Como descobrir a demanda do Airbnb em uma região: guia completo

Não importa em que ponto você está da sua investimento no Airbnb: comprar um novo imóvel, otimizar sua propriedade atual no Airbnb ou ajustar sua estratégia de preços: você precisa saber como medir a demanda de aluguel em uma região. Saber responder a «como medir a demanda do Airbnb na minha região» faz a diferença entre um negócio próspero e um em dificuldade.

Por que entender regiões de alta demanda de aluguel é importante?

Porque ajuda com:

1. Decisões de investimento: insights baseados em dados ajudam a identificar regiões de alta demanda antes de comprar um imóvel.
2. Otimização de preços: entender a sazonalidade e os períodos de demanda ajuda a ajustar as tarifas com precisão.

Métodos para pesquisar a demanda do Airbnb na sua região

1. Analisar anúncios existentes

Comece examinando os anúncios atuais do Airbnb na região desejada:

• Número de anúncios ativos: alta concentração indica demanda percebida
• Proporção de Superhost: regiões com muitos Superhosts costumam ter demanda estabelecida e sustentável
• Volume de avaliações: mais avaliações geralmente correlacionam com maior atividade de reservas
• Disponibilidade do calendário: confira os calendários dos concorrentes para ver com quanta antecedência estão reservados

Com o Market Dashboard da PriceLabs, você pode criar grupos concorrentes específicos que refletem propriedades semelhantes à sua ou que está considerando. Isso permite analisar concorrentes diretos em vez de todo o mercado.

Market Dashboard pronto para visualizar

Por exemplo, você pode criar um grupo concorrente de propriedades com: (mostramos como fazer isso abaixo)

• Número de quartos semelhante
• Comodidades comparáveis (como propriedades que aceitam pets)
• Padrões mínimos de qualidade (4+ estrelas com pelo menos 10 avaliações)
• Limites mínimos de ocupação (180+ noites reservadas por ano)

Essa abordagem focada oferece insights de demanda muito mais relevantes do que médias amplas de mercado.

2. Examinar turismo e dados de eventos

Uma pesquisa da Hostfully indica que propriedades que ajustam preços em torno de grandes eventos podem aumentar a receita em até 40% nesses períodos. O calendário de eventos da PriceLabs integra esses dados ao seu painel e ajuda a identificar impulsionadores de demanda ao longo do ano.

Estatísticas turísticas locais e eventos impactam muito a demanda de aluguel de temporada:

• Estatísticas de chegada de turistas: disponíveis nos órgãos de turismo locais
• Calendário de grandes eventos: conferências, festivais, eventos esportivos e shows geram picos temporários de demanda
• Atrações sazonais: praias, estações de esqui e outros destinos sazonais têm padrões de demanda previsíveis
• Polos de viagens a negócios: áreas perto de centros corporativos podem ter demanda estável nos dias úteis

3. Acompanhar indicadores econômicos e populacionais

Fatores econômicos mais amplos influenciam a demanda de aluguel:

• Crescimento populacional: cidades em rápido crescimento costumam mostrar demanda de aluguel crescente
• Dados do mercado de trabalho: regiões com baixo desemprego e alto crescimento de empregos atraem visitantes
• Desenvolvimento de transporte: novos aeroportos, estações ou infraestrutura melhorada podem aumentar acessibilidade e demanda
• Tendências do mercado imobiliário: alta de preços imobiliários costuma correlacionar com demanda de aluguel crescente

4. Realizar pesquisa de campo

Não subestime o valor da pesquisa em primeira mão:

• Conversar com gestores locais: eles têm insights práticos sobre padrões de ocupação
• Visitar centros de informação turística: entender o que atrai visitantes à região
• Conectar-se com outros anfitriões: participe de grupos locais para compartilhar conhecimento de mercado
• Monitorar regulamentação local: mudanças nas regras de aluguel de temporada podem afetar muito a demanda futura

A Expedia descobriu que 44% dos viajantes usam redes sociais como inspiração para planejar viagens. Isso mostra que você deve estar nessas plataformas, acessível aos hóspedes conforme sua janela de reserva.

5. Padrões de demanda sazonal

Entender variações sazonais é essencial para otimizar receita:

1. Mapear padrões anuais: identificar alta, média e baixa temporada
2. Quantificar variações: medir a diferença de demanda entre temporadas
3. Identificar microtemporadas: buscar picos curtos de demanda causados por eventos locais

Para determinar a sazonalidade, avalie dados de desempenho passados e tendências futuras de mercado:

• Dados históricos: identifique padrões em estadias prolongadas. Houve reservas consistentes de 30+ dias em anos anteriores ou estadias longas apenas sazonais?
• Dados futuros: use ferramentas como o Market Dashboard da PriceLabs para acompanhar mudanças de demanda, preços de concorrentes e tendências de duraç��o de estadia na sua região.

Combinando insights históricos com dados ao vivo, você antecipa mudanças de mercado e otimiza receita sem chute:

1. Use o Market Dashboard da PriceLabs e Dados da Vizinhança para acompanhar preços de concorrentes e mudanças de demanda.
2. Analise o desempenho passado para definir uma estratégia sólida de preços sazonais.
3. Ajuste dinamicamente com Portfolio Analytics em tempo real para acompanhar ADR, RevPAR e tendências de ocupação.

