Comment fonctionne la tarification pour les annonces Multi-Unité avec des caractéristiques légèrement différentes ?

En tant que gestionnaire immobilier, gérer des configurations multi-unités peut être à la fois gratifiant et complexe. Les annonces en configuration multi-unités désignent des propriétés composées de plusieurs logements (appartements, chambres, hôtels, etc.) similaires mais présentant de légères variations. Ces petites différences ont un impact significatif sur votre stratégie de tarification et, par conséquent, sur vos revenus. Comment aborder la tarification dans ce cas de figure ?

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Que sont les annonces en configuration Multi-Unité ?

Les annonces en configuration multi-unités peuvent inclure des appartements identiques dans un immeuble, des chambres d'hôtel de la même catégorie, ou même des cottages séparés sur une même propriété. Bien que ces logements semblent similaires, les moindres différences — comme l'étage ou la vue — peuvent influencer les préférences des voyageurs et les taux de réservation.

Par exemple, si vous gérez deux appartements dans le même immeuble, l'un peut donner sur l'océan et l'autre sur la rue. L'appartement avec vue sur l'océan attirera naturellement une demande plus élevée, même si l'agencement et les équipements de base sont identiques. Cela appelle une stratégie de revenue management qui reflète ces différences.

Quelles caractéristiques influencent la tarification des annonces Multi-Unité ?

Voici les caractéristiques qui influencent couramment la tarification dans les configurations multi-unités :

• Superficie du logement : les logements plus grands commandent généralement des prix plus élevés. Mais la superficie seule n'est pas toujours décisive ; c'est la valeur ajoutée perçue de l'espace supplémentaire qui compte.
• Vues : les propriétés offrant des vues premium — comme un balcon surplombant la mer ou un panorama sur les toits de la ville — peuvent afficher des prix plus élevés, les voyageurs considérant souvent la vue comme un luxe.
• Équipements : un lave-linge en appartement, des intérieurs rénovés ou un balcon privé peuvent accroître la valeur d'un logement.
• Étage : les étages supérieurs offrent souvent de meilleures vues ou plus d'intimité, ce qui peut justifier un tarif premium.

Par exemple, vous gérez trois logements dans un immeuble de vacances en hauteur. L'un est au rez-de-chaussée sans vue, un autre est au troisième étage avec vue sur un parc, et le dernier est un penthouse en angle avec vue panoramique sur la mer. Tous les logements ont la même superficie et les mêmes équipements, mais le penthouse pourrait afficher un tarif 15 à 20 % plus élevé en raison de sa vue et de son emplacement exclusif.

Comment pratiquer le Dynamic Pricing pour les annonces Multi-Unité ?

Les différents logements d'un même immeuble peuvent afficher des prix différents selon leurs légères variations. Mais comment tarifier ces logements de manière dynamique et séparément sans y consacrer trop de temps sur les outils de revenue management ?

1. Se doter d'outils de revenue management

Un outil de Dynamic Pricing comme PriceLabs est indispensable pour gérer des configurations multi-unités. Il ajuste automatiquement les prix en fonction de la demande du marché, du taux d'occupation et des caractéristiques propres à chaque logement. PriceLabs vous permet de différencier les prix en appliquant des compensations pour les logements dotés de caractéristiques premium, comme une meilleure vue ou une superficie plus grande.

Appliquer une compensation des prix pour les annonces Multi-Unité

Par exemple, vous pouvez paramétrer l'Appartement A, avec vue sur la mer, à 5 % de plus que l'Appartement B, qui donne sur la rue. Cela vous permet d'affiner la tarification pour refléter la valeur réelle de chaque logement aux yeux des voyageurs potentiels. Au fil du temps, le logiciel peut ajuster davantage les tarifs en fonction des performances de chaque annonce, vous permettant ainsi de maximiser vos revenus.

2. Définir un prix de base

La clé de la tarification multi-unités est d'établir un tarif de base solide. En général, vous définissez un prix de base pour le logement le plus standard de votre offre — probablement le plus petit et le moins attractif. À partir de là, vous ajustez les tarifs des autres logements en fonction de leurs caractéristiques spécifiques.

