prix

La recherche ne vaut que ce que vaut sa mise en pratique ! Une fois que vous avez rassemblé vos informations, vous devez commencer à tarifer vos biens.

La première étape consiste à définir votre prix de base. Il s'agit du prix sur lequel toutes les personnalisations et recommandations de tarification de PriceLabs sont appliquées. Vous devez fixer votre prix de base en fonction de la qualité de votre bien.

Vous pouvez également utiliser l'outil d'aide au prix de base pour définir votre prix de base. Il aide à déterminer un bon point de départ pour le prix de base de votre annonce en analysant les annonces les plus proches de la vôtre.

N'oubliez pas : votre prix de base ne peut pas être constant. Il doit continuer à évoluer, alors continuez à surveiller les alertes de prix de base. Ces alertes nous aident à suivre votre prix de base et à vous avertir s'il y a une différence significative (supérieure à 5 %) entre votre prix de base actuel et notre prix de base recommandé.

Une fois que vous avez défini votre prix de base, l'étape suivante consiste à fixer votre prix minimum. Ce prix est le prix absolument le plus bas auquel vous acceptez de louer une nuit dans votre bien. Cela garantira que notre algorithme est conscient de vos seuils et est en mesure de les respecter.

Il est important d'être flexible avec votre prix minimum au début. Si vous avez pu dépasser un montant qui couvre les coûts et génère également des bénéfices, essayez d'expérimenter un peu lorsque vous optimisez vos annonces Airbnb, pour voir si vous pouvez obtenir plus de bénéfices.

Nous surveillons également de près votre prix minimum. Si nous constatons qu'au moins 21 jours disponibles sur les 30 prochains jours sont fixés à votre prix minimum et qu'il n'a pas été ajusté au cours des 10 derniers jours, nous recommanderons une réduction de 5 %. Cela garantit que votre tarification reste compétitive, offrant à l'algorithme plus de flexibilité pour s'adapter aux dates de faible demande et vous aider à obtenir plus de réservations.

Étape 4 : Envisager des stratégies de tarification selon la durée du séjour

La stratégie de base est en place ; vous devez maintenant commencer à envisager des cas particuliers. Si vous découvrez que votre marché est principalement axé sur les réservations de dernière minute, vous avez besoin d'une stratégie de tarification de dernière minute. Il en va de même si vous êtes sur un marché de réservations anticipées. Et si vous êtes sur un marché à moyen terme ? Peu de marchés fonctionnent à la fois comme marchés de location à moyen terme et à court terme !

Vous avez besoin d'une stratégie qui tient compte de tous ces cas également.

1. Stratégie de tarification de dernière minute

Pour les séjours dans les 30 prochains jours, vous devriez envisager d'offrir des remises de dernière minute. Cela vous aidera à remplir votre calendrier plus rapidement.

Avant de plonger dans la tarification, vous devez comprendre à quoi ressemblent les séjours de dernière minute. Êtes-vous à l'aise avec une fenêtre d'1 jour pour préparer votre bien pour un séjour ? Si oui, configurez-le en conséquence. Dans les créneaux en semaine et le week-end de la capture d'écran ci-dessus, vous avez la possibilité de configurer 5 règles ou formations dans lesquelles vous acceptez les réservations de dernière minute.

Une fois que vous connaissez le type de séjours de dernière minute avec lesquels vous êtes à l'aise en tant qu'hôte, vous devez commencer à réfléchir à la façon dont vous tariferiez ces séjours. Vous pouvez avoir un coût fixe ou un pourcentage de coût fixe. Si vous définissez un pourcentage progressif de -15 % sur les 15 prochains jours, pour chaque jour, il y aurait une remise de 1 % sur votre tarification jusqu'à atteindre 15 % à la fin de la plage.

En général, une plage est meilleure qu'une valeur absolue ! Cela offre également à notre outil plus de flexibilité pour recommander de manière appropriée votre bien.

2. Stratégie de tarification anticipée

Si vous souhaitez ouvrir votre calendrier pour plus de 90 jours à la fois, envisagez une stratégie de tarification anticipée.

Comme pour une stratégie de tarification de dernière minute, vous devez décider quelles réservations anticipées vous acceptez. Ajoutez ici les exigences de nuits minimales. En fonction de cela, vous pouvez également tarifer votre bien pour des réservations anticipées.

3. Stratégie de tarification pour les créneaux orphelins

Supposons que vous ayez deux réservations qui laissent deux jours non réservables au milieu en raison de vos exigences de durée de séjour minimale. C'est un créneau orphelin.

Ici, vous avez la flexibilité de modifier réellement vos exigences de durée de séjour minimale pour permettre les créneaux orphelins.

Vous pouvez également modifier vos prix pour ces créneaux orphelins spécifiques dans votre calendrier.

4. Comprendre vos saisons

Au premier abord, fixer vos prix de location à la médiane du quartier peut sembler logique — c'est un reflet équitable du marché, n'est-ce pas ? Cependant, cette approche ne parvient souvent pas à maximiser vos revenus.

Voici pourquoi :

1. Périodes de forte demande : Pendant les périodes de pointe — comme les jours fériés, les événements locaux ou les week-ends dans les destinations de loisirs populaires — la demande explose et la plupart des biens de la zone sont susceptibles d'être réservés. S'en tenir au prix médian pendant ces périodes signifie manquer l'opportunité de pratiquer un tarif premium.
2. Périodes de faible demande : Pendant les périodes plus calmes, la concurrence s'intensifie car moins de voyageurs réservent des séjours. Une tarification à la médiane peut conduire à ce que votre bien soit ignoré. Baisser vos tarifs de manière stratégique peut améliorer vos chances d'obtenir des réservations sans sacrifier la rentabilité, grâce aux paramètres de prix minimum saisonniers.

