Taux d'occupation vs ADR : Quel indicateur suivre ?

En tant que gestionnaire immobilier, vous avez sûrement déjà été confronté à ce dilemme : taux d'occupation ou ADR ? Quel indicateur suivre et optimiser pour augmenter vos revenus ? D'un côté, afficher complet semble synonyme de succès, mais cela se traduit-il réellement par des gains financiers si le prix moyen de votre location de vacances est trop bas ?

Évaluer le taux d'occupation et l'ADR aide les gestionnaires immobiliers à analyser leur rentabilité, planifier leur stratégie, optimiser leur revenue management et se positionner face à la concurrence. Trouver le bon équilibre entre ces indicateurs permet d'attirer davantage de voyageurs tout en améliorant les marges bénéficiaires de vos locations.

Avant de déterminer qui l'emporte dans le débat Taux d'occupation vs ADR, commençons par comprendre ce que chacun de ces termes signifie.

Qu'est-ce que le taux d'occupation ?

Le taux d'occupation indique le pourcentage de logements loués sur une période donnée. Cet indicateur clé mesure la fréquence à laquelle votre bien est réservé et détermine si vous devez améliorer votre taux d'occupation sur Airbnb à l'avenir.

Un taux d'occupation élevé vous permet de générer davantage de revenus et de développer votre portefeuille de locations.

Principales raisons de calculer votre taux d'occupation :

• Identifier les fluctuations saisonnières du taux d'occupation
• Optimiser les revenus et les stratégies marketing
• Adapter les tarifs par nuit aux tendances du marché
• Identifier les opportunités et les axes d'amélioration

Par exemple, un utilisateur Reddit a proposé un logement de deux chambres en tant qu'appartement une chambre afin d'augmenter ses réservations en réponse à la demande du marché. Cette stratégie a permis au propriétaire d'atteindre un taux d'occupation de 90 %.

Source : un utilisateur Reddit a optimisé sa stratégie marketing pour améliorer son taux d'occupation

Comment calculer le taux d'occupation ?

Formule du taux d'occupation

Par exemple, votre location de vacances dispose de six logements, dont seulement trois ont été réservés en septembre.

Taux d'occupation = (3 / 6) x 100 % = 0,5 soit 50 %

Votre bien était donc occupé à environ 50 % en septembre.

À lire également : La gestion des revenus des locations de vacances : le guide complet pour les hôtes et les gestionnaires

Qu'est-ce que l'ADR (prix moyen) ?

L'ADR vous permet de calculer le revenu locatif moyen par logement occupé sur une période donnée. En d'autres termes, il indique combien vous gagnez en moyenne par nuitée.

Comme l'ADR influence directement les taux d'occupation et les revenus, suivre régulièrement cet indicateur vous aide à évaluer la performance financière de votre location de vacances.

Principales raisons de calculer votre ADR :

• Optimiser les prix de réservation
• Se positionner par rapport aux concurrents du marché
• Déterminer si vous pratiquez des prix trop bas ou trop élevés
• Identifier les tarifs optimaux en haute et basse saison

Comment calculer l'ADR ?

Formule de l'ADR

Par exemple, une location a loué 3 unités le 24 septembre et a généré 2 100 $.

Revenu total = 2 100 $

Nombre d'unités vendues = 3

ADR = 2 100 $ / 3 = 700 $

Ainsi, chaque logement occupé a généré en moyenne 700 $ par nuit ce mois-là.

Taux d'occupation vs ADR

Voici une comparaison rapide entre le taux d'occupation et l'ADR pour les locations de vacances :

Comment équilibrer le taux d'occupation et l'ADR ?

Un taux d'occupation élevé n'est avantageux que si vous ne pratiquez pas des prix trop bas. Cependant, un taux d'occupation élevé entraîne également une usure accrue de vos logements, ce qui augmente les dépenses et les coûts d'entretien. Une annonce de location avec un ADR élevé mais un faible taux d'occupation sera probablement rentable si vous couvrez vos charges.

À l'inverse, un prix moyen élevé génère davantage de revenus par nuit occupée. Toutefois, le taux d'occupation baissera si l'ADR d'une location de vacances est trop élevé.

Le taux d'occupation et l'ADR sont donc inversement liés. Quelle est alors la solution ?

Votre principal objectif pour améliorer votre stratégie de revenue management repose sur l'équilibre de ces deux indicateurs. La combinaison du taux d'occupation et de l'ADR s'appelle le RevPAR (Revenu par chambre disponible).

N'oubliez pas que de nombreux facteurs influencent les réservations et les revenus locatifs Airbnb, notamment l'emplacement, la demande saisonnière, le type de bien, l'expérience des voyageurs, les équipements et les tarifs concurrentiels. Il est donc essentiel d'adopter une approche pragmatique tenant compte des dynamiques de marché et des événements externes.

Utilisez PriceLabs Portfolio Analytics pour suivre vos performances et trouver le juste équilibre entre le taux d'occupation et l'ADR de votre location de vacances. Cet outil de gestion pour locations de vacances permet aux gestionnaires immobiliers de cibler un niveau d'occupation souhaité en ajustant l'ADR selon les tendances hyper-locales du marché, telles que la saisonnalité des locations de vacances, les jours fériés à venir et les tarifs concurrentiels.

De plus, le graphique de comparaison entre l'année précédente et l'année en cours fournit un rapport de revenus détaillé pour votre location. Les outils de reporting de PriceLabs permettent aux gestionnaires d'optimiser leurs stratégies promotionnelles et tarifaires pour les futures réservations. PriceLabs propose par exemple des remises de dernière minute sur les logements non occupés, basées sur les tendances de réservation en temps réel.

Foire aux questions

1. Que donne la multiplication de l'ADR par le taux d'occupation ?

Lorsque vous multipliez l'ADR par le taux d'occupation, vous obtenez le RevPAR (Revenu par chambre disponible). Le RevPAR prend en compte à la fois le nombre d'unités vendues et le revenu moyen par unité. Il constitue donc un indicateur de performance plus précis du potentiel de revenus d'une location.

2. Qu'est-ce que l'occupation ajustée ?

L'occupation ajustée exclut les jours sans revenus afin d'évaluer la performance réelle d'un bien en location de vacances. Cet indicateur tient compte des facteurs spécifiques affectant l'inventaire disponible, tels que les séjours des propriétaires, la maintenance, les rénovations, etc.

Taux d'occupation ajusté = (Nombre de nuits payées / Nombre de nuits disponibles) x 100 %

3. Quel est le meilleur taux d'occupation sur Airbnb ?

Idéalement, une annonce performante sur Airbnb affiche un taux d'occupation d'au moins 80 %.

Conclusion : l'équilibre entre le taux d'occupation et l'ADR améliore le ROI

Le taux d'occupation et le prix moyen sont les piliers de toute activité de location de vacances réussie. Évaluer ces Indicateurs de performance des locations de vacances permet aux gestionnaires immobiliers de prendre des décisions éclairées. Une stratégie équilibrée, qui allie taux d'occupation élevé et tarification optimale, garantit un meilleur retour sur investissement.