Définir un prix de base pour votre location de vacances

Fixer les bons tarifs pour votre logement est l'élément le plus crucial du revenue management des locations de vacances. De nombreux facteurs entrent en jeu dans la tarification de vos locations, comme les tendances du marché, les événements et jours fériés, les équipements proposés, le nombre de chambres, et bien plus encore. Définir un prix de base est la première décision que vous prendrez pour votre stratégie tarifaire afin de déterminer votre tarif par nuit moyen pour le reste de l'année.

Quelle est la première étape pour atteindre cet objectif ? Lisez la suite pour découvrir comment le prix de base peut préparer votre stratégie au succès.Bonus Read: Le guide ultime du Dynamic Pricing pour les locations courte durée

Qu'est-ce que le prix de base ?

Le prix de base est le tarif moyen que vous factureriez tout au long de l'année. C'est le fondement sur lequel tous les facteurs de marché, les schémas de demande et les personnalisations sont appliqués. Ce tarif reflète la qualité de votre annonce ; par exemple, un logement de deux chambres avec une décoration de luxe haut de gamme aura un prix de base plus élevé qu'un logement deux chambres basique. Ce prix de base fournit un point de départ cohérent pour la tarification, garantissant que tous les ajustements s'appuient sur un tarif réaliste et compétitif.

Pourquoi devriez-vous définir un prix de base ?

Définir un prix de base pour votre location courte durée est essentiel à une stratégie efficace de revenue management. Contrairement aux chambres d'hôtel, qui proposent généralement des équipements et des expériences similaires au sein d'un marché, chaque location courte durée est unique. Cette singularité rend les comparaisons directes difficiles, mais offre l'opportunité d'adapter les stratégies tarifaires pour maximiser les revenus.

1. Refléter les attributs uniques du logement

Chaque location courte durée possède des caractéristiques, des équipements et des conditions distinctes qui influencent son attrait auprès des voyageurs potentiels. Des facteurs tels qu'une piscine, des appareils électroménagers modernes ou des rénovations récentes peuvent avoir un impact significatif sur le rythme des réservations. Par ailleurs, les avis en ligne jouent un rôle crucial dans la réputation d'un logement. Ces attributs uniques doivent être pris en compte dans la stratégie tarifaire, afin que le prix de base reflète fidèlement la valeur offerte aux voyageurs.

2. S'adapter aux changements propres au logement

Les locations courte durée sont dynamiques, avec des conditions qui peuvent évoluer dans le temps. Les rénovations, les mises à jour ou même les avis négatifs peuvent affecter l'attractivité d'un logement et, par conséquent, sa tarification. Un prix de base offre un point de référence stable qui peut être ajusté à mesure que ces changements surviennent. Par exemple, une cuisine rénovée peut justifier un prix de base plus élevé, tandis qu'une série d'avis négatifs peut nécessiter une réduction temporaire des prix pour maintenir un avantage concurrentiel.

3. Renforcer la flexibilité du revenue management

Un prix de base bien défini permet des ajustements plus précis en fonction de la demande du marché, de la saisonnalité des locations de vacances, et des événements spéciaux. Il sert de fondation sur laquelle des stratégies de Dynamic Pricing peuvent être construites. En partant d'un prix de base, vous pouvez mettre en œuvre plus efficacement des changements qui répondent aux fluctuations de la demande, garantissant que votre logement reste compétitif tout au long de l'année.

Comment définir un prix de base pour votre location de vacances ?

Quels que soient les données ou facteurs que vous prenez en compte dans votre tarification, vous devez commencer quelque part. Un chiffre que vous estimez être un tarif de base raisonnable pour une annonce doit être spécifique à cette annonce. Un tarif de base est un ADR (prix moyen) cible.

Vous pouvez établir un prix de base à partir des données du marché, des données du portefeuille de votre annonce et des données issues de la tarification concurrentielle.

1. Données de marché

La meilleure pratique pour établir un tarif de base avec des données de marché consiste à identifier la classification de votre logement (par exemple, une maison avec 2 chambres et 1 salle de bain) et à observer le tarif journalier moyen facturé par vos concurrents proposant des annonces similaires dans votre zone. Vous pouvez également vérifier manuellement la tarification des logements de votre segment sur les plateformes de location telles qu'Airbnb, Booking.com et Vrbo. Une analyse concurrentielle sur Airbnb vous aide à vous positionner par rapport aux annonces similaires sur votre marché.

