Inwestycja w najem wakacyjny: kompletny przewodnik 2024

Najem wakacyjny to prężnie rozwijająca się branża, którą coraz więcej podróżnych wybiera zamiast hoteli. Rosnąca popularność pracy zdalnej i stylu życia cyfrowych nomadów pozwala ludziom pracować z dowolnego miejsca na świecie. Ten wzrost popularności najmu wakacyjnego to dobry powód, aby rozważyć inwestycję w najem wakacyjny.

Według danych Airbnb, gospodarze najmu wakacyjnego zarobili w ciągu jednego roku ponad 57 miliardów dolarów, co pokazuje duży potencjał zarobkowy inwestycji w najem wakacyjny. Airbnb ma ponad 5 milionów gospodarzy i ponad 7,7 miliona aktywnych ofert na całym świecie. W czwartym kwartale 2023 roku liczba aktywnych ofert wzrosła o 18% w porównaniu z tym samym okresem w 2022 roku.

Dlaczego warto inwestować w najem wakacyjny?

Inwestowanie w obiekty na najem wakacyjny łączy potencjał finansowy z elastycznością osobistą w sposób trudny do przebicia. Warto wyobrazić sobie posiadanie obiektu, który nie tylko generuje dochód z najmu, ale też służy jako własna baza wypadowa na wakacje, gdy tylko pojawi się ochota na odpoczynek. Platformy takie jak Airbnb i Vrbo zrewolucjonizowały sposób podróżowania, dzięki czemu popyt na unikatowe noclegi rośnie w błyskawicznym tempie. W 2023 roku typowa indywidualna oferta najmu wakacyjnego wygenerowała średni roczny przychód w wysokości 26 024 USD.

Poza dochodem z najmu, obiekty na najem wakacyjny często zyskują na wartości w czasie, co daje zarówno krótkoterminowe zyski, jak i długoterminowe budowanie majątku. Co więcej, nawet w niepewnych czasach gospodarczych ludzie nadal traktują priorytetowo wakacje, co zapewnia stały popyt nawet w okresach recesji. Dla osób szukających inwestycji łączącej stabilność finansową z przyjemnością osobistego użytkowania, najem wakacyjny może okazać się kluczem do sukcesu.

Zainwestuj w najem wakacyjny

Kroki prowadzące do opłacalnej inwestycji w najem wakacyjny

Inwestowanie w najem wakacyjny może wydawać się zniechęcającym zadaniem. Jednak podejście krok po kroku oraz rzetelne badanie rynku znacznie zmniejszają ryzyko popełnienia błędów. Poniżej cały proces został podzielony na przejrzyste etapy, które łatwo zastosować w praktyce.

1. Wybierz ostateczną lokalizację

W inwestowaniu w najem wakacyjny lokalizacja ma kluczowe znaczenie. Wybór ten oznacza związanie się z danym miejscem na długi czas, dlatego warto mieć pewność, że jest ono odpowiednie. Na początek warto sporządzić listę miast branych pod uwagę do inwestycji, a następnie przeanalizować poszczególne dzielnice pod kątem sezonowej popularności, popytu na najem, lokalnych przepisów oraz typu obiektu, który ma zostać zakupiony.

Patrząc wyłącznie na potencjał inwestycyjny, warto skupić się na najgorętszych rynkach oferujących najwyższe marże zysku. Po zawężeniu listy opcji warto sięgnąć po dane rynkowe za pomocą narzędzi takich jak PriceLabs Market Dashboard, aby podejmować świadome decyzje.

Warto pamiętać, że wybrana lokalizacja powinna być atrakcyjna i wygodna dla gości. Warto zastanowić się, jakie udogodnienia mają się znajdować w pobliżu – czy to plaża na nadmorski wypoczynek, czy tętniące życiem centrum miasta dla miejskiego klimatu. Wybór właściwej lokalizacji to podstawa sukcesu w branży najmu wakacyjnego.

2. Uzyskaj wstępną zgodę na kredyt

Wielu inwestorów potrzebuje finansowania na zakup nowych obiektów pod wynajem, a na szczęście dostępnych jest wiele rozwiązań, od krótkoterminowych po długoterminowe.

