Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech 2025

Jeśli zarządzasz najmem wakacyjnym we Włoszech — lub planujesz to robić — rok 2025 jest punktem zwrotnym. Fala nowych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego we Włoszech, zaktualizowane zasady podatkowe i zmieniające się regulacje miejskie sprawiły, że rynek najmu krótkoterminowego (STR) przeszedł jedną z najbardziej dynamicznych zmian ostatnich lat. Te zmiany nie oznaczają jednak kłopotów — to szansa, by uprofesjonalizować działalność, zwiększyć przychody i zbudować trwałe zaufanie gości oraz właścicieli obiektów.

W tym przewodniku omówimy najważniejsze zmiany, wyjaśnimy ich wpływ na rynek na podstawie rzeczywistych danych z lat 2024–2025 pochodzących z PriceLabs, oraz pokażemy, jak zamienić regulacje w przychody.

Jakie są nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech?

Włoski rz��d podjął działania, aby uporządkować dawniej rozdrobniony system regionalnych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego we Włoszech.

Oto, co zmieniło się w latach 2024–2025:

Kluczowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech (2024–2025)

Jak przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego zmieniają włoski rynek STR?

Zamiast kurczyć rynek, nowe przepisy wydają się poprawiać wyniki. Przyjrzyjmy się rzeczywistym danym PriceLabs porównującym lata 2024–2025 z 2022–2023.

1. Wzrost liczby ofert: bardziej pewny rynek

Jedną z największych obaw związanych z kodem CIN (Krajowym Kodem Identyfikacyjnym) oraz nowymi wymogami zgodności było to, czy zmuszą one gospodarzy do opuszczenia rynku. Co ciekawe, liczba ofert gwałtownie wzrosła w miesiącach poprzedzających wejście w życie przepisów o CIN we wrześniu 2024 roku, rosnąc o 9% w lipcu i sierpniu, a także o 8% we wrześniu i październiku w porównaniu z rokiem poprzednim.

Jednak po tym, jak CIN i nowe wymogi bezpieczeństwa stały się obowiązkowe we wrześniu, liczba ofert nieznacznie spadła — w maju i czerwcu 2025 roku odnotowano niewielki spadek rok do roku o 3%.

Ten spadek wynika prawdopodobnie z tego, że mniejsi lub niezgodni z przepisami operatorzy zawieszali lub usuwali swoje oferty w odpowiedzi na zaostrzone przepisy.

Dobra wiadomość? Liczba ofert zaczęła się odbudowywać, co sugeruje, że menedżerowie nieruchomości dostosowują się do nowego systemu, a niedawne złagodzenie ograniczeń operacyjnych (np. ponowne dopuszczenie zdalnego zameldowania od maja 2025 roku) pomogło odbudować zaufanie.

Wniosek: choć wejście w życie nowych przepisów spowodowało chwilowe zawirowania, rynek się stabilizuje, ponieważ profesjonalni gospodarze dostosowują się do wymogów, a platformy podążają za zmianami.

Liczba ofert we Włoszech

2. Obłożenie rośnie tam, gdzie trzeba

Obłożenie w danych rysuje równie optymistyczny obraz. Miesiące okołosezonowe — wrzesień, październik i kwiecień — odnotowały największe wzrosty, sięgające nawet 3% wzrostu w październiku.

Dlaczego tak się dzieje?

• To kod CIN i wymogi bezpieczeństwa (takie jak gaśnice i czujniki gazu) budują większe zaufanie gości do ofert.
• Przejrzystość przepisów oraz opcje zdalnego zameldowania (ponownie dozwolone od maja 2025 roku) sprawiają, że rezerwacja jest łatwiejsza i bezpieczniejsza.
• Mniejsza liczba ofert w tych miesiącach dodatkowo zwiększyła obłożenie aktywnych ofert.

Gdy goście czują się pewniej co do swojego pobytu, rezerwują częściej, zwłaszcza poza wysokim sezonem.

