Comment les incendies de Maui ont reconfiguré le marché des locations courte durée à Lahaina

En utilisant les données internes de PriceLabs données pour Lahaina, nous pouvons voir en chiffres ce que de nombreux hôtes sur le terrain ressentent depuis les incendies d'août 2023 : un marché qui a subi un choc presque du jour au lendemain, puis s'est lentement reconstruit avec moins d'annonces et moins de nuits réservées, mais avec un pouvoir de fixation des prix étonnamment résilient.

Cet article examine ce qui a changé en matière d'offre, demande, revenus et tarification, et ce que tout hôte sur un marché touché par une perturbation ou une contrainte réglementaire peut apprendre de l'histoire de Lahaina.

Comment nous analysons les données

Pour cette analyse, nous avons utilisé des données mensuelles pour Lahaina sur trois périodes de 12 mois :

• 2022–23 – Base de référence avant les incendies
• 2023–24 – La première année après les incendies
• 2024–25 – La deuxième année d'ajustement et de début de reprise

En lisant cet article, voici ce sur quoi vous devez vous concentrer

1. Un choc d'offre massif : le nombre d'annonces à Lahaina a été divisé par deux

Le premier et le plus évident impact des incendies concerne l'offre.

Sur la période 2022–23, Lahaina comptait en moyenne environ 536 annonces actives. En 2023–24, ce chiffre a chuté à environ 245 annonces – soit une baisse de 54 % de l'offre disponible. En 2024–25, les annonces ont encore reculé à environ 209, soit une diminution de 61 % par rapport à l'année précédant les incendies.

Nombre d'annonces sur le marché des locations courte durée à Lahaina

Si l'on examine des mois précis, la contraction apparaît encore plus nette :

• En août, les annonces sont passées de 514 (2022–23) → 559 (2023–24) → 192 (2024–25).
• Sur une grande partie de l'année, l'offre 2024–25 est inférieure de 60 à 65 % aux niveaux d'avant les incendies.

Cela nous apprend deux choses importantes :

1. Lahaina fonctionne avec un inventaire de locations courte durée structurellement plus réduit.
   Les dégâts, les réglementations et les priorités en matière de logement à long terme ont tous contribué à réduire le nombre de locations courte durée.
2. Tout hôte encore actif évolue désormais dans un environnement concurrentiel très différent.est
   Vous ne concurrencez plus dans un marché dense et touristique avec des centaines d'annonces similaires autour de vous ; vous opérez dans un environnement plus petit, plus contraint en offre, où chaque annonce active compte davantage.

2. La demande s'est aussi effondrée – les nuits réservées sont toujours ~85 % en dessous des niveaux d'avant les incendies

Quand l'offre a chuté, la demande ne s'est pas simplement « redistribuée ». Les réservations ont également chuté brusquement.

Le nombre moyen de nuits réservées par mois est passé d'environ 9 486 (2022–23)
→ 1 914 (2023–24)
→ 1 349 (2024–25)

Tendances des nuits réservées sur le marché des locations courte durée à Lahaina

Soit environ :

• -80 % de nuits réservées en 2023–24 par rapport à l'avant-incendies
• -86 % en 2024–25 par rapport à 2022–23

Ainsi, même en entrant dans la deuxième année après les incendies, le total des nuits réservées représente encore moins de 20 % de ce qu'il était autrefois.

Cela reflète :

• Moins de propriétés en activité
• Une demande touristique globale plus faible à Lahaina
• Les séjours longue durée et les priorités de logement prennent le dessus sur les réservations de locations courte durée

Pourtant, cela ne signifie pas que chaque annonce active est « vide ».

3. L'occupation a fortement chuté – puis s'est stabilisée à un nouveau niveau

Malgré l'effondrement des nuits réservées, le taux d'occupation des annonces actives révèle une histoire plus nuancée.

