Lois sur les locations courte durée aux États-Unis : Guide complet

L'essor des plateformes de locations de vacances telles qu'Airbnb et VRBO a créé de nouvelles opportunités pour les propriétaires et les gestionnaires de biens en location courte durée. Cependant, ces opportunités s'accompagnent de nouveaux défis, notamment en matière de conformité avec des réglementations en constante évolution. Ces lois sur les locations courte durée varient considérablement d'un État à l'autre. En fait, elles diffèrent d'État en État, de ville en ville, et même de quartier en quartier.

Les gestionnaires doivent rester informés de ces réglementations afin d'éviter tout problème juridique et toute pénalité. Dans cet article, nous aborderons tout ce que vous devez savoir en tant que propriétaire d'entreprise, notamment la nécessité des réglementations et la façon de les naviguer.

Qu'est-ce qu'une location courte durée ?

Une location courte durée désigne généralement une unité d'habitation ou un bâtiment annexe que le propriétaire loue pour une courte période. La durée habituelle est inférieure à 30 jours. Elle varie toutefois selon le lieu et la juridiction.

Selon le lieu et l'organisme concerné, les locations courte durée peuvent être désignées comme des logements de transition, de vacances ou en location courte durée.

Pourquoi est-il nécessaire de réglementer les locations courte durée ?

La réglementation est importante dans tous les secteurs, et le domaine des locations de vacances ne fait pas exception. Les réglementations sur les locations courte durée visent à protéger les intérêts des gestionnaires et des voyageurs. Elles garantissent également que le flux irrégulier de locataires à court terme n'a pas d'impact négatif sur la communauté locale.

Le respect des réglementations en vigueur vous permet d'offrir à vos voyageurs une expérience plus sûre et plus agréable. Cela minimise également les conflits potentiels avec les voisins et les associations de quartier, et vous aide à éviter les amendes.

Par ailleurs, de nombreuses réglementations visent à favoriser une concurrence saine entre les acteurs du marché et à garantir des conditions équitables pour toutes les parties concernées. Cela signifie que vous pouvez contribuer à façonner l'avenir du marché des locations courte durée tout en maintenant une activité prospère et durable, à condition de rester informé et impliqué.

Les lois sur les locations courte durée varient-elles selon les juridictions ?

Il n'existe pas d'approche universelle en matière de réglementation, et la connaissance des règles locales et étatiques est essentielle au succès de votre activité. Ce ne sont pas seulement les règles qui varient ; même la définition d'une location courte durée diffère selon l'endroit où vous vous trouvez.

Selon la juridiction, ces propriétés peuvent être classées comme résidences entières, résidences annexes ou chambres individuelles, chaque catégorie étant soumise à des règles et réglementations différentes. Par exemple, un logement occupé par le propriétaire est un logement dans lequel le propriétaire utilise le bien comme résidence principale plus de 51 % du temps. Dans le cas contraire, le logement est classé comme logement non occupé par le propriétaire.

Certaines juridictions font la distinction entre les habitations individuelles et les habitations multifamiliales, tandis que d'autres distinguent les locations courte durée situées en zones résidentielles par rapport aux zones commerciales ou à usage mixte. En outre, plusieurs États limitent le nombre de locations courte durée autorisées dans une zone juridictionnelle.

Face à ces nombreuses différences, il est essentiel de consulter les sites Web de votre État et de votre gouvernement local pour obtenir des informations précises sur la définition des locations courte durée dans votre région.

Quelles sont les lois sur les locations courte durée par État aux États-Unis ?

Outre l'identification d'une location courte durée en termes de structure et de durée de séjour, les opérateurs de locations de vacances doivent également tenir compte de contraintes réglementaires supplémentaires. Celles-ci varieront très probablement selon la région, mais les contraintes juridiques courantes comprennent :

Type de propriété

Dans certaines villes, les locations courte durée ne sont pas autorisées du tout. En revanche, dans d'autres villes, il peut exister des restrictions sur les zones ou les emplacements pouvant ou non être utilisés pour des locations de vacances.

À Los Angeles, les hôtes qui publient leur logement sur Airbnb ne peuvent le louer que s'il s'agit de leur résidence principale. De plus, à moins de payer des taxes supplémentaires et d'obtenir une autorisation spéciale de la ville, les propriétaires sont limités à 120 jours de location par an.

Nombre de locations de vacances

L'une des restrictions législatives les plus courantes concernant les locations courte durée est la limitation du nombre de locations de vacances dans une zone donnée. C'est particulièrement vrai dans les grandes villes et les destinations touristiques populaires, où des préoccupations liées à la surpopulation ou à la nécessité de logements permanents peuvent exister.