Obłożenie we Włoszech

3. Zarezerwowane noce: wzrost tam, gdzie się liczy

Tu robi się naprawdę ciekawie. Liczba zarezerwowanych nocy wzrosła równolegle z reformami prawnymi. Październik odnotował wzrost o 15%, a wrzesień o 13%.

Sugeruje to, że połączenie bezpieczniejszych pobytów, przejrzystości przepisów i uproszczonej rezerwacji na zgodnych z przepisami platformach zwiększa popyt przez cały rok. Lato zawsze radzi sobie dobrze, ale nowe przepisy zdają się wydłużać sezon na mniej ruchliwe miesiące.

Warto zauważyć, że liczba zarezerwowanych nocy znacząco wzrosła — o 15% w październiku, 13% we wrześniu i 2% w kwietniu w porównaniu z rokiem poprzednim.

Zarezerwowane noce we Włoszech

4. RevPAR również wzrósł

Można by oczekiwać, że większa liczba ofert i rezerwacji obniży ceny, ale stało się odwrotnie. RevPAR wzrósł o 20% w październiku, o 15% we wrześniu, oraz o 11% w czerwcu.

Dlaczego? Ponieważ obiekty zgodne z przepisami, bezpieczne i przejrzyście opisane zwykle osiągają wyższe ceny i przyciągają lepszych gości. Goście są skłonni zapłacić więcej, gdy wiedzą, że gospodarz działa w pełni legalnie.

RevPAR we Włoszech

Jakie są lokalne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech? (Przegląd miast)

Wenecja

• Roczny limit nocy najmu na jeden obiekt
  Wenecja należy do włoskich miast, które rozważają lub wprowadzają roczne limity liczby nocy, przez jaką obiekt może być wynajmowany krótkoterminowo, szczególnie w dzielnicach historycznych, w ramach szerszych działań mających ograniczyć nadmierną turystykę i chronić lokalne zasoby mieszkaniowe.
• Zaostrzone przepisy strefowe na obszarach historycznych
  Wprowadzane są nowe przepisy strefowe ograniczające najem krótkoterminowy w historycznym centrum, mające zmniejszyć wpływ na lokalnych mieszkańców i zapobiec utracie charakteru lokalnej społeczności.
• Zameldowanie osobiste stało się obowiązkowe, ale wyrok sądu może to złagodzić
  Pod koniec 2024 roku Włochy wprowadziły ogólnokrajowy zakaz zdalnego samodzielnego zameldowania (skrzynki na klucze, sejfy na klucze), wymagając zameldowania osobistego; jednak wyrok sądu z maja 2025 roku zaczął łagodzić te ograniczenia, ponownie dopuszczając zdalne zameldowanie pod pewnymi warunkami.

Mediolan

• Zgłoszenie SCIA jest obowiązkowe przed wystawieniem oferty
  Gospodarze muszą złożyć zgłoszenie SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) w urzędzie miasta, zanim wystawią obiekt na najem krótkoterminowy. To prawny warunek konieczny dla wszystkich gospodarzy w Mediolanie.
• Kod CIR nadal obowiązuje (w trakcie przejścia na CIN)
  Mediolan wymaga kodu CIR (Codice Identificativo di Riferimento) dla wszystkich ofert, który musi być widoczny w ogłoszeniach. Miasto przechodzi na ogólnokrajowy system CIN, ale w okresie przejściowym nadal obowiązuje CIR.
• Skrzynki na klucze w przestrzeni publicznej są zakazane
  Używanie skrzynek i sejfów na klucze w przestrzeni publicznej zostało zakazane w całym kraju pod koniec 2024 roku, z egzekwowaniem w dużych miastach, takich jak Mediolan. Decyzja sądu z maja 2025 roku częściowo złagodziła później ten zakaz.

