Jak obliczyć dochód z Airbnb: prosty przewodnik dla nowych gospodarzy

Załóżmy, że trafiasz na wystawioną na sprzedaż chatkę z dwiema sypialniami. Chatka dwie ulice dalej kosztuje na Airbnb 250 USD za noc, więc robisz obliczenie, które robi większość ludzi: 250 USD × 365 nocy = 91 250 USD rocznie.

Ta kwota nigdy nie jest realna. Nikt nie rezerwuje każdej nocy, a 250 USD sąsiada to cena lipcowa, nie styczniowa. Po odjęciu pustych nocy i rachunków taka chatka przynosi rocznie około 49 800 USD, z czego właścicielowi zostaje około 2900 USD.

Pokażemy dokładnie, skąd biorą się te liczby. Każde obliczenie znajdziesz na tej stronie, więc możesz podstawić własne dane i uzyskać wynik dla interesującego cię obiektu.

Niezależnie od tego, czy dopiero zaczynasz działalność na Airbnb, czy wybierasz między najmem krótkoterminowym a długoterminowym, ten przewodnik pomoże ci zrozumieć, jak obliczyć dochód z Airbnb w 6 prostych krokach.

Jak obliczyć dochód z Airbnb

Pomnóż swoją cenę za noc przez liczbę nocy, które faktycznie rezerwujesz. To da ci przychód przed odliczeniem kosztów. Następnie odejmij wszystko, co kosztuje prowadzenie obiektu, a to, co zostanie, to twój zysk.

Reszta tego przewodnika dzieli ten proces na sześć kroków i pokazuje przykład liczbowy do każdego z nich.

Obiekt z tego przewodnika

Każde obliczenie poniżej dotyczy tego samego obiektu, ponieważ liczby mają sens tylko wtedy, gdy odnoszą się do jednego miejsca.

To jest przykład liczbowy, a nie oferta, którą możesz zobaczyć na własne oczy. Te dane są typowe dla takiego rynku i zostały tak dobrane, aby łatwo było prześledzić metodę. Liczą się jednak twoje własne liczby.

Twój rynek będzie wyglądał inaczej. Mieszkanie w mieście jest rezerwowane równomiernie przez cały rok, a dom nad plażą zarabia niemal wszystko w ciągu trzech miesięcy. Dlatego kopiuj metodę, a nie liczby. Jeśli porównujesz różne miejscowości, najpierw musisz zrozumieć, jak wybrać rynek do inwestycji.

Krok 1: Oblicz, ile zapłacą ci goście w ciągu roku

Szybkie obliczenie i dlaczego jest błędne

Większość ludzi zaczyna właśnie tutaj. Biorą 250 USD, które pobiera sąsiad, zakładają obłożenie na poziomie 70% roku i mnożą.

70% z 365 nocy = 255 nocy zarezerwowanych
255 nocy × 250 USD = 63 750 USD

Wygląda to na ostrożne podejście. Mimo to wynik jest zawyżony o około 14 000 USD, i oto dlaczego.

250 USD to cena letnia. W górskim miasteczku lato to czas, gdy szlaki są otwarte, a każda chatka jest pełna, więc ceny są wtedy najwyższe. W lutym ta sama chatka może mieć trudności z uzyskaniem nawet 140 USD. Stosowanie jednej ceny przez cały rok sprawia, że styczeń jest wyceniany jak lipiec.

Lepszy sposób: podziel rok na sezony

Oblicz każdy sezon osobno, a potem zsumuj wyniki.

LATO (czerwiec–wrzesień, 120 nocy)
120 nocy × 88% obłożenia = 106 nocy sprzedanych
106 nocy × 260 USD = 27 560 USD

WIOSNA I JESIEŃ (120 nocy)
120 nocy × 65% obłożenia = 78 nocy sprzedanych
78 nocy × 185 USD = 14 430 USD

ZIMA (125 nocy)
125 nocy × 45% obłożenia = 56 nocy sprzedanych
56 nocy × 140 USD = 7840 USD

RAZEM: 240 nocy sprzedanych, 49 830 USD w skali roku

Zaokrąglijmy to do 49 800 USD. To twój przychód przed odliczeniem jakichkolwiek kosztów.

Warto zwrócić uwagę na dwie rzeczy.

Lato to 120 z 365 nocy, czyli jedna trzecia roku, a przynosi 27 560 USD z 49 830 USD, czyli ponad połowę przychodu. Deszczowego lata nie da się nadrobić w listopadzie. To realne ryzyko, które szybkie obliczenie z początku tej sekcji całkowicie ukrywa.

