Stratégies de tarification dynamique pour les Villas et Chalets

Avec la popularité du Dynamic Pricing dans le monde Airbnb, la plupart des hôtes et des gestionnaires qui proposent leurs propriétés en ville comprennent la valeur d'une tarification intelligente et du revenue management. Beaucoup supposent que le Dynamic Pricing consiste simplement à augmenter les prix lors d'événements à forte demande. En parallèle, les propriétaires de villas et de chalets pensent que la tarification dynamique et le revenue management automatisé ne sont pas faits pour eux, notamment parce qu'ils connaissent plutôt bien les saisons de haute et basse demande de leur marché ! De plus, il est probable que peu d'événements passent inaperçus auprès des gestionnaires exploitant des villas. Cependant, dans ce blog nous allons souligner l'importance des stratégies de Dynamic Pricing pour les villas et chalets, et pourquoi chaque gestionnaire devrait les mettre en œuvre.

Bonus Read: Le guide ultime du Dynamic Pricing pour les locations courte durée

Le Dynamic Pricing pour les Villas et Chalets requiert des stratégies spécifiques

Il n'existe pas d'approche universelle en matière de revenue management, surtout pour les villas, dont chacune peut présenter des caractéristiques uniques. Nous avons résumé ci-dessous quelques idées recueillies auprès de gestionnaires pour maximiser les revenus issus des villas.

Pour les villas situées dans des zones saisonnières, les gestionnaires imposent des restrictions de séjour minimum pour leurs propriétés. Par exemple :

• 3 ou 4 nuits de séjour minimum en basse/moyenne saison
• 5 à 7 nuits obligatoires en haute saison

Traditionnellement, on observait de nombreuses réservations du samedi au samedi en haute saison, effectuées longtemps à l'avance. Cependant, on commence à voir émerger des schémas de réservation plus flexibles, les voyageurs tenant compte du coût des billets d'avion ou des embouteillages pour se rendre sur le logement et en revenir.

Les tendances évoluaient déjà, et nul ne peut prédire à quoi ressemblera le monde post-COVID. Avec le développement du télétravail, les habitudes de vacances vont-elles changer ?

Pour s'adapter à ces nouveaux comportements de voyage, les gestionnaires doivent assouplir leurs restrictions de séjour. Avec des restrictions de séjour minimum statiques, ils risquent de se retrouver avec des nuitées orphelines et des opportunités de revenus perdues !

Par exemple : Joe impose une restriction de 7 jours minimum pendant la haute saison de juillet pour ses propriétés. Il reçoit une réservation du 4 au 10 juillet — une parfaite réservation du samedi au samedi, comme il les apprécie ! Puis il reçoit une réservation du 15 au 21. C'est une excellente façon de sécuriser ces revenus, mais il se retrouve soudain avec cinq jours libres du 10 au 14 juillet, qu'il aurait pu louer s'il n'avait pas fixé un séjour minimum statique de sept nuits pour ses locations.

Il est essentiel d'optimiser l'occupation et la rentabilité, surtout pour les villas en zones saisonnières à faible potentiel locatif (seulement quelques semaines de location par an).

Si cela correspond à votre situation, lisez ci-dessous les stratégies de tarification et de séjour minimum qui pourraient convenir à vos locations de villas :

Stratégies de séjour minimum pour les locations de Villas/Chalets

Stratégie 1 : Rendez vos restrictions de séjour minimum flexibles en fonction du délai de réservation. Avec PriceLabs, vous pouvez facilement configurer un séjour minimum dynamique pour augmenter votre occupation :

• Deux nuits de séjour minimum pour les réservations dernière minute (dernier jour ou avant-dernier jour, par exemple)
• Trois nuits de séjour minimum comme règle « normale »
• Quatre nuits de séjour minimum au-delà de 30 jours
• Cinq nuits de séjour minimum au-delà de 90 jours

Stratégie 2 : Sécurisez vos revenus pendant les nuits stratégiques de haute saison en ajoutant des paramètres personnalisés pour imposer des séjours minimum prolongés sur ces dates, en utilisant des exceptions spécifiques à la date.

Stratégie 3 : Pour les nuitées orphelines entre deux réservations qui risquent de rester vacantes si vous ne les gérez pas, mettez en place une stratégie tarifaire pour les réservations sur ces jours isolés. Vous pourrez ainsi ouvrir votre calendrier à des réservations de 3, 4 ou 5 nuits, tout en maintenant un séjour minimum de sept nuits.

