Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego (STR) na amerykańskich rynkach narciarskich: co muszą wiedzieć menedżerowie nieruchomości w 2025 roku

Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (STR) w amerykańskich miejscowościach narciarskich zawsze wymagały równowagi między popytem turystycznym, kwestiami mieszkaniowymi a nastrojami lokalnej społeczności. W miarę upływu 2025 roku część rynków narciarskich zaostrza przepisy, a inne je łagodzi, a menedżerowie nieruchomości już teraz odczuwają skutki tych zmian w metrykach wydajności, takich jak obłożenie, ADR (średnia stawka dzienna), oraz RevPAR.

W tym przewodniku szczegółowo omówimy sytuację na czterech kluczowych rynkach narciarskich — w hrabstwie Summit, hrabstwie Pitkin (Aspen), Mammoth Lakes i South Lake Tahoe — na podstawie najnowszych danych z PriceLabs oraz aktualnych zmian w przepisach. Jeśli zarządzasz najmami wakacyjnymi w tych regionach, dowiesz się, co zrobić, aby działać zgodnie z prawem i zachować rentowność.

Regulacje STR na amerykańskim rynku narciarskim w skrócie (2025)

Podsumowanie regulacji STR na amerykańskim rynku narciarskim (2025)

Hrabstwo Summit w Kolorado: zarządzanie w ramach limitów nocy

Hrabstwo Summit pozostaje jednym z najbardziej obserwowanych rynków najmu narciarskiego w USA — nie tylko ze względu na wielkość, ale również dlatego, że limity nocy i zmiany podatkowe zmieniają strategie menedżerów nieruchomości. To właśnie regulacje STR w hrabstwie Summit zmieniają rynek najmu krótkoterminowego.

Regulacje STR w amerykańskim narciarstwie: przegląd rynku hrabstwa Summit w Kolorado

• Limity nocy wprowadzone 15 lutego 2023 r.:

  • Typ I → limit 60 nocy
  • Typ II → limit 135 nocy
  • Typ III → bez limitu
• Opłaty licencyjne (obowiązujące od 15 lutego 2023 r.): od 250 do 1000 USD, w zależności od liczby sypialni.
• Podatek noclegowy dla najmu STR (obowiązujący od 1 stycznia 2023 r.): obiekty muszą pobierać i odprowadzać dodatkowy podatek noclegowy w wysokości 2%, oprócz standardowych podatków od sprzedaży i podatków lokalnych kurortu.
• Gospodarze muszą co roku rejestrować obiekt, przestrzegać zasad bezpieczeństwa, obłożenia i parkowania oraz wyznaczyć odpowiedzialnego lokalnego przedstawiciela.
• Większość ograniczeń dotyczy stref osiedlowych, natomiast strefy kurortowe (takie jak Keystone i Copper Mountain) mają bardziej elastyczne zasady i są zwolnione z limitów nocy.
• Przepisy te są regularnie weryfikowane, a ich egzekwowanie odbywa się poprzez system licencji, kontrole zgodności oraz wnioski o usunięcie ofert z platform w przypadku naruszeń.

Wyniki rynkowe w hrabstwie Summit w Kolorado na tle regulacji STR na amerykańskim rynku narciarskim

Co to oznacza dla menedżerów nieruchomości?

Ograniczenie podaży wynikające z limitów nocy oznacza, że menedżerowie nieruchomości nie mogą już polegać wyłącznie na wypełnianiu jak największej liczby nocy — muszą strategicznie planować, kiedy i jak te noce są wykorzystywane.

• Strategiczne rozdzielanie nocy: Zamiast wykorzystywać limitowane noce w spokojniejszych sezonach przejściowych, menedżerowie powinni rezerwować dostępność na okresy wysokiego popytu, takie jak sezon narciarski i święta, gdy stawki za noc są znacznie wyższe.
• Skup się na rentowności, nie tylko na wolumenie: Ponieważ liczba dostępnych nocy jest ograniczona, Twoja strategia cenowa powinna koncentrować się bardziej na maksymalizacji ADR (średniej stawki dziennej) niż na samym osiąganiu wysokiego obłożenia. Wyższe stawki w szczytowych okresach mogą zrekompensować utratę nocy w czasie niskiego popytu.
• Wykorzystaj narzędzia do zarządzania przychodami: Platformy takie jak PriceLabs Dynamic Pricing pomagają menedżerom kontrolować tempo rezerwacji, prognozować trendy popytu i dynamicznie dostosowywać ceny. Dzięki temu unikają zaniżania cen w najbardziej dochodowych terminach i niepotrzebnego wykorzystywania nocy zbyt wcześnie w oknie rezerwacji.