Sprzedajesz też tylko 240 z 365 nocy, czyli 66% roku. Nawet dobrze prowadzona chatka ma puste noce, a szybkie obliczenie zakładało ich 255.

Trzy liczby, których potrzebujesz, aby to działało

Twoja cena za noc. Nie ta, którą reklamuje sąsiad, lecz ta, którą faktycznie płacą za podobne obiekty. Pusty kalendarz przy cenie 300 USD oznacza, że cena jest za wysoka i nikt jej nie płaci.

Które obiekty liczą się jako podobne. Chatka z dwiema sypialniami nie konkuruje z domkiem z pięcioma sypialniami, nawet przy tej samej drodze. Zbiór obiektów naprawdę podobnych do twojego nazywa się zestawem porównawczym, i to on ustala twoją realistyczną cenę.

Jak działają sezony w twojej miejscowości. Każdy rynek ma miesiące ruchliwe i martwe. Nasze to lato i zima, u ciebie może być odwrotnie. Pełniejsze wyjaśnienie znajdziesz w artykule o tym, jak sezony wpływają na ceny najmu wakacyjnego, a jeśli chcesz sprawdzić, co dzieje się na rynku, zanim kupisz, nasz przewodnik po odczytywaniu danych rynkowych pokazuje, skąd biorą się te liczby.

Gospodarze korzystają też ze wskaźnika RevPAR, który mnoży cenę za noc przez obłożenie, dzięki czemu można rzetelnie porównać dwa obiekty.

Ręczne obliczenie tych sezonowych danych oznacza przeglądanie dziesiątek pobliskich ofert. Revenue Estimator Pro robi to na podstawie samego adresu. Analizuje 350 najbliższych aktywnych ofert w promieniu 15 kilometrów i wykorzystuje dane z ostatnich dwunastu miesięcy. Przykłada też większą wagę do obiektów najbardziej podobnych do twojego. Pomija oferty nieaktywne oraz pobyty dłuższe niż 60 dni, a dane są odświeżane codziennie. Dostępna jest też darmowa wersja, którą możesz najpierw wypróbować.

Dla każdego miesiąca podaje wartość niską, średnią i wysoką zamiast jednej liczby, czyli dokładnie to, czego potrzebujesz w kroku 5.

Krok 2: Oblicz koszty prowadzenia obiektu

Teraz odejmij koszty bieżące. Przy 240 sprzedanych nocach i średnim pobycie trwającym 4 noce ta chatka wymaga sprzątania i przygotowania do kolejnego gościa około 60 razy w roku. Ta jedna liczba wpływa na większość poniższych kosztów.

Zanim zaczniesz polegać na tych danych, zdobądź własne wyceny. Sprzątanie kosztuje 90 USD w jednym mieście, a 200 USD w innym, a stawki podatku od nieruchomości mocno różnią się w zależności od stanu.

Trzy koszty, które nowi gospodarze zaniżają

Koszt sprzątania rośnie wraz z liczbą pobytów, a nie liczbą nocy.

Nasza chatka wymaga 60 sprzątań, ponieważ goście zostają średnio 4 noce. Przy średniej 2 nocy sprzedałbyś te same 240 nocy, ale sprzątałbyś 120 razy, co niemal podwaja twój największy pojedynczy koszt, czyli opłatę za sprzątanie na Airbnb. To jeden z powodów, dla których wielu gospodarzy ustala pobyt minimalny.

Opłata Airbnb zależy od tego, na jakim planie jesteś.

Niektórzy gospodarze płacą niewielki procent, a resztę pokrywa gość. Inni płacą jedną, wyższą opłatę bez żadnej dopłaty dla gościa. To standard przy rezerwacjach przez określone oprogramowanie lub przy jednoczesnym wystawianiu oferty na Vrbo. W tabeli użyliśmy 3%, ponieważ taki plan ma ten właściciel. Sprawdź, jak Airbnb nalicza opłaty gospodarzom, i użyj własnej wartości, bo różnica jest warta tysięcy dolarów rocznie.

Zwykłe ubezpieczenie domu nie wystarczy.