Si les périodes de forte et de faible demande sont faciles à comprendre, il existe un juste milieu appelé périodes de demande moyenne ou « saisons intermédiaires ». Ce sont des moments où la demande n'est pas aussi prévisible et change chaque jour.

Contrairement aux périodes de pointe, où des prix plus élevés fonctionnent, ou aux périodes de faible demande, où des prix plus bas attirent les réservations, les saisons intermédiaires nécessitent une approche équilibrée. Fixer des prix trop élevés pourrait repousser les voyageurs, tandis que les fixer trop bas peut laisser de l'argent sur la table.

En maintenant une tarification flexible pendant ces périodes, vous pouvez rester compétitif et tirer parti des fluctuations de la demande.

Plutôt que de simplement refléter le marché lorsque vous décidez d'optimiser vos annonces Airbnb, il est préférable de tirer parti d'outils comme l'algorithme de Dynamic Pricing de PriceLabs, qui ajuste les tarifs en fonction des tendances d'occupation, de la saisonnalité et des événements à venir.

N'oubliez pas que les stratégies de tarification doivent être adaptées à votre bien. Par exemple, les maisons de luxe peuvent régulièrement afficher des performances bien au-dessus des prix médians, ce qui peut se refléter par un tarif de base plus élevé et des minimums stratégiques.

Optimisez pour les revenus, pas pour les moyennes — une tarification dynamique garantit que vous êtes prêt à saisir les évolutions de la demande tout en gardant une longueur d'avance sur la concurrence.

Fonctionnalités clés de l'outil de Dynamic Pricing de PriceLabs

1. Analyse du marché en temps réel : PriceLabs surveille en permanence les données locales, notamment les locations similaires, les événements majeurs, les jours fériés et les tendances de réservation. Cela garantit que votre tarification reflète les conditions actuelles du marché, vous maintenant compétitif.
2. Personnalisation hyper-locale : L'outil va au-delà des tendances générales en tenant compte d'éléments hyper-locaux tels que les attractions à proximité, les équipements et la demande dans le quartier. Cette approche personnalisée vous aide à attirer les bons voyageurs au bon prix.
3. Prévision de la demande : En analysant les habitudes de réservation passées et présentes, PriceLabs prédit la demande future. Pendant les périodes de pointe, il augmente les tarifs pour maximiser les gains, tandis que pendant les périodes plus calmes, il les réduit pour maintenir un flux régulier de réservations.
4. Paramètres personnalisables pour garder le contrôle : Bien que l'outil fournisse des recommandations basées sur les données, vous restez aux commandes. Définissez des prix minimums, plafonnez les tarifs maximaux ou affinez les suggestions pour les aligner sur vos objectifs uniques et votre connaissance du marché.
5. Mises à jour automatisées sur toutes les plateformes : PriceLabs simplifie votre flux de travail en synchronisant automatiquement les prix mis à jour sur des plateformes comme Airbnb et Vrbo. Cela permet de gagner du temps, d'assurer la cohérence et d'éviter les erreurs de tarification potentielles.

Pourquoi choisir PriceLabs ?

PriceLabs est une solution de gestion des revenus pour l'industrie de la location courte durée et de l'hôtellerie, fondée en 2014 et dont le siège est à Chicago, IL. Notre plateforme aide les hôtes particuliers et les professionnels de l'hôtellerie à optimiser leur tarification et leur gestion des revenus, en s'adaptant aux tendances changeantes du marché et aux niveaux d'occupation.

Grâce au Dynamic Pricing, aux règles d'automatisation et aux personnalisations, nous gérons la tarification et les restrictions de durée de séjour minimale pour tout portefeuille, avec des prix automatiquement téléchargés vers les canaux préférés tels que Airbnb, Vrbo et 120+ gestion de propriétés et canaux intégrations.

Chaque jour, nous tarifiez plus de 600 000+ annonces à l'échelle mondiale dans 135+ pays, offrant des outils de classe mondiale comme l'aide au prix de base et le Minimum Stay Recommendation Engine.

Choisissez PriceLabs pour augmenter vos revenus et rationaliser la tarification et la gestion des revenus. Inscrivez-vous pour un essai gratuit sur pricelabs.co dès aujourd'hui.

Optimisez la tarification de vos annonces Airbnb pour maximiser l'occupation et les revenus

Rester informé des tendances tarifaires d'Airbnb ne consiste pas seulement à suivre la foule — il s'agit de s'assurer que votre bien reste compétitif et irrésistible pour les voyageurs.

À l'approche de 2025, les voyageurs attendent un bon rapport qualité-prix et des expériences personnalisées, et votre stratégie de tarification joue un rôle majeur pour satisfaire les deux.

Aligner votre tarification sur les attentes des voyageurs — qu'il s'agisse d'ajuster les tarifs pour les saisons de pointe et les événements locaux ou d'offrir des remises pour les séjours prolongés ou les réservations de dernière minute — garantit que votre bien reste en demande.

Les outils de Dynamic Pricing, comme PriceLabs, peuvent vous aider à rester agile en suivant les tendances du marché et en optimisant vos tarifs en temps réel.

Lorsque votre tarification reflète ce que les voyageurs recherchent — accessibilité pendant les saisons calmes ou tarifs premium pour des séjours uniques — vous ne vous contentez pas de fixer des prix. Vous garantissez des réservations régulières et des avis positifs.

Maintenir une tarification flexible, basée sur les données et alignée sur la demande est essentiel. Maîtrisez cela, et votre calendrier se remplira aussi vite que vous pourrez dire « Complet !»