Comment le marché des locations courte durée de New York City évolue sous la Local Law 18

Le marché des locations courte durée (LCD) de New York City a connu un bouleversement majeur depuis l'introduction et l'application de la Local Law 18. En tant que l'un des marchés LCD les plus dynamiques au monde, la ville a longtemps jonglé entre hôtes entrepreneurs, voyageurs internationaux et surveillance réglementaire. Mais en 2023, la balance a penché.

Dans cet article, nous analysons les données, comprenons les impacts concrets des réglementations des locations courte durée et explorons ce que l'avenir réserve à l'économie des locations courte durée à New York.

Local Law 18 : Qu'est-ce qui a changé ?

Adoptée en janvier 2022 et appliquée à partir de septembre 2023, la Local Law 18 a redéfini les réglementations des locations courte durée à New York.

La loi a introduit :

• Exigences d'enregistrement : Les hôtes doivent s'inscrire auprès du Bureau de mise en application spéciale de New York (OSE).
• Responsabilité des plateformes : Des plateformes comme Airbnb et Vrbo ne peuvent traiter des réservations que pour des logements enregistrés.
• Règle des 30 jours : Les locations de moins de 30 jours ne sont autorisées que si l'hôte est présent et qu'il n'y a pas plus de deux voyageurs.

L'objectif ? Mettre fin aux opérations hôtelières illégales et réguler le marché LCD en pleine expansion.

Les chiffres : Avant et après les réglementations des locations courte durée à New York

En comparant octobre 2022–septembre 2023 (avant application) et octobre 2023–septembre 2024 (après application), l'impact des réglementations des locations courte durée à New York est évident :

Le tableau d'ensemble ? Un marché LCD plus restreint, plus cher et plus prudent.

Tendances clés qui reconfigurent le marché

1. Une offre en contraction, des revenus en baisse

Le nombre d'annonces actives a chuté de 15 %, de nombreux hôtes ayant soit fermé leurs portes, soit migré vers la location longue durée. Le resserrement de l'offre a entraîné une baisse du revenu total du marché de 27 %, ce qui montre que la contraction ne se résume pas à une réduction du nombre d'annonces — la demande des voyageurs a également diminué.

2. Des taux d'occupation en déclin

Le taux d'occupation a reculé de 8 % malgré la réduction de l'offre. L'incertitude des voyageurs quant à la légalité des annonces a probablement alimenté cette hésitation. Par ailleurs, avec moins d'options disponibles, une partie de la demande s'est peut-être reportée vers les hôtels ou les logements pour entreprises.

3. Un effondrement des nuitées réservées

Le nombre de nuitées réservées a chuté de 31 % — un déclin vertigineux. Ce résultat reflète l'effet combiné du resserrement de l'offre et d'une attitude prudente des voyageurs.

4. Un ADR en hausse, mais un RevPAR en recul

Bien que le prix moyen par nuit (ADR) ait progressé de 6 % (en raison du resserrement de l'offre et des pressions inflationnistes), le RevPAR (Revenu par chambre disponible) a reculé de 9 %. Les hôtes encore actifs peuvent pratiquer des tarifs plus élevés, mais la baisse de la fréquentation a affecté la rentabilité globale.

Évolutions comportementales : comment les voyageurs s'adaptent

Les séjours longue durée deviennent la nouvelle norme

En raison de la règle des 30 jours, de nombreux voyageurs optent pour des séjours plus longs. La part des réservations pour des séjours de 29 jours ou plus a bondi de 25 % à près de 45–50 %. Cette tendance illustre un virage vers les locations de moyenne durée — prisées par les télétravailleurs, les étudiants et les voyageurs d'affaires.

Les réservations de dernière minute explosent

La fenêtre de réservation médiane a reculé de 19 %. Face à une réglementation encore floue pour beaucoup, les voyageurs réservent de plus en plus à la dernière minute. Les touristes internationaux, qui réservent habituellement plusieurs mois à l'avance, pourraient désormais préférer les hôtels aux locations courte durée pour éviter les complications.

Analyse géographique : où les réglementations des locations courte durée à New York ont frappé le plus fort

Bien que les données brutes couvrent toute la ville, les premières tendances montrent que Manhattan, Brooklyn et certaines parties du Queens ont été les plus touchés. Des quartiers prisés comme Lower Manhattan, Williamsburg et Long Island City ont enregistré les plus fortes baisses d'annonces.

À l'inverse, des signaux indiquent que les marchés périphériques (plus en profondeur à Brooklyn, dans le Queens et même dans le Bronx) pourraient devenir de nouveaux pôles LCD avec une surveillance réglementaire légèrement moins stricte.

Ce que cela signifie pour l'avenir

Conseils stratégiques pour les hôtes et les investisseurs

• Misez sur les locations de moyenne durée : Ciblez les voyageurs ayant besoin de séjours de 30 jours ou plus — télétravailleurs, étudiants et clients corporate.
• Enregistrez-vous rapidement : Assurez votre conformité avec les règles de l'OSE pour éviter pénalités et désactivation.
• Privilégiez les chambres privées ou partagées : Plus faciles à aligner avec la règle des 30 jours lorsque la location de logement entier est restreinte.
• Ajustez votre stratégie de tarification : Équilibrez des ADR plus élevés avec une occupation plus faible pour optimiser le RevPAR.
• Explorez les marchés adjacents : Des villes comme Jersey City et Hoboken peuvent offrir des réglementations plus souples tout en restant proches de New York.

Conclusion : un marché en pleine transition

La Local Law 18 a fondamentalement reconfiguré le marché des locations courte durée à New York. Si l'ère des profits LCD faciles et non réglementés est révolue, un marché nouveau et plus stable est en train d'émerger — un marché qui privilégie la conformité, les séjours prolongés et les opérations professionnelles.

Pour les hôtes, les plateformes et les voyageurs, s'adapter rapidement à ce nouvel environnement n'est pas seulement judicieux — c'est indispensable.