Jaki ROI jest dobry dla nieruchomości na wynajem?

Inwestując w nieruchomości, inwestorzy najczęściej zadają sobie jedno kluczowe pytanie: Jakiego zwrotu z nieruchomości na wynajem mogę się spodziewać? Zrozumienie zwrotu z najmu wakacyjnego ma kluczowe znaczenie dla podejmowania mądrych, opartych na danych decyzji, które zwiększają zysk, budują majątek i minimalizują ryzyko.

W tym kompleksowym przewodniku wyjaśnimy, jak obliczyć ROI dla nieruchomości na wynajem, jak porównuje się on z innymi wskaźnikami, jaki poziom ROI uznaje się za dobry oraz jak zwiększyć rentowność Twojej nieruchomości inwestycyjnej. Pokażemy Ci też, jak narzędzia takie jak PriceLabs mogą pomóc Ci zoptymalizować ceny i obłożenie, aby zmaksymalizować Twój wynik finansowy.

Bonus: Jak obliczyć dochód z Airbnb: kompletny przewodnik po rentowności najmu krótkoterminowego (STR)

Zwrot z inwestycji (ROI): czym jest w inwestowaniu w nieruchomości?

Zwrot z inwestycji (ROI) to wskaźnik powszechnie stosowany do oceny rentowności inwestycji w odniesieniu do jej całkowitego kosztu. W przypadku nieruchomości na wynajem ROI oznacza zysk, jaki przynosi nieruchomość w stosunku do kwoty, którą na nią wydano. Jest to jeden z głównych wskaźników KPI dla najmu wakacyjnego.

Wzór na ROI

ROI = Roczny zysk netto/Całkowita inwestycja x 100%

Jaki jest wzór na obliczenie zwrotu z inwestycji

Jak obliczyć dochód z najmu?

Aby obliczyć dochód z najmu swojej nieruchomości na Airbnb, skorzystaj z poniższego wzoru:

Przychód brutto z najmu = Średnia stawka dzienna (ADR) x Wskaźnik obłożenia

Aby to lepiej zilustrować początkującym inwestorom, przeanalizujmy konkretny przykład.

Przykład obliczenia ROI

Rozważmy następujący scenariusz. Inwestor kupuje nieruchomość na Airbnb i osiąga następujące wyniki finansowe:

• Cena zakupu: 350 000 USD
• Koszty zamknięcia transakcji: 8700 USD
• Koszty remontu: 15 000 USD
• Koszt wyposażenia: 20 000 USD
• Roczny dochód z najmu: 55 000 USD
• Roczne koszty operacyjne (w tym opłaty za zarządzanie na Airbnb, sprzątanie, uzupełnianie zapasów, ubezpieczenie, podatki i konserwację): 20 000 USD

ROI = (55 000 USD – 20 000 USD)/(350 000 USD + 8700 USD + 15 000 USD + 20 000 USD) x 100%

ROI = 8,89%

Zwrot z tej nieruchomości na wynajem wynosi więc 8,89% rocznie.

Cap rate a ROI

Stopa kapitalizacji (cap rate) to kolejny wskaźnik rentowności stosowany w inwestowaniu w nieruchomości. Choć często jest mylona z ROI, są to dwa odrębne wskaźniki, które służą różnym celom i są obliczane w inny sposób.

Cap rate ocenia potencjał dochodowy nieruchomości na wynajem w odniesieniu do jej aktualnej wartości rynkowej (CMV) i nie uwzględnia przy tym sposobu finansowania. ROI natomiast bierze pod uwagę całkowitą inwestycję, w tym spłaty kredytu hipotecznego. Dzięki temu zwrot z nieruchomości na wynajem jest bardziej kompleksowym miernikiem długoterminowego zysku.

Cash-on-cash return a ROI

Zarówno cash-on-cash return (zwrot CoC), jak i ROI oceniają wyniki nieruchomości na wynajem, ale koncentrują się na różnych aspektach.

Cash-on-cash return mierzy roczny przepływ pieniężny przed opodatkowaniem w stosunku do rzeczywiście zainwestowanej gotówki, dzięki czemu jest to szczególnie dobry wskaźnik dla nieruchomości finansowanych kredytem. Z kolei zwrot z inwestycji ocenia całkowitą rentowność w czasie. Dlatego średni ROI dla nieruchomości daje szerszy obraz ogólnych wyników inwestycji.

Jaki zwrot z nieruchomości na wynajem jest dobry?

Nie ma jednego uniwersalnego, najlepszego ROI dla nieruchomości na wynajem, ponieważ zależy on od wielu czynników. Mimo to większość ekspertów rynku nieruchomości zgadza się, że dobry ROI dla nieruchomości na wynajem mieści się w przedziale 5-10%.

Wyższy zwrot z nieruchomości na wynajem – 15%+ – jest czasem możliwy na rynkach o wysokim popycie lub rynkach wschodzących, ale wiąże się z większym ryzykiem.

Niższy ROI – 5-7% – może być dobrym wynikiem, jeśli inwestujesz w nieruchomość na stabilnym rynku podmiejskim, gdzie głównym źródłem zysku jest wzrost wartości. Niższy zwrot oznacza też niższe ryzyko.

6 czynników wpływających na zwrot z inwestycji w nieruchomość na wynajem

Trudno jednoznacznie określić, jaki zwrot z nieruchomości na wynajem jest dobry, ponieważ zależy to od wielu czynników.