Przechodząc z podejścia nastawionego na wolumen na podejście nastawione na rentowność, menedżerowie nieruchomości mogą pozostać rentowni nawet przy bardziej rygorystycznych regulacjach STR.

Hrabstwo Pitkin (Aspen, Kolorado): licencjonowanie wprowadza sezonowe zmiany

Wymogi licencyjne w hrabstwie Pitkin zmieniły sposób, w jaki podaż trafia na rynek, szczególnie w miesiącach przejściowych. Zima pozostaje odporna na te zmiany, ale menedżerowie muszą dostosować się, by działać legalnie i rentownie. Narzędzia takie jak PriceLabs World STR Index pozwalają bezpłatnie śledzić trendy rynkowe w Twoim mieście.

• Przepisy dotyczące licencjonowania STR w hrabstwie Pitkin weszły w życie 20 września 2023 r., wymagając od wszystkich obiektów wynajmowanych na mniej niż 30 dni uzyskania licencji STR.
• Uzyskanie licencji wymaga wykazania historii działalności STR w okresie od 11 maja 2017 r. do 11 maja 2022 r., co ogranicza liczbę licencji dla nowych podmiotów i kontroluje podaż na rynku.
• Obowiązuje wielopoziomowa struktura opłat rocznych, oparta na wartości rynkowej obiektu i liczbie nocy najmu, wynosząca od 0,05% do 0,07% wartości nieruchomości, w zależności od dozwolonej liczby nocy najmu w roku.
• Posiadacze licencji muszą spełniać bieżące wymogi, w tym wywieszać licencję, utrzymywać wyposażenie bezpieczeństwa, podawać lokalne dane kontaktowe oraz dbać o brak zakłóceń i naruszeń przepisów.
• Egzekwowanie przepisów odbywa się poprzez przegląd licencji, kontrole zgodności oraz kary lub zawieszenia za naruszenia, koordynowane przez administratora STR hrabstwa.
• Program licencjonowania jest regularnie weryfikowany i aktualizowany; hrabstwo monitoruje aktywne licencje i dostosowuje politykę, aby zachować równowagę między wpływem na społeczność a korzyściami ekonomicznymi.
• Prywatne umowy i ograniczenia strefowe nadal obowiązują i mogą dodatkowo ograniczać wykorzystanie obiektów jako STR, niezależnie od licencjonowania.

Wyniki rynkowe w hrabstwie Pitkin (Aspen) na tle regulacji STR na amerykańskim rynku narciarskim

Co to oznacza dla menedżerów nieruchomości w hrabstwie Pitkin?

Rygorystyczne limity licencji w hrabstwie Pitkin zmniejszyły ogólną podaż, tworząc zarówno wyzwania, jak i szanse dla menedżerów nieruchomości.

• Przewaga cenowa dzięki ograniczonej podaży: Ponieważ na rynku legalnie dostępnych jest mniej obiektów, licencjonowani menedżerowie mogą ustalać wyższe stawki za noc, zwłaszcza w szczycie sezonu narciarskiego. Daje to zgodnym z przepisami operatorom przewagę konkurencyjną.
• Intensywne zimy, ostrożne miesiące przejściowe: Popyt w tygodniach zimowych pozostaje bardzo wysoki, ale miesiące przejściowe wymagają bardziej strategicznego tempa rezerwacji. Menedżerowie muszą zdecydować, czy zaoferować konkurencyjne ceny, aby przyciągnąć gości poza sezonem, czy zachować dostępność na okresy wyższego popytu.
• Zgodność z przepisami jako warunek działalności: Działanie bez licencji nie wchodzi w grę — brak zgodności grozi karami, a nawet wykluczeniem z rynku. Śledzenie zmieniających się przepisów jest równie ważne jak strategia przychodów.

Kompetentni menedżerowie w Pitkin łączą narzędzia do cen dynamicznych z rygorystycznym monitorowaniem zgodności z przepisami, aby pozostać rentownymi i utrzymać się na tym trudnym rynku.