Rzym

• Obowiązek rejestracji na portalu SUAR
  Gospodarze w Rzymie muszą zarejestrować swoje obiekty na portalu SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) w ramach działań miasta na rzecz monitorowania i regulowania najmu krótkoterminowego.
• Gospodarze muszą samodzielnie pobierać podatek turystyczny
  W Rzymie gospodarze odpowiadają za pobieranie i przekazywanie podatku turystycznego (tassa di soggiorno) bezpośrednio urzędom, chyba że robi to za nich platforma (np. Airbnb).
• Ograniczenia strefowe dla STR w pobliżu atrakcji turystycznych
  W Rzymie obowiązują przepisy strefowe ograniczające najem krótkoterminowy w rejonach blisko głównych atrakcji turystycznych, mające chronić zasoby mieszkaniowe i zarządzać ruchem turystycznym.

Florencja

• W niektórych strefach historycznych może być wymagana zgoda na poziomie budynku
  W niektórych historycznych dzielnicach przed przeznaczeniem obiektu na najem krótkoterminowy wymagana jest zgoda na poziomie budynku, zwłaszcza w budynkach wielolokalowych lub objętych ochroną konserwatorską.
• Przepisy strefowe ograniczają nowe STR na obszarach UNESCO
  Florencja wprowadziła zamrożenie nowych zezwoleń na najem krótkoterminowy w historycznym centrum wpisanym na listę UNESCO, uniemożliwiając powstawanie nowych ofert na tych chronionych obszarach.

Jak menedżerowie nieruchomości mogą wykorzystać te przepisy do maksymalizacji przychodów?

1. Usprawnij zgodność z przepisami, aby skalować działalność

Wprowadzenie scentralizowanego systemu CIN (Krajowego Kodu Identyfikacyjnego) to przełomowa zmiana dla operatorów zarządzających wieloma obiektami. Ponieważ każda oferta jest teraz oficjalnie zarejestrowana pod unikalnym kodem, można prowadzić dokładną dokumentację i dowody zgodności z przepisami dla każdego zarządzanego obiektu. Dzięki temu znacznie łatwiej usprawnić działania i zachować zgodność z przepisami, zwłaszcza przy rozliczaniu podatków czy aktualizowaniu ofert na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com — gdzie niezgodne z przepisami obiekty są narażone na zawieszenie lub usunięcie.

Dodatkowo ponowna legalizacja zdalnego zameldowania od maja 2025 roku znacznie zmniejsza obciążenie operacyjne. Dzięki inteligentnym zamkom, weryfikacji kodem jednorazowym (OTP) czy narzędziom biometrycznym nie trzeba już mieć personelu na miejscu przy każdym zameldowaniu. Dzięki temu można efektywnie skalować działalność w kolejnych miastach czy dzielnicach bez zwiększania kosztów. Otwiera to też możliwość oferowania elastycznych przyjazdów 24/7 — idealnych dla gości z zagranicy.

2. Wykorzystaj zgodność z przepisami jako atut marketingowy

W miarę jak coraz więcej gości szuka bezpiecznego i godnego zaufania zakwaterowania, zgodność z przepisami stała się atutem sprzedażowym. Podanie w ofercie numeru rejestracji CIN, zainstalowanych zabezpieczeń (takich jak czujniki gazu i gaśnice) oraz informacji o ubezpieczeniu OC buduje zaufanie i wyróżnia ofertę na tle konkurencji.

Zamiast ograniczać się do wypisania udogodnień, warto podkreślić zgodność z przepisami. Na przykład: 'W pełni certyfikowany apartament z oficjalnym kodem CIN, czujnikami tlenku węgla i zdalnym, bezkluczykowym dostępem'. Taki opis nie tylko uspokaja ostrożnych podróżnych, ale też zwiększa współczynnik klikalności i konwersję rezerwacji — zwłaszcza na platformach, które coraz częściej promują oferty zgodne z przepisami.

W kontekście niedawnych wzrostów obłożenia i RevPAR (zwłaszcza w miesiącach takich jak wrzesień i październik) te sygnały zaufania mogą częściowo tłumaczyć, dlaczego podróżni rezerwują dłuższe pobyty i płacą wyższe stawki za noc.