Kredyt konwencjonalny: Ta opcja jest popularna w przypadku najmu wakacyjnego, ponieważ kryteria kwalifikacji są mniej rygorystyczne niż w przypadku nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zazwyczaj wymagana jest dobra zdolność kredytowa (wynik powyżej 680) oraz wkład własny na poziomie około 20%.

Kredyt portfelowy: Inwestorzy posiadający wiele obiektów lub nieruchomość wielolokalową często decydują się na kredyty portfelowe. Tego rodzaju finansowanie zwykle wiąże się z bardziej elastycznymi kryteriami kwalifikacji niż inne opcje.

Kredyt na nieruchomości wielorodzinne: Wykorzystywany w przypadku obiektów wakacyjnych z 2–4 lokalami lub budynków mieszkalnych z ponad 4 lokalami, obejmuje różne rozwiązania, takie jak kredyty konwencjonalne, kredyty gwarantowane przez rząd oraz krótkoterminowe kredyty na nieruchomości wielorodzinne.

Kredyt krótkoterminowy: Idealny dla inwestorów potrzebujących szybkiej gotówki na zakup obiektu wakacyjnego przed uzyskaniem finansowania długoterminowego. Do tej kategorii należą między innymi kredyty pomostowe oraz pożyczki prywatne (hard money loans).

3. Przeprowadź dogłębną analizę rynku

Po sporządzeniu listy potencjalnych lokalizacji inwestycyjnych i uzyskaniu zgody na kredyt przychodzi czas na dokładne zrozumienie poszczególnych rynków. Analiza rynku powinna obejmować następujące parametry:

• Podaż i popyt na najem wakacyjny na danym rynku
• Trendy sezonowości danej lokalizacji
• Lokalne ograniczenia i przepisy dotyczące najmu wakacyjnego. Każdy rynek ma inne zasady dotyczące najmu krótkoterminowego. Niektóre miasta całkowicie zakazały najmu krótkoterminowego, a inne wprowadziły surowe ograniczenia i rozbudowane wymogi licencyjne dla prowadzenia Airbnb i najmu krótkoterminowego, jak np. Berlin czy Barcelona.
• Średnie stawki za noc dla typu obiektu, w który planowana jest inwestycja.
• Średni wskaźnik obłożenia obiektów na najem wakacyjny na danym rynku

Przeprowadź dogłębną analizę rynku pod kątem inwestycji w najem wakacyjny

4. Oblicz oczekiwane przychody i wydatki

Jeśli analizowany obiekt wykazuje potencjalny popyt na wynajem, można przejść do obliczenia zwrotu z inwestycji (ROI) oraz wydatków. Oznacza to konieczność oszacowania zarówno kosztów zarządzania obiektem, jak i możliwych do osiągnięcia przychodów.

Warto sporządzić listę miesięcznych wydatków i zsumować poszczególne koszty, pamiętając o kosztach związanych z opłatą za sprzątanie, uzupełnianiem zapasów, opłatami za obsługę gości lub opłatami za zarządzanie obiektem.

Następnie warto obliczyć, ile trzeba zarabiać miesięcznie, aby osiągnąć próg rentowności, oraz ile potrzeba zarobić, aby wygenerować zysk. Aby obliczyć przepływy pieniężne, należy odjąć wydatki od potencjalnego przychodu z najmu.

Warto inwestować w obiekt o dodatnich przepływach pieniężnych. Aby ułatwić to zadanie, można skorzystać z kalkulatora Airbnb generującego przydatne wskaźniki kosztów i potencjalnego przychodu z najmu.

5. Zatrudnij agenta do negocjacji ceny obiektu

Wiedza agenta może mieć realny wpływ na przebieg negocjacji. Jeśli dobrze zna lokalny rynek najmu wakacyjnego, może doradzić, czy proponowana kwota za obiekt jest odpowiednia. Chodzi o znalezienie złotego środka – ani zbyt wysokiej, ani zbyt niskiej ceny. Dobre rozeznanie w potencjale obiektu jako najmu wakacyjnego jest kluczowe przy składaniu mocnej oferty.

Dobrym pomysłem jest również zlecenie inspekcji obiektu ekspertowi. Dzięki temu można dokładnie poznać stan nieruchomości. Ekspert wskaże ewentualne usterki i wady, co ułatwia podjęcie świadomej decyzji o dalszych krokach. Ostatecznie chodzi o pewność, że inwestycja jest warta pieniędzy i włożonego wysiłku.