Vous pouvez également utiliser l'outil Dynamic Pricing de PriceLabs pour définir votre prix de base à partir des données du marché. J'aborde ce point plus en détail dans la section ci-dessous.

La clé pour établir un tarif de base avec des données de marché est de prendre en compte tous les facteurs qui constituent votre marché et de le localiser autant que possible. Par exemple, un logement à Queens aura des tarifs différents de ceux de Manhattan. De même, la proximité des nœuds de transport et des attractions touristiques dans votre zone affectera la valeur de votre annonce.

2. Données historiques de l'annonce

Si vous proposez des locations depuis un certain temps, vous pouvez également consulter les données de votre annonce. Ces données incluront l'ADR (prix moyen) de l'annonce, l'occupation et la performance au cours des différentes saisons. Vous pouvez utiliser Portfolio Analytics pour créer votre stratégie tarifaire.

3. Portefeuille d'annonces similaires

Si vous envisagez le prix de base pour une nouvelle annonce, vous pouvez également vous appuyer sur les données de votre portefeuille d'annonces similaires que vous avez proposées en location. D'autres annonces offrant des équipements similaires et situées au même emplacement vous donneront une bonne idée de ce qui fonctionnera pour votre nouvelle annonce. Le tarif peut varier considérablement d'un marché à l'autre, il est donc essentiel d'être spécifique à chaque marché.

4. L'esthétique et les équipements du logement

Bien que les données de marché soient le moyen le plus précis et le plus efficace de tarifier votre annonce de façon compétitive, elles ont tout de même des limites. Elles ne peuvent pas analyser des éléments comme l'étage auquel se trouve votre logement dans un immeuble, la vue dont bénéficie votre propriété ou le prix et la qualité de votre mobilier.

Lorsque vous réservez une location de vacances, vous verrez différentes versions d'appartements de 2 chambres avec une salle de bain. Un appartement 2 chambres peut être luxueux, offrant plusieurs équipements recherchés. En revanche, d'autres appartements 2 chambres ne proposent que les équipements les plus basiques et peuvent ne pas être esthétiquement agréables.

C'est là que vous devez prendre en compte les équipements que vous proposez et l'esthétique de votre location. Par exemple, si votre logement offre une meilleure qualité de vie et une esthétique plus agréable que ceux de vos concurrents, les voyageurs seront probablement prêts à payer davantage pour l'obtenir.

5. Coûts supplémentaires

Enfin, vous devez comprendre les coûts associés à votre annonce. Les coûts de maintenance et de nettoyage augmenteront si vous accueillez principalement des personnes pour des séjours courts. Prenez en compte vos restrictions de séjour minimum pour mieux comprendre vos coûts. De même, comprendre la tarification de dernière minute et à long terme vous aide à définir un tarif de base qui reste compétitif selon les différentes fenêtres de réservation.

D'autres coûts peuvent inclure diverses commissions, les pourcentages de PMS ou de tarification dynamique, ainsi que les coûts opérationnels en ligne et pratiques tels que les check-in et la maintenance, pouvant s'étendre aux frais de fonctionnement. Vous pouvez intégrer ces éléments pour établir des marges bénéficiaires en ayant une idée du coût d'une réservation. Que vous préleviez une part des revenus de réservation sous forme de commission de gestion ou que vous la conserviez intégralement, en tant que gestionnaire, vous devez vous assurer que votre tarif par nuit minimum couvre au moins vos coûts.

Établir un tarif de base avec des données de marché pour les nouvelles annonces

Une fois que vous avez un tarif de base avec lequel vous êtes à l'aise, il y a une qualification très importante : commencez plus bas pour une nouvelle annonce. Considérez le tarif de base que vous avez déterminé comme la moyenne cible une fois votre annonce établie, plutôt que le montant qu'elle devrait atteindre d'emblée.

N'oubliez pas que les notes et avis sont essentiels pour les réservations et sont corrélés à la disposition de vos voyageurs à réserver votre location. Votre nouvelle annonce n'aura pas encore de notes ni d'avis, ce qui réduira la valeur globale de votre logement aux yeux de vos voyageurs par rapport à vos concurrents. Si vous pratiquez des tarifs comparables à ceux de vos concurrents qui ont plus d'avis, tout en étant encore une nouvelle annonce, vous risquez de perdre des réservations et d'affecter la santé de votre annonce.

