Czym jest zwrot gotówki na gotówkę (Cash on Cash Return) w najmie krótkoterminowym?

Każdy doświadczony inwestor rozumie wagę zwrotu z inwestycji (ROI). To szczególnie istotne przy inwestowaniu w najem krótkoterminowy. Obliczenie ROI bywa jednak trudne. Wynika to z wielu zmiennych związanych z zarządzaniem obiektem.

Właśnie tutaj ogromną wartość zyskuje wskaźnik 'Cash on Cash Return' (CoC). To prosty i przejrzysty sposób na zmierzenie, ile zarabiasz w stosunku do zainwestowanej kwoty – zapewnia jasność mimo złożoności związanej z prowadzeniem najmu krótkoterminowego.

Zanim omówimy, jak ten wskaźnik działa w przypadku najmu krótkoterminowego, zdefiniujmy najpierw Cash on Cash Return.

Bonus: Jak obliczyć dochód z Airbnb: kompletny przewodnik po rentowności najmu krótkoterminowego (STR)

Definicja Cash on Cash Return: o czym właściwie mówimy?

Cash on Cash Return określa roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem z danego obiektu jako procent całkowitej kwoty gotówki zainwestowanej w ten obiekt.

To jeden z najprostszych sposobów, by ocenić, jak dobrze radzi sobie Twoja inwestycja w najem krótkoterminowy, zwłaszcza gdy chcesz sprawdzić, ile gotówki zarabiasz po odliczeniu wydatków.

Traktuj go jako punkt odniesienia pokazujący, ile zarabiasz w stosunku do zainwestowanej kwoty.

W przypadku najmu krótkoterminowego oznacza to uwzględnienie ceny zakupu obiektu oraz wszystkich pozostałych kosztów związanych z jego posiadaniem i eksploatacją.

Rozłóżmy to więc na czynniki pierwsze.

Wzór na Cash on Cash Return: jak go obliczyć?

Wzór na Cash on Cash Return jest dość prosty. Oto jak go obliczyć:

• Roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem: to środki, które zarabiasz na wynajmie obiektu po odliczeniu kosztów operacyjnych, takich jak sprzątanie, media, opłaty za zarządzanie obiektem, ubezpieczenie inne niż Aircover oraz raty kredytu.
• Całkowita zainwestowana gotówka: obejmuje to początkową wpłatę własną na obiekt, wszelkie wstępne remonty oraz inne wydatki poniesione z własnej kieszeni.

Zobaczmy to na przykładzie, aby sprawdzić, jak to działa.

Wyobraź sobie, że kupujesz obiekt na najem krótkoterminowy za 300 000 USD. Wpłacasz zaliczkę w wysokości 20%, więc Twoja początkowa inwestycja gotówkowa wynosi 60 000 USD.

Po uwzględnieniu kosztów, takich jak raty kredytu hipotecznego, media, opłaty za zarządzanie obiektem i inne wydatki, osiągasz roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem w wysokości 12 000 USD.

Zastosujmy teraz wzór:

Cash on Cash Return = {(12000 / 60000) x 100} = 20%

Oznacza to, że Twój wskaźnik cash-on-cash return wynosi 20%.

Innymi słowy, na każdym dolarze zainwestowanym w obiekt zarabiasz rocznie 20 centów zwrotu.

To dobry punkt wyjścia do oceny, jak radzi sobie Twój najem krótkoterminowy. Pojawia się jednak kolejne pytanie: co to właściwie oznacza? Czy 20% to dobry wynik? I jak wypada to na tle innych inwestycji?

Jaki wskaźnik cash-on-cash return jest dobry w najmie krótkoterminowym?

Skoro znasz już podstawy Cash on Cash Return, omówmy, co oznacza dobry wskaźnik CoC.

W najmie krótkoterminowym 'dobry' wskaźnik cash-on-cash return zależy od rynku, typu obiektu i ogólnej strategii inwestycyjnej.

Jednak inwestorzy zazwyczaj oczekują zwrotu na poziomie około 8-12%, aby uznać inwestycję w najem krótkoterminowy za solidną.