6. Wybierz menedżera nieruchomości, jeśli nie planujesz zarządzać obiektem samodzielnie

Wiele osób wybiera na najem wakacyjny lokalizację inną niż miasto, w którym mieszkają. Jeśli badanie rynku obejmuje taki scenariusz, warto od razu poszukać dobrego menedżera nieruchomości.

Część właścicieli zarz��dza swoimi obiektami samodzielnie, zatrudniając dozorcę, nawet jeśli nie mieszka w tym samym mieście co wynajmowana nieruchomość. Inni inwestorzy wolą zatrudnić menedżera nieruchomości, ponieważ nie są w stanie poświęcić czasu potrzebnego do prawidłowego zarządzania obiektem na najem wakacyjny. Osoby pracujące na pełen etat, które dysponują dodatkowymi środkami na inwestycję w najem wakacyjny, zazwyczaj decydują się właśnie na menedżera nieruchomości.

Warto przeczytać: Opłaty za zarządzanie Airbnb: ile pobierają menedżerowie nieruchomości Airbnb?

Zalety i wady inwestycji w najem wakacyjny

Zalety inwestycji w najem wakacyjny

1. Wyższe dochody

Najbardziej oczywistą korzyścią z posiadania obiektu na najem wakacyjny jest dodatkowy dochód. Jego wysokość zależy od lokalizacji (im bardziej turystyczny obszar, tym wyższa stawka), a także od udogodnień i grupy docelowej gości. Stawki można też podnosić w okresie świąt i w weekendy, aby zwiększyć przychód.

Zwiększ dochody dzięki inwestycji w najem wakacyjny

2. Własny dom wakacyjny do dyspozycji

Kolejną zaletą inwestycji w najem wakacyjny jest posiadanie własnego domu wakacyjnego, z którego można korzystać w dowolnym momencie, na przykład podczas dorocznych wakacji, urodzin czy prywatnego wypoczynku.

3. Korzyści podatkowe

Wynajem obiektu przez co najmniej dwa tygodnie w roku jest traktowany jako działalność gospodarcza. Oznacza to możliwość odliczenia wydatków związanych z obiektem jako kosztów prowadzenia działalności.

4. Działalność odporna na recesję

Branża najmu wakacyjnego zwykle niewiele odczuwa skutki recesji, ponieważ ludzie podróżują niezależnie od sytuacji gospodarczej. Dobrym przykładem jest boom, jaki branża przeżyła mimo pandemii Covid-19 – popyt spadł w czasie lockdownu, ale natychmiast odbił, gdy tylko zniesiono ograniczenia w przemieszczaniu się.

5. Zyski z dochodu z najmu i wzrostu wartości obiektu

Zyski z dochodu z najmu tworzą stały strumień przychodów. Jak wspomniano wcześniej, najem wakacyjny zyskuje na popularności wśród podróżnych, zwłaszcza po pandemii, ponieważ ludzie chcą nadal podróżować, ograniczając jednocześnie bezpośredni kontakt z innymi osobami.

Dodatkowy zysk pojawia się również w przyszłości, w razie decyzji o sprzedaży obiektu. Przy trafnym wyborze lokalizacji jego wartość powinna wzrosnąć.

Wyzwania związane z inwestycją w najem wakacyjny

1. Samodzielne zarządzanie może być żmudne

Bez zatrudnienia firmy zarządzającej najmem wakacyjnym lub menedżera nieruchomości, utrzymanie obiektu może okazać się żmudnym zadaniem. Trzeba samodzielnie przestrzegać listy kontrolnej sprzątania Airbnb, zbierać opinie gości, zarządzać cenami, promować ofertę i wykonywać wiele innych czynności. To zdecydowanie nie jest łatwe zadanie.

2. Wydatki mogą się kumulować

Pojawi się wiele powtarzających się kosztów, takich jak opłaty za wystawienie oferty czy zarządzanie obiektem. Dodatkowo trzeba liczyć się z kosztami sprzątania, konserwacji domu, modernizacji obiektu czy uzupełniania zapasów, a także z wydatkami na marketing. Wszystkie te koszty powinny zostać uwzględnione w biznesplanie i przy obliczaniu średniego ROI.