D'après la feuille Occupation :

• Taux d'occupation moyen en 2022–23 : ~73,7 %
• 2023–24 : ~46,9 % (environ 27 points de pourcentage de moins)
• 2024–25 : ~45,2 %, presque stable par rapport à 2023–24, mais toujours ~29 points en dessous des niveaux d'avant les incendies

Tendances du taux d'occupation sur le marché des locations courte durée à Lahaina

Mois par mois :

• La première année post-incendie montre une baisse constante de 20 à 30 % de l'occupation par rapport à 2022–23.
• En juillet 2024–25, l'occupation à ~58,5 % est nettement supérieure aux 38,9 % de juillet 2023–24, laissant entrevoir une reprise saisonnière et un retour progressif de la demande.

Alors, que se passe-t-il ?

• Il y a beaucoup moins d'annonces et beaucoup moins de réservations au total, mais
• Un sous-ensemble d'annonces actives maintient une occupation de 40 à 50 % supérieure dans de nombreux mois, notamment à mesure que l'on avance vers 2024–25.

Pour les hôtes encore actifs à Lahaina (ou sur tout marché perturbé), cela signifie :

• Vous pouvez encore capter une part significative de la demande
• Mais vous opérez avec plus de volatilité et un bassin de demande total plus restreint qu'auparavant

4. Les revenus ont chuté de ~70 % – mais le RevPAR est étonnamment proche des niveaux d'avant les incendies

Quand on combine moins d'annonces et moins de nuits réservées, le chiffre d'affaires total subit un coup sévère.

• Chiffre d'affaires mensuel moyen en 2022–23 : ~4,53 M$
• 2023–24 : ~1,24 M$ (-72 % vs base de référence)
• 2024–25 : ~1,03 M$ (-77 % vs base de référence, ~-16 % vs 2023–24)

Tendances des revenus sur le marché des locations courte durée à Lahaina

Le marché est donc encore loin de sa taille initiale en termes de revenus.

Mais si l'on regarde le RevPAR (Revenu par chambre disponible) :

• RevPAR (Revenu par chambre disponible) moyen 2022–23 : ~352 $
• 2023–24 : ~321 $ (environ -9 %)
• 2024–25 : ~344 $ (seulement ~2,5 % en dessous des niveaux d'avant les incendies)

Et sur certains mois, le RevPAR en 2024–25 dépasse même celui de 2022–23 :

• Mars 2024–25 : RevPAR ~534 $ vs 399 $ en 2022–23
• Avril 2024–25 : 413 $ vs 344 $
• Juillet 2024–25 : 489 $ vs 351 $

Ainsi, même si le gâteau global est bien plus petit, pour les annonces encore actives et bien positionnées, les gains par nuit disponible sont désormais proches (voire supérieurs) aux niveaux d'avant les incendies sur plusieurs mois.

C'est une leçon importante pour les hôtes :

Sur un marché perturbé, les revenus macroéconomiques peuvent être en baisse, mais la performance au niveau de l'annonce peut rester saine si vous demeurez actif, visible et intelligent dans votre tarification.

5. L'ADR a bondi : moins d'annonces, des tarifs plus élevés

Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) ne se redresse pas par magie. Un facteur clé ici est l'ADR (prix moyen).

• ADR (prix moyen) moyen en 2022–23 : ~477 $
• 2023–24 : ~682 $ (+43 % vs base de référence)
• 2024–25 : ~747 $ (+57 % vs base de référence, +9–10 % vs 23–24)

Tendances de l'ADR (prix moyen) sur le marché des locations courte durée à Lahaina

De nombreux mois affichent un ADR en hausse de 40 à 70 % par rapport à 2022–23. Cela reflète :

• Les hôtes qui augmentent leurs tarifs pour couvrir des coûts et des risques plus élevés
• Un inventaire plus rare capable de pratiquer une prime de rareté
• Les voyageurs qui choisissent quand même Lahaina acceptent de payer davantage pour moins d'options

Mais un ADR plus élevé comporte des risques :

• Tarifer trop haut par rapport à la demande actuelle → le taux d'occupation chute davantage
• Tarifer trop bas sur un marché à faible offre → vous laissez de l'argent sur la table

C'est précisément là que la tarification basée sur les données devient indispensable : vous ne pouvez pas vous fier aux intuitions d'avant 2023 dans un marché fondamentalement différent.