Mammoth Lakes w Kalifornii: wstrząsy po moratorium

Mammoth doświadczyło jednej z najbardziej przełomowych zmian regulacyjnych – czyli moratorium, które wycofało z rynku znaczną część podaży. Choć ADR gwałtownie wzrosło, spadek obłożenia i liczby zarezerwowanych nocy pokazuje, jak dużą zmienność wywołują tak nagłe ograniczenia.

Przegląd regulacji

• 18 października 2023 r. miasto Mammoth Lakes wprowadziło moratorium na nowe certyfikaty najmu krótkoterminowego (STR) w wybranych strefach.
• Moratorium przedłużono do 31 maja 2024 r., co uniemożliwiło wydawanie nowych zezwoleń STR i wstrzymało wzrost podaży STR na niemal 7 miesięcy.
• Celem było zbadanie wpływu najmów STR na dostępność mieszkań i potrzeby lokalnej społeczności, zwłaszcza niedoboru przystępnych cenowo mieszkań dla pracowników.
• W czasie moratorium miasto utworzyło program „Certified Properties”, który zastąpił poprzedni system certyfikatów TOT i wprowadził bardziej rygorystyczne standardy bezpieczeństwa, kontroli i zarządzania najmem.
• Obiekty STR muszą być teraz kontrolowane co 4 lata, udostępniać lokalne kontakty alarmowe i przekazywać gościom zasady pobytu; naruszenie przepisów grozi zawieszeniem lub wysokimi karami.
• Moratorium zakończyło się 22 kwietnia 2024 r., po czym wznowiono wydawanie zezwoleń STR na podstawie nowych przepisów.

Wyniki rynkowe w Mammoth Lakes w Kalifornii na tle regulacji STR na amerykańskim rynku narciarskim

Co to oznacza dla menedżerów nieruchomości w Mammoth Lakes w Kalifornii?

Moratorium z lat 2023–2024 wywołało poważny szok podażowy w Mammoth Lakes, zmieniając dynamikę zarówno popytu, jak i cen.

• Liczba dostępnych nocy gwałtownie spadła (–27% do –38%) w wyniku ograniczenia dostępności obiektów. Oznaczało to mniej okazji do pozyskiwania rezerwacji, nawet w szczycie sezonu narciarskiego.
• Obłożenie spadło o 7–12% w kluczowych miesiącach (grudzie��, styczeń, kwiecień) — nie dlatego, że popyt zniknął, ale dlatego, że brakowało wystarczającej liczby legalnych nocy do sprzedaży.
• ADR wzrosło o 11–17% w okresie grudzień–luty, ponieważ ograniczona podaż podniosła stawki. Licencjonowani menedżerowie działający zgodnie z przepisami mogli ustalać wyższe ceny.
• Liczba zarezerwowanych nocy spadła w czasie moratorium, jednak gwałtownie odbiła po złagodzeniu ograniczeń (+14% w marcu, +15% w sierpniu). Pokazuje to, jak szybko wraca popyt, gdy podaż znów rośnie.

Dla menedżerów w Mammoth zgodność z przepisami jest nienegocjowalna, ale równie ważna jest strategia przychodów. Przy ograniczonej podaży maksymalizacja przychodu na dostępną noc ma kluczowe znaczenie. Narzędzia takie jak ceny dynamiczne pomagają określić, kiedy podnieść stawki zimą, a kiedy wykorzystać skumulowany popyt podczas odbicia.

South Lake Tahoe w Kalifornii: nowy początek po Measure T

Po latach obowiązywania ograniczeń Measure T, South Lake Tahoe ponownie otworzyło się w 2025 roku dzięki nowej ustawie VHR. Rynek już wykazuje oznaki ożywienia — gwałtownie rośnie liczba dostępnych nocy i rezerwacji, choć zwiększona podaż obniża ADR.