Définir un prix de base sur PriceLabs

Ces ajustements peuvent se faire via :

• Des majorations en pourcentage : appliquez une hausse pour les logements premium, par ex. 5 % de majoration pour les logements avec de meilleures vues, une superficie plus grande ou d'autres caractéristiques attractives.
• Des ajustements de prix fixes : facturez une hausse forfaitaire (ex. : 20 € de plus par nuit) pour les logements avec des équipements spécifiques, comme un jacuzzi privatif ou un balcon.

Par exemple, si vous gérez cinq logements dans un chalet de ski et que l'un dispose d'un jacuzzi tandis que les autres n'en ont pas, ce logement pourrait être systématiquement affiché 50 € de plus par nuit pour refléter le luxe supplémentaire.

3. Ajustements basés sur l'occupation du portefeuille (POBA)

Un autre avantage des outils de Dynamic Pricing comme PriceLabs est l'ajustement basé sur l'occupation du portefeuille (POBA). Cette stratégie vous permet de modifier les prix en fonction du taux d'occupation global de tous les logements de la configuration.

Par exemple, lorsque le taux d'occupation global de votre propriété multi-unités est faible, vous pouvez automatiquement baisser les prix pour attirer davantage de réservations. À l'inverse, à mesure que le taux d'occupation augmente, les prix peuvent également monter. Cela vous assure de maximiser vos revenus durant les périodes de forte demande tout en évitant les vacances locatives pendant les périodes plus calmes.

Ajustements basés sur l'occupation du portefeuille

4. Suivre la performance des logements

Tous les équipements n'attirent pas le même niveau de demande, et il est important de suivre la performance de chaque logement. Les données historiques peuvent vous fournir des informations précieuses sur les logements qui se réservent régulièrement plus vite et à des tarifs plus élevés, ainsi que sur ceux qui peuvent nécessiter quelques ajustements. Vous pouvez observer les performances de chaque annonce sur le multicalendrier Multi-Unité de PriceLabs.

Multicalendrier Multi-Unité dans PriceLabs pour le suivi des performances

Par exemple, vous pourriez constater que vos logements avec vue sur l'océan se réservent rapidement à un tarif premium, tandis que vos logements côté rue restent vacants plus longtemps. Dans ce cas, vous devrez peut-être baisser les prix des logements moins attractifs ou proposer des promotions spéciales pour améliorer leur taux d'occupation.

5. Préférences et tendances de réservation

Il est également important de surveiller les tendances de réservation. Durant les haute saison, les voyageurs peuvent être prêts à payer plus pour un logement avec des caractéristiques spécifiques, comme un balcon privé en été ou une cheminée en hiver. Ajustez vos tarifs en conséquence pour capter ces tendances saisonnières.

Par exemple, si vous gérez une propriété en bord de mer, les logements avec accès direct à la plage pourraient afficher une demande plus élevée en été, vous permettant d'augmenter vos tarifs. Parallèlement, les logements avec des équipements conviviaux pour l'intérieur, comme une cheminée ou un jacuzzi, peuvent être plus demandés durant les mois froids, offrant ainsi une opportunité d'ajuster vos tarifs d'hiver.

6. Offres groupées et packages

Envisagez de proposer des offres groupées pour les grands groupes, par exemple des réductions pour la réservation simultanée de plusieurs logements. Les longs séjours constituent une autre opportunité de proposer des réductions sur l'ensemble des logements, notamment si votre propriété accueille des familles ou des groupes d'entreprise.

Par exemple, si un voyageur réserve deux logements adjacents pour des vacances en famille, vous pourriez offrir une réduction de 10 % sur le second logement. Cela peut aider à combler les vacances locatives tout en offrant plus de commodité à vos voyageurs.

Conclusion

La tarification de configurations multi-unités aux caractéristiques légèrement différentes nécessite une approche flexible et dynamique. Vous pouvez optimiser le taux d'occupation et les revenus en comprenant les attributs uniques de chaque logement, en définissant des tarifs de base adaptés et en utilisant des outils comme PriceLabs pour ajuster les prix en fonction de la demande et des caractéristiques. N'oubliez pas de suivre les performances et d'ajuster vos tarifs pour que votre stratégie de tarification reste compétitive et alignée avec les préférences des voyageurs.

Grâce à ces stratégies, la gestion d'annonces Multi-Unité peut devenir un processus fluide qui maximise à la fois la satisfaction des voyageurs et votre rentabilité.