Warto też pamiętać, że rezerwacje nie pojawiają się każdego dnia. W okresach niskiego sezonu o rezerwację może być wyjątkowo trudno przez dłuższy czas. Dlatego, aby utrzymać płynność działalności, część zarobków z wysokiego sezonu powinna zostać odłożona na pokrycie stałych kosztów w niskim sezonie.

Przy prowadzeniu działalności w zakresie najmu wakacyjnego te wydatki mogą wydawać się znaczne, dlatego warto uwzględnić wszystkie z nich w planowaniu budżetu.

3. Ograniczenia i przepisy

Jak wspomniano wcześniej, niektóre miasta mają własne ograniczenia i przepisy. Można na przykład zainwestować w lokalizację, w której lokalne władze wprowadziły limit maksymalnej liczby dni, przez które obiekt może być wynajmowany krótkoterminowo. Charleston zezwala na najem krótkoterminowy tylko przez 144 dni w roku. Przez pozostałą część roku właściciel obiektu musi ustalić minimalny okres pobytu wynoszący co najmniej 30 dni.

W innych przypadkach prowadzenie najmu wakacyjnego może wymagać rozbudowanych procedur licencyjnych. Dlatego konieczne jest bieżące śledzenie tych wymogów i ich przestrzeganie.

4. Stałe działania marketingowe w celu pozyskania gości

Zapewnienie widoczności oferty wśród jak największej liczby osób wymaga stałych działań. Konieczne jest również publikowanie zdjęć i pisanie atrakcyjnego opisu oferty. Marketing obiektu na najem wakacyjny obejmuje wiele elementów, które trzeba na bieżąco kontrolować, a dobry przewodnik po prowadzeniu tego typu działalności z pewnością w tym pomoże.

Powitanie pierwszych gości

Po zainwestowaniu w najem wakacyjny naturalnym krokiem jest zastanowienie się, jak zacząć zarabiać na tej inwestycji. Wskazówki dotyczące goszczenia na Airbnb pomagają zostać świetnym gospodarzem, który zdobywa dobre opinie i wyższe przychody. Poniżej kilka kroków na dobry początek:

Powitaj pierwszych gości

Zadbaj o dobrą komunikację z gośćmi

Szybka i sprawna komunikacja z gośćmi ma kluczowe znaczenie dla poprawy pozycji w rankingu Airbnb oraz dochodów z najmu wakacyjnego. Wskaźnik i czas odpowiedzi mają istotny wpływ na ten wynik, co pokazuje, jak ważna jest szybka reakcja gospodarza. Na szczęście narzędzia do automatyzacji oferują inteligentne funkcje wiadomości i gotowe szablony, które usprawniają komunikację.

Zaoferuj samodzielne zameldowanie:

Możliwość samodzielnego zameldowania eliminuje konieczność ciągłej dostępności do osobistego witania gości. Rozwiązanie to nie tylko oszczędza czas, ale też daje gościom elastyczność, pozwalając im przyjechać w dogodnym dla nich momencie. Dzięki samodzielnemu zameldowaniu goście mogą odpocząć we własnym tempie po długiej podróży, co sprzyja bardziej relaksującemu i przyjemnemu pobytowi.

Przygotuj księgę powitalną i list powitalny

Kompleksowa księga powitalna z najważniejszymi informacjami i lokalnymi atrakcjami zwiększa komfort i zadowolenie gości. Dodatkowo spersonalizowany list powitalny pokazuje gościnność i troskę gospodarza, budując pozytywne wrażenie i pamiętne doświadczenie.

Księga powitalna może na przykład zawierać informacje o pobliskich atrakcjach, polecanych restauracjach i zasadach panujących w obiekcie, a list powitalny – ciepłe słowa powitania i podziękowania.

Poproś o opinie

Pozytywne opinie odgrywają kluczową rolę w przyciąganiu kolejnych rezerwacji i zwiększaniu widoczności oferty na platformach rezerwacyjnych. Warto zachęcać gości do wystawiania opinii, uprzejmie prosząc o nie w wiadomości pożegnalnej. Nawet negatywne opinie dostarczają cennych wskazówek do poprawy i mogą ostatecznie wzmocnić reputację oraz rentowność oferty.