Twoja obecna polisa jest napisana z myślą o domu, w którym mieszkasz. W chwili gdy zaczynasz przyjmować płacących gości, większość polis przestaje cię obejmować. Dlatego musisz poinformować ubezpieczyciela o tym, co robisz, i przejść na polisę dla najmu krótkoterminowego. Kosztuje ona więcej. Airbnb oferuje też własną ochronę, która nie jest tym samym co ubezpieczenie i go nie zastępuje, dlatego warto zrozumieć różnicę między AirCover a prawdziwym ubezpieczeniem, zanim coś pójdzie nie tak.

Jednej rzeczy celowo brakuje w tej tabeli: kredytu hipotecznego. Krok 3 wyjaśnia dlaczego.

Krok 3: Oblicz, co faktycznie zostaje w twojej kieszeni

Dwa odejmowania, po kolei.

Najpierw odejmij koszty od przychodu

49 830 USD przychodu − 25 175 USD kosztów bieżących = 24 655 USD zysku przed kredytem hipotecznym

To liczba, która opisuje sam obiekt. Każdy, kto kupiłby tę chatkę, uzyskałby mniej więcej ten sam wynik, niezależnie od warunków uzyskanych w banku. Profesjonaliści nazywają to dochodem operacyjnym netto, w skrócie NOI. Ten termin pojawi się jeszcze w dalszej części.

Pokazuje to też, że chatce zostaje około połowy tego, co płacą goście: 24 655 USD z 49 830 USD to 49 centów z każdego dolara. Połowa przychodu idzie na prowadzenie obiektu, co zaskakuje większość nowych gospodarzy.

Następnie odejmij kredyt hipoteczny

272 000 USD pożyczone na 30 lat przy oprocentowaniu 7% kosztuje około 1810 USD miesięcznie, czyli 21 720 USD rocznie.

24 655 USD zysku przed kredytem − 21 720 USD spłaty kredytu = 2935 USD zostaje w twojej kieszeni

Ta chatka daje ci więc około 2900 USD rocznie w gotówce, czyli 245 USD miesięcznie.

To nie jest mało, ale to znacznie mniej niż 91 250 USD. Jeśli chcesz poznać pełniejszy obraz opcji finansowania najmu, nasz przewodnik po finansowaniu obiektu na Airbnb omawia je szczegółowo.

Krok 4: Oceń, czy 2900 USD to dobry wynik

Trzy proste testy. Nie musisz stosować wszystkich, ale każdy odpowiada na inne pytanie.

Test 1: Ile zarobiłbyś, płacąc gotówką?

24 655 USD zysku przed kredytem ÷ 340 000 USD ceny = 7,2%

Nazywa się to stopą kapitalizacji, i celowo pomija kredyt hipoteczny, aby można było rzetelnie porównać dwa obiekty. Nasza chatka daje 7,2%, co samo w sobie brzmi zdrowo. To, czy rzeczywiście tak jest, zależy wyłącznie od miejscowości. 7,2% w miejscu z równym ruchem turystycznym przez cały rok to zupełnie co innego niż 7,2% w miasteczku, którego turystyka się kurczy.

Test 2: Ile zarabiają twoje własne pieniądze?

Zadatek to nie wszystko. Policz każdy wydatek poniesiony przed przyjazdem pierwszego gościa.

68 000 USD zadatku + 10 000 USD opłat prawnych i kosztów zamknięcia transakcji + 25 000 USD mebli, łóżek, kuchni i pościeli = 103 000 USD własnych środków

2935 USD rocznie ÷ 103 000 USD = 2,8%

Twoje 103 000 USD zarabia 2,8% rocznie, czyli mniej niż daje konto oszczędnościowe.

W obliczeniach nic się nie zepsuło. Z obiektem wszystko jest w porządku, po prostu kredyt hipoteczny pochłania większość tego, co on zarabia. Dlatego sama stopa kapitalizacji nigdy nie mówi, czy warto kupować.

Test 3: Czy bank udzieli na to kredytu?

Banki finansujące najem krótkoterminowy sprawdzają, czy obiekt zarabia wystarczająco dużo, aby pokryć własny kredyt. Dzielą zysk przed kredytem przez wysokość spłat kredytu.

24 655 USD ÷ 21 720 USD = 1,13

Wynik 1,13 oznacza, że chatka zarabia o 13% więcej, niż wynoszą koszty kredytu. Większość kredytodawców chce widzieć co najmniej 1,20, a wielu oczekuje 1,25.