3. Buduj strategię cenową wokół lokalnych przepisów

Miasta takie jak Wenecja, Florencja i Mediolan wprowadziły ograniczenia strefowe i limity najmu, co oznacza, że nie każda noc czy lokalizacja jest taka sama. Te ograniczenia można obrócić na swoją korzyść dzięki narzędziom Dynamic Pricing, takim jak PriceLabs.

Narzędzie PriceLabs Dynamic Pricing

Jeśli na przykład dany obiekt można wynająć tylko przez 120 nocy w roku, można wtedy:

• podnosić ceny w okresach wysokiego popytu (np. późnym latem i w październiku, gdy RevPAR wzrósł o 15–20%)
• blokować dni o niskim popycie, aby zachować dostępność na szczyt sezonu
• unikać kar, synchronizując kalendarze i pilnując, aby nie przekroczyć limitów nałożonych przez miasto

Taka strategia cenowa uwzględniająca przepisy pozwala zachować rentowność bez naruszania prawa.

4. Zachowaj elastyczność dzięki danym

Ponieważ nowe przepisy stabilizują rynek, a goście coraz częściej wybierają profesjonalny najem, uważne śledzenie wskaźników wydajności jest ważniejsze niż kiedykolwiek. Warto patrzeć szerzej niż tylko na obłożenie i śledzić RevPAR, liczbę zarezerwowanych nocy, okno rezerwacji oraz średnią długość pobytu, aby zrozumieć, jak przepisy wpływają na poszczególne sezony.

Jeśli na przykład w danym mieście doszło do spadku obłożenia w maju z powodu ograniczeń dotyczących ofert, warto użyć narzędzi takich jak PriceLabs, aby przetestować:

• dostępność tylko w weekendy
• promocje z wartością dodaną (np. wcześniejsze zameldowanie lub transfer z lotniska)
• specjalne stawki za dłuższe pobyty, rekompensujące mniejszą liczbę dostępnych dni najmu

Dane z lat 2024–2025 pokazują już, że rynki pozytywnie zareagowały na zgodność z przepisami — RevPAR wzrósł w październiku o 20%, a liczba zarezerwowanych nocy we wrześniu o 13%. Warto wykorzystać ten impet do budowania elastycznych strategii, które reagują na popyt i zmiany regulacyjne w czasie rzeczywistym.

Goście coraz częściej zwracają uwagę na bezpieczeństwo i zgodność z prawem. Warto wyeksponować w ofercie numer rejestracji CIN, zainstalowane zabezpieczenia oraz zakres ubezpieczenia.

Przykład: 'Certyfikowany obiekt z czujnikami gazu i całodobowym zdalnym zameldowaniem' buduje natychmiastową wiarygodność i zwiększa współczynnik klikalności na platformach takich jak Airbnb.

5. Buduj strategię cenową wokół lokalnych przepisów

Jeśli w danym mieście obowiązuje limit dni najmu lub ograniczenia w niektórych strefach, warto odpowiednio dostosować kalendarz i strategię cenową. Narzędzia takie jak PriceLabs pozwalają podnosić stawki w dozwolonych terminach i zamykać dostępność w strefach niezgodnych z przepisami.

Dzięki temu można zachować rentowność, pozostając w zgodzie z prawem.

6. Zachowaj elastyczność dzięki danym

Warto śledzić obłożenie, RevPAR oraz opinie gości co miesiąc. Jeśli na przykład obłożenie w lutym spada, warto przetestować weekendowe zniżki lub usługi z wartością dodaną takie jak transfer z lotniska, aby zwiększyć liczbę rezerwacji.

Warto korzystać z danych rynkowych z platform takich jak PriceLabs, aby porównywać wyniki na tle konkurencji.

Podsumowanie

Nowe włoskie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego to nie bariera, lecz plan działania dla prowadzenia profesjonalnej, dochodowej działalności wynajmu. Menedżerowie nieruchomości, którzy przyjmują nowe regulacje, śledzą lokalne przepisy i wdrażają strategie oparte na danych, będą prosperować w tej nowej rzeczywistości.

Jeśli 2024 rok był rokiem przejścia, to 2025 rok jest rokiem szans.