Przegląd regulacji

• Measure T, które ograniczało wydawanie nowych zezwoleń VHR i unieważniało większość istniejących zezwoleń mieszkaniowych, zostało uchylone w marcu 2025 r. z powodu niezgodności z konstytucją.
• Miasto uchwaliło nową ustawę o najmie domów wakacyjnych (VHR) w lipcu 2025 r., wznawiając wydawanie zezwoleń na zaktualizowanych zasadach.
• Pierwszy nabór wniosków o zezwolenia dla dotychczasowych posiadaczy ruszył w czerwcu 2025 r.; ogólny nabór wniosków rozpoczął się w sierpniu 2025 r.
• Kluczowe zasady obejmują:

  • Strefa buforowa o szerokości 150 stóp między obiektami VHR poza obszarem Tourist Core.
  • Limity obłożenia: dwóch gości na sypialnię plus maksymalnie pięcioro dzieci poniżej 13. roku życia.
  • Obowiązkowe zameldowanie przez lokalnego menedżera (osobiście lub zdalnie) oraz całodobowa obsługa zgłoszeń.
  • Wymagany monitoring hałasu i wideo.
  • Zakaz dużych imprez, głośnej muzyki na zewnątrz po godzinie 22:00, parkowania na nieutwardzonych powierzchniach oraz biwakowania poza wyznaczonymi miejscami.
  • Wymagane pojemniki na odpady zabezpieczone przed zwierzętami.
• Zezwolenia są odnawiane co roku; naruszenia mogą skutkować karami lub cofnięciem zezwolenia.
• Zaktualizowane przepisy mają na celu zachowanie równowagi między turystyką, jakością życia mieszkańców a dostępnością mieszkań.

Wyniki rynkowe w South Lake Tahoe w Kalifornii na tle regulacji STR na amerykańskim rynku narciarskim

Co to oznacza dla menedżerów nieruchomości w South Lake Tahoe?

South Lake Tahoe przechodzi restart rynku w miarę odbicia podaży i powrotu popytu, co stwarza zarówno szanse, jak i wyzwania dla menedżerów nieruchomości.

• Liczba dostępnych nocy wzrosła o 18–34% (kwiecień–maj) w miarę powrotu wcześniej ograniczonej podaży. Ten wzrost otwiera nowe możliwości rozwoju, ale zwiększa też konkurencję. Warto skupić się na marketingu najmu wakacyjnego, cenach dostosowanych do rynku oraz zapewnianiu wyjątkowego doświadczenia gościom, aby przyciągać nowe i powtarzające się rezerwacje. Podkreślaj unikalne udogodnienia, elastyczne zasady anulowania lub oferty pakietowe (np. karnety narciarskie, wypożyczenie sprzętu), aby wyróżnić się na zatłoczonym rynku.
• Obłożenie wzrosło o 3% w czerwcu, co pokazuje, że goście szybko wrócili, gdy tylko poprawiła się dostępność.
• ADR spadło o 6–17% (kwiecień–lipiec) pod wpływem zwiększonej podaży, co pokazuje, że menedżerowie nie mogą polegać wyłącznie na wzroście stawek. Unikaj zbyt dużych zniżek na początku sezonu — zachowaj dostępność na szczytowe tygodnie, gdy popyt rośnie.
• RevPAR utrzymał się na konkurencyjnym poziomie mimo spadku ADR, dzięki silnemu odbiciu popytu, co dowodzi, że dobrze pozycjonowane obiekty mogą prosperować nawet na bardziej zatłoczonym rynku.

Menedżerowie w South Lake Tahoe powinni traktować odbicie podaży jako szansę na przechwycenie nowego popytu — sukces zależy jednak od zachowania równowagi między konkurencyjnymi cenami a strategicznym tempem rezerwacji. Uważne śledzenie sposobu egzekwowania nowej ustawy będzie kluczowe dla długoterminowej stabilności i rentowności.

Podsumowanie

Dla amerykańskich rynków narciarskich rok 2025 zapowiada się jako czas presji regulacyjnej, ale też nowych szans. Summit udoskonala swój system limitów, Aspen dostosowuje się do podaży opartej na licencjach, Mammoth radzi sobie ze skutkami moratorium, a South Lake Tahoe ponownie otwiera się na najmy wakacyjne.

Dla menedżerów nieruchomości droga naprzód jest jasna:

• Zachowaj zgodność z przepisami, aby uniknąć kar i zyskać przewagę konkurencyjną.
• Zachowaj elastyczność w strategiach cenowych i tempie rezerwacji.
• Opieraj decyzje na danych i danych w czasie rzeczywistym, aby maksymalizować wyniki.

Ci, którzy najszybciej dostosują się do zmieniających się przepisów, będą w najlepszej pozycji, by zwiększać przychody — niezależnie od tego, jak spadnie śnieg.