Powód jest prosty. Przy 1,00 obiekt pokrywa kredyt bez żadnej nadwyżki, więc jedno gorsze lato albo jeden zepsuty bojler i kredyt trzeba spłacać z własnej kieszeni. Kredytodawcy chcą mieć poduszkę bezpieczeństwa, a 20–25% to poziom, na którym się ustalili. Ten wskaźnik nazywa się DSCR, a przy 1,13 nasza chatka najprawdopodobniej zostałaby odrzucona albo dostałaby gorsze warunki.

Warto zrobić ten test wcześnie. To właśnie on najczęściej wstrzymuje zakup, który poza tym wygląda dobrze.

Krok 5: Sprawdź scenariusz złego i dobrego roku

Jeden zestaw liczb daje więcej pewności, niż powinien. Policz trzy warianty.

Tutaj dla złego roku obniżyliśmy obłożenie w każdym sezonie o 10 punktów procentowych i cenę za noc o 15 USD, a dla dobrego roku dodaliśmy tyle samo.

Spójrz na dolny wiersz. Wahnięcie obłożenia o 10 punktów to zwykła zmiana rok do roku, a przesuwa cię ono ze straty 5313 USD do zysku 11 484 USD.

Zanim kupisz, zadaj sobie jedno pytanie: czy w złym roku jesteś w stanie pokryć 5313 USD z własnej kieszeni, nie sprzedając obiektu? Jeśli odpowiedź brzmi nie, ten zakup jest bardziej ryzykowny, niż sugeruje środkowa kolumna.

Zwróć też uwagę, że koszty bieżące ledwo się zmieniają między trzema kolumnami. Większość rachunków przychodzi niezależnie od tego, czy są goście, więc niemal cała zmienność dotyczy strony przychodowej. Dlatego dobre wykonanie kroku 1 ma dużo większe znaczenie niż oszczędzanie na sprzątaniu.

Krok 6: Twoja cena nie powinna być stała przez cały rok

Każda liczba powyżej zakładała jedną cenę na sezon, co i tak jest lepsze niż jedna cena na cały rok. Rzeczywisty popyt zmienia się jeszcze szybciej.

Wyobraź sobie weekend festiwalowy, gdy każda pobliska chatka jest pełna. Twoja stała cena 260 USD sprzedaje się w kilka minut, dokładnie wtedy, gdy goście chętnie zapłaciliby 400 USD – oddajesz więc 140 USD za darmo. Teraz wyobraź sobie deszczową środę w październiku. Te same 260 USD to więcej, niż ktokolwiek zapłaci, więc noc zostaje pusta i nie przynosi nic, podczas gdy 150 USD znalazłoby gościa.

Stała cena traci pieniądze w tygodniach dużego ruchu i traci rezerwacje w spokojnych okresach. Zmienianie ceny wraz ze zmianami popytu to właśnie ceny dynamiczne, a pełny przewodnik po zarządzaniu przychodami pokazuje, jak robią to doświadczeni gospodarze.

To zaskakuje nawet doświadczonych gospodarzy. Shane z O'Neal Vacation Rentals wątpił w pokazywane mu ceny, uważając, że są zbyt wysokie jak na to, co zniesie rynek. Mimo to je podniósł i odkrył, że rezerwacje nadal napływały bez spadku obłożenia. Annette z Thanks for Visiting stosowała jedną cenę na dni robocze i jedną na weekendy przez cały rok, gdy zaczynała, w ogóle nie uwzględniając sezonów ani lokalnych wydarzeń.

Dla twojej własnej prognozy oznacza to jedno: nie opieraj obliczeń na jednej stałej cenie, bo wynik będzie błędny w obie strony. Pracuj sezon po sezonie, tak jak w kroku 1, a jeśli problemem są twoje spokojniejsze miesiące, istnieją sposoby na zapełnienie martwego sezonu, które nie wymagają obniżania ceny.

Podatek zmienia te liczby

Wszystko powyżej dotyczy kwot przed opodatkowaniem, a podatek może zmienić twój rzeczywisty zwrot o kilka punktów procentowych w obie strony.

Najważniejsza rzecz do zrozumienia to amortyzacja. Co roku możesz odliczyć część wartości budynku, tak jakby się zużywał, mimo że stan twojego konta rośnie. Często zamienia to papierowy zysk w papierową stratę, co zmniejsza należny podatek.

To, czy możesz odliczyć tę stratę od innych dochodów, na przykład pensji, zależy od przepisów. Określają one, jak bardzo angażujesz się w prowadzenie obiektu i jak długo zwykle zostają twoi goście. Te przepisy są szczegółowe i się zmieniają. Dlatego w tym miejscu warto przestać czytać artykuły i porozmawiać z księgowym, który ma doświadczenie w najmie krótkoterminowym.