Podsumowując, priorytetowe traktowanie sprawnej komunikacji, zapewnianie wygodnych udogodnień, takich jak samodzielne zameldowanie, oraz zbieranie opinii gości pozwalają zoptymalizować działalność w zakresie najmu wakacyjnego pod kątem większej liczby rezerwacji i wyższych przychodów.

Narzędzia PriceLabs dla inwestycji w najem wakacyjny

Dla osób chcących podejmować świadome decyzje przed inwestycją w najem wakacyjny, PriceLabs jest najlepszym wyborem. Poniżej kilka kluczowych narzędzi PriceLabs, które znacząco ułatwiają proces podejmowania decyzji:

Revenue Estimator PRO:

Narzędzie Revenue Estimator PRO zostało stworzone, aby pomóc oszacować potencjalny dochód z obiektu i dostarczyć cennych informacji ułatwiających podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych.

Dzięki narzędziu Revenue Estimator Pro dostępne są natychmiastowe raporty zawierające kluczowe informacje, takie jak prognozowane miesięczne przychody, średnia stawka dzienna (ADR) oraz wskaźnik obłożenia. Te dane pozwalają ustalić konkurencyjną strategię cenową i podejmować świadome decyzje na etapie uruchamiania inwestycji w najem wakacyjny.

Weźmy przykład uruchamiania nowego obiektu na najem wakacyjny. Revenue Estimator Pro eliminuje zgadywanie, dostarczając szczegółowe prognozy, w tym szacowane miesięczne przychody, średnie stawki za noc i przewidywany wskaźnik obłożenia. Dzięki tym danym można od razu ustalić właściwe ceny i zmaksymalizować potencjalny strumień przychodów.

PriceLabs Revenue Estimator PRO

Warto przeczytać: Jak w pełni wykorzystać potencjał Revenue Estimator Pro przy uruchamianiu nowych obiektów

PriceLabs Market Dashboard

PriceLabs Market Dashboard to zaawansowane narzędzie dla inwestorów chcących podejmować świadome decyzje na rynku najmu wakacyjnego. Dzięki kompleksowym danym i analizom panel pozwala ocenić czynniki kluczowe dla sukcesu inwestycji. Udostępnia na przykład dane o średnich przychodach, średniej stawce dziennej (ADR), wskaźniku obłożenia i trendach rezerwacji, co umożliwia oszacowanie potencjalnej rentowności różnych rynków i obiektów. Dodatkowo wykres podaży i popytu dostarcza cennych informacji o trendach rezerwacji i stabilności rynku, pomagając zidentyfikować atrakcyjne okazje i ocenić warunki rynkowe przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

PriceLabs Market Dashboard oferuje także szczegółową tabelę podsumowującą, prezentującą średnie ceny dla różnych typów ofert oraz informacje o zachowaniach rezerwacyjnych, takich jak średnia długość pobytu i czas realizacji rezerwacji. Te dane pozwalają inwestorom lepiej zrozumieć dynamikę rynku i odpowiednio dostosować strategię inwestycyjną. Niezależnie od tego, czy inwestorzy oceniają potencjalne rynki, analizują konkurencję, czy dopracowują strategię cenową, narzędzie to jest niezastąpione przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych opartych na danych w branży najmu wakacyjnego.

PriceLabs Market Dashboard

World STR Index

Narzędzie World STR Index by PriceLabs to nieocenione wsparcie dla inwestorów zmagających się ze złożonością rynku najmu wakacyjnego. Oferując kompleksowy przegląd wyników rynku najmu krótkoterminowego na całym świecie, ten bezpłatny zasób od PriceLabs umożliwia inwestorom podejmowanie świadomych decyzji w oparciu o dane i analizy w czasie rzeczywistym. Dzięki wskaźnikom obejmującym okres od 2021 roku do nadchodzącego roku, aktualizowanym co miesiąc, indeks zapewnia inwestorom dynamiczne zrozumienie trendów i wzorców rynkowych, pozwalając wyprzedzać konkurencję.