Wyższy wynik może oznaczać większe ryzyko, ale może też wskazywać na wyjątkowo dochodowy obiekt lub skutecznie ograniczone wydatki.

Z drugiej strony, jeśli Twój wskaźnik cash-on-cash return wynosi poniżej 8%, warto ponownie przeanalizować strategię inwestycyjną.

Niższy wskaźnik CoC może oznaczać, że nie wykorzystujesz w pełni potencjalnego zysku, albo sygnalizować, że wydatki związane z obiektem obniżają Twoje zwroty.

To jednak nie koniec — Cash on Cash Return to tylko jeden element układanki. To świetny wskaźnik do porównywania z innymi rodzajami inwestycji. Na przykład rynek akcji może przynosić średni roczny zwrot na poziomie 7-10%.

Jeśli Twój najem krótkoterminowy przynosi 15% lub więcej, prawdopodobnie wyprzedzasz rynek akcji. Pamiętaj jednak, że inwestowanie na giełdzie wiąże się z dużo mniejszym zaangażowaniem i ryzykiem niż posiadanie obiektu.

Ryzyka, o których warto pamiętać

Dążenie do wysokiego wskaźnika Cash on Cash Return (CoC) bywa ekscytujące, ale warto pamiętać o kilku zagrożeniach:

1. Wahania rynkowe: popyt może spadać w sezonach niskich lub w wyniku zmian gospodarczych, co wpływa na obłożenie i ceny.
2. Bariery regulacyjne: nowe lokalne przepisy lub ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzennym mogą ograniczyć możliwość wynajmu Twojego obiektu.
3. Koszty utrzymania: regularna konserwacja ma kluczowe znaczenie — nieoczekiwane naprawy lub częsta rotacja gości mogą obniżać zyski.
4. Problemy z gośćmi: choć większość gości jest wspaniała, niektórzy mogą wyrządzić szkody lub złamać zasady domowe, co prowadzi do dodatkowych kosztów lub negatywnych opinii.
5. Rosnąca konkurencja: więcej ofert oznacza większą konkurencję — aby się wyróżnić, potrzeba dodatkowego wysiłku w ustalaniu cen lub tworzeniu unikalnej oferty.

Kluczem do skutecznej strategii inwestycyjnej jest zachowanie równowagi między potencjałem wysokich zwrotów a tymi ryzykami!

Jak poprawić swój wskaźnik Cash on Cash Return

Jeśli Twój wskaźnik Cash on Cash Return nie jest taki, jakiego oczekujesz, nie martw się — zawsze możesz go poprawić. Oto jak to zrobić:

1. Zwiększ stawki za wynajem

Zbadaj rynek i sprawdź, czy możesz podnieść ceny noclegów. Jest to szczególnie ważne, jeśli rynek się zmienił lub popyt na najem krótkoterminowy w Twojej okolicy wzrósł. Dobra strategia cenowa pomoże Ci podnieść ceny bez utraty konkurencyjności na rynku.

PriceLabs Dynamic Pricing pomaga ustalać konkurencyjne, a jednocześnie zoptymalizowane ceny noclegów. Analizując popyt rynkowy, ceny konkurencji i lokalne wydarzenia, PriceLabs automatycznie dostosowuje Twoje stawki, dzięki czemu maksymalizujesz przychody, pozostając konkurencyjnym. Eliminuje to zgadywanie przy ustalaniu cen i pozwala korygować je w czasie rzeczywistym, aby zwiększyć obłożenie i przychody.

2. Obniż koszty operacyjne

Przeanalizuj swoje wydatki i sprawdź, gdzie możesz obniżyć koszty. Może to oznaczać znalezienie tańszej usługi sprzątania lub samodzielne zarządzanie obiektem.

Choć PriceLabs koncentruje się przede wszystkim na optymalizacji przychodów, może też pośrednio pomóc w zarządzaniu kosztami. Poprawiając efektywność rezerwacji dzięki lepszym cenom i wskaźnikom obłożenia, zmniejszasz ryzyko długich okresów pustostanu, w których nie generujesz przychodu.