Combine os dados de desempenho passado da sua propriedade em Revisar Preços e Portfolio Analytics da PriceLabs com PriceLabs Market Dashboard e Dados da Vizinhança para obter insights valiosos sobre mercado e preços da propriedade.

PriceLabs Portfolio Analytics oferece um sistema de relatórios em tempo real que acompanha métricas financeiras importantes da propriedade e dá uma visão rápida do desempenho.

Bônus: Análises de aluguel de temporada e dados de mercado: o guia completo para iniciantes

6. Análise de impacto das comodidades

Certas comodidades podem influenciar muito a demanda:

1. Comparar propriedades semelhantes: com e sem comodidades específicas
2. Medir o diferencial de receita: calcular a diferença de ADR e ocupação
3. Calcular o ROI: determinar se investir em certas comodidades justifica o custo

Como usar o Market Dashboard da PriceLabs para medir demanda?

Uma das formas mais eficazes de medir demanda de aluguel de temporada é com ferramentas de análise especializadas como o Market Dashboard da PriceLabs. Ele oferece insights completos de mercado para decisões de investimento baseadas em dados.

Para ilustrar, escolhemos Miami, Flórida, e analisamos a demanda nessa cidade costeira.

O primeiro passo (óbvio!) é criar um Market Dashboard para Miami.

1. Avaliação do crescimento do inventário

Em março de 2024 havia 1.150 anúncios ativos no mercado; agora há apenas 1.065, uma queda de 7%.

Vejamos propriedades com avaliação de pelo menos 4,8. Há apenas 553 anúncios ativos com pelo menos 4,8. Um aumento de 41% nesses anúncios de alto desempenho sugere concorrência crescente no segmento premium.

2. Análise da janela de reserva

A maior parte das reservas dura cerca de 3-4 dias e chega cerca de 2-4 semanas antes. Isso mostra que a maioria é antecipada e de curta duração.

3. Análise de comodidades

Anúncios que aceitam pets representam cerca de 30% do total de anúncios ativos, e anúncios pet-friendly também aumentaram 46%.

O Market Dashboard pode ajudar a identificar tendências amplas de demanda e oportunidades específicas para posicionar sua propriedade com máximo apelo e receita.

Aplicação prática da análise de demanda à estratégia

1. Estratégia de preços

Com insights de demanda, você pode abordar preços de forma detalhada:

1. Determinação da taxa de atividade: defina tarifas base conforme médias de mercado para propriedades de tamanho e tipo semelhantes.
2. Ajustes sazonais: aplique modificadores percentuais conforme a demanda sazonal.
3. Dia útil vs fim de semana: ajuste conforme diferenças de demanda de segunda a sexta versus fim de semana.
4. Preços para eventos especiais: aplique um premium em picos de demanda.
5. Ajustes de última hora: defina estratégias para reservas de última hora com base na análise de antecedência.

2. Foco em marketing

Execute estratégias conforme o padrão de demanda:

1. Promoções especiais em períodos habituais de baixa demanda.
2. Ofereça incentivos para reservas antecipadas em períodos de alta demanda.
3. Reforce a publicidade em mercados que tendem a reservar em certas temporadas.

3. Melhorias na propriedade

Com previsão de demanda, você deve poder:

1. Adicionar comodidades de alto impacto quando os dados mostram que impulsionam muito a demanda.
2. Considerar comodidades sazonais alinhadas às preferências dos hóspedes.

Estudo de caso: o sucesso de glamping da Tiny Pines

A Tiny Pines mostra o quanto decisões baseadas em dados são importantes. Com os Market Dashboards da PriceLabs, obteve insights sobre comodidades em demanda, localizações preferidas e uma estratégia de preços que funcionou, adaptando muito bem a oferta ao mercado.

Em 2021, Gabriel usou o Market Dashboard da PriceLabs para obter insights dos dados e tomar as decisões certas sobre seus empreendimentos.

Insights:

1. Analisar a demanda entre EUA e Honduras abriu melhor escalabilidade em Honduras.
2. Wishpools eram apreciadas, mas os dados mostravam que casais queriam mais banheiras de hidromassagem.

Como resultado, a Tiny Pines instalou banheiras de hidromassagem em cada unidade e teve vantagem de preço sobre o restante.

Mais métricas, como prazos de reserva, taxas de ocupação e estimativas de receita, reforçaram a intuição do operador e permitiram à Tiny Pines alinhar a oferta à demanda.

Graças à interface clara dos Market Dashboards e às dicas educativas, Gabriel entende gráficos sem ser especialista em análise de dados.

Ele aconselha outros operadores a equilibrar instinto e estatísticas, engajar clientes cedo no Instagram e TikTok, focar em hospitalidade e apoiar decisões com dados para atender à demanda do mercado.

Conclusão

A análise regular de dados de mercado dá o conhecimento para decisões sensatas sobre:

1. Onde investir?
2. Preços: como decidir?
3. Quais instalações incorporar?
4. Quando intensificar o marketing?
5. Como apresentar sua propriedade em relação aos concorrentes?

Lembre-se de que os padrões de demanda variam e os marketplaces evoluem continuamente.

Incluir análise de demanda no plano contínuo de negócios ajuda a revisar suas premissas e adaptar a estratégia conforme o mercado evolui.