Nasz przegląd podatków dla gospodarzy najmu krótkoterminowego podpowiada, o co ich zapytać.

Najczęściej zadawane pytania

Ile zarabia typowy obiekt na Airbnb?

Nie ma sensownej średniej. Kawalerka w spokojnym miasteczku i czteropokojowy dom obok parku narodowego nie mają ze sobą nic wspólnego. Jedyna wartościowa liczba to ta obliczona dla twojego konkretnego adresu.

Jaki wskaźnik obłożenia jest dobry?

To zależy od rynku. Mieszkanie w mieście może utrzymywać obłożenie blisko 75% przez cały rok. Dom nad plażą przy 55% zarabia jednak znacznie więcej, bo jego dobre miesiące są wyjątkowe. Nigdy nie oceniaj obłożenia bez spojrzenia jednocześnie na cenę za noc.

Czy kredyt hipoteczny powinien być uwzględniony w kosztach bieżących?

Nie, jeśli obliczasz zysk, jaki generuje obiekt, albo sprawdzasz go względem stopy kapitalizacji. Uwzględnij go tylko wtedy, gdy liczysz gotówkę, która zostaje ci osobiście co miesiąc.

Dlaczego kredytodawcy oczekują wskaźnika DSCR na poziomie 1,20 lub wyższym?

Ponieważ 1,00 oznacza, że obiekt pokrywa kredyt dokładnie co do dolara, bez niczego na spokojniejszy miesiąc czy nieoczekiwaną naprawę. Dodatkowe 20% to margines bezpieczeństwa, którego kredytodawca oczekuje, zanim podejmie ryzyko.

Jaka część przychodu pójdzie na koszty?

Zwykle jest to około połowy, choć mocno zależy to od średniej długości pobytu i od tego, czy sam sprzątasz i zarządzasz obiektem. Zbuduj listę kosztów pozycja po pozycji, tak jak w kroku 2, zamiast zgadywać procent.

Jak dokładne są estymacje dochodu?

Traktuj każdą pojedynczą liczbę jako środek pewnego przedziału. Estymacje powstają na podstawie obiektów w pobliżu twojego, a żaden z nich nie jest identyczny. Oblicz najpierw swój zły rok, zanim zaczniesz polegać na wartości oczekiwanej.

Mam już ofertę. Czy to nadal ma zastosowanie?

Tak, i możesz wtedy użyć rzeczywistych liczb zamiast estymacji. Porównaj swoje rzeczywiste zarobki z zeszłego roku z kluczowymi wskaźnikami śledzonymi przez gospodarzy, a jeśli szukasz poprawy wyników, istnieją konkretne sposoby na zwiększenie zarobków istniejącej oferty.

Najpierw policz swój zły rok. To jedyna kolumna, która pokazuje, co dzieje się, gdy na rynku panuje słabszy sezon, i to ta, której prawie nikt nie liczy.

Gdy obiekt jest już twój, zadanie zmienia się z szacowania na zarządzanie, a nasze przewodniki po zostawaniu gospodarzem i odczytywaniu danych rynkowych podejmują temat od tego miejsca. Gospodarze, którzy zaczynają prowadzić obiekty innych właścicieli, sięgną po przewodnik po zarządzaniu obiektami.

Głębsza analiza inwestycji i zwrotu z niej

Dochód to tylko połowa obrazu — jeśli chcesz zobaczyć, jak przekłada się on na realny zwrot z inwestycji, zajrzyj do naszego przewodnika o tym, co decyduje o dobrej stopie kapitalizacji. Jeśli finansujesz sam zakup, nasze omówienie metody BRRRR w inwestowaniu w nieruchomości przedstawia konkretną strategię nabywania obiektów, którą warto poznać.

Zanim obliczysz dochód dla konkretnego obiektu, zajrzyj do naszego przewodnika po najlepszych miastach do inwestowania w Airbnb, aby upewnić się, że w ogóle oceniasz właściwy rynek. Gdy już zawęzisz wybór do konkretnego obiektu, nasze zestawienie kalkulatorów dochodu przedstawia konkretne narzędzia dostępne do liczenia, a nasze spojrzenie na platformy prognozujące ROI obejmuje szerszy krajobraz narzędzi wykraczających poza pojedyncze obliczenie.