Głównymi czynnikami wpływającymi na ROI są:

• Lokalizacja: Miejsce, w którym inwestujesz w nieruchomość na wynajem, to najważniejszy czynnik decydujący o jej wynikach. Wpływa on na wszystko – od ceny sprzedaży i kosztów zarządzania, po popyt na wynajem i stawki najmu.
• Typ nieruchomości: Domy jednorodzinne zazwyczaj generują wyższy ROI niż mieszkania i apartamenty, na większości rynków.
• Strategia zarządzania: Profesjonalnie zarządzane najmy krótkoterminowe osiągają lepsze wyniki, ale w obliczeniach ROI trzeba uwzględnić miesięczne opłaty.
• Cena zakupu: Kwota wydana na nieruchomość bezpośrednio wpływa na jej rentowność, ponieważ jest uwzględniana we wzorze na ROI. Warto spróbować wynegocjować lepszą cenę przed finalizacją transakcji.
• Sposób finansowania: Warunki kredytu, okres kredytowania oraz oprocentowanie wpływają na zwrot z nieruchomości finansowanych kredytem, ponieważ mają wpływ na całkowitą inwestycję.
• Wskaźnik obłożenia: Wyższy wskaźnik obłożenia na Airbnb przekłada się na większy dochód z najmu, co oznacza wyższy ROI. Wdróż inteligentną strategię cenową na Airbnb, aby zmaksymalizować zwrot.

Jak poprawić zwrot z nieruchomości na wynajem: 5 wskazówek

Poniższe sprawdzone wskazówki pomogą Ci zmaksymalizować ROI Twojego najmu krótkoterminowego:

• Wybieraj rynki o wysokim popycie: Zanim kupisz nieruchomość, skorzystaj z lokalnych danych rynkowych w czasie rzeczywistym, aby wybrać lokalizację o dużym potencjale.
• Zainwestuj w ulepszenia nieruchomości: Postaw na meble i sprzęty, które przyciągają wartościowych gości i pozwalają podnieść stawki dzienne.
• Popraw swoją ofertę: Zoptymalizuj swoją ofertę na Airbnb, aby zwiększyć liczbę rezerwacji i zmaksymalizować przychody z najmu wakacyjnego.
• Zautomatyzuj zarządzanie nieruchomością: Wdróż system zarządzania nieruchomościami (PMS), aby obniżyć koszty operacyjne i usprawnić procesy.
• Ustaw konkurencyjne stawki: Korzystaj z narzędzi Dynamic Pricing, takich jak PriceLabs, aby wdrożyć inteligentną strategię cenową dla najmu wakacyjnego. Pozwala to znaleźć właściwą równowagę między stawkami za noc a obłożeniem, aby zmaksymalizować dochód z najmu.

Jak zmaksymalizować ROI w przypadku najmu krótkoterminowego dzięki technologii

Maksymalizacja zwrotu z nieruchomości na wynajem sprowadza się do wyboru odpowiedniego rynku, zwiększenia obłożenia, podniesienia stawek dziennych, kontrolowania wydatków oraz podejmowania mądrych decyzji opartych na danych. Innymi słowy, Twój długoterminowy sukces zależy od optymalizacji zarówno dochodu z najmu, jak i kosztów operacyjnych.

Technologia odgrywa kluczową rolę w tym procesie. Możesz dynamicznie dostosowywać ceny za noc na podstawie popytu i zestawu porównawczego za pomocą narzędzi takich jak Dynamic Pricing od PriceLabs. Możesz porównać wyniki swojej nieruchomości z lokalnymi trendami, aby zwiększyć ROI dzięki Market Dashboards. Możesz śledzić wyniki, aby zapewnić utrzymanie rosnących trendów dzięki Portfolio Analytics.

Wykorzystując potencjał inteligentnej technologii, takiej jak PriceLabs, możesz zwiększyć liczbę rezerwacji, ograniczyć pustostany, zoptymalizować stawki dzienne i – finalnie – zwiększyć zwrot z najmów wakacyjnych bez dodatkowej pracy ręcznej.

Najczęściej zadawane pytania

1. Czym jest zasada 2% dla nieruchomości na wynajem?

Zgodnie z zasadą 2%, nieruchomość na wynajem to dobra inwestycja, jeśli miesięczny czynsz stanowi co najmniej 2% ceny zakupu. Na przykład nieruchomość o wartości 200 000 USD powinna generować czynsz w wysokości co najmniej 4000 USD miesięcznie.

2. Czym jest zasada 50% w przypadku nieruchomości na wynajem?

Zgodnie z zasadą 50%, około 50% dochodu z najmu przeznacza się na koszty operacyjne, nie licząc kredytu hipotecznego. Jeśli więc zarabiasz 3000 USD miesięcznego czynszu, możesz spodziewać się 1500 USD kosztów operacyjnych.

3. Czym jest ROI w prostych słowach?

Mówiąc prościej, ROI pokazuje, jaki zysk generuje najem w porównaniu z kwotą wydaną na nieruchomość. Wskaźnik ten mówi, ile pieniędzy zarabia Twoja inwestycja.

Aby zapoznać się z szerszym zestawem kalkulatorów wykraczających poza sam ROI, sprawdź nasze zestawienie kalkulatorów dochodu.