6. Ce que les hôtes de tout marché perturbé peuvent apprendre de Lahaina

Vous n'êtes peut-être pas à Lahaina, mais des schémas similaires s'appliquent aux marchés touchés par :

• Des catastrophes naturelles
• De nouvelles réglementations sur les locations courte durée
• Des chocs de demande soudains (fermetures de frontières, suppressions de lignes aériennes, annulations de grands événements, etc.)

Voici les principales leçons tirées des données de Lahaina :

6.1. Anticipez un ajustement sur plusieurs années, pas sur une seule saison

Les nuits réservées à Lahaina sont toujours ~85 % en dessous des niveaux d'avant les incendies même en 2024–25, et le chiffre d'affaires total reste en baisse d'environ 75 %. La reprise n'est ni linéaire ni rapide.

Ce que vous pouvez faire avec PriceLabs : Utilisez les Market Dashboards et des outils comme le PriceLabs STR Index (si disponible dans votre région) pour suivre les évolutions d'une année sur l'autre :

• Annonces actives
• Occupation
• ADR (prix moyen) et RevPAR (Revenu par chambre disponible)

Cela vous aide à éviter de surréagir à un mois particulièrement fort ou faible.

Market Dashboard prêt à visualiser pour suivre les évolutions d'une année sur l'autre

6.2. L'offre et la demande peuvent se contracter ensemble – la tarification doit refléter le nouvel équilibre

À Lahaina :

• L'offre est en baisse de ~60 %
• Les nuits réservées sont en baisse de ~80–85 %
• Mais le RevPAR revient presque aux niveaux d'avant les incendies, grâce en partie à un ADR plus élevé

Il s'agit d'un marché différent, et non d'une version affaiblie de l'ancien.

Avec PriceLabs, vous pouvez :

• Utiliser le Dynamic Pricing pour ajuster en continu vos tarifs en fonction des tendances réelles de la demande, et non des hypothèses de l'année précédente.
• Affiner les prix minimum, de base et maximum pour tenir compte à la fois d'une concurrence réduite et d'une demande plus faible.
• Utiliser les personnalisations au niveau des dates pour les périodes sensibles (p. ex., anniversaires de l'événement, mises à jour majeures des réglementations).

Implémentez le Dynamic Pricing pour tarifier votre bien en fonction du marché

6.3. La saisonnalité peut évoluer après un choc

À Lahaina, certains mois de 2024–25 (comme mars, avril et juillet) affichent un RevPAR supérieur à 2022–23, ce qui signale :

• Un retour de la demande
• Des voyageurs qui concentrent leurs déplacements sur moins de mois
• Un comportement de planification des voyages différent d'avant

Avec PriceLabs :

• Suivez l'occupation et les tarifs futurs grâce à des fonctionnalités comme les indicateurs de demande prospective (si disponibles) ou les Market Dashboards.
• Ajustez les durées de séjour minimum et les remises de dernière minute autour des nouvelles périodes phares, et non plus de l'ancienne haute saison.

7. Utiliser PriceLabs sur un marché post-perturbation : un guide pratique

Si votre marché a traversé une perturbation similaire à celle de Lahaina, voici un cadre simple à suivre avec PriceLabs :

Étape 1 : Réétalonnez votre marché

• Ouvrez un Market Dashboard pour votre ville ou région.
• Comparez l'année en cours de votre marché avec 2019 / 2022 ou une autre année de référence avant le choc :

  • Annonces actives
  • ADR (prix moyen) et RevPAR (Revenu par chambre disponible)
  • Occupation
  • Délais de réservation

Cela vous indique si vous êtes en phase de contraction, stabilisation ou reprise.

Étape 2 : Révisez vos hypothèses de tarification

Face aux schémas de type Lahaina, posez-vous la question :

• L'offre baisse-t-elle plus vite que la demande ?
  → Vous disposez peut-être d'un plus grand pouvoir de tarification que votre seul taux d'occupation ne le suggère.
• L'ADR a-t-il fortement progressé ?
  → N'ancrez pas trop bas vos tarifs, mais évitez la surévaluation si la demande reste fragile.

