Pass The Keys : +37 % de nuitées et +28 % de revenus grâce à PriceLabs

Résumé exécutif

Pass The Keys est l'une des sociétés de gestion de locations de courte durée du Royaume-Uni ; elle gère des portefeuilles Airbnb et de locations de courte durée pour le compte de propriétaires. Après avoir synchronisé son portefeuille londonien avec PriceLabs pour la tarification dynamique, l'équipe a vu ses indicateurs clés changer radicalement par rapport à la même période l'année précédente.

+36% Revenu par annonce (Post-PL vs Pre-PL) | +42% Nuitées réservées par annonce (Post-PL vs Pre-PL)

Et surtout — parce que le portefeuille de PTK était déjà plus performant que sur la même période l'année précédente, avant même de rejoindre PriceLabs (environ +5 % sur les nuitées réservées et +8 % sur le revenu) — l'équipe a isolé la hausse à périmètre comparable attribuable à PriceLabs :

+37% Hausse des nuitées réservées à périmètre comparable | +28% Hausse du revenu à périmètre comparable

Ce second chiffre est celui auquel la plupart des exploitants devraient prêter attention. Il exclut la dynamique déjà existante de PTK et montre ce que la tarification dynamique seule a permis d'obtenir, en plus d'une exploitation déjà performante.

À propos de Pass The Keys

Pass The Keys est une société de gestion de locations de courte durée dont le siège est au Royaume-Uni. Elle propose un service de gestion Airbnb et de locations de courte durée pour le compte de propriétaires, avec une présence dans plusieurs villes britanniques.

Le défi : tarifer un portefeuille de nombreuses annonces

Gérer un parc de locations de courte durée à l'échelle de Pass The Keys pose un problème de tarification que les hôtes propriétaires d'un bien unique ne rencontrent pas : chaque annonce a besoin de sa propre logique tarifaire, adaptée à son propre micro-marché, mais l'équipe qui la gère ne peut pas retarifer chaque annonce manuellement tous les jours.

L'analyse de PriceLabs a identifié deux tendances présentes dans le portefeuille avant optimisation :

Des prix de base dérivant au-dessus de la médiane du marché. Environ un quart des annonces étaient tarifées à environ 22 % au-dessus de la médiane locale, ce qui obligeait à recourir aux Ajustements sensibles à la demande (DSO) pour ramener les tarifs à des niveaux réservables — une manière moins efficace de s'aligner sur le marché que de définir correctement les prix de base dès le départ.

Des périodes de forte demande sous-exploitées. Le portefeuille comme le marché londonien affichaient un potentiel d'occupation d'environ 80 % en période de forte demande, avec des fenêtres de réservation plus longues d'environ 40 jours, mais les Ajustements basés sur l'occupation (OBA) n'étaient pas réglés de façon suffisamment agressive pour capter efficacement cette demande.

Comment Pass The Keys utilise PriceLabs

L'analyse a identifié quatre fonctionnalités de PriceLabs que l'équipe utilise activement pour piloter son portefeuille :

Alignement du prix de base sur le centile

Définir les prix de base pour les aligner sur le 50e centile du marché local — ce qui réduit le recours aux ajustements en aval et rapproche les tarifs des niveaux réservables dès la source. La recommandation de l'analyse du 24 novembre était de resserrer cet alignement pour le sous-ensemble d'annonces encore au-dessus de la médiane.

Nom de l'annonce : 45D Gunter Grove, Sw10

Ajustements sensibles à la demande (DSO)

Utilisés pour ajuster légèrement les prix en réponse aux signaux de demande. Le constat plus large de l'analyse : les DSO fonctionnent mieux comme un réglage fin que comme mécanisme principal pour ramener des annonces surtarifées au niveau du marché — un point que l'équipe traite désormais de façon systématique.

Ajustements basés sur l'occupation (OBA) pour les périodes de forte demande

Le portefeuille optimise désormais ses OBA pour viser une occupation plus élevée pendant les mois de forte demande — avec des ajustements agressifs ou personnalisés visant environ 90 % d'occupation sur la fenêtre de 0 à 15 jours et 40 à 50 % sur la fenêtre de 30 à 60 jours, en cohérence avec la fenêtre de réservation naturelle du pic londonien.

Nom du marché : Londres

Données de quartier et Portfolio Analytics

Les Données de quartier de PriceLabs donnent à l'équipe une vue en temps réel de l'occupation et des prix du marché à Londres, annonce par annonce. Les Portfolio Analytics sont la couche qui a révélé la comparaison Post-PL vs Pre-PL — et la surperformance à périmètre comparable — qui fonde les résultats de cette étude de cas.

Résultats

Le portefeuille de Pass The Keys a été suivi sur la même fenêtre calendaire avant et après l'adoption de PriceLabs, la période de l'année précédente servant de référence. Les chiffres ci-dessous proviennent directement de Portfolio Analytics de PriceLabs pour le portefeuille de l'équipe.

Performance globale — Post-PL vs Pre-PL

+42% Nuitées réservées par annonce | +36% Revenu par annonce

Analyse de performance Pre-PL vs Post-PL

Sur 34 annonces comparables, la période post-PriceLabs a généré 2 691 nuitées réservées et 459 470 £ de revenu, contre 1 892 nuitées réservées et 337 822 £ sur la même période avant l'adoption de PriceLabs.

Hausse à périmètre comparable — la lecture la plus fiable

Voici l'élément clé pour la crédibilité : le portefeuille de PTK était déjà plus performant que sur la même période l'année précédente avant même l'arrivée de PriceLabs — d'environ 5 % sur les nuitées réservées et 8 % sur le revenu. En excluant cette dynamique déjà existante, on isole la contribution réelle de la tarification dynamique :

+37% Hausse des nuitées réservées à périmètre comparable | +28% Hausse du revenu à périmètre comparable

En d'autres termes, même en tenant compte du fait que PTK exploitait son activité de façon plus performante en 2025 qu'en 2024, la tarification dynamique seule a ajouté 28 points de pourcentage de revenu et 37 points de pourcentage de nuitées réservées par annonce en plus de cela.

Par rapport au marché

Les annonces comparables de PTK ont surperformé le marché londonien en occupation d'environ 1 point de pourcentage sur la période analysée (avec deux mois — août et septembre — affichant une performance plus faible, en raison de plusieurs annonces récemment intégrées encore en phase de montée en puissance).

Sources

Chiffres de performance du portefeuille issus de Portfolio Analytics de PriceLabs pour Pass The Keys (compte 15067), analysés le 24 novembre 2025. Période : Post-PL vs Pre-PL avec fenêtre de référence de l'année précédente.