3. Zwiększ wskaźnik obłożenia

Im częściej Twój obiekt jest rezerwowany, tym lepszy wskaźnik cash-on-cash return. Rozważ optymalizację swojej oferty na platformach takich jak Airbnb i Vrbo, a także oferowanie zniżek za dłuższe pobyty, aby utrzymać pełny kalendarz.

Dzięki zaawansowanym funkcjom ustalania cen i zarządzania obłożeniem w PriceLabs możesz skutecznie wyceniać obiekt i utrzymywać wysoki wskaźnik obłożenia. PriceLabs wykorzystuje hiperlokalny algorytm do przewidywania popytu na podstawie sezonowości, lokalnych wydarzeń i cen konkurencji.

Optymalizując ceny pod kątem popytu, możesz zwiększyć częstotliwość rezerwacji, zachowując przy tym atrakcyjne stawki dla gości. Pomaga to utrzymać pełny kalendarz bez zawyżania ani zaniżania cen.

4. Wyremontuj lub unowocześnij obiekt

Drobne ulepszenia — takie jak świeże malowanie, nowe meble czy dodanie udogodnień w rodzaju jacuzzi — mogą uczynić Twój obiekt bardziej atrakcyjnym dla gości i uzasadnić wyższe stawki za wynajem.

Choć PriceLabs nie zajmuje się bezpośrednio remontami, może pomóc zmaksymalizować zwrot z wprowadzonych ulepszeń. Na przykład po dodaniu jacuzzi lub nowych mebli PriceLabs pomoże ustalić wyższe stawki odzwierciedlające dodaną wartość.

Śledząc trendy rynkowe i ceny konkurencji w Twojej okolicy, PriceLabs sprawia, że nowe ulepszenia przekładają się na wyższe przychody.

Przeczytaj także: Najlepsze udogodnienia Airbnb, które zwiększą Twój wskaźnik obłożenia, ADR i RevPAR

5. Zrefinansuj swój kredyt

Jeśli stopy procentowe spadną lub poprawi się Twoja zdolność kredytowa, refinansowanie kredytu może obniżyć miesięczne raty i poprawić przepływ gotówki.

Dzięki PriceLabs możesz uzyskać szczegółową analizę potencjału przychodowego Twojego najmu, co może wzmocnić Twoją pozycję podczas negocjacji z kredytodawcami.

Ubiegając się o refinansowanie w celu obniżenia miesięcznych rat i poprawy przepływu gotówki, zyskujesz mocniejszy argument, pokazując, jak dobrze radzi sobie Twój obiekt i jaki przychód generuje.

Od wskaźników do zysków: Cash on Cash Return w praktyce

Przy ocenie rentowności inwestycji w najem krótkoterminowy Cash on Cash Return to kluczowy wskaźnik pomagający ocenić, czy podejmujesz trafną decyzję. Zapewnia prosty i skuteczny sposób pomiaru zysków w stosunku do zainwestowanej kwoty.

Pamiętaj, że to, co uznaje się za dobry wskaźnik cash-on-cash return, zależy od Twoich celów i warunków rynkowych. Zrozumienie tego wskaźnika pozwoli Ci jednak porównywać różne możliwości inwestycyjne i podejmować świadome decyzje.

Znajomość swojego wskaźnika Cash on Cash Return jest niezbędna, niezależnie od tego, czy dopiero zaczynasz przygodę z najmem krótkoterminowym, czy jesteś doświadczonym inwestorem dążącym do maksymalizacji zwrotu. To Twój punkt odniesienia sukcesu i potężne narzędzie w inwestycyjnym arsenale.

Koncentrując się na czynnikach wpływających na zwroty — takich jak dochód z wynajmu, wydatki i finansowanie obiektu — możesz poprawić swój wskaźnik cash-on-cash return i ostatecznie zbudować bardziej dochodowy biznes w zakresie najmu krótkoterminowego.

Aby poznać szerszy zestaw narzędzi kalkulacyjnych wykraczających poza ten jeden wskaźnik, zapoznaj się z naszym zestawieniem kalkulatorów dochodu.

Cash-on-cash return to jedno konkretne spojrzenie na zwrot z inwestycji — aby poznać szerszy obraz tego, co ogólnie uznaje się za dobry zwrot, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po ROI z nieruchomości na wynajem.