Dans PriceLabs :

• Démarrez avec les prix dynamiques recommandés.
• Ajustez votre prix de base grâce aux outils d'aide au prix de base (si disponibles).
• Utilisez les paramètres de durée de séjour minimum pour équilibrer l'occupation (2–3 nuits) avec les coûts de ménage et de rotation.

Étape 3 : Utilisez des règles et des remplacements pour gérer l'incertitude

• Appliquez des remises de dernière minute de manière plus stratégique lors des périodes creuses ou incertaines.
• Utilisez des primes à long terme pour les dates situées 6 à 9 mois à l'avance si votre marché réserve habituellement tôt mais compte désormais moins d'annonces.
• Ajoutez des remplacements par événement ou par date pour les événements touristiques connus susceptibles de revenir avant la pleine reprise du marché.

Étape 4 : Suivez vos performances par rapport au marché

Tous les 1 à 2 mois :

• Comparez votre ADR (prix moyen), occupation et RevPAR (Revenu par chambre disponible) par rapport à la médiane du marché grâce aux analyses PriceLabs.
• Si votre ADR est plus bas mais votre occupation similaire :
  → Vous pouvez probablement augmenter légèrement vos tarifs.
• Si votre ADR est plus élevé mais votre occupation nettement plus faible :
  → Envisagez des remises plus agressives ou des durées de séjour minimum plus courtes jusqu'à ce que la base de demande se renforce.

Utilisez Portfolio Analytics pour comprendre les performances de votre bien

Conclusion : Lahaina montre à quel point les marchés de locations courte durée peuvent être fragiles – et flexibles

Les incendies de Maui ont transformé le marché des locations courte durée à Lahaina en étude de cas sur le choc, la contraction et le recalibrage :

• Offre : ~60 % d'annonces en moins par rapport à l'avant-incendies
• Demande : ~80–85 % de nuits réservées en moins
• Revenus : ~70–75 % de chiffre d'affaires total en moins
• Tarification : ADR en hausse de plus de 50 %, RevPAR presque revenu aux niveaux d'avant les incendies pour les annonces actives

Pour les hôtes, la leçon est claire :

Vous ne pouvez pas contrôler les perturbations, mais vous pouvez contrôler la rapidité avec laquelle vous adaptez votre tarification et votre stratégie.

Des outils comme PriceLabs vous aident à fonder ces décisions sur des données réelles, et non sur des suppositions — que vous soyez à Lahaina ou sur tout autre marché traversant une transformation structurelle majeure.

Questions fréquentes

1. De combien l'offre de locations courte durée a-t-elle diminué à Lahaina après les incendies de Maui ?

D'après les données de marché de PriceLabs, les annonces actives à Lahaina ont chuté de ~60 % entre 2022–23 et 2024–25. La baisse la plus forte a eu lieu immédiatement après août 2023, et l'offre est restée significativement contrainte depuis lors.

2. La demande touristique à Lahaina s'est-elle redressée depuis les incendies ?

Pas totalement. Les nuits réservées sont toujours 80 à 85 % inférieures aux niveaux d'avant les incendies. Si quelques mois montrent des signes précoces de reprise, la demande globale reste bien en deçà des niveaux de 2022–23.

3. Pourquoi le RevPAR est-il presque revenu aux niveaux d'avant les incendies même si les réservations ont chuté ?

Le RevPAR (Revenu par chambre disponible) s'est redressé principalement parce que l'ADR a augmenté de 40 à 70 % après les incendies. Avec moins d'annonces disponibles et des coûts d'exploitation plus élevés, les hôtes actifs ont pu pratiquer des tarifs nocturnes plus élevés, compensant ainsi la baisse de l'occupation.

4. Les hôtes de Lahaina pratiquent-ils aujourd'hui des tarifs nettement plus élevés ?

Oui. L'ADR à Lahaina est passé d'une moyenne de 477 $ (2022–23) à 747 $ (2024–25) — soit une hausse de ~57 %. Cela s'explique par une concurrence réduite, un risque accru et des coûts d'exploitation plus élevés.