Jedną z głównych zalet World STR Index jest możliwość analizy porównawczej. Inwestorzy mogą wykorzystać narzędzie do porównywania wskaźników rok do roku, takich jak liczba aktywnych ofert, wskaźnik obłożenia, przychód na dostępny pokój (RevPAR) oraz średnia stawka dzienna (ADR). Taka analiza porównawcza pozwala nie tylko zrozumieć bieżące warunki rynkowe, ale też zidentyfikować pojawiające się trendy i potencjalne okazje inwestycyjne. Dodatkowo funkcja tempa rezerwacji w indeksie umożliwia przewidywanie przyszłej dynamiki rynku poprzez porównanie wskaźników nadchodzącego roku z rokiem poprzednim, dając cenny wgląd w prognozowane obłożenie, ADR i RevPAR. Ogólnie rzecz biorąc, World STR Index dostarcza inwestorom danych potrzebnych do podejmowania strategicznych decyzji inwestycyjnych i maksymalizacji zwrotu na dynamicznym rynku najmu wakacyjnego.

World STR Index

Kiedy jest najlepszy moment na zakup?

Część ekspertów zaleca zakup w niskim sezonie, aby uzyskać lepszą cenę, inni proponują inne podejście – zakup w szczycie sezonu. Taka strategia pozwala poznać obiekt z perspektywy przyszłych gości, dając bezpośredni wgląd w jego mocne strony i potencjalne wady.

Rozważmy taki scenariusz: zakup obiektu wakacyjnego położonego w spokojnej górskiej wiosce. O ile latem okolica może wydawać się cicha, o tyle zimą zamienia się w tętniący życiem ośrodek sportów zimowych. Zakup obiektu latem mógłby oznaczać przeoczenie istotnych szczegółów, takich jak konieczność utrzymania podjazdu w warunkach oblodzenia czy potrzeba modernizacji systemu ogrzewania. Poznanie obiektu w szczycie sezonu daje bezcenne, bezpośrednie obserwacje, które pozwalają szybko rozwiązywać ewentualne problemy i poprawiać doświadczenie gości. Ostatecznie decyzja o momencie zakupu obiektu na najem wakacyjny zależy od indywidualnych priorytetów i preferencji, jednak poznanie go w najbardziej ruchliwym okresie może dostarczyć cennych wskazówek zapewniających jego długoterminowy sukces.

Najważniejsze wnioski:

1. Zalety i wady inwestycji w najem wakacyjny: Inwestycja w najem wakacyjny daje szansę na wyższe dochody, osobistą elastyczność i korzyści podatkowe. Trzeba jednak dokładnie rozważyć wyzwania, takie jak zarządzanie obiektem, pokrywanie stałych kosztów i przestrzeganie przepisów.
2. Kroki prowadzące do opłacalnej inwestycji w najem wakacyjny: Wybierz lokalizację na podstawie dokładnego badania rynku, uzyskaj wstępną zgodę na kredyt, przeprowadź dogłębną analizę rynku z użyciem specjalistycznych narzędzi, oblicz oczekiwane przychody i wydatki, zatrudnij agenta do negocjacji i, jeśli to konieczne, menedżera nieruchomości.
3. Korzystanie z PriceLabs Market Dashboard: Narzędzie to dostarcza kompleksowych informacji o rynkach najmu wakacyjnego, w tym danych o średnich przychodach, ADR, wskaźniku obłożenia, trendach rezerwacji oraz podaży i popycie. Umożliwia ono inwestorom analizę potencjału rynku, identyfikację atrakcyjnych okazji i dopracowanie strategii cenowej.
4. World STR Index by PriceLabs: World STR Index dostarcza danych i analiz w czasie rzeczywistym dotyczących wyników rynku najmu krótkoterminowego na całym świecie, umożliwiając inwestorom porównywanie wskaźników, analizowanie trendów i przewidywanie przyszłej dynamiki rynku. Ten bezpłatny zasób pomaga inwestorom podejmować świadome decyzje i maksymalizować zwrot na dynamicznym rynku najmu wakacyjnego.
5. Najlepszy moment na zakup obiektu na najem wakacyjny: Opinie na ten temat są podzielone, jednak poznanie obiektu w szczycie sezonu pozwala lepiej ocenić jego potencjał i ewentualne wady. Doświadczenie obiektu w najbardziej ruchliwym okresie umożliwia szybkie rozwiązywanie problemów i poprawę doświadczenia gości, co ostatecznie przekłada się na jego długoterminowy sukces.

W przypadku finansowania tego zakupu warto zapoznać się z opisem metody BRRRR w inwestowaniu w nieruchomości.