Au contraire, tirez parti de la visibilité accrue associée à une nouvelle annonce. Maintenez l'élan en pratiquant initialement des tarifs en dessous de votre potentiel, pour encourager les clics et les conversions de réservation dès le début. Vous récolterez les bénéfices du maintien de cette visibilité et de cette performance à mesure que votre annonce gagnera progressivement en valeur perçue et en tarif.

Repérez l'option « Aidez-moi à choisir un prix de base » dans votre tableau de bord Dynamic Pricing pour commencer.

Quand ajuster votre prix de base ?

Une fois votre prix de base défini, observez comment vos tarifs se comparent à ceux des autres annonces dans votre quartier. Ajustez le prix de base à la hausse ou à la baisse pour vous situer dans le 25e au 75e percentile, en fonction de l'attractivité de l'annonce.

Vous devriez reconsidérer vos prix de base si quelque chose change radicalement le marché. Cela peut inclure un nouveau confinement ou une modification des réglementations ou des lois locales sur les locations de vacances. Si vous gardez vos prix statiques, ils ne refléteront pas ce changement.

Les hôtes utilisant l'option dynamique n'auront pas à gérer ce processus, car le moteur de tarification modifiera automatiquement les tarifs journaliers en fonction de la santé du marché, du rythme des réservations, des pics de réservations et des fluctuations associées du marché.

Il est toutefois recommandé de revoir votre prix de base une fois par semaine pendant les 4 premières semaines, puis de le vérifier mensuellement ou trimestriellement pour l'ajuster en fonction de vos performances.

Si vous utilisez un prix de base depuis plus de quelques semaines et souhaitez l'ajuster, optez pour de petites modifications incrémentielles (5 à 10 %) par rapport à votre prix de base actuel, plutôt qu'un changement important en une seule fois. Cela vous aide à déterminer en toute sécurité l'impact sur vos revenus.Bonus Read: Comprendre la saisonnalité des locations de vacances est essentiel pour savoir quand votre prix de base doit être revu.

Comment utiliser PriceLabs pour ajuster votre prix de base ?

Vous pouvez commencer par définir votre prix de base avec PriceLabs.

Si vous n'êtes pas sûr du prix de base à définir, utilisez notre outil Aide au prix de base. Il vous suggérera un prix de base optimal en fonction du nombre de chambres, des données de marché et d'autres critères. Il existe trois types de prix de base suggérés pour un contrôle maximal :

1. Prix de base recommandé par PriceLabs
2. Prix de base basé sur le marché
3. Prix de base personnalisé

1. Prix de base recommandé :

Si l'annonce synchronise les tarifs dans PriceLabs depuis au moins 10 jours, nous recommanderons un prix de base basé sur les performances de l'annonce. Cela tient compte de son marché, de l'occupation de l'annonce et de ses prix de base passés.

2. Prix de base importé

Nous ne recommandons pas directement un prix de base si l'annonce vient d'être importée. À la place, nous affichons une option « importé » basée sur les tarifs que l'annonce avait avant PriceLabs. Cela peut ou non être une estimation raisonnable, donc pour la quasi-totalité des utilisateurs, nous recommandons de définir le prix de base à partir des données du marché plutôt que des données antérieures de l'annonce.

3. Basé sur le marché :

Définissez votre prix de base à partir des données du marché.

• Niveau de marché : Sélectionnez le niveau de tarif auquel vous souhaitez positionner votre annonce, à savoir Faible, Moyen et Élevé, correspondant aux prix des 25e, 50e et 75e percentiles.

• Catégories de chambres : Sélectionnez les catégories de chambres pour affiner les données de marché utilisées pour calculer le prix basé sur le marché. Sélectionnez la taille des annonces que vous considérez comme vos concurrents.

3. Prix de base personnalisé :

Cliquez sur le bouton « Personnalisé » pour saisir manuellement un prix de base.

À présent, vous devez tout savoir sur le prix de base pour les locations de vacances et comment en choisir un. Ce n'est pas si compliqué si vous savez quelles données rechercher et quels résultats vous souhaitez obtenir de cette démarche. De plus, utiliser un outil de tarification dynamique comme PriceLabs rend encore plus facile la gestion de la tarification de votre location de vacances.