À Honolulu, à Hawaï, par exemple, une nouvelle réglementation limite le nombre de locations autorisées à 1 715. Plusieurs villes interdisent totalement les locations courte durée. Il peut également exister des restrictions spécifiques à un lieu, par exemple les hôtes de Los Angeles ne pouvant publier que leur résidence principale en tant que location courte durée.

Plafond du nombre de réservations par an

Une règle courante est que les gestionnaires ne peuvent accepter qu'un certain nombre de réservations par an, par exemple pas plus de 36. Les voyageurs peuvent séjourner aussi longtemps qu'ils le souhaitent, mais les réservations sont limitées en nombre.

Autre aspect à prendre en compte : la « clause de droits acquis ». Cela signifie que seules les nouvelles locations de vacances sont soumises à ces règles. Les locations plus anciennes ne sont pas tenues de modifier leur mode de fonctionnement — elles peuvent continuer à appliquer les anciennes règles, ou ne pas en avoir du tout.

Lois sur les immeubles à logements multiples

Dans des villes commeNew York, où l'effet Airbnb est réputé avoir fait augmenter les loyers pour les résidents locaux, des lois telles que laloi sur les immeubles à logements multiples interdisent les locations courte durée de moins de 30 jours dans les immeubles abritant plus de trois familles (vivant de manière indépendante) lorsque le résident permanent est présent. Le non-respect de cette réglementation peut entraîner une amende pouvant aller jusqu'à 2 500 $ par jour.

Licences et permis

Avant de mettre des propriétés en location, de nombreuses villes exigent l'obtention d'une licence ou d'un permis. Pour enregistrer un immeuble résidentiel, l'hôte doit s'acquitter de diverses taxes de location, de taxes d'occupation locales, de taxes foncières et, dans de nombreux cas, de contrats d'assurance. Parmi les licences obligatoires, on trouve :

• Licence commerciale générale : toutes les entreprises, y compris les locations courte durée, ont besoin d'une licence commerciale générale pour exercer dans la ville ou le comté concerné. Veillez donc à enregistrer votre entreprise auprès de votre gouvernement local.
• Permis de location courte durée : en général, votre demande garantira que votre location de vacances respecte les normes de santé et de sécurité, est conforme aux limites de zonage et que les propriétés voisines ont été notifiées.

En dehors de cela, chaque ville possède ses propres règles et réglementations concernant les licences et permis importants. Par exemple, à New York, les autorités exigent des hôtes qu'ils collectent et versent une taxe d'occupation sur chaque réservation afin de rembourser la ville pour l'utilisation de ses ressources par les locataires à court terme.

En revanche, si vous souhaitez louer un bien à Denver pour des séjours courte durée, vous devrez demander une licence d'établissement d'hébergement, différente d'une licence de location courte durée.

Conseils pour la conformité des locations courte durée

Le respect de la législation sur les locations courte durée de votre État est essentiel pour garantir une expérience locative réussie. Voici quelques conseils utiles :

• Avant de mettre un bien en annonce, renseignez-vous correctement sur les lois étatiques et les règlements des gouvernements locaux.
• Surveillez les restrictions d'occupation, les lois sur le stationnement, les ordonnances sur le bruit, les réglementations d'utilisation des terres et de zonage, ainsi que les autres limitations.
• Acquittez-vous de tous les frais d'enregistrement, des obligations relatives aux permis, aux inspections et à la fiscalité.
• Restez informé des nouvelles politiques de location courte durée, des projets de loi, des lois et des propositions étatiques.
• Vérifiez les réglementations et les statuts de votre copropriété ou de votre coopérative.
• Maintenez une communication ouverte avec vos voisins et résolvez tout problème qu'ils pourraient rencontrer.
• Inspectez et entretenez régulièrement votre bien locatif afin de vérifier qu'il respecte toutes les normes de sécurité, les standards d'exploitation et les règles en matière de logement.

Points clés à retenir :

1. Les locations courte durée, facilitées par des plateformes telles qu'Airbnb et VRBO, offrent des opportunités lucratives, mais présentent également des défis réglementaires.
2. Les réglementations varient considérablement selon les juridictions et peuvent inclure des restrictions sur les types de propriétés, le nombre de locations et les exigences en matière de licences.
3. La conformité aux réglementations est essentielle pour garantir la sécurité des voyageurs, éviter les complications juridiques et entretenir de bonnes relations avec les voisins et les communautés.
4. Les gestionnaires doivent effectuer des recherches approfondies et se tenir informés des lois locales et étatiques, obtenir les licences et permis nécessaires, et maintenir une communication ouverte avec leurs voisins.
5. Se tenir informé de l'évolution des réglementations est crucial, car les législateurs continuent de débattre et d'adopter de nouvelles lois, ce qui rend indispensable le suivi régulier des sites Web des gouvernements locaux.