(en savoir plus sur la configuration des personnalisations de séjour minimum ici)

Conseil de pro : L'une des premières étapes de votre stratégie de revenue management est de réfléchir à la segmentation de votre clientèle. Si vous savez qui sont vos clients, vous pouvez anticiper leur comportement de réservation. Cela vous aidera à définir vos règles de dernière minute et de réservation lointaine. Exemple : 30 % de mes voyageurs sont allemands et réservent généralement sept mois à l'avance. À l'opposé, 20 % sont espagnols et réservent un mois avant leur arrivée.

Stratégies de tarification associées :

Stratégie 4 : Pour les nuitées orphelines pour lesquelles vous avez assoupli les restrictions de séjour afin d'accepter des réservations, appliquez une majoration sur la tarification (ou une réduction, selon la segmentation de votre clientèle).

Par exemple : Les voyageurs souhaitant réserver une villa avec piscine pour deux nuits au cœur de l'été n'auront pas beaucoup d'offres. Et de votre côté, ce court séjour sur ce type d'hébergement, qui nécessite beaucoup de travail, doit être rentable.

Stratégie 5 : Si vous avez assoupli vos règles de séjour minimum à la dernière minute, vous pouvez également appliquer une majoration (ou une réduction) sur les réservations de dernière minute pour vous assurer que les réservations sont rentables ou pour verrouiller vos revenus en toute sécurité.

Ajuster le prix de base

Une fois les stratégies ci-dessus en place et automatisées, vous pouvez affiner votre stratégie tarifaire en fonction de chaque villa. Chaque villa est différente : même à superficie ou nombre de chambres équivalents, les services peuvent varier considérablement — salle de sport, spa, décoration luxueuse, etc.

Comme PriceLabs calcule votre tarification quotidienne à partir du prix de base de votre annonce, ajuster ce prix de base est un excellent moyen de positionner facilement votre logement dans la bonne fourchette de prix en fonction de sa qualité ou de son attractivité. Vous êtes dans une zone extrêmement saisonnière ? Envisagez de définir votre prix de base (ainsi que les seuils tarifaires minimum et maximum) en utilisant notre paramètre de profil saisonnier personnalisé (en savoir plus ici).

Lors de la définition de vos tarifs, il est important de savoir comment les autres acteurs de votre zone fixent leurs prix. Consultez l'outil « Données de quartier » pour voir comment les autres propriétés définissent leurs prix de base et quel taux d'occupation elles obtiennent.

Utilisateur avancé ? Utilisez les Market Dashboards pour évaluer les prix pratiqués par des propriétés de taille similaire dans votre zone. Parcourez la section équipements pour vérifier si vous proposez les équipements les plus recherchés. Évaluez votre positionnement sur le marché et fixez votre prix de base en conséquence.

En plus de tout ce qui précède, le puissant algorithme de Dynamic Pricing de PriceLabs surveille en permanence votre zone et ajuste les tarifs en fonction de la demande du marché. Si vous souhaitez apporter des ajustements aux prix finaux, utilisez les exceptions spécifiques à la date pour modifier rapidement vos tarifs sur des dates précises.

La puissance de l'automatisation dans les stratégies de Dynamic Pricing pour les Villas et Chalets

Tout cela peut peut-être être fait manuellement. Pourquoi envisager une solution de tarification ? La réponse tient au simple fait que les machines sont moins sujettes aux erreurs que les humains pour des tâches répétitives.

Grâce à nos calculs de tarifs par nuitée et à nos synchronisations de tarifs, vous n'avez plus besoin de vous connecter chaque jour pour vérifier si une nuitée orpheline risque de passer inaperçue, ou pour assouplir vos restrictions de séjour pour les réservations de dernière minute.

Tirer parti de l'automatisation vous permet de gagner du temps, de réduire les efforts et d'augmenter vos revenus. Préféreriez-vous ajuster vos tarifs manuellement ?

En résumé, en utilisant une plateforme de revenue management, vous serez en mesure de :

• Proposer différentes réductions dernière minute pour chaque villa, en fonction des niveaux de réduction que vous acceptez ou de vos accords avec les propriétaires.
• Modifier vos règles de séjour minimum sur des périodes spécifiques pour vous adapter aux événements locaux.
• Tester des séjours courts avec des tarifs majorés et vérifier si c'est un levier commercial intéressant à généraliser (parfait pour combler les trous, par exemple)

Nous espérons que ces conseils vous ont donné matière à réflexion pour vos stratégies tarifaires pour vos villas ou chalets. Avez-vous vous-même des conseils ou astuces à partager ? Envoyez-nous un message à [email protected]